■成功できない理由
■成功できない理由
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、あるサイトに
『あなたが成功できなかった理由は３つのうちどれか？』
という質問がありました。
そしてその３つとは・・・
１．自分に合う先生とめぐり会えてない
２．お手本を見せてくれる人がいなかった
３．すでに成功している相談者がいない
私は、この回答にちょっと違和感を感じました。
と言うのも、違う理由があると思ったからです。
その私が考える理由とは、
【自分が絶対に●●で成功する！】と決めていないことです。
自分の中で決めていれば、上記３点のことで言えば、先生にめぐり会おうとするだろうし、お手本も探すだろうし、相談もしにいくだろうと思うわけです。
もう一つ、この質問を質問に対する違和感を感じました。
それは何かといいますと・・・
ダメな原因を自分以外に求める
ということです。
結構、何気にこれをしている人がたくさんいます。
ダメな原因・理由を自分以外に求めても、その先、全く何にも良くなりません。
追伸
これは私事ですが、『アメブロで結果を出す！』と決めました。
だからこそ成功していて、見本となりうる先生を探し、教えを請いました。
それでパワーブロガー養成講座を受講しています。
↓パワーブロガー養成講座の詳細はこちら
パワーブロガー養成講座（インターネットコンサル付）
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、あるサイトに
『あなたが成功できなかった理由は３つのうちどれか？』
という質問がありました。
そしてその３つとは・・・
１．自分に合う先生とめぐり会えてない
２．お手本を見せてくれる人がいなかった
３．すでに成功している相談者がいない
私は、この回答にちょっと違和感を感じました。
と言うのも、違う理由があると思ったからです。
その私が考える理由とは、
【自分が絶対に●●で成功する！】と決めていないことです。
自分の中で決めていれば、上記３点のことで言えば、先生にめぐり会おうとするだろうし、お手本も探すだろうし、相談もしにいくだろうと思うわけです。
もう一つ、この質問を質問に対する違和感を感じました。
それは何かといいますと・・・
ダメな原因を自分以外に求める
ということです。
結構、何気にこれをしている人がたくさんいます。
ダメな原因・理由を自分以外に求めても、その先、全く何にも良くなりません。
追伸
これは私事ですが、『アメブロで結果を出す！』と決めました。
だからこそ成功していて、見本となりうる先生を探し、教えを請いました。
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■競合物件調査の方法
■競合物件調査の方法
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
以前の【競合物件調査】 という記事の続きです。
まず、自分の物件の周りにどんな物件があるのかは、ホームズの不動産アーカイブ というページで、物件住所を入力して検索すれば、周りに存在する競合物件も表示されます。
競合物件の存在を確認したら、次は稼働率の確認です。
誰の手も借りずに行う方法が、実際に自分で足を運んで、空室状況を確認します。
その他の方法として、お付き合いしている仲介業者さんに空室状況を教えてもらうとよいです。
前置きが長くなりましたが本日、お伝えしたい内容です。
どの競合物件が人気があるのかを知る方法があります。
これもホームズの『見える！賃貸経営』 というページで確認できます。
どこのエリアの物件が、よくクリックされているかを教えてくれます。
エリアごとに10段階で色分けしてくれていて、閲覧回数が多い物件を特定できるので、人気物件を把握することができます。
なぜ人気があるのか・・・
入居者は何を求めているのか・・・
どうやったら競合物件と差別化できるのか・・・
等々、競合物件を調査し、対策を練るための参考にしていただければと思います。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
以前の【競合物件調査】 という記事の続きです。
まず、自分の物件の周りにどんな物件があるのかは、ホームズの不動産アーカイブ というページで、物件住所を入力して検索すれば、周りに存在する競合物件も表示されます。
競合物件の存在を確認したら、次は稼働率の確認です。
誰の手も借りずに行う方法が、実際に自分で足を運んで、空室状況を確認します。
その他の方法として、お付き合いしている仲介業者さんに空室状況を教えてもらうとよいです。
前置きが長くなりましたが本日、お伝えしたい内容です。
どの競合物件が人気があるのかを知る方法があります。
