『サラリーマンが1億円の資産形成を目指す不動産投資日記』

『サラリーマンが1億円の資産形成を目指す不動産投資日記』

知識ゼロのサラリーマンを、より安全なスキームで、10年後に1億円の資産形成を成功させるために奔走するしあわせ不動産塾塾長前野の涙と感動の物語

「2024 今時の収益不動産の投資判断とは?」シリーズは、

 

主に、価格がじわじわと上昇し、利回りがじわじわと低下気味である都心部の収益不動産を購入する際の注意点を妄想しながら、

書かせていただいております。

なので、初心者向きの価格があまり変動しないor長期的に下落傾向であるエリアでの少額でも可能な不動産投資手法とは、少々趣が違います。

ある意味ハイリスクハイリターンの投資となるため、

都市部の不動産投資が可能な方は、それなりに資産を築き上げた方が、チャレンジする投資と言えます。

資産規模の小さい投資家には、向いていません。

 

前回は、

 

 

今回は、

1.エリア

2.建築時の調達価格

3.賃貸状況

4.物件周りの土地状況

 

の 4.物件周りの状況

にスポットを当てて行きます。

 

ずばり、

周辺の土地の所有者が、共同で、売却し都市開発可能な面積にまとまった場合、その土地が高く売却できるという事例が、1970年代から、

あまた存在することをご存知でしょうか?

 

主に、地価が上昇している(インフレ)時期に、多く発生しています。

 

具体的には、1980年代後半のバブル期や2000年代初頭のファンドバブル期、そしてアベノミクス以降現在に至る迄

数多く発生しています。

 

実際、自分の実家が名古屋でそのような仕事をしており、

 

伏見駅のNビル

矢場町の商業施設P

錦のUR都市機構のビル

ほか多数

の地権者の権利調整(地上げ)をしており、私もそれを手伝ってい他こともあることから、その手法は、知っています。

 

なので、

地価上昇期で不動産価格がインフレ下の昨今

 

収益不動産の周りがどのような状況下ということが重要となってくるのです。

これによって、

出口での売却価格が大きく変わってきます。

 

収益物件単体での売却は、賃貸相場に影響を受け、賃貸経営の状況が思わしくなく、空室が多く、家賃が下落するような見通しの場合、

将来の売却価格は、購入した金額を下回る傾向が強いのですが、

 

周りを一体開発する場合は、その限りではございません。

 

場合によっては、

購入した金額を大きく上回ることは、よくある話です。

 

最近の相談事例では、

築古のビルの売却で、

そのままの場合、売却額は、1億円も厳しいところが、

更地にすれば、3億円で購入可能と某マンション業者の担当者からオファーがあったのですが、

それを聞いたオーナーさんは、銀行で借入をし、リノベーションして、再生させたなんて事例がございました。

 

地主家主さんは、売却のシナリオはチョイスされませんでしたが、

不動産投資家であれば、売却でも良いかと思われます。

 

ただその売却の時期の選定は難しいと思われます。

仮に、インフレが長期化した場合、

早く売却してしまうと、後から安売りしすぎたと後悔することもあるからです。

 

 

このようなメリットがあるので、

物件購入前に近隣の状況を調べることが重要となってきます。

 

但し、これはタワマンなどが建設可能な商業地域に限ります。

 

・商業地域で建蔽率80%、容積率400%以上

・近い将来、周りの地権者が、協力して売却する可能性があるかどうか?

・500坪以上まとまるか?

・タワマン建設が可能かどうか?

この辺りが最低基準でしょうか?!

 

例えばこんな事例がございます。

 

 

 

 

 

このような事例があると、周辺の地価は上昇傾向となります。

 

坪単価300万円と、こんな売り物件が出てきたりします。

 

 

 

 

 

 

他にもこんな売り物件が・・・。

 

 

 

調べてみますと、かなり地価が上昇しています。

 

 

2012年に買っていたら、価格が約4倍になっていましたね。

もし2024年に坪単価300万円以上の取引がいくつか成立するようならば、

なんと5倍になります。

 

このように、インフレ期には、更地の価値が上昇して行きます。

ポイントは、再開発案件として買い上げられる時に、高値が期待できるという特徴がございますので、

物件検討時には、そのようなことを見逃さないようにして下さい。

 

シリーズでお送りしております。

「2024 今時の収益不動産の投資判断とは?」シリーズ

 

 

 

 

 

 

 

