不動産経営で『終わらない夏休み』を手に入れよう！ -3ページ目

一人麺２

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またまた一人麺行って来ました　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ

地元西宮市甲子園の『西宮ラーメン』

ここは伊勢海老のダシと数種類の

海鮮をブレンドした特性ダレが特徴なんです

飽きのこないさっぱりしたスープが堪らん！(*^▽^*)

今日は初めて注文する

トロてっちゃんラーメン！(ﾉﾟοﾟ)ﾉ

油ののったトロてっちゃんがたっぷり入ってました

でも全然コッテリしていないんです

で、唐辛子も入ってそうなんですが

これまた、全然辛くないんですΣ(ﾟдﾟ;)

何でだろう・・・？(-_☆)

これ、癖になりそうやわ

で、今（夜中２５時）は自宅で一人飲み

明日からまた仕事頑張ろう！

あっさっきまで上ぴょんと一緒にゴルフ打ちっぱなし行って来ました

彼もリハビリサロン『＋R』頑張ってるので

是非応援してあげて下さいなっ

ご興味ある方は気軽にメッセージしてあげて～

それでは、また～♪

⑦《自由なライフスタイルを手に入れることができるから》

ちょっとサボっちゃった・・・
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なぜ、不動産投資が好きなのか？

今日は７つ目の理由を書きますね　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ

《自由なライフスタイルを手に入れることができる》からです！

毎月安定的に入ってくる家賃収入で

自由なライフスタイルを手に入れることができます

誰にも縛られないで好きな時に

好きなことを好きなだけできる人生

って楽しいと思いませんか？

不動産経営をすることによって

諦めかけていた夢を実現できるかもしれません

あなただけの『終わらない夏休み』を過ごしてみませんか？

大川がこのブログのテーマにしている

『終わらない夏休み』を手に入れよう！

というフレーズそのままですね　(・ω・)/

世間の夏休みはもう終わってしまい

二学期が始まってしまいましたけどね(ﾉ_･｡)

世の中にはいろんな夢ややりたいことって

人それぞれでいっぱいあると思います

昔、ブルーハーツでこんな曲ありませんでした？

『あれもしたいっ～♪これもしたいっ～♪

もっとしたい♪もっともっとしたい～♪

俺には夢がある～♪両手じゃ抱えきれない～♪』

めっちゃストレートに自分の気持ちを

表現してますよね(ﾉﾟοﾟ)ﾉ

常々大川は提唱していますが

夢を叶えるためには『手段』が必要なのです

自分の好きな事だけやりながら

どうやってお金を稼ぎ生活するか？

よく考えてみると、夢を追いかけながら

生活できている人って

ほんの一握りの限られた人だけなんです

例えばプロスポーツ選手や芸術家

芸能人や専門分野の資格者（医者、弁護士、政治家）など

また自分の夢を叶えることで

ビジネスができている自営業者（カフェのオーナーとか・・・）

などがそれに当たります　ヽ(*'0'*)ﾂ

多くの人は自分のやりたい夢や

送りたい人生を諦めて生活の為に仕事をしているのです

本当にやりたいことではないけど、

家族のため、生活のためしかたなく・・・って感じです

大川も学生時代に自分の将来を考えた時

学校の先生になりたい！

ってずっと思っていました　(￣∇￣+)

教員の資格をとるため猛勉強して

大学（文学部）に進み、国語の先生を目指していました

今考えたら、学校の先生は夏休み、冬休み、春休みと

休みが多いなぁ～　ﾍ(･o･Ξ･o･)ﾍ

給与も安定しているし一番良い職業だって

本気で思っていました　(*´Д｀)=з

後になって小学校の知り合いの先生に聞いたのですが

夏休みでも学校に行っていろいろ仕事をしているらしいのです

あはは　Ｏｏ｡｡(￣￢￣*)

当たり前かぁ・・・

公務員なんだから平日ずっと休みなんて普通ないよね

この時から大川の価値観はお金儲けも大事だけど

自由な時間が欲しいって想いの方が強かったんだと思う

会社を大きく成長させて、有名になり、上場したい！

っていうより、

毎月確実に入ってくる安定収入で

好きな時に好きな事を好きなだけできる

自由な生活に憧れていました　(*⌒∇⌒*)

何者にも縛られない人生って

ホント理想ですよね　(/ω＼)