これもホームズの『見える！賃貸経営』 というページで確認できます。
どこのエリアの物件が、よくクリックされているかを教えてくれます。
エリアごとに10段階で色分けしてくれていて、閲覧回数が多い物件を特定できるので、人気物件を把握することができます。
なぜ人気があるのか・・・
入居者は何を求めているのか・・・
どうやったら競合物件と差別化できるのか・・・
等々、競合物件を調査し、対策を練るための参考にしていただければと思います。
■賃貸市場の冷え込み
■賃貸市場の冷え込み
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、マンスリー運用で大変お世話になっているクリーニング＆引越しをされている運送業者さんと打ち合わせをしました。
そこで、私が、
「最近、どうですか？」
と聞いたところ、
「ボチボチでんなぁ！」という返答はなく、
「１０月は、ここ何年かで一番しんどい月でしたね。」
との答えでした。
こちらの業者さんは、売上構成比の６０％を室内クリーニングが占めているので、クリーニングの依頼がガタッと減ったことを意味しています。
その詳しい状況を聞くと、
・入居者が１つの物件に長く入居して退去しない。
・新規の入居自体が減っている。
という２つの理由から、入退去の機会が減って、結果としてクリーニングが必要とされる機会が減っているのです。
違う角度から見た賃貸市場の冷え込みを感じる話題でした。
大家さんにとって見れば、これまで通りの賃貸経営をしていれば、賃貸市場の景気の波と同じ様に下っていく可能性が高いです。
これまでにない取り組み、そしてこれまで以上の取組みをして、現状維持ができるという状態でも全然おかしくありません。
賃貸経営において厳しい時代だからこそ、大家さんの本当の賃貸経営力が問われているのかもしれません。
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
昨日、マンスリー運用で大変お世話になっているクリーニング＆引越しをされている運送業者さんと打ち合わせをしました。
そこで、私が、
「最近、どうですか？」
と聞いたところ、
「ボチボチでんなぁ！」という返答はなく、
「１０月は、ここ何年かで一番しんどい月でしたね。」
との答えでした。
こちらの業者さんは、売上構成比の６０％を室内クリーニングが占めているので、クリーニングの依頼がガタッと減ったことを意味しています。
その詳しい状況を聞くと、
・入居者が１つの物件に長く入居して退去しない。
・新規の入居自体が減っている。
という２つの理由から、入退去の機会が減って、結果としてクリーニングが必要とされる機会が減っているのです。
違う角度から見た賃貸市場の冷え込みを感じる話題でした。
大家さんにとって見れば、これまで通りの賃貸経営をしていれば、賃貸市場の景気の波と同じ様に下っていく可能性が高いです。
これまでにない取り組み、そしてこれまで以上の取組みをして、現状維持ができるという状態でも全然おかしくありません。
賃貸経営において厳しい時代だからこそ、大家さんの本当の賃貸経営力が問われているのかもしれません。
■絶対に土地活用をしなければならないのか？
■絶対に土地活用をしなければならないのか？
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
親御さんから引き継いだ土地に賃貸マンションを建てて、土地活用される方が結構いらっしゃいます。
「相続税対策になりますよ！」
「そのままにしておいたら、もったいないですよ！」
「先祖代々の土地を大切に使いましょう！」
建築営業マンは、土地オーナーさんがメリットを感じるような言葉を持ってアプローチしてきます。
しかし、ここでちょっと考えたいと思います。
本当に、賃貸マンションを建てることが、ベストの選択でしょうか？
その土地でアパマン経営をすることがベターな方法でしょうか？
極端な話、その土地を売却して、他の物件を購入する選択肢はないのでしょうか？
こんな事を言うと、
「先祖代々からの大切な土地だから、そんなことはできない！」
との声が聞こえてきそうです。
しかし、ちょっと考えてみて欲しいです。
ご先祖様が何を望むのか・・・。
土地を子孫に引き継いでいって欲しいのか・・・
それとも、
売却も含めて、土地を利用することで、子孫が豊かになって欲しいのか・・・
都合の良い解釈ではなく、私が子を持つ親の立場として後者を切に願います！
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
親御さんから引き継いだ土地に賃貸マンションを建てて、土地活用される方が結構いらっしゃいます。
「相続税対策になりますよ！」
「そのままにしておいたら、もったいないですよ！」