ですが、

主に、価格がじわじわと上昇し、利回りがじわじわと低下気味である都心部の収益不動産を購入する際の注意点を妄想しながら、

書かせていただいております。

 

今回は、

1.エリア

2.建築時の調達価格

3.賃貸状況

4.物件周りの土地状況

 

3.賃貸状況です。

 

まず、名古屋市内における単身用の賃貸物件は供給過剰にも関わらず、

毎年、新築の単身用賃貸物件が、建設供給されるため、オーナーにとっては、大変苦しい状況となっています。

 

 

 
ちなみに
名古屋都心の現在の単身用の募集物件数は、
駅別で、スーモで検索してみたところ、
 
全体
名古屋     16,029件
栄       13,785件
国際センター   9,293件
丸の内     10,558件
久屋大通    12,053件
 
これだけ出てきます。
 

人口の転入出の状況は、

上記の駅が位置する

 

 

中村区全体で、 739名

中区全体で、2,670名

東区全体で、  882名

昨年度は、増加しています。

 

参考 

https://www.city.nagoya.jp/nakamura/cmsfiles/contents/0000013/13119/r4zinkoudoutai.pdf

 

 

人口の増加数だけでは、募集している部屋の全部は到底埋まりません。

 

最も、名古屋の賃貸市場では、名古屋市内からの住み替えが80%であることから、

単純に人口増加数だけで、判断することはできません。

 

仮に、中村区の人口増加739名のうち半分の370名が単身者と仮定し、

その370名が、外部からの転入者のため、2割とすると、

 

中村区全体の賃貸住宅が必要な転入者は、1,850名となります。

 

これでも

名古屋     16,029件

の募集件数からしてみると、到底足りません。

 

さらに、マンション 風呂トイレ別 

家賃6万円以下で検索してみると、3,889件

家賃5万円以下で検索してみると、1,138件

 

 

とどうやっても、供給過剰な材料しか出てきません。

 

恐らく名古屋市の都心部では、熾烈なオーナー間の競争が勃発していると思われます。

 

なので、まともに、このエリアで、物件を購入して、空室を埋めようとしても、かなりの苦戦が予想されます。

 

それどころが、年々、物件の供給が増加していくとすれば、さらに厳しくなっていくと思われますので、何か特別なことをしなければ、難しいかと思います。

 

よって名古屋の都心エリアでは、高額な家賃がとれるどころか、上記のように、

 

築浅でも、家賃5万円を切るという状況のため、まともに単身用の入居者を探しても厳しいので、

 

ホテル、老人ホーム、その他企画で収支を合わせるなどの自助努力が必要とされることでしょう。

 

このように、家賃水準が低いと、

 

次のような不都合も生じて参ります。

 

それは、収益還元法で計算した場合、出口の売却額が低くなってしまうということです。

 

例えば、

一棟マンション 20戸の家賃 

 

1戸当たり、5万円では →  100万円/月 →  1,200万円

 

キャップレート

※市場が欲する利回り

 

6%  →  2億円

7%  → 1億7,000万円

8%  →1億5,000万円 

 

に連動してくるため、

 

賃貸経営が思うようにいかず、1戸当たり5万円が45,000円に下がった場合、

 

年収1,080万円における キャップレート6%は18,000万円と売値が低下します。

 

このように、賃貸の状況は、出口の売却価格にも影響してくると思われる為、

 

家賃を下げて空室を埋めるということは、得策ではありません。

 

周りの土地の価格が上昇しても、収益物件の価格には、このような法則があるため、なかなか

 

上昇機運が生まれてこないのです。

 

むしろ追い出して更地にした方が高く売れる事例も多いのです。

 

このようなリスクをどうクリアするかという命題を、

名古屋の都心部の収益物件購入時に、常に意識しておく必要があると思われます。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前々回、前回の続きです。

 

 

 

 

 

1.エリア

2.建築時の調達価格

3.賃貸状況

4.物件周りの土地状況

 

今回は、建築調達価格です。

 

 

建築費のインフレは、

1.世界的な資材価格の高騰

2.建築業界の人材不足に起因する人件費の高騰

3.国内全域にわたる大開発ブームによる建築現場の大発生

4.残業時間の総量規制

などが絡み合って、今後も続いていくと思われます。

 

建設業の2024年問題。また、建材のコストアップは今後の新築住宅市場にどう影響するか ~ 時事解説
 こちら

LIFULL HOME'S PRESS時事解説

 

 

思い返せば、

 

名古屋方面では、

20年前に坪単価50万円前後でも施工可能であった、RCの建築費が今や3倍弱とびっくりする水準となっています。

 

当時のデフレは今はもう昔!!

