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昨日のエントリ『経営の基本公式』でもお話したように
不動産経営も全く同じことが言えます ヾ(＠°▽°＠)ﾉ
入ってくる家賃を増やし o(^▽^)o
出ていくお金（経費、銀行返済、税金など）を減らし
余ったお金を次の物件に再投資していくことで
資産形成が加速していきます (￣∇￣+)
先日、ある銀行から借り換えの提案を受けました！
結局、色んな事情で今回は見送りましたが
来年、再来年には状況が変わっていると思います (☆｡☆)
その提案内容はこんな感じでした
K銀行の担当者から・・・
『現在お借り入れしている○○銀行の３億８０００万ですが
（返済が進んでいるので残高が減ってきている）
うちの銀行で借り換え融資させてもらえませんか？
金利は１％台で考えています
毎月の支払は１８０万ほどになるのですが、どうですか？』
というものでした (￣ー☆
現在の返済額より毎月２５万も少なくなるんです！！
おおお～これはかなり揺らぎますね～ ﾍ(･o･Ξ･o･)ﾍ
銀行サイドからすると物件購入資金を
融資するより、すでに運営していて、
家賃収入、返済実績、３期分の決算、納税実績
としっかり経営できている案件の借り換え融資の方が
リスクも少ないので担当者が積極的になるのです！
ただ、今回は時期尚早ということで見送ったのですが
金利の引き下げにより返済額が少なくなるのは
ホントに助かります！ (^з^)-☆Chu!!
で、実はある情報筋（笑）から聞いたのですが、
大手メガバンクが大川の全ての融資残高（約１７億）を
借り換えさせて、一本化しようと狙っているらしいのです (￣∇￣+)
まぁ、すぐには出来ないでしょうから
あと２年くらいはかかると思います (o^-')b
ただ、現在の金利から大幅な利下げが行われれば
毎月の返済は相当下がるんじゃないかな・・・
ちょっと妄想してみますね
あはは・・・(*ﾟｰﾟ)ゞ
現在、大川が融資を受けている銀行は
合計４行で平均金利は２．４％（２～２．６％）ほど
融資期間は平均２０年（１５年～２５年）くらいです
融資残高は１７億円ほど
毎月の返済は約９００万円
中には元金均等返済もあるので
少し返済額が高いのです (ﾉ_･｡)
この内容をもし、メガバンク一行に絞って
良い条件を引き出せたらどうなるやろうか？
あくまでも想像の範囲の話やけど・・・
１７億の融資を金利１．５％、融資期間２５年、元利均等返済なら
なんと毎月の返済額は６８０万円まで下がるんです
ぎょえ～って感じです ((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ
何と２２０万円も返済額が下がってしまうのです！
月間２２０万円分の家賃を増やすのは絶対無理ですから
ホント凄いですよね！
こうなれば賃貸経営はめちゃくちゃ簡単です
現在の月間家賃収入は約１５００万～１６００万（先日購入した物件も含む）ほど
ですから毎月の返済が６８０万だったら
凄いキャッシュ・フローが生まれます
当然、こんな良い条件で誰でも借り換えができるわけではないですよ～★
借り換えのポイントつまりメガバンクが好むような条件を
満たしていないと実現は厳しいですからね (ﾉﾟοﾟ)ﾉ
大川は長期的にみても実はメガバンクが好むような物件しか
取得していないのです ヾ(＠^▽^＠)ﾉ
一時的な利回りや融資条件だけで物件を見ているわけではないのです
【メガバンクが好む物件】
・鉄筋コンクリート造り
構造がしっかりしていて耐用年数が４７年ある物件
・検査済み証がある
違法性のない物件
・土地が広い物件
土地が広ければ担保価値が下落しにくい
・修繕管理がしっかりされている物件
満室経営されていて、収益がしっかりでている物件
【メガバンクが好む人物】
・納税をしている
最低３期分のしっかりした運営をしていること
・満室経営するために積極的に活動している経営者
オーナーとして空室対策、リノベーション、物件管理に至るまで
をきちんと把握している
・利益（現金）を残している
堅実経営をしていること
上記のようなポイントを一つでも外していたら
メガバンクは相手にしないのではないかと思います
大川が木造や鉄骨を購入しないのは
耐用年数が短いし違法建築も多いからなんです
確かにいい物件を良い融資条件で購入できれば最高ですが
多少思ったほどの融資条件でなくても
まず、物件オーナーになることが重要なんです
なぜなら、過去のエントリ『複利的投資法だから』でも言っていますが
３年間賃貸経営を運営してみるのです
その３年間の間に蓄積された信用は
どんどん複利的に膨らんでいきます ( ´艸｀)
スタートが遅ければそれだけ信用を積み重ねる
時間もかかるということですからね
なら、無理やりなんでもいいから買える物件を買おう！というのは
また違う話ですよ！ 笑
大川は物件との出会いは縁のものだと常々思っています
最初の物件は７０点以上の採点（あくまで自己採点ですが・・・）
が付けれるものなら購入してもいいのではないかと考えています
悩んで悩んで１００点満点の物件ばかり
探して何年も経ってしまった・・・。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡
みたいな方を時々見かけますが
購入してから１００点満点に近づくように
経営努力していけばいいのです！
大川も最初に銀行融資を受けた時は立場上、
『お金を貸してください！』とお願いしていましたσ(^_^;)
ですから、融資条件も銀行側の要望に沿ったものでした
ところが、最近は銀行側の担当者や支店長から
『何とか融資させてもらえないでしょうか？』と
お願いされる立場になって来ました ヾ(＠＾(∞)＾＠)ノ
毎月コツコツ返済し続けてきましたからね★
信用の積み重ねってホントに重要ですね
それでは、また～♪
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余ったお金を次の物件に再投資していくことで
資産形成が加速していきます (￣∇￣+)
先日、ある銀行から借り換えの提案を受けました！
結局、色んな事情で今回は見送りましたが
来年、再来年には状況が変わっていると思います (☆｡☆)
その提案内容はこんな感じでした
K銀行の担当者から・・・
『現在お借り入れしている○○銀行の３億８０００万ですが
（返済が進んでいるので残高が減ってきている）
うちの銀行で借り換え融資させてもらえませんか？
金利は１％台で考えています
毎月の支払は１８０万ほどになるのですが、どうですか？』
というものでした (￣ー☆
現在の返済額より毎月２５万も少なくなるんです！！
おおお～これはかなり揺らぎますね～ ﾍ(･o･Ξ･o･)ﾍ
銀行サイドからすると物件購入資金を
融資するより、すでに運営していて、
家賃収入、返済実績、３期分の決算、納税実績
としっかり経営できている案件の借り換え融資の方が
リスクも少ないので担当者が積極的になるのです！
ただ、今回は時期尚早ということで見送ったのですが
金利の引き下げにより返済額が少なくなるのは
ホントに助かります！ (^з^)-☆Chu!!