「先祖代々の土地を大切に使いましょう！」
建築営業マンは、土地オーナーさんがメリットを感じるような言葉を持ってアプローチしてきます。
しかし、ここでちょっと考えたいと思います。
本当に、賃貸マンションを建てることが、ベストの選択でしょうか？
その土地でアパマン経営をすることがベターな方法でしょうか？
極端な話、その土地を売却して、他の物件を購入する選択肢はないのでしょうか？
こんな事を言うと、
「先祖代々からの大切な土地だから、そんなことはできない！」
との声が聞こえてきそうです。
しかし、ちょっと考えてみて欲しいです。
ご先祖様が何を望むのか・・・。
土地を子孫に引き継いでいって欲しいのか・・・
それとも、
売却も含めて、土地を利用することで、子孫が豊かになって欲しいのか・・・
都合の良い解釈ではなく、私が子を持つ親の立場として後者を切に願います！
■家賃保証会社利用のメリットとデメリット
■家賃保証会社利用のメリットとデメリット
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
以前、家賃保証についての記事を書きました。
■家賃保証とは？
家賃保証というサービスがありますが、やはりメリットとデメリットがあるので、それぞれについて考えてみたいと思います。
まず、メリットですが、
●家賃滞納に対するリスクヘッジ
不況の影響もあり、滞納者が増え、その滞納額も比例して増える傾向にあります。
そういう場合も、家賃保証会社を利用していれば、一定期間、滞納者に代わって、家賃を支払ってくれるので、大家としては安心です。
当然、家賃保証を利用するにあたって、家賃に対して何％かの手数料は必要になってきます。
次にデメリットですが、
●家賃保証会社倒産による家賃回収損失の可能性
万が一、家賃保証を依頼している会社が倒産した場合、その月のまるまる一ヶ月分（※）の家賃が回収できなくなります。
（※）会社が倒産してすぐに入居者から直接集金に切り替えた場合
現在、個人の大家さんも保証会社を利用できるようになってますが、家賃保証会社を利用するのであれば、最悪、保証会社が倒産する可能性も含めて検討する必要があります。
３年ほど前、業界大手のリプラスが実際に潰れましたので、絶対に倒産はないとは言い切れませんので。
私どもの場合、家賃保証会社を利用していますが、リスクヘッジのために複数の家賃保証会社を利用するようにしています。
大家さんが家賃保証を利用する際は、ご注意ください。
こんにちは。賃貸経営サポーターの奥田です。
以前、家賃保証についての記事を書きました。
■家賃保証とは？
家賃保証というサービスがありますが、やはりメリットとデメリットがあるので、それぞれについて考えてみたいと思います。
まず、メリットですが、
●家賃滞納に対するリスクヘッジ
不況の影響もあり、滞納者が増え、その滞納額も比例して増える傾向にあります。
そういう場合も、家賃保証会社を利用していれば、一定期間、滞納者に代わって、家賃を支払ってくれるので、大家としては安心です。
当然、家賃保証を利用するにあたって、家賃に対して何％かの手数料は必要になってきます。
次にデメリットですが、
●家賃保証会社倒産による家賃回収損失の可能性
万が一、家賃保証を依頼している会社が倒産した場合、その月のまるまる一ヶ月分（※）の家賃が回収できなくなります。
（※）会社が倒産してすぐに入居者から直接集金に切り替えた場合
現在、個人の大家さんも保証会社を利用できるようになってますが、家賃保証会社を利用するのであれば、最悪、保証会社が倒産する可能性も含めて検討する必要があります。
３年ほど前、業界大手のリプラスが実際に潰れましたので、絶対に倒産はないとは言い切れませんので。
私どもの場合、家賃保証会社を利用していますが、リスクヘッジのために複数の家賃保証会社を利用するようにしています。
大家さんが家賃保証を利用する際は、ご注意ください。
■大家と税理士
■大家と税理士
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
「やってみな分からん！やったことしか残らん！」
私の好きな言葉です。
これは２００億の負債から立ち直ったアーバンベネフィットという会社の木村会長がおっしゃっている言葉です。
いつも私自身「やってみな分からん！やったことしか残らん！」と感じています。
さて本題です。
大家業、賃貸経営をしていると税金について考える機会が増えます。
皆さんもすでに顧問の税理士の方がいらっしゃると思います。
ここで質問です！
あなたの顧問税理士の方は、最高のパートナーでしょうか？
最高のパートナーと言い切れる方は、その関係をこれからも続けていけばOKで、今回の話は関係ありません！
一方で、「どうなんだろう・・・」と首をかしげる方もいらっしゃいます。
