⑤《死亡保険代わりになるから》

現在、不動産投資部門で６６位！

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なぜ、不動産投資が好きか？


５つ目の理由です　(￣ー☆


《死亡保険代わりになるから》です

不動産経営をしている中で、もし万が一契約者（ご主人など）が亡くなっても、

残された不動産が家族の為に安定的な家賃を

もたらしてくれるでしょう

更に団体信用生命保険に加入していれば、

不動産のローン残高も死亡保険金で全て完済され、

無担保の収益物件だけが残こります

銀行返済のない収益物件は家賃のほとんどが利益となるので

年金の代わりになるかもしれません

民間のどんな死亡保険に入るより不動産投資をしていた方が

はるかに残された家族のためになるはずです



ここで団体信用生命保険（通称「団信」）


について少し解説しておきます


不動産ローンの返済途中で死亡または高度障害になった場合に、


本人に代わって生命保険会社が不動産ローン残高を


支払うというものです　(-^□^-)


金融機関が、ローンの利用者をまとめて


生命保険会社に申し込むので、掛け金も安く、


また加入時年齢による保険料の違いなどもありません


基本的に不動産ローンの残高と同等額の死亡保険金を


掛けるのが一般的ですので基本は逓減定期保険型になるのです


※逓減定期保険：右肩下がりで死亡保険金が
下がっていくタイプでそれに伴い掛金も下がっていく保険のこと


民間金融機関の多くは、この団信の加入を


ローン借入れの条件としています　o(^-^)o


ただ、団信の加入を条件としていない金融機関もあるので


事前に担当者と話をすることが重要です


団信に加入する場合、保険料は基本的に銀行負担となり、


加入者が保険料を支払うことはありません


すでに銀行返済の中に組み込まれています


ので意識しなくても大丈夫なのです　(o^-')b


ただし、健康状態が良好で、生命保険に加入できる


状態ではないと借入れできないというデメリット


もあるのです


借入時のみならず、金利の低い金融機関に


借換えする際も同様となるので、健康状態を維持することは、


より良い借入れをするためにも必要なことなのです


とにかく、前回の『相続として土地や建物を残してあげられる』でも


お話したように自分だけではなく、


子供や孫の家族にも大きく財産を残してあげる事ができるのです


ただし、大川のように借入残高が３億を超えてしまうと


団信では対応できません　(ﾉ_-｡)


金融機関も保険金でローン残高を払うのは無理だと


認識しているのです


もちろん、金融機関は３億円以上の融資に関しては


物件の担保価値が融資残高と同等レベルで


ないと融資してくれません　(*´Д｀)=з


万が一の時は物件を売却して


返済に当てるためです


また安定的な家賃収入で返済が


可能かどうかをあらゆる角度から審査するのです


融資金額が増えれば増えるほど


当然、審査は厳しくなっていくのです


とはいえ、もし契約者が死亡してしまったら・・・


どうすればいいのか？


んんん～ん！


Zzz…(*´?｀*)｡o○


あまり考えたくはないですが、考えてみました


大川の最低限取れるリスクヘッジは


以下のような感じです


『法人で死亡保険を掛ける』
現在５０００万くらいの死亡保険は加入していますが
会社でもう少し死亡保険金額を増額しようかと
検討しています



『会社に現金を残していく』
すぐに換金できる資産または現金を会社に
一定額以上内部留保しておく



『超高利回りボロ物件再生ビジネスにシフトしていく』
現金で物件を購入することにより
更にキャッシュ・フローを高めていく
これから大きく伸ばしていきたい
事業モデルです



『優秀な管理会社に全ての業務を任せて
　　　　
　　遺族（会社役員）の負担を軽減する仕組みを作っておく』
法人として大川に代わって指揮を取れる
人材を育てておくことは重要なことです
大川がいなくても会社が存続し続けれる
仕組みを作ることが創業者として
の役目だと思っています


自分がもしもの時どうなるのか？


を真剣に考えるとちょっと憂鬱になるよね


当たり前か・・・あはっ


もうすぐ４０代に突入するので


長生きするために健康管理はホント大事だよね～


結局こんなとこに落ち着きました


それでは、また～♪


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今日の夕食

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今日は梅田の地下鉄を一人歩いていたのですが


ふらふら～っと　　(-^□^-)


立ち食いの串カツ屋に吸い込まれて行きました　笑

サラリーマンと肩を寄せ合いながら


出来立ての串カツを頂きました　(≧▽≦)


無造作に吊り下げられた雑巾は


勝手に手を拭いてよ！って感じ　(;^_^A


串カツやキャベツの上に何かが落ちても


お構いなしです　(￣_￣ i)

