『サラリーマンが家賃1億円の資産形成を目指す不動産投資日記』

『サラリーマンが家賃1億円の資産形成を目指す不動産投資日記』

知識ゼロのサラリーマンを、より安全なスキームで、10年後に家賃1億円の資産形成を成功させるために奔走するしあわせ不動産塾塾長前野の涙と感動の物語

昨日のブログの続きです。

 

「人口が減少しても、緩やかな人口減少で、職場、医療、学校へ通えるエリアではあれば、投資しても良いのでは?

 

ただし、緩やかであっても、人口は減少するので、投資の出口を考慮して、行う必要がある。」

 

なので、地方での投資はNGではなく、「注意して行えば大丈夫なのでは?」

 

というような内容を書きました。

 

本日は、さらにそこを深掘りして、書いていきたいと思います。

 

 

(人口減少よりも、需給バランス)

 

さて、

 

賃貸業は、人口が減少すると成立しないのでしょうか?

 

 

実はそうではない事例も多く聞かれます。

 

 

これはある大家さんから聞いたお話なのですが、

 

例えば、北海道の室蘭市では、人口減少エリアで、2050年には現在8万人弱の人口が4万人台と半減していくエリアですが、

 

2005年の人口は、おおよそ10万人でした。

 

ところが、

 

築の古い単身用の家賃が、

 

北海道最大の都市である札幌が、2万円台でも厳しいという中で、

 

室蘭市では、4万円台の家賃が、得られていた様なのです。

 

これはなぜかというと、

 

札幌は、重要よりも、供給数が多いため、競争が激化し、取れる家賃の状況が厳しくなったと見て間違い無いでしょう。

 

 

(地方一択)

 

また、サラリーマンがこれから、不動産投資を始める場合、

 

価格が高騰して、利回りが低い、東京など大都市では、物件の購入は無理な状況です。

 

仮に買えたとしても、収支がマイナスキャッシュフローになり現実的ではないのです。

 

となると、

 

やはり、労力はかかりますが、地方での投資を選択するほかないのです。

 

ならば、ひとまず地方で、頑張って、資産形成を図っていく為に、ノウハウを蓄積していくのが成道です。

 

(地方→都心にシフト)

 

前述の室蘭の大家さんも、

 

今は、都心エリアへのシフトを図っています。

 

ある程度の資産規模になると、資金調達能力が強くなっているので、

 

都心へのシフトが可能となるのです。

 

資産は、地方で築いても、都心でも築いても同じなのですが、

 

形成するためのプロセスを間違えると、形成が難しくなるという側面がございます。

 

初心者が、いきなり都心で不動産投資を行っても、失敗するか、最悪破綻して、自己破産なんてことにも。

 

失敗する=5年、10年、20年、いつまで経っても、都心で、目一杯背伸びして投資しても、

 

度々失敗するので、そのリカバリーばかりに、時間を費やして、いつまで経っても資産形成ができないという意味なのです。

 

それよりは、急がば回れで、地方から地道に自力を付けるのが、結局のところ、資産形成への近道であると私は思っています。

 

(富裕層の投資へ)

 

例えば、地方で10年、15年で資産形成に成功できたら、

 

ここで初めて、分散投資を考える段階がきます。

 

このエリアだけで投資していて大丈夫なのか?

 

価値の落ちにくい物件をポートフォリオに加えることは?

 

価値の落ちにくい物件は、その時々で、変化していきます。

 

今であれば、

 

都心の不動産

 

をまず考えるべきでしょう。

 

さらに余裕が出れば、

 

ドバイなど海外の不動産

 

仮想通貨

 

などに、思考を展開していかれるのが、良いかと思うのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

これからの日本は、

 

少子高齢化による現役世帯人口の減少!!

地方の不動産の価値は暴落するーーーーーーーーー!!!

 

なので、不動産投資をするなら、価値が落ちない都心一択!!

 

なんて話を、web上でよく見かけます。

 

では、地方で、不動産投資は、本当にダメなのか!!