このまま、消費者にこの価格水準が受け入れられれば、

建築業界では、30年前のように、稼げる業界に戻り、花形の職業にカンバックすることでしょう。

 

これら、建築価格の高騰が不動産投資に与える影響は大きく、

特に都心部では、日増しにリスクが高まり、

投資手法がデフレマインドのまま脳内で思考停止している人達には、到底受け入れられない状況なので、勇気ある撤退として、不動産投資を卒業する人達が出てくるのは、やむを得ません。

 

楽街記事は、こちら

 

 

であれば、原点に戻って、

逆に、再調達価格で、今新築を建てたら、いくらになるという考え方を注目すべきではないでしょうか?

 

なぜなら投資においては、

情報の非対称化が度々起こります。

 

故にデフレからインフレに切り替わりきれていない昨今では、

 

後から考えれば、割安だったということが往々にしてございます。

 

 

例えば、

 

 

こちらに、建築費を概算で試算するページがあります。

 

勿論現場の状況で、見積もりは、相前後しますが、おおまかの状況はこれでわかります。

 

仮に名古屋市でRCの集合住宅を2024年に着工するとしますと、

 

建築費は坪単価で130万円弱と出てきます。

 

仮に、延べ床面積120坪位のRCを建てたとしますと、

1億5,600万円ほどとなります。

 

1億5,600万円 ・・・・(1)

 

次に、

解体費用の概算を調べます。

 

 

RCの解体費用が坪単価75,000円とあるので、

120坪✖️75,000円=900万円 ・・・・(2)

 

その差額は、

1億5,600万円 ➖ 900万円 = 1億4,700万円となります。

 

ちなみに土地価格が

 

坪単価150万円として、地積が60坪の場合、110万円❎60坪=9,000万円・・・(3)

 

 

なので、

 

仮に収益物件の売り価格が、この建築調達価格の1億4,700万円を下回っていれば、土地代分の9,000万円得するという考え方です。

 

これに、大規模修繕費用が仮に2,000万円必要であれば、

 

土地代分の9,000万円の特する分との総合判断で決めるということとなります。

 

もし今後インフレ化が進んでいくエリアであれば、

 

大変割安と判断される方も増えるでしょう。

 

時代が進み、

 

デフレとインフレのはざまの時代で、

 

このような考えの元、購入の可否、または、いくらで購入するか?という

 

判断をされる方が増えると思われますが、

 

気づく人が増えて行けば、

 

その割安なバーゲンタイムは、短い期間で終わると思われます。

 

後から考えたら、大変お値打ちな買い物となるような物件を探していく視点が今後は必要かもしれません。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前回のブログの続きです。

 

 

1.エリア

2.建築際調達価格

3.賃貸状況

4.物件周りの土地状況

 

次回以降、順に解説して参ります。

 

と結んでおりましたので、今回は、1.のエリアについて考察してみます。

 

今後投資対象エリアの選定は、重要になってくると思われます。

 

時代のルールが大きく変わる時には、それまでの王道が、新しい時代には役に立たなくなるという例は、枚挙にいとまがございません。

 

最近の政治や芸能の世界でも起こっていますね。

 

なので、不動産投資においても、新しい時代のルールに沿った投資先に投資した方が良い訳なのですが、

 

具体的には、内から外に広がっていたものが、外から内に収束されるという現象が日本各地で起こっています。

 

富山市などのコンパクトシティ化が良い例ですね。

 

これは日本の抱える、避けては通れない人口構造上の問題、財政上の問題、国策が道州制やコンパクトシティ化に向かっている以上、

全国で、ますます都市部に都市機能を集約させ、過疎エリアはより過疎化していく傾向が進んでいくとするならば、

 

不動産の価値も、同じように、都市部で上昇圧力、↑ 郊外(過疎地)で下落圧力↓がかかってくると考えるのが妥当です。

 

ただ不動産においては、そのような単純な公式が当てはまらない事象も多く、都市部でも下落し、北海道のニセコなど郊外でも価

 

値が上昇することもあり得ます。

 

ならば、エリアを選定する目安とは一体?

 

ここは、今までの常識を一旦忘れて、柔軟に考えると良いでしょう。

 

一つは、街が劇的に変わる予感をもたらすイベントの発生です。

 

 

 

 

 

 

 

北海道の千歳や熊本もそうですね。

 

世界のデカップリング化の影響が強まると、これまで世界の工場の役割を担っていた 中国 →  日本への工場シフトが加速していくのであれば、今後もこのような事象がいくつか発生すると思われます。

 

もう一つは、

外国人の観光エリアです。

 

 

ニセコの物価はもはや欧米か?

