前回のブログの続きです。
１．エリア
２．建築際調達価格
３．賃貸状況
４．物件周りの土地状況
次回以降、順に解説して参ります。
と結んでおりましたので、今回は、１．のエリアについて考察してみます。
今後投資対象エリアの選定は、重要になってくると思われます。
時代のルールが大きく変わる時には、それまでの王道が、新しい時代には役に立たなくなるという例は、枚挙にいとまがございません。
最近の政治や芸能の世界でも起こっていますね。
なので、不動産投資においても、新しい時代のルールに沿った投資先に投資した方が良い訳なのですが、
具体的には、内から外に広がっていたものが、外から内に収束されるという現象が日本各地で起こっています。
富山市などのコンパクトシティ化が良い例ですね。
これは日本の抱える、避けては通れない人口構造上の問題、財政上の問題、国策が道州制やコンパクトシティ化に向かっている以上、
全国で、ますます都市部に都市機能を集約させ、過疎エリアはより過疎化していく傾向が進んでいくとするならば、
不動産の価値も、同じように、都市部で上昇圧力、↑ 郊外（過疎地）で下落圧力↓がかかってくると考えるのが妥当です。
ただ不動産においては、そのような単純な公式が当てはまらない事象も多く、都市部でも下落し、北海道のニセコなど郊外でも価
値が上昇することもあり得ます。
ならば、エリアを選定する目安とは一体？
ここは、今までの常識を一旦忘れて、柔軟に考えると良いでしょう。
一つは、街が劇的に変わる予感をもたらすイベントの発生です。
北海道の千歳や熊本もそうですね。
世界のデカップリング化の影響が強まると、これまで世界の工場の役割を担っていた 中国 → 日本への工場シフトが加速していくのであれば、今後もこのような事象がいくつか発生すると思われます。
もう一つは、
外国人の観光エリアです。
ニセコの物価はもはや欧米か？
２０１６年にニセコの土地を買っていれば、現在は６倍に！！
リニア開通や北陸や北海道の新幹線の開通などがそれを後押しします。
となると外国人観光客人気ランキング５位に急浮上した岐阜県（JR高山線)にも期待が？
次に、王道の
都市再開発案件です。
全国で、再開発が、これだけ同時多発的に多いのは、私も人生市場初めて目にするので、
これらの効果は、異次元の効果が見込めると言えるかも＝じわっとバブルが来る？？
８０年代後半のバブルを超えてくる？
ここまでは特殊事象について書きましたが、
このような特殊事象が起こらないエリアでは、全国津々浦々一斉にヨーイどんで、
コンパクトシティ化+過疎地はより過疎化（郊外都市も過疎に向かう）
という傾向の為、
投資エリアになるかどうかの一つの判断基準として、新築のマンションや戸建てが供給されるエリアかどうか？ということが一つの判断基準になると思うのです。
開発業者が、今後、販売しても売れると見越して、分譲を手がけるエリアならば、投資先として申し分ないと思います。
都市部では、タワマンや高級老人ホームが建設可能なエリア
都市郊外では、ファミリー層向けの新築分譲マンションや新築戸建てが供給されるエリアであれば、都市として残ると思われるため、一つの判断基準としてみたいと思います。
ここでまとめますと、
１．ラピダスなど、工場進出案件
２．外国人等観光案件
３．都市開発案件
４．分譲開発エリア
などにかかるエリアを選定した方が良いと思われます。
その最大の理由は地価の上昇が見込めるからです。
これまでの不動産投資は、特に郊外では、地価の上昇は見込めないのが常識でしたので、
より安く買って、とんでもない高利回り商品に仕立て上げ、通常の利回りで出口を取るという思想でしたが、
今後は、地価が下落するエリアよリも、
仮に賃貸経営がうまくいかなくても、売れば元がとれる
地価が上昇する見込みのあるエリアに投資家は流れていくと考えるのが合理的であると思われます。
ということで、投資エリアについて皆様も一度お考えになってみてはいかがでしょうか？