賃貸住まいの場合、
迂闊に、自宅で、法人を設立して、登記をしない方が良さそうです。
上のブログにも、
レンタルオフィスやバーチャルオフィスを借りたらどうか？
という提案がされていましたが、
金融機関によっては、融資が難しくなるという銀行もあるようなので、相談してからにいした方が良いでしょう。
こんなポジティブなブログを発見！！
税理士さんも推奨！！
大家さんお相談室では。
なんとか突破出来そうな気もしてきますね。
コンプラ的にも問題はなさそうです。
私的には、
事業用可能で民泊展開可能な戸建てなどを借りて、そこで登記をするということも有効かと思っていますが、果たして・・・。
不動産投資で、融資が必要な理由をまとめてみました。
巷では、融資を利用する理由として、
「レバレッジによって自己資金の１０倍の価格の物件も購入出来るから・・・。」
とか
「不動産投資を拡大し、物件を買い続けていくためには、融資利用が不可欠だから・・・。」
などは、よく聞かれるお話ですが、
不動産投資で融資利用するにあたり、
もう一つ、
重要な要素がございます。
それは、
不動産投資の損益に多大な影響を及ぼすのですが、懸命な皆様は、もうお分かりのことかと思いますが、
融資の役割には、投資の匙加減を行う、スタビライザー機能がございます。
正しく融資を利用し、賃貸経営運営を賢く行えば、不動産投資で、損しづらくなり、
かつ不動産価格の上昇相場であれば、利益の拡大が期待出来るのです。
なので、リスクヘッジにもなり、利益の拡大も期待できる不動産投資では、融資利用は不可欠だと思うのです。
ただし、注意しなければいけないのは、
賃貸経営が成り立たない物件を購入してはいけない点です。
賃貸収入で、融資の残債を減らせない場合、不動産投資におけるリスクヘッジ機能が働きません。
なので、購入物件の目利きが大変重要となります。
物件も見ずに買う人が未だにおられるようですが、とても信じられません。
1.生活保護で母子家庭の方が入居で、満室を達成した件
2.退去立ち会いに、行けなかったので、業者に頼んだ。後日物件を見に行ったら、勝手にリフォームされていた。ところが、程度が良かったので、不問にふした件
3.法人登記のあれこれ。要件は？
4.築古だが、ペット可にしたら、満室に。
5.売主が売り急ぎ？内々で物件価格が1500万円程下がってきた件。
中古戸建てを買って、民泊をするか？
一棟マンションやアパートを買って、賃貸するか？
そもそも今の市況で、札幌で物件を買って、果たして投資の勝算はあるのか？
なんて色々気になるところをまとめてみました。
札幌の物件については、
東京など遠隔地の方でも、２００７年までに一棟マンションを購入された方の場合、
リーマンショック後の賃貸不況はあったものの、その後のアベノミクス以後の、投資ブームで出口が取れた方も多く、
概ね、儲かっている印象です。
また地元の方は、このリーマンショック後の物件価格や、建築費価格の大下落に乗っかって、集中投資をかけたことで、
資産を増やした方が多く排出されたことは、周知の事実です。
このように、時間軸の優位性を利用して、
東京など遠隔地の投資家は、底値で買って、高値で売り抜けたことで、儲かり、
地元の方は、底値で買って、資産を拡大させたというわけです。
では、今はどうかというと、
アベニミクス以後、２０１２年以降、ここ１２年ほど、物件価格は上昇の一途、建築価格については、インフレによって、とんでもなく高くなっています。
さて、これから札幌の物件に投資して、儲けようと思った場合、
１．市況がどうなるか 物件価格は上昇するか？
２．融資は 出る 出ない
３．賃貸需要は？民泊需要は？
札幌エリアの1坪あたりの住宅賃料の推移（期間：2018年第1四半期～2024年第2四半期）
※札幌市では、前期と同じく人口流入は超過傾向が続いている。一方で有効求人倍率の回復は遅れており、単身世帯の流入も鈍化傾向となった。繁忙期を終えた2024年4月～6月（第2四半期）の募集賃料は、25m2帯を除いて上昇傾向にあり、前年同月比でもプラスとなった。25m2帯の賃料は、変動幅は小さいものの下降基調となっている。
１は、時間軸の優位性を得られるかどうか？
これについては、懐疑的な方も少なくありません。
