昨日のブログの続きです。
「人口が減少しても、緩やかな人口減少で、職場、医療、学校へ通えるエリアではあれば、投資しても良いのでは?
ただし、緩やかであっても、人口は減少するので、投資の出口を考慮して、行う必要がある。」
なので、地方での投資はNGではなく、「注意して行えば大丈夫なのでは?」
というような内容を書きました。
本日は、さらにそこを深掘りして、書いていきたいと思います。
(人口減少よりも、需給バランス)
さて、
賃貸業は、人口が減少すると成立しないのでしょうか?
実はそうではない事例も多く聞かれます。
これはある大家さんから聞いたお話なのですが、
例えば、北海道の室蘭市では、人口減少エリアで、2050年には現在8万人弱の人口が4万人台と半減していくエリアですが、
2005年の人口は、おおよそ10万人でした。
ところが、
築の古い単身用の家賃が、
北海道最大の都市である札幌が、2万円台でも厳しいという中で、
室蘭市では、4万円台の家賃が、得られていた様なのです。
これはなぜかというと、
札幌は、重要よりも、供給数が多いため、競争が激化し、取れる家賃の状況が厳しくなったと見て間違い無いでしょう。
(地方一択)
また、サラリーマンがこれから、不動産投資を始める場合、
価格が高騰して、利回りが低い、東京など大都市では、物件の購入は無理な状況です。
仮に買えたとしても、収支がマイナスキャッシュフローになり現実的ではないのです。
となると、
やはり、労力はかかりますが、地方での投資を選択するほかないのです。
ならば、ひとまず地方で、頑張って、資産形成を図っていく為に、ノウハウを蓄積していくのが成道です。
(地方→都心にシフト)
前述の室蘭の大家さんも、
今は、都心エリアへのシフトを図っています。
ある程度の資産規模になると、資金調達能力が強くなっているので、
都心へのシフトが可能となるのです。
資産は、地方で築いても、都心でも築いても同じなのですが、
形成するためのプロセスを間違えると、形成が難しくなるという側面がございます。
初心者が、いきなり都心で不動産投資を行っても、失敗するか、最悪破綻して、自己破産なんてことにも。
失敗する=5年、10年、20年、いつまで経っても、都心で、目一杯背伸びして投資しても、
度々失敗するので、そのリカバリーばかりに、時間を費やして、いつまで経っても資産形成ができないという意味なのです。
それよりは、急がば回れで、地方から地道に自力を付けるのが、結局のところ、資産形成への近道であると私は思っています。
(富裕層の投資へ)
例えば、地方で10年、15年で資産形成に成功できたら、
ここで初めて、分散投資を考える段階がきます。
このエリアだけで投資していて大丈夫なのか?
価値の落ちにくい物件をポートフォリオに加えることは?
価値の落ちにくい物件は、その時々で、変化していきます。
今であれば、
都心の不動産
をまず考えるべきでしょう。
さらに余裕が出れば、
ドバイなど海外の不動産
仮想通貨
などに、思考を展開していかれるのが、良いかと思うのです。