キャベツは食べ放題


もちろん、タレの2度漬け禁止です！

ビールと冷酒を飲み干して


定番のチキン、エビ、じゃがいも、なすび、牛肉など


たまにはいいよね～　(/ω＼)


このいかにも『大阪！！』って雰囲気

ホント５坪くらいのスペースで


こんなに回転率のいい商売って他にないよね


東京駅の構内では絶対ないわ　(ﾉω･､)


さすが大阪　　(///∇//)


串の長さと種類だけでお会計を計算してくれる


定員は半分中国の方で


片言のなまりのある大阪弁でした


なんか、やたらマッチしてるんよね～　ε=(｡・д・｡)


また、行こうっと　(*´Д｀)=з


それでは、また～♪


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④《相続として土地や建物を残してあげられるから》

現在、不動産投資部門で１４３位です！

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なぜ、不動産投資が好きなのか？


４つ目の理由をお話します


あはは・・・(ﾉ_-｡)


この連載実は１３個もあるんです


まだまだ続きますのでお付き合いくださいね　


《相続として土地や建物を残してあげられるから》


なんです


不動産ローンの返済が終われば、無担保の土地はいつでも換金でき、

家賃は全額自分の収益となります

そうなれば、子供や孫の家族にまで資産継承でき

生活を守ってあげることができるのです

また土地があれば１００年先であっても

その価値を維持することができるので、

あなたが死んだ後でも資産として継承され続けるでしょう



大きく考えると不動産を所有することは


物件に貯金しているのと同じだと思います


現金で残すか不動産として残すか


不動産はすぐに現金化できないので不利だという人がいますが、


大川は逆にそれがメリットだと思っています


現金があれば気持ちが緩みすぐ何かに使ってしまうかもしれないので・・・


ふむふむっA=´、｀=)ゞ


前回『正しい金銭感覚を身につけることができる』でお話したように


貯蓄には多少の強制力がないと貯まらないのです


その意味では不動産って貯めながら増やす


最善の方法じゃないかなって思います


でも新築マンションの住宅ローンは


ほとんど貯蓄になりませんから注意してくださいね


債務超過（売却価格－ローン残高＝マイナス）になっている


ケースが多いからです


今日は不動産を活用していかに相続税、贈与税を


抑えることができるのか？


を解説してみたいと思います


税理士ではないので難しいことは


説明できませんのでご了承くださいね


また細かい控除額等も説明の都合上省かせてもらっています



もし現金１億円を相続した場合、


単純に３０％の税金がかかったとすれば


３０００万円の税金を支払い、


７０００万円を手元に残すことができます


一方、その現金を使って１億円の不動産を購入すれば


やり方によっては１円も税金を払わずに


しかも子供にその不動産や物件から入る


家賃収入を残してあげることが可能なのです


どんな仕組みでそのようになるのか？


それにはまず税金を計算するために


国が定めた不動産の評価方法について


知っておく必要があります


聞いたことはある語句だけど、


あんまり深い意味はわからないという方も多いと思います


大川も最初はそうでした


今もなんとなくしかわかっていません　(￣_￣ i)