で、実はある情報筋（笑）から聞いたのですが、
大手メガバンクが大川の全ての融資残高（約１７億）を
借り換えさせて、一本化しようと狙っているらしいのです (￣∇￣+)
まぁ、すぐには出来ないでしょうから
あと２年くらいはかかると思います (o^-')b
ただ、現在の金利から大幅な利下げが行われれば
毎月の返済は相当下がるんじゃないかな・・・
ちょっと妄想してみますね
あはは・・・(*ﾟｰﾟ)ゞ
現在、大川が融資を受けている銀行は
合計４行で平均金利は２．４％（２～２．６％）ほど
融資期間は平均２０年（１５年～２５年）くらいです
融資残高は１７億円ほど
毎月の返済は約９００万円
中には元金均等返済もあるので
少し返済額が高いのです (ﾉ_･｡)
この内容をもし、メガバンク一行に絞って
良い条件を引き出せたらどうなるやろうか？
あくまでも想像の範囲の話やけど・・・
１７億の融資を金利１．５％、融資期間２５年、元利均等返済なら
なんと毎月の返済額は６８０万円まで下がるんです
ぎょえ～って感じです ((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ
何と２２０万円も返済額が下がってしまうのです！
月間２２０万円分の家賃を増やすのは絶対無理ですから
ホント凄いですよね！
こうなれば賃貸経営はめちゃくちゃ簡単です
現在の月間家賃収入は約１５００万～１６００万（先日購入した物件も含む）ほど
ですから毎月の返済が６８０万だったら
凄いキャッシュ・フローが生まれます
当然、こんな良い条件で誰でも借り換えができるわけではないですよ～★
借り換えのポイントつまりメガバンクが好むような条件を
満たしていないと実現は厳しいですからね (ﾉﾟοﾟ)ﾉ
大川は長期的にみても実はメガバンクが好むような物件しか
取得していないのです ヾ(＠^▽^＠)ﾉ
一時的な利回りや融資条件だけで物件を見ているわけではないのです
【メガバンクが好む物件】
・鉄筋コンクリート造り
構造がしっかりしていて耐用年数が４７年ある物件
・検査済み証がある
違法性のない物件
・土地が広い物件
土地が広ければ担保価値が下落しにくい
・修繕管理がしっかりされている物件
満室経営されていて、収益がしっかりでている物件
【メガバンクが好む人物】
・納税をしている
最低３期分のしっかりした運営をしていること
・満室経営するために積極的に活動している経営者
オーナーとして空室対策、リノベーション、物件管理に至るまで
をきちんと把握している
・利益（現金）を残している
堅実経営をしていること
上記のようなポイントを一つでも外していたら
メガバンクは相手にしないのではないかと思います
大川が木造や鉄骨を購入しないのは
耐用年数が短いし違法建築も多いからなんです
確かにいい物件を良い融資条件で購入できれば最高ですが
多少思ったほどの融資条件でなくても
まず、物件オーナーになることが重要なんです
なぜなら、過去のエントリ『複利的投資法だから』でも言っていますが
３年間賃貸経営を運営してみるのです
その３年間の間に蓄積された信用は
どんどん複利的に膨らんでいきます ( ´艸｀)
スタートが遅ければそれだけ信用を積み重ねる
時間もかかるということですからね
なら、無理やりなんでもいいから買える物件を買おう！というのは
また違う話ですよ！ 笑
大川は物件との出会いは縁のものだと常々思っています
最初の物件は７０点以上の採点（あくまで自己採点ですが・・・）
が付けれるものなら購入してもいいのではないかと考えています
悩んで悩んで１００点満点の物件ばかり
探して何年も経ってしまった・・・。・ﾟﾟ･(≧д≦)･ﾟﾟ･｡
みたいな方を時々見かけますが
購入してから１００点満点に近づくように
経営努力していけばいいのです！
大川も最初に銀行融資を受けた時は立場上、
『お金を貸してください！』とお願いしていましたσ(^_^;)
ですから、融資条件も銀行側の要望に沿ったものでした
ところが、最近は銀行側の担当者や支店長から
『何とか融資させてもらえないでしょうか？』と
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信用の積み重ねってホントに重要ですね
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