 

というと、

 

私は、一概に駄目とは思えません。

 

 

 

このYouTubeでは、


地方都市の人口減少について、

人口5万人以下の都市で、人口の減少が著しいと、

研究員が述べています。

 

そのほかにも、

人口別の減少状況を説明してくれていますが、人口50万人以上になると、あまり減少しないと述べています。

 

そのような視点から、ある程度の人口を有する都市で、働き先、医療体制、学校などがそこそこあれば、賃貸は成立すると思われます。

 

が、人口減少が進むのは、間違いないため、早めの出口対策は、考慮しておいた方が良いでしょう。

 

 

 

 

 

 

聞き手が下手過ぎるので、解説者も少々キレ気味(笑)。

 

話も、変な方向に。

 

なので、ちょっと私的に整理してみようと思います。

 

今の不動産投資マーケットは、

お金のある方orお金の調達が出来る方に限られた、限定的なマーケットとなっています。

 

お金のある方とは、わかりやすく言えば、投資で儲けた方々、相続で多額の金融資産を相続した方、事業せ成功した方などです。

それに対して、

お金の調達できる方=銀行で融資が受けられる方 となります。

 

ただし、現在、銀行から、融資を受けられる方は、アベノミクスが始まった頃のように、誰でもOKという状況ではなく、

ある程度、大家として、実績を積んだ方(物件数、経験年数)じゃないと、受けられなくなっております。

 

この傾向は、

2017年以降から、始まっています。

 

2017年頃から何が起こったのか!!

1.かぼちゃの馬車 スルガショック 以降 新規のサラリーマン大家への融資がストップ!!

2.仮想通貨バブル

3.アメリカ株、日本株ともに好調 など金融資産状況が良好

4.中国人富裕層の日本進出が加速(コロナ以降急加速)※上海ロックダウン

5.大相続時代の到来

 

これらの影響で、マーケットに新たなプレーヤーが、どんどん入ってきて、競争が加速!!

東京など都心部では、どんどん価格が高騰し、

その結果、国内の不動産のエリアで、完全に、棲み分けられる様になってしまったのです。

 

ちなみに、

2025年現在、国内の不動産投資の状況については、

 

(東京 大阪 福岡)

キャップレート 3〜5%

主要プレイヤー:中国人(転売ヤー、ルン)、相続地主、金融投資家、一部メガ大家

対象物件:タワマン、小規模ビル、新築レジデンス、土地

 

(名古屋)

キャップレート 5〜7%

主要プレイヤー:事業法人とその社長個人、相続地主

対象物件:レジデンス 築浅RC タワマン(セカンドハウス)

 

(地方郊外)

メガ大家(利回り キャップレート8%〜)

対象物件:RC築 築浅〜25年まで?

 

サラリーマン大家(キャップレート9%〜 再生案件想定キャップレート20%) 

対象物件:築古RC、木造 

 

なので、東京エリアでは、資産背景が脆弱で、借入によって資産拡大を目指すサラリーマン投資家には、

牛とかえるの競争の如し状況で、参入は不可能な状況となっています。

 

このように、

銀行も、融資先については、徹底的に、選別している為、価格下落が起こっても、破綻しずらい状況になっています。

また、

東京などでも、中国人や相続地主など、多額の金融資産を保有する人がタワマン物件を買っていたりするため、

仮に、マンション価格が暴落しても売らなければ、損失は出ませんし、売って損したとしても、

その人がただ損しただけのネタ話になってしまうので、

 

不動産価格下落で大不況とか悲惨なことにはなり辛い状況だと思われます。

 

なので、「バブル崩壊」で大不況という大手メディアが煽りたい話にはきっとなりません。

 

だから、今回は、

 

単に、「不動産価格の調整局面で価格が下落・・・。」という事で終わり、

 

「バブル崩壊」という言葉すら、発生しない可能性も高いです。

 

こう思うのは、私だけでしょうか(笑)

 

 

 

 

 

 

 

 

金融所得課税が不動産に与える影響は、ある?orない?

 

と言えば、

 

実はございます。

 

桶屋が儲かれば的なお話ではございますが、

 

1.投資で儲ける方の利益が減少する →  不動産購入意欲も減退

2.M&Aに悪材料 → 都市再開発に悪材料 地上げのコスト増加に?

