こんにちは。
熱中症に注意の時期がやってきました。
連日暑くて大変ですが、いかがお過ごしでしょうか？
さて
その３で、価格高騰のメカニズムについて、書きました。
そしていよいよ、これから、本題のテーマに入って行きたいと思います。
高止まりがいつまで続くか？というのは、正確にいうと、
都心部の収益不動産や投資対象になっているタワマン価格の高止まり。あるいはじわじわ上昇がいつ終わるか？
ということに他なりません。
ところが、収益市場は、全て繋がっているため、このムーブメントの終了は、
地方都市の収益市場にも、影響を与えることとなると思われます。
とどのつまりは、
東京都心部の不動産価格が下落に転じるきっかけは何か？
ここから始まると思います。
シンプルに考えれば、なるほどということなのですが、
今回の不動産価格押し上げの始まりは、投資市場全体の２割を占める 外国人投資家 の爆買いからスタートしています。
これをきっかけに、相続地主、事業法人、さらにその市場を当て込んだ不動産会社が市場を支えているのですが、
その２割の外国人層は、今の円安が続くかぎり、撤退はしないと思われます。
加熱相場の株式市場もまだ２〜３年続きそうな勢いもあり、
国内外の政治の状況が直ちに円安を是正したり、日銀の金融政策も金融緩和の解除や金利上昇を加速するような気配もなければ、
※円安については
※国内の金融政策については、Jリート市場をウオッチするとわかりやすいかも。
少なくとも、２０２６年or２０２７年頃までは、
このまま外国人投資家が、日本の株式市場と不動産市場の価格を底上げする起爆剤であり続けろるのでは？と思っています。
国内の投資家も国民の多くがドル建ての投資信託を買っていることも円安に拍車をかけるでしょうし。
不動産市場で言えば、
相続地主も、大相続時代の今、投資を続けるでしょうし、利益の出ている事業法人も後に続けば、不動産会社もつい従いしますので、
この流れが止まった後には、多くの中小不動産会社や、建設会社が倒産すると思われ、それが、価格下落の合図となるはずです。
そのきっかけとなるのは、円安 → 長期の円高 傾向であると、市場が認識した時に、
外国人撤退 爆売り
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相続地主 事業法人 押し目買いor様子見
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不動産会社 外国人爆売り物件を買う層が増え、仕込んだ物件のが割高となり、売れ行き不振
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建築会社経営不振 倒産
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不動産会社倒産
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金融庁 融資規制
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価格下落が始まる
これが２０２８年頃から、２０３２年頃にかけて発生するかもしれませんね。
都市伝説レベルですが。。。。