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なぜ、不動産投資が好きなのか？
４つ目の理由をお話します
あはは・・・(ﾉ_-｡)
この連載実は１３個もあるんです
まだまだ続きますのでお付き合いくださいね
《相続として土地や建物を残してあげられるから》
なんです
不動産ローンの返済が終われば、無担保の土地はいつでも換金でき、
家賃は全額自分の収益となります
そうなれば、子供や孫の家族にまで資産継承でき
生活を守ってあげることができるのです
また土地があれば１００年先であっても
その価値を維持することができるので、
あなたが死んだ後でも資産として継承され続けるでしょう
大きく考えると不動産を所有することは
物件に貯金しているのと同じだと思います
現金で残すか不動産として残すか
不動産はすぐに現金化できないので不利だという人がいますが、
大川は逆にそれがメリットだと思っています
現金があれば気持ちが緩みすぐ何かに使ってしまうかもしれないので・・・
ふむふむっA=´、｀=)ゞ
前回『正しい金銭感覚を身につけることができる』でお話したように
貯蓄には多少の強制力がないと貯まらないのです
その意味では不動産って貯めながら増やす
最善の方法じゃないかなって思います
でも新築マンションの住宅ローンは
ほとんど貯蓄になりませんから注意してくださいね
債務超過（売却価格－ローン残高＝マイナス）になっている
ケースが多いからです
今日は不動産を活用していかに相続税、贈与税を
抑えることができるのか？
を解説してみたいと思います
税理士ではないので難しいことは
説明できませんのでご了承くださいね
また細かい控除額等も説明の都合上省かせてもらっています
もし現金１億円を相続した場合、
単純に３０％の税金がかかったとすれば
３０００万円の税金を支払い、
７０００万円を手元に残すことができます
一方、その現金を使って１億円の不動産を購入すれば
やり方によっては１円も税金を払わずに
しかも子供にその不動産や物件から入る
家賃収入を残してあげることが可能なのです
どんな仕組みでそのようになるのか？
それにはまず税金を計算するために
国が定めた不動産の評価方法について
知っておく必要があります
聞いたことはある語句だけど、
あんまり深い意味はわからないという方も多いと思います
大川も最初はそうでした
今もなんとなくしかわかっていません (￣_￣ i)
ホントに必要な時はプロの税理士や不動産鑑定士に
聞けばいいので必要以上理解していなくてもいいのです
まずわかりやすい説明をネットから
引っ張って来ました
『売買取引時価』とはそのエリアで実際に取引された価格帯を地元不動産業者が
まとめた数字です
あくまでも時価なので人気エリアつまり学校区や環境などで実際の評価以上の
価格で取引されることもあるのです
『公示価格』とは国土交通省が示す土地の値段となります
不動産鑑定士の評価を参考にし、
国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています
毎年１月１日が評価時点となり、３月下旬ごろに公表されます
公示価格は、もともと公共事業用地の取得価格算定の規準
となるものですが、それが転じて一般の土地の取引価格
に対して指標を与えるものとなっています
そのため、土地の適正な価格を判断する客観的な
目安として活用されています
『路線価』とは国税庁が示す土地の値段となります
相続税や贈与税では、土地は路線価方式という評価方法で評価します
相続税や贈与税を計算する一番重要な土地の値段となっています
毎年１月１日が評価時点となり、８月上旬ごろに公表されます
『固定資産税評価額』とは市町村が示す土地の値段となります
固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準
に基づいて行われ、市町村長がその価格等を決定することになっています
固定資産税評価額とは、固定資産税、不動産取得税、登録免許税など
土地と家屋にかかる税金の基準となっています
ちなみに、銀行融資額の基準にもなる数字なので
この評価が高ければ銀行融資も大きく期待できます
相続税は上記の内、『路線価』を基準に財産を評価しますので
だいたい売買取引時価の70％ぐらいの評価が目安となります
また賃貸目的の物件であればそこから更に
３０％減税されてくるのです
この時点で売買取引時価１億円の財産評価額は
４９００万（１億×７０％×３０％）となります
つまり財産評価額４９００万の不動産に対して