ホントに必要な時はプロの税理士や不動産鑑定士に


聞けばいいので必要以上理解していなくてもいいのです


まずわかりやすい説明をネットから


引っ張って来ました




『売買取引時価』とはそのエリアで実際に取引された価格帯を地元不動産業者が

まとめた数字です

あくまでも時価なので人気エリアつまり学校区や環境などで実際の評価以上の

価格で取引されることもあるのです



『公示価格』とは国土交通省が示す土地の値段となります

不動産鑑定士の評価を参考にし、

国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています

毎年１月１日が評価時点となり、３月下旬ごろに公表されます

公示価格は、もともと公共事業用地の取得価格算定の規準

となるものですが、それが転じて一般の土地の取引価格

に対して指標を与えるものとなっています

そのため、土地の適正な価格を判断する客観的な

目安として活用されています



『路線価』とは国税庁が示す土地の値段となります

相続税や贈与税では、土地は路線価方式という評価方法で評価します

相続税や贈与税を計算する一番重要な土地の値段となっています

毎年１月１日が評価時点となり、８月上旬ごろに公表されます



『固定資産税評価額』とは市町村が示す土地の値段となります

固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準

に基づいて行われ、市町村長がその価格等を決定することになっています

固定資産税評価額とは、固定資産税、不動産取得税、登録免許税など

土地と家屋にかかる税金の基準となっています

ちなみに、銀行融資額の基準にもなる数字なので

この評価が高ければ銀行融資も大きく期待できます




相続税は上記の内、『路線価』を基準に財産を評価しますので


だいたい売買取引時価の70％ぐらいの評価が目安となります


また賃貸目的の物件であればそこから更に


３０％減税されてくるのです


この時点で売買取引時価１億円の財産評価額は


４９００万（１億×７０％×３０％）となります


つまり財産評価額４９００万の不動産に対して


税金がかかってくるので、現金より不動産で


持っているほうがはるかに相続税が安くなるんです


さらに！


会社名義で賃貸マンションを所有するとさらに大きなメリットがあります


例えば、１億円を頭金に２億円の融資を受けて３億円の


収益物件を購入したとしましょう！


この事例は実は大川が実際にコンサルティングした


ある資産家の例を元にしています


会社で不動産を取得した場合、


家賃は売上として計上され、


社長や役員（子供など）はそこから


役員報酬を受け取る事ができます


その時、会社の株式時価評価は、


物件取得後3年を経過すれば


相続税評価上債務超過の会社となり、


会社の株式時価評価はマイナスに陥ります


つまり物件の家賃収入は今後未来に渡って入ってくる


予定だけど、会社の会計上は


銀行融資による負債が大きくなり


会社としての株式評価（１株あたりの価値）が


マイナスになるということです


そのタイミングで子供が会社の全株式を


評価ゼロで買い取れば実質の経営者として


会社の所有者になることができます


たとえ、１０歳の小学生でも株式を


保有することができるんですよ～o(^-^)o


すげー！！　((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ


それはすなわち会社が所有する不動産も


所有していることになるのです


更に年間１００万ほどであれば子供に無税で贈与できますので


株式取得金額も数年で渡すことができます


で、実質経営は社長として自分が君臨すれば


相続対策はバッチリというわけです


今後会社の株式時価総額は


融資返済とともに徐々に上昇していき


引き続き会社で物件を取得すれば全て相続の対象となるのです


会社として物件を相続した形であれば


相続税がかからず子供に


不動産を継がせることができるのです！


ただ、賃貸経営なんかしたくないよ！！


って子供に言われたら・・・どうしようって


感じですが、それはもう自由にしろ～！　＼(*｀∧´)／


もし売却すれば会社の資産として


現金を残すこともできますしね


と、まぁ～こんな技も駆使することができるのです


ちょっと難しかったですか？


細かくはその時に専門の税理士に聞けばいいんです


ただ、税理士も不動産に強い税理士、弱い税理士がいますので


そこは見極めが大切です


大川の顧問税理士は先生ご自身も不動産を３棟も所有され


大家業としても活躍されている方なんです


時々不動産談義で盛り上がり時間を忘れて話し込んでしまうことがあるくらいです


それでは、また～♪



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若いからこそ上手くいく！

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先日、大川が尊敬するある経営者の方と食事している時の話です


『大川さん！若いのに凄いですねっ』って言われない？


『はい！よく言われます（笑）』　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ


『それって間違いなんですよ！若いから上手くいくんです！


年を取ると何事も挑戦しなくなるし


まして体力も色んな能力（記憶力や知恵など）もどんどん低下していくんです！


僕は若い世代からいろんな事を吸収したいので常に教えてもらう姿勢を


大事にしているんです！』


ひょえー　((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ


大川から見ればこの経営者（もうすぐ５０歳）の方は知力も体力も経済力もあるので


このような考え方をされていることにかなり驚きました！


確かに、年功序列ではない世界や業界って世の中に沢山あるんですよね


会社経営やスポーツ、芸術の世界なんかまさしく


年齢は関係ないですからね


現在世界で活躍しているプロスポーツ選手はほとんど２０代前半です


つまり１０代の頃から一流を目指した人ばかりなんです！


ダルビッシュ（２５）、香川真司（２３）、石川遼（２１）


オリンピック選手もほとんどそうです


会社経営の世界もビル・ゲイツが会社を作ったのは２０歳の学生時代だし


フェイスブックもザッカバーグが２０歳で立ち上げた


ホリエモンもサイバーエージェントの藤田社長もみんな２０代で成功を収めている


未だに『若いから・・・』っていう既成概念に振り回されている人をみると


もったいないなぁ～って思います　(ﾉ_･｡)


若いからこそ何でもチャレンジできるんだ！


って周りの大人が応援してあげないといけませんよね


では、逆に年齢重ねたら挑戦できるのか？


これは若い時代に挑戦するより何十倍も勇気や行動力が必要になるよね


先に上手く行かなかったことを想像して


あ～でもない、こ～でもない・・・・　(￣Д￣；；


結局行動できなかった人の言い訳なのかもしれないです


で、自分の学生時代を思い出してみたのですが


大川は２０歳の時、塾の講師をバイトでしてたのですが


その傍ら、自分で生徒を集め、公民館で授業をして


稼いでたなぁ～　(≧▽≦)