 

 

2016年にニセコの土地を買っていれば、現在は6倍に!!

 

 

 

 

リニア開通や北陸や北海道の新幹線の開通などがそれを後押しします。

 

となると外国人観光客人気ランキング5位に急浮上した岐阜県(JR高山線)にも期待が?

 

次に、王道の

都市再開発案件です。

 

 

 

 

 

 

 

 

全国で、再開発が、これだけ同時多発的に多いのは、私も人生市場初めて目にするので、

 

これらの効果は、異次元の効果が見込めると言えるかも=じわっとバブルが来る??

 

80年代後半のバブルを超えてくる?

 

ここまでは特殊事象について書きましたが、

 

このような特殊事象が起こらないエリアでは、全国津々浦々一斉にヨーイどんで、

コンパクトシティ化+過疎地はより過疎化(郊外都市も過疎に向かう)

 

という傾向の為、

 

投資エリアになるかどうかの一つの判断基準として、新築のマンションや戸建てが供給されるエリアかどうか?ということが一つの判断基準になると思うのです。

 

開発業者が、今後、販売しても売れると見越して、分譲を手がけるエリアならば、投資先として申し分ないと思います。

 

 

 

 

都市部では、タワマンや高級老人ホームが建設可能なエリア

 

都市郊外では、ファミリー層向けの新築分譲マンションや新築戸建てが供給されるエリアであれば、都市として残ると思われるため、一つの判断基準としてみたいと思います。


 

ここでまとめますと、

 

1.ラピダスなど、工場進出案件

2.外国人等観光案件

3.都市開発案件

4.分譲開発エリア

などにかかるエリアを選定した方が良いと思われます。

 

その最大の理由は地価の上昇が見込めるからです。

 

これまでの不動産投資は、特に郊外では、地価の上昇は見込めないのが常識でしたので、

 

より安く買って、とんでもない高利回り商品に仕立て上げ、通常の利回りで出口を取るという思想でしたが、

 

今後は、地価が下落するエリアよリも、

 

仮に賃貸経営がうまくいかなくても、売れば元がとれる

 

地価が上昇する見込みのあるエリアに投資家は流れていくと考えるのが合理的であると思われます。

 

ということで、投資エリアについて皆様も一度お考えになってみてはいかがでしょうか?

 

 

 

 

今時のというタイトルにしたのには、理由がございまして、

 

日本全体のトレンドが去年あたりから、そのベクトルの向きが今までとは、正反対の方向に大きく舵を切り始めたからなのですが、

 

それに気づかずに、従来通りの投資手法で不動産投資に取り組んで、本当に良いものなのかと???

 

自分自身が疑問を抱いたからに他なりません。

 

具体的には、世の中全体のトレンドが、

 

デフレ →  インフレ への転換が行われている真っ最中です。

 

となると、

 

お金の価値が低下 ↓

 

物(不動産ほか)の価値が上昇 ↑

 

する方向に動いているということに他なりませんが、どの程度の期間そうなるか?というのは?ですが、

 

仮に、20年間デフレだった物ならば、20年間インフレという可能性もなきにしもあらずで、そのように長期化するのであれば、

 

不動産の投資手法が大きく変わらざるを得ないと思われるのです。

 

日本も、世界も、今は、AIの登場や、過去のバブル崩壊過の反省もあり、

 

投資家も賢くなっているため、

 

短期間でバブルに踊って、その後弾け散るというのは到底考えにくいので、

 

20年間 じわじわ、不動産の価格が上昇すると予測しても何ら不思議はないと思われます。

 

なので、収支も5年、7年、10年ではなく、15年、20年のスパンで、見た方が無理がないことでしょう。

 

また、

 

インフレシフトの影響は、すでに建築費には大きく表れており、

 

東京の都心では顕著に不動産も新築価格の押し上げが起こっており、

 

その連鎖で、中古価格も上昇!!している。

 

とは言っても、これが全国に波及する訳ではありません。

 

日本の人口構造上の問題もあり、財政上の問題や、国策が道州制やコンパクトシティ化に向かっている以上、

 

今後益々

 

エリアごとに、上昇するエリア、下落するエリアに分かれていく現象が加速していくと思われます。

 

