シリーズでお送りしております。
「２０２４ 今時の収益不動産の投資判断とは？」シリーズ
ですが、
主に、価格がじわじわと上昇し、利回りがじわじわと低下気味である都心部の収益不動産を購入する際の注意点を妄想しながら、
書かせていただいております。
今回は、
１．エリア
２．建築時の調達価格
３．賃貸状況
４．物件周りの土地状況
の
３．賃貸状況です。
まず、名古屋市内における単身用の賃貸物件は供給過剰にも関わらず、
毎年、新築の単身用賃貸物件が、建設供給されるため、オーナーにとっては、大変苦しい状況となっています。
人口の転入出の状況は、
上記の駅が位置する
中村区全体で、 ７３９名
中区全体で、２，６７０名
東区全体で、 ８８２名
昨年度は、増加しています。
参考
https://www.city.nagoya.jp/nakamura/cmsfiles/contents/0000013/13119/r4zinkoudoutai.pdf
人口の増加数だけでは、募集している部屋の全部は到底埋まりません。
最も、名古屋の賃貸市場では、名古屋市内からの住み替えが８０％であることから、
単純に人口増加数だけで、判断することはできません。
仮に、中村区の人口増加７３９名のうち半分の３７０名が単身者と仮定し、
その３７０名が、外部からの転入者のため、２割とすると、
中村区全体の賃貸住宅が必要な転入者は、１，８５０名となります。
これでも
名古屋 １６，０２９件
の募集件数からしてみると、到底足りません。
さらに、マンション 風呂トイレ別
家賃６万円以下で検索してみると、３，８８９件
家賃５万円以下で検索してみると、１，１３８件
とどうやっても、供給過剰な材料しか出てきません。
恐らく名古屋市の都心部では、熾烈なオーナー間の競争が勃発していると思われます。
なので、まともに、このエリアで、物件を購入して、空室を埋めようとしても、かなりの苦戦が予想されます。
それどころが、年々、物件の供給が増加していくとすれば、さらに厳しくなっていくと思われますので、何か特別なことをしなければ、難しいかと思います。
よって名古屋の都心エリアでは、高額な家賃がとれるどころか、上記のように、
築浅でも、家賃5万円を切るという状況のため、まともに単身用の入居者を探しても厳しいので、
ホテル、老人ホーム、その他企画で収支を合わせるなどの自助努力が必要とされることでしょう。
このように、家賃水準が低いと、
次のような不都合も生じて参ります。
それは、収益還元法で計算した場合、出口の売却額が低くなってしまうということです。
例えば、
一棟マンション ２０戸の家賃
１戸当たり、５万円では → １００万円／月 → １，２００万円
キャップレート
※市場が欲する利回り
６％ → ２億円
７％ → １億７，０００万円
８％ →１億５，０００万円
に連動してくるため、
賃貸経営が思うようにいかず、１戸当たり５万円が４５，０００円に下がった場合、
年収１，０８０万円における キャップレート６％は１８，０００万円と売値が低下します。
このように、賃貸の状況は、出口の売却価格にも影響してくると思われる為、
家賃を下げて空室を埋めるということは、得策ではありません。
周りの土地の価格が上昇しても、収益物件の価格には、このような法則があるため、なかなか
上昇機運が生まれてこないのです。
むしろ追い出して更地にした方が高く売れる事例も多いのです。
このようなリスクをどうクリアするかという命題を、
名古屋の都心部の収益物件購入時に、常に意識しておく必要があると思われます。