でも、経験不足なのか数ヶ月で閉校しました　笑


別に誰かに教わったわけではなく


こっちのほうがよく儲かるんじゃない？


って発想と若さからくる行動力のなせる技でしたね


上手く行かなかったことから学ぶことが沢山あるので


経験として自分を成長させてくれました！


プロフィールにも書いていますが


ビジネスに関してはなんでも挑戦したいっていう


投資意欲みたいなもんが大川の若さの秘訣なのかもしれません


５つトライして４つ失敗し、１つだけ少し上手くいく


こんな事を１５年くらいずっと繰り返しているように思います


現在も１０個以上のビジネス（不動産や会社、新規事業など）に投資しています


物欲より投資欲が旺盛なんです


あはは・・・A=´、｀=)ゞ


大川の場合は『若さは何事も（特に仕事に）チャレンジすること！』


だと思っています　(ﾉﾟοﾟ)ﾉ


周りの人がどんなに否定的に言っても


自分が決めたことを実行すれば


たとえ上手く行かなかったとしても


必ず自分の力になるよね～　　(*ﾟｰﾟ)ゞ


批判するより行動する方が絶対カッコいいに決まってる！


それでは、また～♪


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実は最近知ったことなんですが、ブログランキングに参加できてなかったんです


トホホ・・・（/TДT)/


設定の不具合があったようでした


今日から登録されていますので


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現在不動産投資部門で２７３位です

出ていくお金を少なくする不動産経営

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昨日のエントリ『経営の基本公式』でもお話したように


不動産経営も全く同じことが言えます　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ


入ってくる家賃を増やし　　o(^▽^)o


出ていくお金（経費、銀行返済、税金など）を減らし


余ったお金を次の物件に再投資していくことで


資産形成が加速していきます　　(￣∇￣+)


先日、ある銀行から借り換えの提案を受けました！


結局、色んな事情で今回は見送りましたが


来年、再来年には状況が変わっていると思います　(☆｡☆)


その提案内容はこんな感じでした


K銀行の担当者から・・・


『現在お借り入れしている○○銀行の３億８０００万ですが
（返済が進んでいるので残高が減ってきている）


うちの銀行で借り換え融資させてもらえませんか？


金利は１％台で考えています


毎月の支払は１８０万ほどになるのですが、どうですか？』


というものでした　(￣ー☆


現在の返済額より毎月２５万も少なくなるんです！！


おおお～これはかなり揺らぎますね～　ﾍ(･o･Ξ･o･)ﾍ


銀行サイドからすると物件購入資金を


融資するより、すでに運営していて、


家賃収入、返済実績、３期分の決算、納税実績


としっかり経営できている案件の借り換え融資の方が


リスクも少ないので担当者が積極的になるのです！


ただ、今回は時期尚早ということで見送ったのですが


金利の引き下げにより返済額が少なくなるのは


ホントに助かります！　(^з^)-☆Chu!!


で、実はある情報筋（笑）から聞いたのですが、


大手メガバンクが大川の全ての融資残高（約１７億）を


借り換えさせて、一本化しようと狙っているらしいのです　(￣∇￣+)


まぁ、すぐには出来ないでしょうから


あと２年くらいはかかると思います　(o^-')b


ただ、現在の金利から大幅な利下げが行われれば


毎月の返済は相当下がるんじゃないかな・・・


ちょっと妄想してみますね


あはは・・・(*ﾟｰﾟ)ゞ


現在、大川が融資を受けている銀行は


合計４行で平均金利は２．４％（２～２．６％）ほど


融資期間は平均２０年（１５年～２５年）くらいです


融資残高は１７億円ほど


毎月の返済は約９００万円


中には元金均等返済もあるので


少し返済額が高いのです　　(ﾉ_･｡)


