一昨日のブログ
の不動産業界の王道について、私見を申し上げます。
結局このYouTubeでは、不動産価格の高騰がいつまで続くか？
はっきりしませんでしたね。
「建築費の値上がり、土地仕入れの高騰などもあり、高額不動産を購入する層の意欲が、旺盛なため、２０３０年ごろまで続く？」
かもしれないし、
「２〜３年で価格高騰は終わり、下落に転じるかもしれない。」
などなど
不動産業界あるあるの一つ、
「起こって見るまでは、最後までわからない。」的なことが結論であった様に思えます。
また、YouTubeの中で、氏が述べていた価格高騰が終了する理由として、「金融情勢急変」を挙げておられました。
自らのリーマンショックの経験で、一瞬にして、相場の空気感が１８０度変わったことから、この様なことが起これば、上げ相場など、一瞬で崩壊するという話でした。
ただ私的には、この結論には、
少々違和感を感じております。
理由は、結論の金融情勢の悪化まで、一足飛びで、話が展開しており、その過程がすっ飛ばされており、釈然としなかったのです。
これは氏が、知っていてあえて説明を避けたのか？知識不足の質問者の下手な質問で、時間を取られ過ぎたのか？
もしくは大事な要素を忘れてしまったのか？
ご本人に聞いてみないと分かりませんが、肝心なところに触れておられなかったと思うのは、私だけでしょうか？
ズバリこのYouTube出かけていた大事な要素は、「融資動向」です。
「不動産価格高騰の影に融資有り。」
との言葉通り、
融資がいつ止まるか？というのも大事なファクターです。
８０年代後半のバブル崩壊、リーマンショック後の不動産価格下落、に共通する事項は、
金融機関の資産が激しく毀損し、機能不全に陥ったことではなかったでしょうか？
ここで、整理してみますと、
バブル崩壊は、融資の総量規制から始まった国策や海外のBIS規制によって、日本のすべての銀行の不動産向け融資が止まることで、崩壊が始まりました。実際には、１０年後、外資投資銀行がやってくるまで、取引も行われず、値がつかない状態で停滞していましたね。
リーマンショック時は、外資金融機関がサブプライムローンによって、天文学的な損失を被り、主に不動産向けの融資がストップ！それほど傷んでいいなかった国内の金融機関も追従したためファンド各社が史上最高益で倒産するといった惨状が起きました。
不動産価格の下落は、外資の投資銀行が保有する大量の不動産を短期間で投げ売りしたことに端を発し、本来下落しなくても良かった、個人投資家向けの収益不動産まで、巻き込まれて価格下落したと私は見ています。
なぜならこの頃、メガ大家さんが大量に誕生していることから、個人投資家向けには、銀行は融資を止めていなかったと思われます。
それぞれ微妙に違いますが、共通しているのは、銀行が弱り、融資がストップしたことであるのならば、
２０２４年現在、まだ銀行が弱る兆候が見えていないのです。
一方東京のタワマンなどは、外国人、国内株長者など、現金買いの方も多いですが、これらの方は、今の円安が１０円、２０円と円高に触れて、株式市場がクラッシュしたら、買わなくなるので、これは、価格の下落要因となります。
この兆候はもう見えていますので、来年には、円高傾向になっていきます。
なので、今言えることは、東京のタワマンは、２〜３年で下落するかもしれませんが、
個人投資家向けの物件は、融資が止まったら、下落要因となりますが、こちらの兆候はまだ見えないです。
今後、日本の銀行が、融資をしづらくなるような、国際基準や国策などに注意を払う必要を感じています。
ちなみに冒頭の表にあるように、コロナ期に、経済が最悪にも関わらず、不動産価格が上昇した理由は、金融緩和にあることで、不動産価格の上昇には融資の下支えが必要であることが分かりますね。