それを実現できる方法が不動産投資なんです

入居者から毎月決まった家賃が現金で

確実に入ってくる

今月の売上は上がるだろうか・・・？

と不安になることもないですから

その家賃で大きな贅沢はできないかもしれませんが

生活に困ることはまず無いですよね

それが一番大事なんです　(*v.v)｡

毎月の生活費をどう工面しようか？

って考えていたら精神的にしんどいですから

自由なライフスタイルを実現するなんて

夢のまた夢って感じです　(*ﾟｰﾟ)ゞ

最近思いますが、不動産投資って別に特別なことはないのですが

それが大きな手段になるということに

気づくことが重要なんですよね　(*ﾟｰﾟ)ゞ

自分にはできないんじゃないかな・・・

って思っている人に

あなたにもできる！

コツコツやれば必ず誰でもできる！

ってことを発信していけたらいいなぁ～

と思っています

それでは、また～♪

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リハビリサロンオープン！

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先日、大川が実の弟（２つ下にいます）より可愛がっている

上ぴょん（本名上田和毅）とサロンオープンの打ち合わせ

この度、大川の所有する豊中のマンションの１階で

リハビリサロンをオープンするのです

『ベストライフ上田和毅のブログ』を読んでみて下さい

彼は現在、理学療法士の業界では

かなり有名なんです

セミナーや実技講習をすると

全国から参加者が殺到するらしい

そんな彼から今後の事業計画やその熱い想いを

プレゼンしてもらいました

リハビリ業界の現状や

これからの理学療法士のあるべき姿など

ホント楽しみです！　(＝⌒▽⌒＝)

食事は大川の同級生がやっているお店に行きました

美味しかったわ～　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ

また絶対に行くよ！！

居心地が良くて終電がなくなりかけました

サロンのオープン情報などは

随時アップしていきますね

大川が第一号のお客としてリポート

します　ヾ(＠＾(∞)＾＠)ノ

体の調子がおかしい人は是非、

上田先生に見てもらったらいいです

まずは大川の悪いところを改善してもらいます

それでは、また～♪　

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⑥《社会的地位や信用を得ることができるから》

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週末更新をサボってたら

随分下がっちゃった・・・

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なぜ、不動産投資が好きなのか？

６つ目の理由です　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ

⑥《社会的地位や信用を得ることができる》からです

一般的に社会的地位が高い職業に

医者、弁護士、政治家などありますが、

その中でも『地主』、『大家さん』、『賃貸経営者』

などの肩書きはとりわけ大きな社会的地位を

確立していると言えます（‐＾▽＾‐）

不動産を所有して毎月安定的な家賃収入で

悠々自適に過ごしているイメージは

庶民の憧れといったところです　(*^▽^*)

大川は昔から自営業として

色んな仕事にチャレンジして

成功と失敗を繰り返してきました

その中でいつも言われていたのが

『大川さんは今どんな仕事してるんですか？』

『何をしてるんですか？』

この質問、ホント嫌なんです　ヽ(`Д´)ノ

自営業だから仕方ないのですが・・・

常に５～６個くらいのビジネスを

動かしてきたので本業を

一つに絞ることができないのです

現在は１０個以上あるかな・・・

でも最近は違います　(･Θ･;)