この内容をもし、メガバンク一行に絞って


良い条件を引き出せたらどうなるやろうか？


あくまでも想像の範囲の話やけど・・・


１７億の融資を金利１．５％、融資期間２５年、元利均等返済なら


なんと毎月の返済額は６８０万円まで下がるんです


ぎょえ～って感じです　　((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ


何と２２０万円も返済額が下がってしまうのです！


月間２２０万円分の家賃を増やすのは絶対無理ですから


ホント凄いですよね！


こうなれば賃貸経営はめちゃくちゃ簡単です


現在の月間家賃収入は約１５００万～１６００万（先日購入した物件も含む）ほど


ですから毎月の返済が６８０万だったら


凄いキャッシュ・フローが生まれます


当然、こんな良い条件で誰でも借り換えができるわけではないですよ～★


借り換えのポイントつまりメガバンクが好むような条件を


満たしていないと実現は厳しいですからね　(ﾉﾟοﾟ)ﾉ


大川は長期的にみても実はメガバンクが好むような物件しか


取得していないのです　ヾ(＠^▽^＠)ﾉ


一時的な利回りや融資条件だけで物件を見ているわけではないのです



【メガバンクが好む物件】

・鉄筋コンクリート造り
構造がしっかりしていて耐用年数が４７年ある物件


・検査済み証がある
違法性のない物件


・土地が広い物件
土地が広ければ担保価値が下落しにくい


・修繕管理がしっかりされている物件
満室経営されていて、収益がしっかりでている物件



【メガバンクが好む人物】

・納税をしている
最低３期分のしっかりした運営をしていること


・満室経営するために積極的に活動している経営者
オーナーとして空室対策、リノベーション、物件管理に至るまで
をきちんと把握している


・利益（現金）を残している
堅実経営をしていること



上記のようなポイントを一つでも外していたら


メガバンクは相手にしないのではないかと思います


大川が木造や鉄骨を購入しないのは


耐用年数が短いし違法建築も多いからなんです


確かにいい物件を良い融資条件で購入できれば最高ですが


多少思ったほどの融資条件でなくても


まず、物件オーナーになることが重要なんです


なぜなら、過去のエントリ『複利的投資法だから』でも言っていますが


３年間賃貸経営を運営してみるのです


その３年間の間に蓄積された信用は


どんどん複利的に膨らんでいきます　( ´艸｀)


スタートが遅ければそれだけ信用を積み重ねる


時間もかかるということですからね


なら、無理やりなんでもいいから買える物件を買おう！というのは


また違う話ですよ！　笑


大川は物件との出会いは縁のものだと常々思っています


最初の物件は７０点以上の採点（あくまで自己採点ですが・・・）


が付けれるものなら購入してもいいのではないかと考えています


悩んで悩んで１００点満点の物件ばかり


探して何年も経ってしまった・・・。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡


みたいな方を時々見かけますが


購入してから１００点満点に近づくように


経営努力していけばいいのです！


大川も最初に銀行融資を受けた時は立場上、


『お金を貸してください！』とお願いしていましたσ(^_^;)


ですから、融資条件も銀行側の要望に沿ったものでした


ところが、最近は銀行側の担当者や支店長から


『何とか融資させてもらえないでしょうか？』と


お願いされる立場になって来ました　ヾ(＠＾(∞)＾＠)ノ


毎月コツコツ返済し続けてきましたからね★


信用の積み重ねってホントに重要ですね


それでは、また～♪


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経営の基本公式

コツコツ頑張ります★

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大川がビジネスにおいていつも意識している成功の公式があります


国家を運営するにしても


会社を経営するにしても


家計をまかなっていくにも


全てに共通する成功の公式なんです


（収入－支出）×運用利回り＝資産形成


この公式をステージごとにもう少し解説します


【第一ステージ】　入ってくるお金を増やす

国家であれば新たな税収（消費税アップなど）を導入したり

会社であれば新規事業で売上を伸ばしたり

家計であれば副業や共働き、残業を増やしたり

このステージではとにかく入ってくるお金を増やす努力をしましょう！

ただし、ある一定の段階で限界がきます

環境や能力、景気に左右されてしまうことも多々ありますからね



【第二ステージ】　出ていくお金を少なくする

出ていくお金を少なくする事は入ってくるお金を増やすのと

同じ効果があります

収入を増やしたければ無駄遣いは辞めましょう！

収入を増やして無駄遣いをするのはホント意味無いですからね

このステージは能力ではなく

ある一定の我慢さえすれば誰でも達成できてしまいます

つまり無駄遣い（浪費）せず、投資的発想で

物事を考えれるかが重要になってきます

国家はその性質上、事業仕分けなどで

無駄な公共事業を整理しても

予算は使い切ることが目的になっているため

真剣にこのステージに取り組めないのです

ある一定の決まった税収が自動的に入ってくるし

足らなければ国債を発行して借金で賄えばいいし

会社や個人と同等レベルで議論できないですよね～(ﾉ_･｡)

ただ、この公式は国家にも

十分にあてはまるということが言いたいのです

一方会社経営ではこのステージはリストラなどに代表される

コスト削減がもっとも効果的です

個人であれば住居費、車、保険、食費、教育費など

我慢で乗りきれる範囲においてコスト削減を図ります

住居費のもっとも高い日本において

一人暮らしをしながらそれを上回る収入を稼ぎ

投資資金を作っていくのは至難の業ですからね　(｡＞0＜｡)