税金がかかってくるので、現金より不動産で
持っているほうがはるかに相続税が安くなるんです
さらに！
会社名義で賃貸マンションを所有するとさらに大きなメリットがあります
例えば、１億円を頭金に２億円の融資を受けて３億円の
収益物件を購入したとしましょう！
この事例は実は大川が実際にコンサルティングした
ある資産家の例を元にしています
会社で不動産を取得した場合、
家賃は売上として計上され、
社長や役員（子供など）はそこから
役員報酬を受け取る事ができます
その時、会社の株式時価評価は、
物件取得後3年を経過すれば
相続税評価上債務超過の会社となり、
会社の株式時価評価はマイナスに陥ります
つまり物件の家賃収入は今後未来に渡って入ってくる
予定だけど、会社の会計上は
銀行融資による負債が大きくなり
会社としての株式評価（１株あたりの価値）が
マイナスになるということです
そのタイミングで子供が会社の全株式を
評価ゼロで買い取れば実質の経営者として
会社の所有者になることができます
たとえ、１０歳の小学生でも株式を
保有することができるんですよ～o(^-^)o
すげー！！ ((((((ﾉﾟ⊿ﾟ)ﾉ
それはすなわち会社が所有する不動産も
所有していることになるのです
更に年間１００万ほどであれば子供に無税で贈与できますので
株式取得金額も数年で渡すことができます
で、実質経営は社長として自分が君臨すれば
相続対策はバッチリというわけです
今後会社の株式時価総額は
融資返済とともに徐々に上昇していき
引き続き会社で物件を取得すれば全て相続の対象となるのです
会社として物件を相続した形であれば
相続税がかからず子供に
不動産を継がせることができるのです！
ただ、賃貸経営なんかしたくないよ！！
って子供に言われたら・・・どうしようって
感じですが、それはもう自由にしろ～！ ＼(*｀∧´)／
もし売却すれば会社の資産として
現金を残すこともできますしね
と、まぁ～こんな技も駆使することができるのです
ちょっと難しかったですか？
細かくはその時に専門の税理士に聞けばいいんです
ただ、税理士も不動産に強い税理士、弱い税理士がいますので
そこは見極めが大切です
大川の顧問税理士は先生ご自身も不動産を３棟も所有され
大家業としても活躍されている方なんです
時々不動産談義で盛り上がり時間を忘れて話し込んでしまうことがあるくらいです
それでは、また～♪
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なんです
不動産ローンの返済が終われば、無担保の土地はいつでも換金でき、
家賃は全額自分の収益となります
そうなれば、子供や孫の家族にまで資産継承でき
生活を守ってあげることができるのです
また土地があれば１００年先であっても
その価値を維持することができるので、
あなたが死んだ後でも資産として継承され続けるでしょう
大きく考えると不動産を所有することは
物件に貯金しているのと同じだと思います
現金で残すか不動産として残すか
不動産はすぐに現金化できないので不利だという人がいますが、
大川は逆にそれがメリットだと思っています
現金があれば気持ちが緩みすぐ何かに使ってしまうかもしれないので・・・
ふむふむっA=´、｀=)ゞ
前回『正しい金銭感覚を身につけることができる』でお話したように
貯蓄には多少の強制力がないと貯まらないのです
その意味では不動産って貯めながら増やす
最善の方法じゃないかなって思います
でも新築マンションの住宅ローンは
ほとんど貯蓄になりませんから注意してくださいね
債務超過（売却価格－ローン残高＝マイナス）になっている
ケースが多いからです
今日は不動産を活用していかに相続税、贈与税を
抑えることができるのか？
を解説してみたいと思います
税理士ではないので難しいことは
説明できませんのでご了承くださいね
また細かい控除額等も説明の都合上省かせてもらっています
もし現金１億円を相続した場合、
単純に３０％の税金がかかったとすれば
３０００万円の税金を支払い、
７０００万円を手元に残すことができます
一方、その現金を使って１億円の不動産を購入すれば
やり方によっては１円も税金を払わずに
しかも子供にその不動産や物件から入る
家賃収入を残してあげることが可能なのです
どんな仕組みでそのようになるのか？
それにはまず税金を計算するために
国が定めた不動産の評価方法について
知っておく必要があります
聞いたことはある語句だけど、
あんまり深い意味はわからないという方も多いと思います
大川も最初はそうでした
今もなんとなくしかわかっていません (￣_￣ i)
