前々回、前回の続きです。
１．エリア
２．建築時の調達価格
３．賃貸状況
４．物件周りの土地状況
今回は、建築調達価格です。
建築費のインフレは、
１．世界的な資材価格の高騰
２．建築業界の人材不足に起因する人件費の高騰
３．国内全域にわたる大開発ブームによる建築現場の大発生
４．残業時間の総量規制
などが絡み合って、今後も続いていくと思われます。
建設業の2024年問題。また、建材のコストアップは今後の新築住宅市場にどう影響するか ～ 時事解説
こちら
思い返せば、
名古屋方面では、
２０年前に坪単価５０万円前後でも施工可能であった、RCの建築費が今や３倍弱とびっくりする水準となっています。
当時のデフレは今はもう昔！！
このまま、消費者にこの価格水準が受け入れられれば、
建築業界では、３０年前のように、稼げる業界に戻り、花形の職業にカンバックすることでしょう。
これら、建築価格の高騰が不動産投資に与える影響は大きく、
特に都心部では、日増しにリスクが高まり、
投資手法がデフレマインドのまま脳内で思考停止している人達には、到底受け入れられない状況なので、勇気ある撤退として、不動産投資を卒業する人達が出てくるのは、やむを得ません。
楽街記事は、こちら
であれば、原点に戻って、
逆に、再調達価格で、今新築を建てたら、いくらになるという考え方を注目すべきではないでしょうか？
なぜなら投資においては、
情報の非対称化が度々起こります。
故にデフレからインフレに切り替わりきれていない昨今では、
後から考えれば、割安だったということが往々にしてございます。
例えば、
こちらに、建築費を概算で試算するページがあります。
勿論現場の状況で、見積もりは、相前後しますが、おおまかの状況はこれでわかります。
仮に名古屋市でRCの集合住宅を２０２４年に着工するとしますと、
建築費は坪単価で１３０万円弱と出てきます。
仮に、延べ床面積１２０坪位のRCを建てたとしますと、
１億５，６００万円ほどとなります。
１億５，６００万円 ・・・・（１）
次に、
解体費用の概算を調べます。
RCの解体費用が坪単価７５，０００円とあるので、
１２０坪✖️75,000円＝９００万円 ・・・・（２）
その差額は、
１億５，６００万円 ➖ ９００万円 ＝ １億４，７００万円となります。
ちなみに土地価格が
坪単価１５０万円として、地積が６０坪の場合、１１０万円❎６０坪＝９，０００万円・・・（３）
なので、
仮に収益物件の売り価格が、この建築調達価格の１億４，７００万円を下回っていれば、土地代分の９，０００万円得するという考え方です。
これに、大規模修繕費用が仮に２，０００万円必要であれば、
土地代分の９，０００万円の特する分との総合判断で決めるということとなります。
もし今後インフレ化が進んでいくエリアであれば、
大変割安と判断される方も増えるでしょう。
時代が進み、
デフレとインフレのはざまの時代で、
このような考えの元、購入の可否、または、いくらで購入するか？という
判断をされる方が増えると思われますが、
気づく人が増えて行けば、
その割安なバーゲンタイムは、短い期間で終わると思われます。
後から考えたら、大変お値打ちな買い物となるような物件を探していく視点が今後は必要かもしれません。