【第三ステージ】　余ったお金を運用する

みなさん、余ったお金はどのように運用していますか？

日本人の大半は銀行貯金、保険で貯蓄、国債や長期株を保有など

投資は人任せな方が大半ではないでしょうか？

もちろん、公的年金も国家に運用を任しているんです

大川は基本的に運用は

自分でする直接投資がメインです

どこかの金融機関の商品を購入したり

投資信託や証券会社に任かすような

間接投資はしていません

だって間に入っている金融機関に

手数料を多額に取られて利回りが

減っちゃうんだもん　・°・(ノД｀)・°・

しかも、営業マンは商品をセールスする

専門であり、運用の専門家では全くありませんからね

で、大川が様々な直接投資をしてきた中でもっとも

安定的でリスクが少ないのが不動産経営ということに

なるんです　(￣∇￣+)

もちろん、株、為替なども直接投資でやって来ましたが

現在ほとんどやっていません

安定して運用するにはかなりの時間と労力が必要で

【終わらない夏休み】を手に入れることは基本的に無理だと

判断したからです



なんだか、話が長くなってしまいましたが


今日のテーマは不動産経営において上記の公式が


どのように生かされてくるのか？


が言いたかったのですが・・・A=´、｀=)ゞ


あはは・・・


今日はこれくらいにして続きは明日にしよう


ちなみに、今日無事に吹田のクリニックビルの


決済が終わりました！


これから未知なる分野にチャレンジしていきます


それでは、また～♪


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管理会社社長と会食

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昨日は大川が物件管理を任せている管理会社エスタスの由木社長とその営業担当の中西くんとで


会食＆打ち合わせ＆現状報告会をしてきました！

夜遅くまで飲み歩いてめっちゃ楽しかったなぁ～

賃貸経営って何もしなくても家賃が勝手に振り込まれてくるから楽ちんそう～♪


って思っている方もいますが、全然そんなことないんですよ！


結構大変なんです　　(ﾉ_-｡)


賃貸経営をしっかり維持していくためには大家業として


たくさんの業務をこなさないといけないんです


それができずに苦労している大家さんもいますからね


でも、優秀な管理会社に任せておけばホント楽ちんなんです　o(^▽^)o


『終わらない夏休み』を手に入れるためには絶対重要！


で、簡単に賃貸経営の業務をまとめてみました！


といってもこの部分を全部管理会社にやってもらっているので


大川は月に一度送られてくる家賃明細レポートに目を通すだけ　笑


色んな支払いを管理会社が代理でしてくれた後の純粋な家賃収益をまとめて


指定口座に振込んでくれます　　(*゜▽゜ノノ゛☆


大川の場合は毎月１０日～１５日に管理会社から家賃が振り込まれ


その後、１７～２５日にそれぞれ銀行引き落としがあります


入ってきた家賃で銀行返済をし、残った家賃が利益となるんです


ちなみに、銀行返済だけで毎月７００万くらい払っています


ひょえーって感じですが　((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ


それ以上の家賃があるので問題はありませんがね


あっ今日２４日は吹田の医療ビルの決済日なんです


そろそろ準備してでないといけないなぁ～


１０月から返済が１８０万ほど増えるんです


あはは・・・　　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ


家賃は月間３５０万ほど増えるんですけどね




【物件管理】
清掃、エレベータ保守、リノベーション、など入居者に喜ばれる

魅力的なマンションを維持するために日々の管理が重要です

特に複数の物件を所有していると大変ですからね



【入金管理】
家賃の入金、未納、滞納、敷金返還、電気、リフォーム、その他の支払いなど

全て代行管理してくれます

大川は約１５０世帯保有してるのでこの管理だけでもホントに大変です



【入居者管理】
２４時間対応で入居者からのクレームや緊急トラブルの対応をしてくれるので

安心して寝れます　笑



【入退去管理】
空室になった部屋の入居付けや賃貸契約の締結など賃貸経営の一番のポイントを

全て代行してくれます

この管理会社にまかせてから入居率が格段に上がりました

なかなか賃貸が動かないシーズンですが今月も３世帯入居が決まりました！

さすがねすね★




と、思いつくまま書いてみましたが細かく言えばもっとたくさんの業務が


あるのですが、優秀な管理会社はオーナーの業務を全て代わりにやってくれるのです


いつもこの管理会社（営業のスタッフさん）にはホント感謝しています


ありがとうございます！


昨日は遅くまでいろんな賃貸ビジネスの話に盛り上がりました


ちなみに、大川が融資付け、物件紹介などコンサルティングをした


オーナーさんにはこの管理会社を必ずオススメしています


過去にコンサルティングしたオーナーさんが所有している物件の現状報告も


受けましたが、全て満室御礼！


良かった良かった！


今から吹田医療ビルの決済がありますので行ってきま～す♪


それでは、また～♪


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現金３０００万あればどうしますか？

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今日は５０代のある資産家の方からこんなご相談を受けました　　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ


