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2017-09-21 08:03:14

積水ハウス事件に学ぶ不動産売買契約の注意点

テーマ:ブログ

都内の土地取引をめぐって、地面師によって積水ハウスが55億円をだまし取られた事件は、その後も連日報道されていますが、登場人物の顔がわかっているのに未だに誰も逮捕されていません。

 

今回は運転免許証や印鑑証明書を偽造し、弁護士や司法書士と名乗る人物まで用意する組織的な犯罪で用意周到さがうかがわれます。

 

不動産売買契約は真の売り主と契約しなければ無効となるので、契約に当たっては売り主の本人確認が絶対条件です。

 

しかし、このブログでも何度も書いていますが、最近の不動産取引では本人確認をするケ-スはほとんど見かけません。

 

これは大変危険です。

 

こういうことを繰り返している内に事件に出会うのです。

 

本人確認とは

1.書類確認

運転免許証・健康保険証・固定資産税納付書など

 

2.法的確認

権利証・印鑑証明書・住民票など

 

3、ヒアリング

本人との会話で確認する

 

以上が原則ですが、今回の事件では1と2が偽造されているので、あとは3でしか見破ることができなかったと思います。

 

契約の時に仲介業者が売り主と無駄口をたたいているのでは、会話の中から本人確認しようとしているのです。

 

不動産売買契約は大変重要な行為になります。十分注意して原則通り本人確認を徹底するように臨んでください。

 

仲介業者は本人確認を必ずやってもらいたいと思います。

 

 

 

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2017-09-20 08:31:08

ペット禁止のマンションでペットを飼う人がいたら・・・

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ペットが嫌いなのでペット禁止を謳っているマンションを探して購入したが、最近隣の住人が猫を飼いだした。鳴き声が聞こえ、毛も飛んでくるので何とか止めさせたいという相談がありました。

 

この人が最初にとった行動は、管理組合総会で訴えたそうですが、一向に解決する気配がないので、管理会社に言おうかとのこと。

 

こうした問題はどのマンションでも見られることだと思いますが、少々気になるのです。

 

本来こうした問題はお隣さん同士で解決することが本筋だと思いますが、共同生活をしているマンションでは互いに気まずい関係になると困るので、直接話さず管理組合や管理会社に訴えることになります。

 

しかし組合や管理会社は隣人同士の問題には真剣に取り組まない傾向があるので、満足いく結論を得ることはないでしょう。

 

もう一度言いますが、「本来」この種の問題は住民同士で話し合うもので、管理組合・管理会社はそのサポートをするものだと思います。

 

どうも管理費を払っているので管理会社がやるべきだとか、規約を守っていないのだから組合が調整するべきだという人が多いと思いますが、どこにいても「住む」ということは他人に任せることではないのです。

 

組合もそうした自立した区分所有者の集合体であるべきだと思います。

 

 

 

 

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2017-09-19 08:10:00

ゼロから始める家づくり成功術

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今から家づくりを始めようという人の中には、何から始めればよいかわからないという人も多いと思います。

 

弊社は家づくりをする人のためのサポートを仕事としていますが、そんな悩みをお持ちの方のために、無料のセミナーを定期的に開催しています。このセミナーを聞いていただき、少しでもお役に立てれば良いと考えています。

 

このセミナーも第67回を迎えました。

 

今回は『住まいづくりアカデミー・いつ建てる?いくらで建てる?ゼロからわかるマイホーム成功術』というタイトルで、弊社コンサルタントの草野がお話しします。

 

当日は『家づくりタイプ診断シート』を差し上げますので、これにチェックしていただきながら自分に合った家づくりの方向性を確認していただきたいと思います。

 

開催日時:平成29年9月30日(土)10:00~11:30

 

開催場所:ウインクあいち会議室(名古屋市中村区名駅3丁目)

 

受講無料ですが、資料作成等の関係上ご予約ください。お申し込みは「住宅相談センター」ホームページの問い合わせフォームからどうぞ。

 

会場でお会いしましょう!