 

的に影響が出ると思われます。

 

1.のケースでは、都心のマンションに投資する人が減少し、マンションバブルの終焉の引き金を引きかねない。

という予測がございます。

 

2.都心の好立地に昔から、ビル保有して、その中で自分の事務所にしたり、自宅を作って住んだりしている商工店主が、大手財閥系の不動産会社や、大手ゼネコンが、大型の商業ビルを建てる目的の為に、地上げをしに行く際の弊害になりそうです。

 

2.の理由は、2025年1月より、施行される金融所得課税で言えば、

 

 

 

要約しますと、

※2023年度税制改正に盛り込まれた富裕層課税制度が2025年1月1日より適用が開始されることで、約10億円超のM&Aキャピタルゲインに対する課税が27.5%へと変更されます。

※27.5%の税率は、以下を前提としております。
・株主1人の株式譲渡所得が9.9億円を超える部分に適用される税率であり、株式譲渡所得以外の所得がないものとしております。
 

要は、

株式などの売却益については、30億円超で税率27.5%になるところが、M&Aの場合は、9.9億円を超えると税率27.5%が適用になるので、売却の際に、売主が、少々躊躇する状況が確実に発生します。

 

売主にとっては、売却した後の手取りが減りますので、売り渋る理由ができた訳なのです。

 

果たして、これが都市再開発ブームの終わりの始まりになるのか!!

 

なんとなく風向きは変わって来てると思います。

 

 

 

 

 

 

 

これも、「エリアによって様々です。」と言われてしまえば、それまでなのですが、今回のスタグフレーションの原因をさぐってみると、注意点が見えたので、今回は、その注意点を解説してみたいと思います。


今回のスタグフレーションの原因は、次の2つの要素が絡み合った結果だと思っています。


1.1990年代後半から続くデフレで給与が国民の平均給与が下がり続けているにも関わらず、コロナ以降のコストアップインフレに、重税、社会保険負担増、金利上昇などが重なり、国内の消費が減退している。

2.40年ぶりの円安で、円の価値が暴落した事で、更にインフレが加速した。


元々、エネルギーや食料を輸入に頼っていた我が国に取って、国民の給与が20年以上下がり続けていた中での、この悪性インフレ➕重税社会負担増金利上昇は、過酷過ぎる状況だと思います。


これが続くようですと、日本のサラリーマンなどの労働者階級の暮らしが崩壊してしまうのは、避けられないかと思われます。


その層の人達の子育て現役世代が購入していたのが、郊外の新築戸建でした。


都心のマンション価格が高騰して買いづらくなっていた頃に、コロナが来て、リモートで仕事が出来るようになったので、脱都心組みを中心に、地方移転ブームがおこり、一時郊外の新築戸建の売れ行きが好調だった時期がありましたね。


そのような、方々の家計を今回のスタグフレーションが直撃した影響で、地方郊外の建売の売れ行きが悪化し、地方郊外の不動産価格下落と言う形で、表面化しています。

 建売氷河期等と言う言葉がメディアでも良く見かけるようになりました。


 なので、地方郊外エリアで、不動産投資を行っている方や、行おうと思っている方の注意点として、申し上げたいのは、以下の5つ。


新築も中古も売買価格は下落局面

新築も中古も家賃価格は下落局面

新築もリフォームも建設コストは増加

売買出口でエンド客は減少。投資家同士の苛烈な市場

賃貸で入居者の滞納増加


よって、以前より儲けづらい環境下で、さらに注意を払って行わないと大損するリスクが増えていることを踏まえて、より、賢く立ち回ることが、必要となるのです。





不動産の調整局面

 

表題のように、

 

調整局面は、エリアによって様々な理由について、書いてみます。

 

それは、

 

エリアによって、

 

新築物件の売れ行き状況が違うからに他なりません。

 

「新築価格の下落は、中古価格の下落を招き、家賃の下落を招き、ひいては、収益物件の価格をも下落させる。」

全てのエリアが、この法則通り動くわけではありませんが、

 

東京などでは、

 

主要エリアでは、

 

新築、中古ともに価格が未だ上昇を続けており、家賃も上昇しているという状況ですが、郊外では、その限りではない様です。

 

 

 

名古屋エリアの特徴は、以前から賃貸市場が強くないことです。

 

新築、中古とも中心部のマンションは、売れ行きは堅調ですが、

家賃もさほど上がっていない感じです。

 

 

 

 