具体的には、不動産価格が上昇する都市部では、今の利回りはじわじわと低下する圧力がかかり、

 

不動産価格が下落する郊外では、需要次第で、一時的な利回りの上昇が見られることでしょう。

 

なので今後20年は、

 

不動産価格の上昇が見込まれるエリアで投資を行うことが、大変重要なポイントとなることが起こり得ます。

 

見るべきポイントしては、他にもございます。

 

1.エリア

2.建築際調達価格

3.賃貸状況

4.物件周りの土地状況

 

次回以降、順に解説して参ります。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

プロパンガス某社 取締役のM様にお越し頂きまして、

今後のプロパンガスについて熱くお話しいただきました。

 

まず冒頭で、注目したのは、

料金について、

「実は、都市ガスに比べて、プロパンガスは高くない。」

というお話。

 

高くなっているのは、

「ガス料金に、オーナーの設備貸与費用が乗っかっているから高いのです。」

という正論。

 

プロパンガス業界では、

従来、営業の一環として、賃貸オーナーに、設備貸与を餌にして、業況を拡大してきたという歴史がございますが、

昨今、「消費者からガス料金が高過ぎる。意味がわからない」という訴えがあって、

法改正と至りました。

 

楽町記事 こちら

 

要は、

オーナーが無償設備貸与を受けていたツケが、入居者のガス料金の高騰を招いていた。

(=ガス料金の値上げとして、消費者が無断で負担させられていたという黒歴史)

は、今後、許されなくなります。

 

 

具体的には、

業界への法令改正は

2024年4月に施行されます。

プロパンガス業者には、

不当な営業の禁止、利益供与の禁止、紹介料支払いの禁止などが科され、

実質これで、

利益貸与は無くなります。

 

さらに

2025年の4月から、

今後ガス料金について、オーナーの設備貸与があり、ガス料金を値上げしている場合は、その旨を、請求書等に明記することに、なったのです。

 

これも時代の流れですね。

 

 

 

1.プロパンガス会社の最新の状況は?イケイケだったあの会社でも?

2.大規模修繕の見積もりを相見積もりをしたところ

3.ものづくり補助金にエントリー。

4.襖にクロスを貼る。畳の上からCFを貼るなどを模索

5.物件売却時の契約不適合責任で揉めた件、無事に解決。

6.地方で強い賃貸仲介業者と言えば。

7.収支は長期で考えることに。

8.確定申告のソフトで簡単に出来るものは?

9.築50年超の木造アパートって?

 

1.落雷で、給湯器、配電盤が壊れたっぽいので、火災保険を申請したら、却下された件。民間のクソ高い火災保険に入る意味はもはやないかも。

2.暴風雨で、アパートのプラスチックゴミ箱が大破した件

3.築古めのRCマンションの浴室の照明器具から水漏れ発生。どうやら、上の階の給水管から、漏れている模様。その対処を考えたので、工事をした件

4.外壁穴あき、蔦まみれのアパートの外壁塗装をしたら、見事に蘇った件

5.半年間の短期賃貸借の入居者を入れる時の注意点

6.インターネット無料化工事を導入、プロパンガスの設備貸与に紐づいている件

7.募集中の物件が猫のトイレになったようなので、猫避けの音が出るトラップを仕掛けてみた件

8.家賃滞納者との戦いもついに終結か?次はいよいよ強制執行。こういう話が立て続きに。2件も重なったが保証会社のサポートがありがたかった。

9.トリマツ畳最強説

 

私の私見ですが、

 

「不動産投資家とは、一代で不動産資産を築き上げ、家主になった人達、または、それを目指す人達のこと」

 

と定義しています。

 

そして、不動産投資家の最大のミッションは、儲けること。

 

投資である以上、利益で上がらないのは頂けません。

 

率直に言えば、儲からなければ意味がないのです。

 

儲けている延長で、資産が増えて行きます。

 

どちらかといえば、負けたら次はないトーナメント戦の如く、失敗は許されません。

 

※失敗=敗退ではなく、ゴールが遠くなる

 

勿論、投資なので、リスクはありますが、

 

不動産投資の場合、先人の奮闘努力のおかげで、ノウハウが継承されたため、そのリスクは、対処可能なものが多いのも事実です。

 

よっていくら儲かるか?を、始める前(物件購入する時)に、判別可能なことも多いのです。

 

ただ、時代ごとにトレンドが変わるので、そこの見極めが少々難しいと感じます。

 

具体的には、不動産投資家にとっては、賃貸経営だけ成功していても、それは違います。

 