『大川さん！現金が３０００万あるんですが、マンションを購入しようか迷ってます・・・』


この方はご自宅も無借金で所有されているのですが、少し山の手にあり、冬は


雪が積もって通行止めになったりするので


利便性を考え駅前のタワーマンションへ引越しを考えているようでした


現金で新築マンションを購入するか


住みやすい土地で賃貸マンションを探すか


どちらがいいのでしょうか？と・・・ヽ(;´Д｀)ノ


自分の価値観にあった住宅選びを優先するのなら大川はアドバイスできませんが


投資家として資金効率を考えた住宅選びをしたいという


のであれば、話は変わってきます


まず、現金で住宅を購入するのはやめた方がいいです


絶対に住宅ローンを活用すべきです


金融商品の中でもっとも低利で融資を受けることができるのが


住宅ローンなのです　　ヽ(*'0'*)ﾂ


それを活用しない手はないです


優遇措置にもよりますが、概ね１％前後の金利だと思います


つまり３０００万円を住宅ローン金利以上の利回りで運用できるのであれば


現金で購入するより運用に回した方が投資効率がいいのです


住宅ローンの金利より高く運用する自信のない人は


現金で購入する方がいいでしょうね


ちなみに、この資産家の方はほとんど所得がないので


住宅ローンが組みにくいようです


ですから、息子さん名義で住宅ローンを組むのも一つの方法です


現金があればいつでも住宅ローンを繰り上げ返済できますので


大きな心配は要らないのです


で、その３０００万円の運用をどのようにすればいいか？


大川であれば収益不動産に投資して


その家賃で住宅ローンを返済するか


もしくは、賃貸マンションを借りると思いますね


いや、本当なら今住んでるご自宅でもう少し我慢しながら


３０００万円をもっともっと効率のいい投資にまわして


更に資金を増やすでしょうね！


とこんな感じで、何か行動するときは


常に投資効率を数字で比較して考えるようにしています


お金も時間も無駄遣いするとすぐになくなりますからね


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それでは、また～♪

③《正しい金銭感覚を身につける事ができるから（貯蓄グセ）》

久しぶりの更新です　　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ


なぜ、不動産投資が好きなのか？


３つ目は正しい金銭感覚を身につける事ができるから（貯蓄グセ）です


不動産投資は儲け話というより、堅実にお金を残していくという考え方のほうが


上手くいくと思います


最近では第二次不動産投資ブームが起こっているようですね☆


ある不動産投資家の方は


どれだけ早く会社をリタイヤ（辞めることが）できるか？


を競うように煽っていますが、


大川は非常に危険な考え方だと思っています　(｡＞0＜｡)


正しい金銭感覚を持たずに、不動産の家賃収入だけで生活できるはずだ！


と錯覚して勢いで会社を辞めてしまうのです


会社を辞めれば確かに、自由になれ、ストレスからも開放されるかもしれません


しかし、資産形成のスピードは格段に落ちてしまうでしょう


もちろん、賃貸経営する上での様々なリスクに対応することもできなくなるかもしれません
（突発的な出費、修繕、リノベーション、空室問題など）


目的が物件を所有すること！


会社をリタイヤすること！にフォーカスされすぎているんです


もちろん、自己責任だとは思いますが


不動産投資を牽引するリーダーとしてそのように煽っているのが問題だと思います


成功し続けられる人は正しい金銭感覚のもと、


投資効率をしっかり考えた行動を取っているんです　＼(^_^)／


普通に考えれば家賃収入と会社からの収入をダブルで貯めた方がはるかに早い


資産形成ができるのは明らかです


ですから、大川は家賃収入だけで生活をしようとは全く考えていません


不動産以外にも会社では積極的に新しいビジネスに挑戦し


どんどん投資資金を蓄えていき、


新たな物件を購入していこうと考えています！


大川の物件購入スピードは会社で稼いだ資金をどんどんつぎ込んでいるので


凄いスピード感があるんです


あはは・・・≧(´▽｀)≦


今日は銀行の融資担当者にも驚かれてしまいました　　w川・o・川w


１年半で約２０億円の不動産を購入し


年間家賃収入は２億円を超えてきます


ちなみに、銀行返済は毎月８５０万ありますけどね
　

あはは・・・何か？？　☆-( ^-ﾟ)v


いくら成功しても浪費はしないので


生活スタイルは１０年前とほとんど変わっていません


プロフィールにも書いていますが、


物欲より投資欲の方が強いんです　　えへっ(￣∇￣+)


