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2017-11-19 17:10:45

空き家を行政が強制撤去することはできないか?

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こんな文章を見つけたのでご紹介します。わかりやすいように少し原文を変えています。

 

衛生上または保安上有害と認める住宅の一部または全部の改修を命じ、その使用を停止し、もしくは禁止し、並びにその取り壊しを命ずる権限を地方自治体に与えること。

 

ただしその取り壊しを命じる場合においては、公共団体の費用をもって補償すること。

 

この文章いかがですか?いつ頃の文章かわかりますか?

 

この文章は1918年に内務大臣が「小住宅改良要綱」として答申したものです。

 

第一次世界大戦による好景気で、都市部に流入した人々によって住宅不足となり、劣悪な住環境となった地域を強制的に浄化する内容です。

 

今の空き家の処理にこの文章を適用えきそうですね。現在では難しいか。

 

空き家対策を論じるときに必ず出てくるのが、「個人の権利」です。

 

しかしほんの90年前には日本における個人の権利はこの程度であったのです。

 

誤解されると困りますが、強制的に何かをすることに賛成してる訳ではありません。

 

ただ個人の権利は、絶対的なものではないということです。「個人の権利は絶対的なものだから」勝手に住宅を解体できないという主張がありますが、それは絶対的なものではないということを言いたいのです。

 

実際この答申による政策はそれなりの効果を上げて、その後の日本の住宅環境の向上に貢献した事実があります。

 

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2017-11-17 12:00:12

空き家問題の解決策はババ抜きって、どういうこと?

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一昨日、「自分の家を空き家にしない方法」は「ババ抜きだ」と書いたところ、どういう意味ですかという質問がありましたのでお答えします。

 

空き家対策として誰にでも容易にできそうなことは売却することです。今後価値の上昇が期待できない地域の住宅は、早期に売却しておいた方が良いでしょう。

 

もちろん利活用できる住宅はそれで結構ですが、実際に空き家になった時点で利活用できるという保証はありません。

 

そこで自宅を売却してみると、当たり前ですが空き家になる資産がなくなる訳で、これでご自分の空き家対策は完了となります。テーマ通り、自分の家を空き家にしなくて済むわけです。

 

しかし「空き家問題」という全体的な視点から見ると、購入した人にとっては、その後におそらくその住宅が空き家になる可能性は相当高いと考えられるので、何の問題も解決していないことになります。

 

ゼロサムゲームであれば、空き家を手放した人がいれば、それを購入する人がおり、またその人が手放せば、次の買い手がいるという循環となるので空き家は発生しません。

 

しかし空き家問題は、すでにゼロサムゲームを通り越しているので、空き家を手放した人がいて、それを購入した人がいたとしても、次に手放すときには買い手は誰もいないことになり循環しなくなります。これをババ抜きというのです。

 

長く住宅にしがみついているほどババを引く確率が高くなる。今後の住宅(住宅だけではなく店舗も工場もビルも)はそういう資産になるということです。

 

したがって「自分の家を空き家にしない方法」というテーマは、セミナーテーマとしては大変良いのですが、裏を返すと「誰にババを引かせるか?」そういうセミナーになってしまうのです。

 

最近はそんな話をセミナーでしているのです。とっても身勝手なセミナーですが、住宅の話はそこまで来ているということです。

 

ちなみに本来のババ抜きは、ババ役のジョーカーが1枚あるので、今誰がババを引いているか本人にはわかります。

 

一方ジョーカーがないババ抜き(4枚の同じ数のカードの内、1枚を外しておくタイプのババ抜き)は、最後の最後まで誰がババを持っているかわかりません。

 

空き家問題は、現段階ではジョーカーなしババ抜きに似ていますが、間もなくジョーカーありババ抜き(誰にでもババがわかるタイプ)と同じようになるでしょう。

 

いやすでにジョーカーなしババ抜きになっているのかもしれません。

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2017-11-17 08:20:47

住宅新築、営業マン・建築士との打ち合わせの注意点

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住宅の新築では無数の打ち合わせ項目があり、一つ一つ決めて行かなければなりません。

 

工事を発注する施主側は、ほとんどの場合建築に関しては素人さんなので、単に打ち合わせて決めるだけではいけません。

 