『不動産賃貸業です！』

『マンション経営です！』

『家賃収入です！』

って言えば誰でも簡単に理解してくれます

自営業者としての『看板』みたいなもんです

サラリーマンの人からすればわからないかもしれないですが

自営業者って社長でもあるけど

反面、何してるかわからない人っていう

イメージもあるんです(;^_^A

不安定で孤独な職業みたいに言われます

『NTTに勤めています』

『ソニーでエンジニアやってます』

『伊藤忠で営業やってます』

大川からすれば立派な看板があって

いいなぁ～って憧れでしたね

合コンでも名前の通った職業、会社がデカイってのは

人気ですもんね　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ

こんな思いがあったので

不動産経営に対する憧れは相当ありましたね

以下、不動産経営の社会的地位と信用を

まとめてみました

【家賃収入は世界共通の魅力的なビジネス】
古くは２５００年前にギリシャで

不動産賃貸業がビジネスとして存在していた

という文献があるくらいです

世界中どこにいっても成り立っているビジネスであり、

安定的な家賃収入は万国共通の魅力的な

ビジネスとして認知されています

【税金をしっかり収めている（社会貢献）】
不動産賃貸業は多くの税金を収めている

という点で社会に大きく貢献している

ビジネスだと言えます

不動産を購入する時に登録免許税、

消費税、不動産取得税を払い、

運営している間は毎年、固定資産税、都市計画税を払い、

所有者が死亡した場合は相続税や贈与税を払い、

家賃の収益に関しては所得税や

住民税（法人は法人税や法人住民税）を払わなければなりません

これだけ税金をしっかり収めているビジネスは他にありません

不動産経営者は堂々としていればいいのです！

【金融機関からの信用が最もある】
不動産経営を続けているとあらゆる金融機関から

社会的信用を得ることができます

安定した家賃収入や担保価値のある土地、建物を

所有している大家さんは金融機関から

優良融資先として位置づけられています

自宅、車などの購入資金や

新しい新規ビジネスへの融資も積極的に

協力してくれるでしょう

自分をブランディングしてくれる

不動産投資はホントに魅力的ですね

それでは、また～♪

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一人麺

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不動産関係のご質問は気軽にコメント、メッセージ下さい

大川も勉強になりますので

出来るだけ調べてブログ内で発表したいと思います

最近、一人飲み以外に一人麺も流行っています

なんじゃ、そりゃ・・・ヾ(＠°▽°＠)ﾉ

大阪駅の構内にあるラーメン屋さん

味噌ラーメンがなかなか美味しかったわ

麺は太くて縮れているのが好きです

食感を楽しみたい派なんです

チャーシューは薄くてトロける方がいいです

スープは色んなジャンルで好きですね

今回は煮干しスープ　(＝⌒▽⌒＝)

あー美味しかった

うんﾍ(ﾟ∀ﾟ*)ﾉ

ここはまた次回も来たいですね

それでは、また～♪

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地主が建てた物件がいい理由

現在、不動産部門ランキング３７位です

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『なぜ、優良物件が売却されるのか？』の続きです

大川は地主が土地活用をするために建てた

収益マンションを直接購入する方がいいと思っています

逆を言うと　(｡・ε・｡)

今まで何人も所有者がコロコロ変わり

転売されてきた物件は

個人的にあまり好きではありません

ちなみに、過去の所有者情報を知りたければ

土地建物の登記簿謄本を見れば

詳細に書いています　o(^-^)o

登記簿謄本はその土地建物の履歴書みたいなものです

いつ、誰に所有権が渡ったのか？

また抵当権は設定されているのか？

金融機関が融資をしているのか？

借金の担保に入れられているのか？

など調べることができます　(ﾉﾟοﾟ)ﾉ

まっそれはいいとして　(;^_^A

なぜ、地主が建てた物件がいいのか？

簡単にまとめてみました

【売却時にはかなりの収益がでるので値段交渉しやすい】
無担保の土地に建物を

ほぼフルローンで建築するので

売却時にはかなりの収益がでるのです

もともとお金持ちから購入するので

値段交渉しやすいのです

【物件に思い入れがあるオーナーが多い】
比較的自分が建てた物件だという

意識が強いので

こまめな管理が行き届いている

ケースが多いです

【建築費をかけている】
全額融資で建築しているので

建築費のコスト割合をしっかり

取っている

【トラブルが少ない】
転売目的で購入された物件

が売りに出された場合は

注意が必要です　A=´、｀=)ゞ

売主が業者なので利回り感を出すため

上手く家賃を操作したり、

付属収益（自販機や看板収入やその他）を

利回り計算に入れていたり・・・

付属収入はすぐに無くなってしまう

ケースもあります　　(ﾟｰﾟ;

少しでも高く購入させるように

色んな工夫をしているのです

その点、地主の物件はそのような

ことがないケースがほとんどです

大川は売主が建築した物件を

２人目の所有者として購入する方が

なにかと安心感があると

考えています

もちろん、例外はあるでしょうが

今までの経験からそう思っています

それでは、また～♪

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前オーナーはこんなに儲かった！

現在、不動産投資部門で３９位です！

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今日の内容は

『なぜ、優良物件なのに売却されるのか？』の続きです

まずはそちらをお読みくださいね☆

無担保の土地５００坪を所有しているオーナーは

土地だけでは収益も産まないし

まして、震災直後なので土地の値段も

まだついていない状態　(ﾉ_-｡)