郊外戸建は、売れ行きが悪く、値引き販売が行われています。

戸建て賃貸について、家賃下落はあまりみられませんが、大相続時代で市場に供給が増え続けていることで、供給が多くなってしまったエリアでは、1年あまりも成約できないという状況が発生しています。

 

また、

家賃の伸びがあまりみられないエリアでは、、家賃価格が築古物件から、下落傾向にあります。

イコール、その様なエリアでは、マンション、戸建てに限らず、築古物件が長期間売れない状況が続いています。

 

これは、

不動産買取再販業者や新築建売会社が、

・昨今の建築価格の高騰(新築、リフォーム)

・政府の重税政策による現役世帯の生活苦でエンドが住宅の購入を買い控える。

で、利益が取りづらい状況を鑑み、

仕入れに慎重になっている結果で、この状況は、さらに続きそうです。

 

ということは、

名古屋エリアの不動産市場については、

名古屋郊外から、築古物件から、価格の下落が始まると見て良いと思われます。

 

ただ、今まで経験したことのない

スタグフレーション

 

 

に国民が初めて、直面しているため、

 

物件を検討する投資家は、安くなったから、盲目的に、

直ちに買いに走るではなくて、家賃動向をよく調査して、リスクを見極めた上で、

動いた方が無難であると思います。

 

最近、日銀の利上げや、トランプ政権誕生で、円高に??などの報道が増えるとともに、

 

都心の「マンションバブル崩壊か!!」などを声にする方が増えてきた様に感じる今日この頃です。

 

 

 

その一方、

 

郊外の「戸建価格崩壊」など、戸建てが売れなくなったの声も増えてきたとも感じます。

 

 

 

このように都心のマンションの価格下落!や、郊外の戸建ての価格下落が起こった場合、

 

アパート・マンションなどの収益物件価格にどの様な影響を与えることになるでしょうか?

 

について、解説していきます。

 

基本は、

 

新築価格が下がると、

 

中古価格が下がる。

 

そうなると家賃が下がる。

 

この様な相関関係があることを皆様ご存知でしょうか?

 

賃貸仲介店の営業トークで、

 

「この辺りで、購入可能な、同程度の物件のローンの返済額よりも毎月の家賃はお安くなります。」

「物件購入するの費用よりも、同グレードの物件を借りる時の初期費用の方がお安いですよ。」

 

この様なセールストークがございます。

 

これは、その相関関係を利用した、トークになっていますね。

 

なので、

 

住宅価格が低下すると、回り回って、家賃価格が下落する要因になるので、

 

そうなると、利回りが変わってくるのです。

 

例えば、

 

8万円の家賃で貸し出せていた物件が、

 

65,000円に下がってしまうと、

 

仮にそのエリアのキャップレート(エリアで成約が見込める利回りとしましょう。が10%だとしますと、

 

8万円の家賃の物件の場合、

 

8万円×12ヶ月=96万円 96万円÷10%=960万円・・・・・・960万円で売れる

 

ところが、

 

家賃が65,000円に下落すると、

 

65,000円×12ヶ月=78万円 78万円÷10%=780万円・・・・・・780でしか売れない。

 

と960万円-780万円=180万円も売値が下がってしまうのです。

 

なので、住宅価格下落というのは、不動産投資家にとって、決して対岸の火事ではないのです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

昨日は、宅建業者による、法律の枠内で行われる、悪行について、書きましたが、

 

今回は、宅建業者ではない方々のお話です。

 

そのような投資家?が

特に、東京、大阪で行きすぎた不動産転がしを行なっている様なのです。

 

その影響で不動産価格が高騰しており、庶民が家が買えなくなった。


など、メディアでも報道される様になりました。

 

不動産の転売自体は、決して犯罪ではなく、規制が入ることはありません。

 

外国人や、一部投資目的の方が、詐欺まがいの様なこともしている様ですと、ちょっと世間の風向きが違ってきます。

 

その手口としては、低金利な住宅ローンを利用し、住宅ローン控除も受けているにも関わらず、

 

実態は「住んでない。」「貸している。」

 

にも関わらず、居住用の3,000万円控除を利用して節税しているなど、

 

税務署から見れば、ツッコミどころが満載な有様です。

 

バブルの頃も、

 

土地転がしが横行し、不動産価格が横行し、メディアもそれを問題化し、報道を続けました。

 

その結果、

 

不動産に対する融資の総量規制が行われ、

 