請ける側はプロとして、施主が気づかない項目(ほとんどの項目が該当すると思いますが)をこちら側から提示して、わかりやすく説明し、理解した時点で確定事項とする慎重さが必要です。

 

しかし何万点と言われる住宅の部品について、すべてこのように打ち合わせることは不可能です。

 

そこで少なくとも互いに言った言わないということがないように、打ち合わせノートを利用する必要が出てくるわけです。

 

これは住宅業界では常識になっているのですが、直接関係のない弊社でさえ利用しているのに、いまだにノートを使わない営業マン・建築士さんが多い。

 

この人たちの言い分は「今までそのようなトラブルになったことはないから要らない。」というものです。

 

住宅は一邸一邸オーダーメイドです。今までトラブルがなかったからと言って、次の施主さんで初めてトラブルになる可能性もあります。

 

必ず打ち合わせノートを作成しましょう。

 

打ち合わせノートとは、施主・請負者双方で合意したことや打ち合わせた内容、宿題となった事項などを書き留めて、互いのサインをし、これが複写になっているので控えを施主に渡す。

 

こうしておけば後日言った言わないということがなくなります。

 

これから住宅を注文しようという方・請ける営業マンや建築士さんは、必ず打ち合わせノートを利用してほしいと思います。

 

何度も書いているのですが、これが徹底しないんですよね。

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2017-11-16 08:25:23

結局自宅を空き家にしない解決策は?

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空き家・空き地問題に携わっていると、現在土地建物を所有している人は誰でも空き家・空き地問題にかかわることになるという事実に気づくことになります。

 

途中経過は省略しますが、自分の土地建物が空き家・空き地問題に取り込まれないためには、結局のところ土地建物を手放しておくしかないという結論に至ります。

 

例えば将来子供が自宅を建てるために土地を買っておいたが、当の子供は東京で就職して地元に帰ってくる可能性は低いというようなケースでは、この土地は余程の好立地にない限り早期売却されることをお勧めします。

 

毎年保有コストがかかるし、相続の際の分割も金融資産のようにスムーズに行かない。そもそも今後価格が上がる見込みはない。

 

このような負動産は早期売却して換金しておくのが計算上理にかなっています。大抵の場合購入価格より売却価格の方が低いと思われるので譲渡所得税を払うこともないでしょう。

 

では住んでいる自宅はどうするか?

 

自宅を売却して賃貸に住み替える。

 

セル・アンド・リースバックで売却して、そのままその家を借りて住み続ける。

 

リバースモーゲージを借りてそのまま住みつづけ、相続発生後に自宅を売却して返済する。(これは自宅の売却予約とでも言えましょうか)

 

いずれにしても手放すことが最も有効な解決策になります。

 

しかしこの策にも問題が。

 

売却した相手方は、これまた空き家・空き地予備軍の土地建物を保有することになるという矛盾が。

 

つまりこの問題はゼロサムゲームではなく、ババ抜きの様相を呈してきたということです。

 

先祖代々の土地を次世代に継承することが自分の使命という人には関係ないことですが、それ以外の方は真剣に考えてほしい問題です。

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2017-11-15 08:22:39

早くも暗雲「安心R住宅」は普及するのか?

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来年4月から既存(中古)住宅を差別化するための「安心R住宅」ブランドが始まります。

 

一定基準をクリアする住宅は「安心R住宅」と認定され、販売の告知活動などでブランドを利用することができます。

 

このブランドは国土交通省が登録商標をもち、一定要件を満たす団体にその使用を許諾する形となっています。

 

その団体は株式会社等ではなく、公益社団法人など非営利団体で100社以上の会員を持つ団体を想定しています。

 

今月からその団体の募集が始まっていますが、どうも聞くところによると不動産関連団体の応募が進んでいないようです。

 

特に大手仲介業者の団体はまったく無関心。一部の地元業者の団体やリフォーム業者の団体だけが応募するようです。

 

確かに「安心R住宅」の認定をもらうには煩雑な手続きが必要で、仲介手数料は今までと変わらないのに手続きだけが増える仲介業者さんには積極的に取り組むメリットが多くはありません。

 

また大手仲介業者さんは独自に「自社保証」制度を利用しており、追加して「安心R住宅」を利用する意義が見当たりません。

 

このまま認定団体の応募が少なければ、せっかくのブランドも有名無実。

 

少々心配になるスタートとなりました。

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