そこへ復興住宅建築の案件がきたようです

神戸市が建築費用の一部を補助し

入居者には家賃の補助を出すという

『特別優待賃貸住宅』

やったね　(￣ー☆

ある一定の条件を満たさないと建築許可が

降りないのでハードルは高いのですが

オーナーにも入居者にも手厚い補助金が付くんです

概略はこんな感じです

総建築費用：６億数千万円

銀行融資：４億数千万円

神戸市からの補助金：１億数千万？

※このあたりは詳しく聞けなかったので
はっきりした数字ではありません

銀行の融資条件ですが恐らくメガバンクが

超優遇金利で長期間の融資を出したのではないかと

考えられます　（￣▽￣）=３

融資期間は３０年、金利は最低でも１．８％くらい

毎月の返済額は１８０万ほどです

この時オーナーの家賃収入は月５２０万～５５０万は

あったと思います　(☆｡☆)

内訳は・・・

３LDK、２LDKが４１戸

お部屋の平均家賃が１１万～１２万円

これだけで４５０万～５００万円の家賃があります

加えて駐車場が３３台

１台１３０００円～１５０００円なので

４０万～５０万円の駐車場料金です

月に５５０万円ほどの家賃ですから

年間６６００万円はあったのではないかと

思います　o(･_･= ･_･)o

新築３LDK（７０平米）の部屋が家賃１２万円

なのですが、実際入居者が払っていたのが９万円なんです

残りの３万円は神戸市が毎月オーナーに払ってくれるんです

ぎょえええ　((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ

いいやん！それ！　∑(ﾟДﾟ)

入居者は新築の分譲並みのマンションに格安で入居できて

オーナーは家賃補助を確実に神戸市からもらえて

当然、確実に満室経営できてしまいます

空室がでたならすぐに入居申込がある

って感じでしょうね　Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！

この『特優賃』物件って

入居したい方からすると凄い人気だって

聞いたことがあります

当然、入居する側もある一定の審査基準がある

ようなんで誰でも入居できるってわけでもないです

勝手に前オーナーの収支を考えてみたのですが・・・

わおおお～　((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ

めっちゃ儲かってるやん　(＠￣Д￣＠；)

年間家賃６６００万

年間返済１８０万×１２ヶ月＝２１６０万

管理費、修繕などで多めに１０００万かかったとして

６６００万－３１６０万＝３４４０万の収益です

税金等は省きますが

実際賃貸経営を１５年やってきたわけですから

５億１６００万も儲けたわけです

しかも、大川に売却した時は

ローン残高が約１億８０００万円と聞いたので

売却益は

売買価格５億４０００万円から

銀行にローン残高１億８０００万を引いて

単純に３億６０００万円は手元に残ったはずです

１５年の賃貸経営で得た収益５億１６００万と

売却益３億６０００万円を足すと

８億７６００万円となります

ひょえええ(-_＼)(/_-)三( ﾟДﾟ)