先日も、ある話を聞きました。
ある大家さんで、
「自分の大家業の方向性・考えを顧問税理士の方に相談したら、理解してもらえなかった。」と。
その話を聞いて私が思ったのが、税理士は税についてのプロであって、賃貸経営＆大家業のプロではないということです。
「やってみな分からん！やったことしか残らん！」です。
本当のことを言えば、その税理士さんにしても、大家業のことが分からないのです。
例えば、大家業＆賃貸経営をしている税理士さんであれば、大家さんの気持ちを腹の底から理解した上で税金のアドバイスをしていただけると思います。
もし現状、ちょっと首をかしげる税理士さんとお付き合いであれば、違った角度から税理士さんを検討してみてはいかがでしょうか。
税理士もピンきりですから！
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
「やってみな分からん！やったことしか残らん！」
私の好きな言葉です。
これは２００億の負債から立ち直ったアーバンベネフィットという会社の木村会長がおっしゃっている言葉です。
いつも私自身「やってみな分からん！やったことしか残らん！」と感じています。
さて本題です。
大家業、賃貸経営をしていると税金について考える機会が増えます。
皆さんもすでに顧問の税理士の方がいらっしゃると思います。
ここで質問です！
あなたの顧問税理士の方は、最高のパートナーでしょうか？
最高のパートナーと言い切れる方は、その関係をこれからも続けていけばOKで、今回の話は関係ありません！
一方で、「どうなんだろう・・・」と首をかしげる方もいらっしゃいます。
先日も、ある話を聞きました。
ある大家さんで、
「自分の大家業の方向性・考えを顧問税理士の方に相談したら、理解してもらえなかった。」と。
その話を聞いて私が思ったのが、税理士は税についてのプロであって、賃貸経営＆大家業のプロではないということです。
「やってみな分からん！やったことしか残らん！」です。
本当のことを言えば、その税理士さんにしても、大家業のことが分からないのです。
例えば、大家業＆賃貸経営をしている税理士さんであれば、大家さんの気持ちを腹の底から理解した上で税金のアドバイスをしていただけると思います。
もし現状、ちょっと首をかしげる税理士さんとお付き合いであれば、違った角度から税理士さんを検討してみてはいかがでしょうか。
税理士もピンきりですから！
■i2iアクセスランキングの活用方法
■i2iアクセスランキングの活用方法
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
このブログでも、より多くの方にブログを読んでいただけるように、アクセスが増えるようにと、i2iアクセスカウンターを設置しています。
このブログでいうと右カラムにあるブルーの枠のランキング表です。
i2iアクセスランキングは、このブログにアクセスを送ってくれているブログを表示しています。
すでにi2iを設置されている方で、ちょっと気になる点があるので、私の考えをお伝えします。
このi2iアクセスランキングは、ブログ仲間の間で相互紹介することでアクセスを増やすことを目的としています。
私は、表示される設定として、アメブロがランキング表示されるようにしています。
つまり主要サイト、例えばヤフーやグーグルなどのポータルサイトの表示をしていません。
そこからアクセスが来る事はもちろんブロガーとして歓迎することですが、そのポータルサイトにアクセスを送っても意味がないからです。
逆にそういうポータールサイトを表示していくと、そっちにアクセスが逃げていく可能性があります。
ブログやサイトにおいては、アクセスが逃げていく、余計なリンクはできるだけ無くすべきです。
ツールにしても何にしても、それを使う真意、本当の目的を考えて使えば、その効果がより高くなります。
※i2iを設置していない方は設置することをオススメします。
参考i2i記事 → こちら
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
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すでにi2iを設置されている方で、ちょっと気になる点があるので、私の考えをお伝えします。
このi2iアクセスランキングは、ブログ仲間の間で相互紹介することでアクセスを増やすことを目的としています。
私は、表示される設定として、アメブロがランキング表示されるようにしています。
つまり主要サイト、例えばヤフーやグーグルなどのポータルサイトの表示をしていません。
そこからアクセスが来る事はもちろんブロガーとして歓迎することですが、そのポータルサイトにアクセスを送っても意味がないからです。