ホントに必要な時はプロの税理士や不動産鑑定士に
聞けばいいので必要以上理解していなくてもいいのです
まずわかりやすい説明をネットから
引っ張って来ました
『売買取引時価』とはそのエリアで実際に取引された価格帯を地元不動産業者が
まとめた数字です
あくまでも時価なので人気エリアつまり学校区や環境などで実際の評価以上の
価格で取引されることもあるのです
『公示価格』とは国土交通省が示す土地の値段となります
不動産鑑定士の評価を参考にし、
国土交通省の土地鑑定委員会が公示価格を決定しています
毎年１月１日が評価時点となり、３月下旬ごろに公表されます
公示価格は、もともと公共事業用地の取得価格算定の規準
となるものですが、それが転じて一般の土地の取引価格
に対して指標を与えるものとなっています
そのため、土地の適正な価格を判断する客観的な
目安として活用されています
『路線価』とは国税庁が示す土地の値段となります
相続税や贈与税では、土地は路線価方式という評価方法で評価します
相続税や贈与税を計算する一番重要な土地の値段となっています
毎年１月１日が評価時点となり、８月上旬ごろに公表されます
『固定資産税評価額』とは市町村が示す土地の値段となります
固定資産の評価は、総務大臣が定めた固定資産評価基準
に基づいて行われ、市町村長がその価格等を決定することになっています
固定資産税評価額とは、固定資産税、不動産取得税、登録免許税など
土地と家屋にかかる税金の基準となっています
ちなみに、銀行融資額の基準にもなる数字なので
この評価が高ければ銀行融資も大きく期待できます
相続税は上記の内、『路線価』を基準に財産を評価しますので
だいたい売買取引時価の70％ぐらいの評価が目安となります
また賃貸目的の物件であればそこから更に
３０％減税されてくるのです
この時点で売買取引時価１億円の財産評価額は
４９００万（１億×７０％×３０％）となります
つまり財産評価額４９００万の不動産に対して
税金がかかってくるので、現金より不動産で
持っているほうがはるかに相続税が安くなるんです
さらに！
会社名義で賃貸マンションを所有するとさらに大きなメリットがあります
例えば、１億円を頭金に２億円の融資を受けて３億円の
収益物件を購入したとしましょう！
この事例は実は大川が実際にコンサルティングした
ある資産家の例を元にしています
会社で不動産を取得した場合、
家賃は売上として計上され、
社長や役員（子供など）はそこから
役員報酬を受け取る事ができます
その時、会社の株式時価評価は、
物件取得後3年を経過すれば
相続税評価上債務超過の会社となり、
会社の株式時価評価はマイナスに陥ります
つまり物件の家賃収入は今後未来に渡って入ってくる
予定だけど、会社の会計上は
銀行融資による負債が大きくなり
会社としての株式評価（１株あたりの価値）が
マイナスになるということです
そのタイミングで子供が会社の全株式を
評価ゼロで買い取れば実質の経営者として
会社の所有者になることができます
たとえ、１０歳の小学生でも株式を
保有することができるんですよ～o(^-^)o
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それはすなわち会社が所有する不動産も
所有していることになるのです
更に年間１００万ほどであれば子供に無税で贈与できますので
株式取得金額も数年で渡すことができます
で、実質経営は社長として自分が君臨すれば
相続対策はバッチリというわけです
今後会社の株式時価総額は
融資返済とともに徐々に上昇していき
引き続き会社で物件を取得すれば全て相続の対象となるのです
会社として物件を相続した形であれば
相続税がかからず子供に
不動産を継がせることができるのです！
ただ、賃貸経営なんかしたくないよ！！
って子供に言われたら・・・どうしようって
感じですが、それはもう自由にしろ～！ ＼(*｀∧´)／
もし売却すれば会社の資産として
現金を残すこともできますしね
と、まぁ～こんな技も駆使することができるのです
ちょっと難しかったですか？
細かくはその時に専門の税理士に聞けばいいんです
ただ、税理士も不動産に強い税理士、弱い税理士がいますので
そこは見極めが大切です
大川の顧問税理士は先生ご自身も不動産を３棟も所有され
大家業としても活躍されている方なんです
時々不動産談義で盛り上がり時間を忘れて話し込んでしまうことがあるくらいです
それでは、また～♪
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