もともと土地を所有していたわけですが

その５００坪の土地を震災直後に売却していたら

こんな値段では売れなかったでしょう

税金面から考えても凄い儲けがあったと考えられます

無担保の土地を持ってる資産家って

スゲーって思っちゃいます　(*ﾟｰﾟ)ゞ

では、なぜこのオーナーはこの時期に売却したのか？

理由は何点か考えられます

【相続のため】
オーナー社長はかなりのご高齢で息子さんに賃貸物件で

相続させるより売却して現金で相続しようと考えておられました

息子さんが賃貸経営には全く興味なかったようです

【築年数】
売却を考える場合、次の購入者が融資付き易い状態で売却することが

重要となります　(;^_^A

鉄筋コンクリート造の場合、築２０年以内の方が

購入される方に融資が付き易いのです

【賃貸収益をとるか、売却益をとるか？】
今回の場合、所有し続ければ毎年３０００万ほどの収益

を取ることができるが、年々家賃は下がるかもしれない

また今売却すれば現金が３億数千万円残るのです

恐らく年間家賃の１０年分以上が今すぐ手元に入るのであれば

その方がいいかなって考えたんだと思います

大川は所有し続けて収益を長く取っていこうという

長期投資のスタンスですが、

このオーナーは１５年間家賃をもらったので

最後に短期利益を求めたのでしょう

これはどちらが正しいとは言えないのです

まっ！どちらも正しいですよね　o(^-^)o

ただ、リーマンショック以降不動産価格が値下がりし

融資も締め付けがあったので

早く売却しておかないと

まだまだ下がるかもしれない・・・

という心理になったのかもしれません

とにかく、大川にとっては超優良物件だったのですが

前オーナーにとっても超優良物件だったのです

大川は今までの経験上、所有者が数回変わった転売物件より

地主が建てた物件を購入する方がいいと思っています

その理由は次回

それでは、また～♪

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なぜ、優良物件なのに売却されるのか？

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先日コメントでご質問を頂きました

『なぜ、優良物件なのに、所有者は売却しようとするのか？』

『所有していた方が儲かるのに・・・』

確かになんで？？

って思いますよね　A=´、｀=)ゞ

今日は買主側（投資家）目線ではなく

売主側（オーナー）目線でいろいろ検証してみたいと思います

売却することでどんなメリットがあったのか？

この辺りはホントに物件を売却してみないと

実感がわかないところだと思います　o(^-^)o

大川が神戸の物件を購入した時に

前オーナーにヒアリングした

内容も踏まえてお話しますね　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ

その前に大川の所有する物件で

もっとも収益率の高い物件

つまり『優良物件』を見ていただこうと思います

去年の６月に購入した神戸の物件です　(*ﾟｰﾟ)ゞ

７階建てRC一棟マンション

築１５年

土地面積５００坪　

価格は５億４０００万円　

銀行融資５億１０００万
（金利２％、２５年、毎月返済約２２０万）

満室年間家賃６０００万　

利回り１１．２％　

３LDK（７０㎡）２９戸、

２LDK（６５㎡）１２戸、

駐車場３３台

こんな物件です

もともと『特別優待賃貸住宅』

通称、特優賃の認定を受けており

神戸市から補助金を受けて建設されています

ですから、建物にかなりの費用がかかっているらしいです

賃貸マンションなのに

分譲仕様で作られています

四面道路に囲まれて立地としては

非常に価値が高いです　（//･_･//)

特優賃の指定を受けてるので

建物のあちこちに緑が植えられています

そして、凄い狭いのですが、

なんと小さい遊具付きの公園まで設置されているんです

今は大型バイク置き場になっていますが・・・

駐車場は立体も合わせて３３台置けるんです

以前、大川と不動産業者の車を空きスペースに

駐車して内覧していたら

『イカツイ車が二台止まってて怪しいです！』

って管理会社に通報されてしまいました

あちゃー・・・。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡

入居者の方からすれば

『誰や！？』って感じでしょうね(ﾉ_-｡)

この物件の前オーナーは神戸の

酒造メーカーの社長さんだったのです

いわゆる資産家ですね　(｡＞0＜｡)

阪神大震災で被災され

酒蔵が全てなくなってしまったのです

そこへ空き地となった５００坪の土地に

神戸市が復興目的でマンション計画を持ちかけてきた

ようです　(￣ー☆

特別優待賃貸住宅の申請をして

神戸市が建築費の一部と

入居者に対して家賃補助をするという

高待遇のもと建築がスタートしたようです

土地はもともと先代から引き継いたもので

とにかく、建物の建築費用だけが

必要だったらしいです

その建築費の一部を神戸市が

残りを全て金融機関が融資したようです

ですから、オーナーは一切お金を出していない

ようでした　(￣∇￣+)

もちろん、無担保の土地を所有しているので

そんなことができるのです

その後の収支がどうなっていったのか？

これはあくまでも予想ですが

凄い収益を生んでいたようです

この続きは次回に

それでは、また～♪

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新幹線で一人飲み（笑）

現在、不動産投資部門で４３位です！

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先日東京出張の時、

新幹線で食べた穴子弁当が美味かったなぁ～

江戸前風で少し甘みがあったし

凄く柔らかかった　　ヾ(＠°▽°＠)ﾉ

新幹線の中も色んな思考を

働かせるにはいい空間です　o(^-^)o

飛行機と新幹線を

半分ずつ乗ってるかな

あっ先日東京から大阪に戻る飛行機で

隣に阪神の鳥谷選手が座ってました

めっちゃ緊張　(((( ;°Д°))))

何やら難しそうな本を読んでました

少し覗くと　(/ω＼)

『自己犠牲とは・・・・』

って書いてあった

体を鍛えるだけではなく

頭も鍛えていつんだなぁ～

ちょこちょこ目線を向けながら

じっと見ていたのですが、

それにしてもめっちゃ男前！！

男からしてもカッコいい！　(・ω・)/

連日鳥谷選手が活躍するのを楽しみにしています

ちなみに、大川の住んでるマンションは

甲子園から近く、阪神の選手が住んでます

時々、顔を合わせます　。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡

誰か？それは内緒にしておきます

あっ話は変わりますが

先日、『なぜ、優良物件なのに所有者は売却するんですか？』

所有している方が儲かるんじゃないのかな？

ってコメントでご質問があったので

それについて、今書いています

近々アップしますね

それでは、また～♪

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