出口売却も見据えて、全て売却したときに、いくら儲かったかが判明するのが不動産投資のため、

 

賃貸経営でも利益を残し、売却でも利益を残すことを目指します。

 

利益の割合で言うと、

 

賃貸経営 : 出口売却 =  1〜3 : 7〜9の割合くらいではないかと思います。

 

一方

 

代々、不動産資産を子孫の相続させて、おられる、家主地主の方とは、その目的やゴール、手法にしてもやっていいこと悪いことが

 

まるで反対だったり、違うので、このあたりをごっちゃにしては、いけません。

 

不動産投資は、

 

物件購入 →  賃貸経営 → 出口売却 →  ゴール

 

家主地主は、

 

相続税の節税 →  相続 → 子孫に承継(家賃収入で生活) → ゴール

 

上にそれぞれのプロセスを書きましたが、

 

不動産投資では、賃貸経営、売却を経て、利益の最大化を目指します。

 

極端な話、賃貸経営時は、全て収支が赤字であっても、売却で大きくお金を残す手法の選択も可能です。

 

借入も大胆にハイレバッレジでフル、オーバーローンを目指す手法も有効です。

 

修繕も控えめ、お金のかかる大規模修繕などは行わずに売却されることも少なくありません。

 

一方、

 

地主家主は、家賃収入で生活する子孫も多く、賃貸経営に重きを置きます。物件の売却などもってのほか。

 

借入も、無借金、多くても頭金30%入れるなど、家賃収入で生活できる加減をされています。

 

なので、

 

進化した地主家主は、

 

エリアのマーケティングをしっかり行い、

 

そのエリアで、一番人気が出そうな新築を建てたり、

 

既存の保有アパートの内外装リフォームを施すなど、空室対策に余念がありません。

 

大規模修繕もしっかり計画します。

 

と、このように、

 

不動産投資家と家主地主は、全く別のジャンル、別の生き物だと言うことがわかります。

 

なので、不動産投資家としては、正しくとも、地主や主としては、不正解ということも多々ございます。

 

成功法則がまるで違うのです。

 

別の双六、人生ゲームなので、止まったマスに書かれてある内容も大きく違います。

 

例えば、

 

・物件の売却

・大規模修繕

・設備のグレードアップ

・リノベーション

・節税

 

などなど、で見解が分かれます。

 

・物件の売却については、

不動産投資家はマスト(売却で大きく儲けるため)、地主家主は基本NG、資産の組み換えなど事情のある時しかしない。

 

・大規模修繕

不動産投資家は極力回避、地主家主はマスト

 

・設備のグレードアップ

・リノベーション

不動産投資家は、これを実施することで、家賃や、売却額が、自分の目指す基準を超えれば実施するが、地主家主は、マストではないが、適宜行う。

 

・節税

不動産投資家は、融資に影響の及ぶ、過度な節税はせず、利益が出て税金を支払う目的で、確定申告を行う。

 

地主家主は、赤字覚悟の節税も厭わない。

 

などと、やっていいこと、いけないことが違うことが、ご理解いただけましたら、幸いです。

 

ということは、不動産投資家は、地主家主に相談し、アドバイスを求めても、答えは出ないということがポイントなのです。

 

逆もまた然り。

 

出ないどころか、誤った判断をしてしまいがち

 

ちなみにあなたは、不動産投資家、地主家主のどちらでしょうか?

 

勿論資産がなければ、不動産投資家から始めて、一代で成り上がるのも楽しい生き方かと思います。

※勿論ほかの投資や事業で資産家になる事もよくあるお話かと。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

収益物件を購入する時に、お世話になる仲介業者さんに期待することの一つとして、

 

「業者さん自身が、物件を保有していること」

が挙げられます。

 

その理由は、

「経験者でなければ、わからない賃貸経営上のアドバイスを期待してしまうから」

です。

 

もう一つは、

「誠実な人柄であること」

ではないでしょうか?

経験豊富であっても腹黒い方では、安心してその方から物件を買うことがはばかられてしまいます。

 

その2つの要素を兼ね備えたP社のF社長に、本日はお越し頂き、不動産投資や賃貸経営への思いを語って頂きます。

 

 

特に、

ご自身のポリシーについて、

不動産投資の目的

目標設定とゴール

考えている安全な設計

銀行の審査目線を意識した物件選びの目線とは?

保有不動産についての経験談 失敗談

をお話頂きました。

 

その後、

懇親会で、更なるぶっちゃけ話の数々^^