逆にそういうポータールサイトを表示していくと、そっちにアクセスが逃げていく可能性があります。
ブログやサイトにおいては、アクセスが逃げていく、余計なリンクはできるだけ無くすべきです。
ツールにしても何にしても、それを使う真意、本当の目的を考えて使えば、その効果がより高くなります。
※i2iを設置していない方は設置することをオススメします。
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■学生寮の空室対策＆収益アップ提案
■学生寮の空室対策＆収益アップ提案
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、全90戸の学生寮をお持ちの大家さんに空室対策の提案をしてきました。
学生数の減少で、現在2フロアーで20戸の空室があります。
提案した内容は、成果報酬型マンスリーマンション運用 です。
しかし、ただ「成果報酬型マンスリー運用をしましょう！」で大家さんの理解を得られませんので提案内容に、しっかりとしたテーマ・コンセプトを盛り込みました。
ズバリ、
【また利用したくなる！女性専用マンスリーマンション】
具体的な内容として、３点あります。
１．女性のみ入居可能のマンスリーマンション
２．大型３２型液晶テレビ
３．朝食＆夕食付マンスリーマンション
現状、女の子専用の学生寮で、マンスリー運用においても男性客を捨て、女性客に絞込みました。
私どもの入居における男女比率は、６：４なので、結構な割合の客数を捨てることになりますが、それでも女性に特化することで、これまで得られない支持を得られると考えています。
次に再度利用したくなるために、一人暮らしの自宅にあるような小さいテレビを置くのではなく、あえて３２インチの大型液晶テレビで他のマンスリーマンションと異なり、インパクトを与えるような家具・家電を揃えます。
そして最後のポイントが、まかないサービスです。
現状が寮ですので、キッチン＆食事スペースが確保されており、その施設を利用することで、まかないサービスを提供できます。
コンセプトを明確にし、他にはないマンスリーマンション運用を行うからこそ、競争することなく、お客さんに支持されるマンスリーマンションになります。
これはマンスリーマンションだけの話ではありません。
どんな物件でも住んで欲しい客層（誰に）、どんな部屋（何を）を明確にしてコンセプトを決めないと、お部屋を探している人から見れば、その部屋が自分が住みたい部屋かどうか判断しにくいです。
もっと言うと、お部屋を探している人がその物件（情報）に行き着くことができません。
皆さんの賃貸マンション・アパートのコンセプトは何ですか？
おはようございます。賃貸経営サポーターの奥田です。
先日、全90戸の学生寮をお持ちの大家さんに空室対策の提案をしてきました。
学生数の減少で、現在2フロアーで20戸の空室があります。
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しかし、ただ「成果報酬型マンスリー運用をしましょう！」で大家さんの理解を得られませんので提案内容に、しっかりとしたテーマ・コンセプトを盛り込みました。
ズバリ、
【また利用したくなる！女性専用マンスリーマンション】
具体的な内容として、３点あります。
１．女性のみ入居可能のマンスリーマンション
２．大型３２型液晶テレビ
３．朝食＆夕食付マンスリーマンション
現状、女の子専用の学生寮で、マンスリー運用においても男性客を捨て、女性客に絞込みました。
私どもの入居における男女比率は、６：４なので、結構な割合の客数を捨てることになりますが、それでも女性に特化することで、これまで得られない支持を得られると考えています。
次に再度利用したくなるために、一人暮らしの自宅にあるような小さいテレビを置くのではなく、あえて３２インチの大型液晶テレビで他のマンスリーマンションと異なり、インパクトを与えるような家具・家電を揃えます。
そして最後のポイントが、まかないサービスです。
現状が寮ですので、キッチン＆食事スペースが確保されており、その施設を利用することで、まかないサービスを提供できます。
コンセプトを明確にし、他にはないマンスリーマンション運用を行うからこそ、競争することなく、お客さんに支持されるマンスリーマンションになります。
これはマンスリーマンションだけの話ではありません。
どんな物件でも住んで欲しい客層（誰に）、どんな部屋（何を）を明確にしてコンセプトを決めないと、お部屋を探している人から見れば、その部屋が自分が住みたい部屋かどうか判断しにくいです。
もっと言うと、お部屋を探している人がその物件（情報）に行き着くことができません。
皆さんの賃貸マンション・アパートのコンセプトは何ですか？