経営者は２４時間、３６５日休みはありません


常に頭を働かせ緊張感を持ちながら自分で考えて行動しないといけないのです


誰にも指示されない代わりにすべて自分で考え判断しないといけません


上手くいけば自分の手柄


上手くいかなければすべて自分の責任なんです


その覚悟を決めてから会社を辞めるのであればそれはそれでいいのでしょう！


不動産投資の本当の成功は人それぞれで違うと思いますが


しっかりとした『正しい金銭感覚（投資家の考え方）』


を持っていないとたちまち賃貸経営が行き詰ってしまいます


大川は常日頃から浪費癖を見直し、貯蓄癖を身に付けようと努力しています


それが身に付いた時、不動産投資は大きく加速的に発展していくでしょう




☆頭金をいつまでにどれくらい貯めるのか？☆

お金が貯まらない人の特徴は貯めようという目標が明確でないことです

いつまでにどれくらいのお金を貯めるのかしっかり目標を持ちましょう！

収入を増やすことも大切ですが、出費を抑えることがお金を残す最大の方法だ

ということを忘れてはいけません

まず、しっかり家計簿を見直すことから始めましょう




☆銀行返済をすることで強制的にお金は貯まっていく☆

自然とお金が貯まる仕組みを取り入れるには

融資を受けて不動産を購入するのが最も効果的です

銀行返済することで元本が減っていき、土地・建物に貯金していることと

全く同じ効果がでてくるのです

また元本返済が進めば担保余力が増し、含み益（貯金）を持ったことになるのです

共同担保として次の物件にも生きてくるはずです

また返済が終了すれば大きな資産（貯金）を作ってきたことになるのです




☆欲しい物は物件（入居者）が買ってくれる☆

本当の投資家は車やマイホームは自分が働いたお金で買うことはしません

物件（入居者）から上がる家賃収入で購入するのです

ですから、自らの欲望を自制してでも、まず先に収益物件を購入するのです

その安定した家賃収入の利益があれば、あなたが欲しいものはどんなものでも

簡単に手に入れることができます

お金をためて収益物件を購入し、その家賃収入でマイホームや車を買えばいいのです

不動産投資は『急がば回れ』なのです




お金のことってなかなか親からも教えてもらうことはないんですよね～


保険や銀行で貯金することしかしてこなかったって人は意外に多いのではないかな


大川は不動産など長期の融資を組んで返済することが


強制的に貯蓄癖を身につけることができる最善の方法なんじゃないかなぁ～って思います


もちろん、住宅ローンより収益不動産で貯金する方が圧倒的に有利だと思いますけどね


次の物件を購入したいので今もコツコツ貯金に励んでます　笑


それでは、また～♪



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金銭消費貸借契約を結びます！

今日夕方から融資してもらう銀行の支店長が会社に来て


金銭消費貸借契約を交わします（通称「キンショウ」といいます）


吹田の医療ビルの決済が今週の２４日に行われるので


それまでに「キンショウ」を終了させておく必要があります


今回の案件は今までの取引とはかなり違った感慨深いものがあるんです　(ﾉω･､)


一番大きな違いは初めてのテナントビルだという事です　　(ﾉﾟοﾟ)ﾉ


しかも、医療法人に一括貸し


いつも思うことがあるのです


『時の流れに身をまかせ・・・』テレサ・テンの歌でもありました　(ﾟΩﾟ;)


この吹田の医療ビルは大川にとっては新たな挑戦の第一歩なんです


今回の案件が上手く行くかどうかはホントに自分の力ではどうにもならない部分が


非常に大きかったと思います　　(　・д・)/－－＝≡(((卍


いろんな方々に助けられながらここまできました


大川を担当してくれている不動産業者はホントに優秀で


物件選択から融資付まで何から何まで親身になってサポートしてくれました


それがなければ恐らく今回の取引はスムーズに行かなかったと思います


大川は今、自分の努力だけではどうしようもない所まできたのかなって思います


昔は人一倍自分が頑張れば何とか乗り切れる！


自分の努力が最も大事だ！


と考えていたのです　　ヾ(＠^▽^＠)ﾉ


でも今は違います


たくさんのパートナーの方々とのつながりでビジネスが成り立っているんです


それを強く感じます　　(ノ^^)八(^^ )ノ


いろんなビジネスの分野に進出していますが、大川の得意分野って何？


と聞かれると、自分でもよくわからないんですよね～笑


多少、不動産の知識はありますが、大川より知識のある方、勉強している方も


沢山いるでしょう！


唯一言えるのは『人とのつながりを大事にしてきた！』


これだと思います


大川とならビジネスをやってみたい！


面白そう、儲かりそう、楽しそう、ワクワクできそう・・・


そういってもらえるように人とのつながりは大切にビジネスを


更に盛り上げていければいいなって思います


キンショウの準備をしなければ・・・


それでは、また～♪


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