 

 

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2017-09-17 07:02:46

50歳代以上の新築・建て替え・住み替えが激増中

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昨日はある大手ハウスメーカーの家づくりセミナーに呼んでいただき講師を務めてきました。

 

先週のセミナーでは20~30歳代と思われる若いカップルが95%を占めていましたが、昨日はその層は40%程度。

 

50歳代以上と思しき層が40%。中には70歳代ではないかと思えるご夫婦も見られました。

 

支店長にお聞きしたところ、「最近は55歳以上のお客さんが激増している。」とのこと。

 

終の棲家を求めて新築・建て替え・住み替えを検討する人のようです。

 

しかもこの層は住宅ローンを利用しないで現金で支払うので、営業マンの手間がひと手間少なくてすむのでありがたいとのこと。今月は4500万円をポンと出してもらって契約した実績もあるそうです。

 

しかしこれは例外だそうで、ほとんどの場合数字にならないとのこと。つまり契約にならないのです。

 

プランを決めて見積もりを出して、はい終わりというケースがほとんどで、結局地元工務店やローコスト住宅のハウスメーカーで成約しているとのこと。

 

大手ハウスメーカーの家は、最近は坪単価90万円などというのは当たり前です。平屋なら100万円超になります。

 

仮に30坪の平屋を新築するとしても、3000万円。これを現金で出せる人がどれだけいるでしょうか?

 

出せるかも知れないけど、その後の生活も問題ないという人は少数派でしょう。

 

支店長も「そうなることがわかっているので、この層は深追いするなと言っているのですが、営業マンは期待するんでしょうね。」

 

ひょっとするともう少し予算が出るかもなどと、若い層の家づくりと同じ感覚で接してしまうのでしょう。無駄な時間を費やすことになります。

 

こういう場合、弊社がやっているように家計のキャッシュフロー表を作成して予算の確認をしてから営業活動に入ればよいと思いますが、営業マンとしては、そんなことをして予算が足らないことがわかってしまったら困るという若い層を相手にしているのと同様の考えになるのでしょう。

 

しかし高齢層は追加予算はほぼありません。こういうお客様にこそFP的な営業アプローチは有効だと思うのですが・・・

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2017-09-16 06:14:36

中古住宅の欠陥に保険をつけるのはヒヤヒヤもの

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新築住宅を建てたり購入するときは、法律で隠れた欠陥をカバーする10年間の保険をつけることになっています。

 

中古住宅の場合は一定条件をクリアすれば、任意で保険を付けることができます。

 

その条件はいろいろありますが、簡単に言えば・・・

1.弊社のような検査事業者が建物を検査して「適合」と判定すること。

 

2.「適合」にならなかった場合は、補修などをして再検査で「適合」すれば良い。

 

3.「適合」判定を受けて、建物の引き渡しのときまでに保険法人から「付保証明書」を受け取ること。

 

以上をクリアすれば、最長5年間の保険を付保することができます。

 

この制度はまだまだ売主・買主・仲介業者ともに十分理解しているとは言えません。

 

そんな中で利用を希望する依頼があると、正直受け付ける検査事業者としてはヒヤヒヤものなのです。

 

今週も2件の保険を付保しましたが、十分余裕を持って検査に行ったはずですが、引き渡しギリギリになってしまい付保証明書を郵送でなく手渡しすることになってしまいました。

 

これにはさまざまな理由が考えられます。

 

1.売主・買主・仲介業者各人が、この保険の仕組みを理解していないので実際の取引の方を進めてしまう。

 

2.検査事業者(弊社)の書類不備。(今回は現場写真が1枚不足していたので、あわてて早朝に撮りに行きました)

 

3.保険会社との書類のやり取りに郵送する部分がある。

 

特に仲介業務というものはスピード感を要求される仕事です。このスピード感を理解していないと書類が追いつかないという事態に陥ります。仲介業者さんと検査事業者の連携が重要になるのです。

 

幸いなことに私は仲介の仕事をずっとやってきたので、その点はアドバンテージで他の検査事業者さんと違うところで良かったと思っています。

 

来年4月からは、仲介業者さんが取引の当事者にこの保険の要件となる現場検査について説明することが法律で義務付けられます。

 

それに合わせてこの保険の利用が増えることが考えられますが、現状でヒヤヒヤですから、引き渡しに間に合わないなどということにならないよう細心の注意が必要だと思っています。

 

いやぁ、それにしても久しぶりに寝られなかったわ。仲介業務をやっていたときのようなスリルを味わいました。

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