税務の規制が入ったり。

 

など、不動産の売買がたちまちストップし、不動産バブルが弾けるほどの効果があるような施作が取られました。

 

今回も何らかの措置が行われ、

 

不動産の流通が滞るようなことが起こった場合、

 

 

特に、大相続時代の最中、10ヶ月以内に相続税を納めなければ、ならない方々が、

 

3,000万円控除がなくなったり、融資規制のために、買主が見つけづらくなったり、安売りせざるおえなくなったり

 

などなど、

 

何らかの事情で、不動産を処分しなければならない方々が、多大な迷惑を被ることとなります。

 

なので、規制を入れるなら、外国人の転売規制や融資規制などだけで勘弁して欲しい感じです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産投資が、凋落した理由を不動産サイドの視点から、

考察してみました。

 

不動産投資でなぜ人気薄になってきたからでしょうか?

 

それは「不動産投資で、儲からなくなったから。」に尽きるのですが、

 

それ以外に、他に儲ける投資(株式、投資信託、為替、仮想通貨ほか)が増えた。

 

さらにそれらは、不動産投資と比べて、手間暇かからず楽である。

 

と言うことが挙げられます。

 

では、なぜ不動産投資が儲けられなくなったのでしょうか?

 

結果論で言えば、

 

収益物件価格高騰=利回り低下

 

に尽きると思うのですが、

 

では、なぜ、そうなったのでしょうか?

 

ちなみに、

 

特に、新規のサラリーマン投資家の参入はなく、投資家人口が激減しているので、投資家同士の競合が増えたことで、

 

価格高騰=利回り低下

 

が起こっているのではありません。

 

では何が起こっているかと言いますと、

 

それは、

 

不動産業者=買取再販業者が年々増加し、地方都市にまで、物件を購入し続け、

 

いまだに、三為をやり続けているからに他なりません。

 

そのやり口も過酷なものも多く、

 

昔大いに批判された、の不動産の転がし状態になっています。

 

35年前に批判され、

 

その後、不動産の転がしには銀行は融資しない

 

とか

 

業界の中でも、転がしをやめて、

 

「不動産の再生」で銀行融資を受ける様な状況を作ってきた歴史がありますが、

 

その違いは、

 

業者が物件を買った後、リフォーム・リノベーションをするかどうか!!

 

収益物件であれば、その後、入居者を誘致して満室にするなどの手間をかけているかどうか!!

 

などが行われたものが、「不動産の再生」と言われたものですが、

 

今の東京、大阪に増加中の三為業者は、買った物件をそのまま、何もせず、エンドに売却するようなことを堂々と行なっています。

 

その結果、

 

売主と最終買主が利益を毀損していたり、買取再販業者から購入しているにも関わらず、大きなリスクを追わされたりという

 

酷い有様になっているのです。

 

その結果、

 

収益物件の価格高騰=利回り低下が続いているのです。

 

昨日まで、日銀利上げの影響について書きて参りました。

 

 

 

 

本日は、その副作用についての続きです。

 

不動産投資で、破綻する人は果たして、増えるのか、減るのか?

 

「リスク管理債権状況調査」によると、国内107銀行の2021年3月期決算で、「リスク管理債権比率」は1.33%となっています。

※この比率は、10年前にしあわせ不動産塾のセミナーでも、「住宅ローンの破綻率よりも少ないですよ。」と毎回お話ししておりましたので、覚えている方もおられるかと思います。

 

ネタ元;

 

 

また、

昨今(2017年以降)、銀行が、初心者には貸さず、

返済能力の高い、高収入サラリーマン、富裕層、ベテラン大家の方々に貸し出しを絞ってきたという背景もありますので、金利上昇による破綻者は、多くないかと思います。

 

下手したら、2026年以降、日銀が金利を2%に上げても、「リスク管理債権状況調査」による「リスク管理債権比率」は1.33%を下回るのではないかと予想してもおかしくありません。」

 

ちなみに、

ローン破綻する方の物件については、

新築ワンルームマンション

地方新築一棟マンション

地方新築アパート

などが考えられます。

 

この様な方々は、不動産投資の勉強をせずして、高属性ゆえ、ローンを借りられてしまっている方々が想定されます。

 

当たるかどうかは、2年後以降に。