１２年も市況が良いので、そろそろ悪くなるのでは？
そうなったら、価格が暴落する？！
だったら、投資を控えた方が。
中国不動産不況で、中国人が大量売却する？
などなど、
破綻のシナリオ探しは、すでに始まっています。
これについては、
今投資した場合、値上がり益が得られないというリスクが高まっているという事実は無視できないと思います。
値上がりが期待できない場合、
収入で、融資返済をし、純資産を増やすという方法しか儲ける術がありません。
が、賃貸不況や民泊不況などで、収入減少に見舞われ、収支が悪化すると、この方法ではリカバリーが難しいと思います。
となると、投資のリスクヘッジの為の
最大のハードルが２の融資です。
地元民でない場合、どこの銀行で、融資を受けるか？
例えば、東京の一部の高年収のサラリーマンが、スルガ銀行などで、融資が受けて札幌で新築一棟マンション投資を行う方もいますが、
例外は、メガバンクやノンバンク融資を利用するほかなく、とてもハードルが高いという問題がございます。
まずはここを突破できるかどうか？
値上がり益が？？？の中で、融資が付かないのであれば、投資のリスクは高まります。
また、融資が得られたとしても、
３の賃貸需要や民泊需要が振るわなくなったとしたら、投資の利益は減少します。
最悪、損益がかさむ失敗投資のなる可能性もあるので、注意が必要です。
スピード重視で考えた場合、
普通に貸しているだけでは、ちょっと難しいので、
シェアハウス、民泊などの企画ものをやる方が、話が早い。
まずは、理論の骨格のCFの作り方ですが、
戸建て、アパートなどで、５０室を確保しましょう。
それを一部屋３.５万円で貸すと、
５０室×３.５万円（一部屋）×１２ヶ月＝２，１００万円／年間の収入になるます。
これを返済や経費として、１，１００万円かけて行えるとしたら、、それこそ２〜３年で達成できるのでは？と思ってしまいました。
これは、保有でも保有しなくても可能です。
この仕組みの肝は、運営能力が必要なこと。
これを身につければ、物件数も増え、収入もどんどん増やせると思います。
名古屋市の中心商業地域である栄地区の再開発について、
よくまとめられている記事がありましたので、ご紹介します。
この記事、出来立てほやほやのようです。
私は、栄エリアで、人生の大半を過ごして来ましたので、
このエリアには、少々思い入れがございます。
特に、ここ１０年くらいは、
栄地区から、昼間人口が、凄い勢いで減少していた感があり、
２０年前以前のかつての賑わいを知っているだけに、寂しく思っておりました。
私が思うにその原因となったのが、
２００５年のダイエー栄店の閉店でした。
イオンになっていれば、展開は、変わっていたかと思うのですが、
ここで決定的な出来事が起こります。それから５年後に、
２０１０年に某パチンコ店が、ダイエー跡地に出店したのです。
これが、このエリアの商業地の衰退に拍車をかけたのでは？と個人的には思っています。
この施設のオープン後、
少々このエリアの環境が変わりまして、
（ダイエーのお客さんや働いていた人達がいなくなった＆、P店の影響か？ガラが悪くなった・・・・。）
近くのマクドナルド栄店、丸善書店、明治屋栄店、ミスタードーナツ栄店が次々と閉店！！
創業７０年の丸栄百貨店も閉店、栄町ビルも閉店！！
と広小路通の賑わいが、数年で消失してしまったのです。
施設の消失は、そこに通っていたお客さんとそこで働いていた人達の消失につながります。
もちろんそれだけではなく、
名駅地区に、新たなオフィスビルがオープンし、栄地区から、オフィスがどんどん流失した時期があったりで、社会人人口が減少！！
法人がいなくなったので、メガバンクや銀行が、撤退！！
など負のスパイラルが発生！！
逆に、専門学校が増えたり、名城線沿線に、大学が移転して来たりで、学生のアルバイトや遊びに来る人は増えて、
大人の街から学生の街のような展開になったり、
なので、パルコは賑わうが、百貨店や社会人向けのアパレル店が閑散としていたりなどなど。
ここにコロナ禍が来て、栄地区の商業地が益々閑散としてしまいました。
その時から思うと、新たな商業施設もオープンし、
外国のインバウンド客も増えて、
ここ最近は、ようやく賑わいが戻ってきた感じです。
本日も、昼過ぎに、中日ビルを覗いて来たのですが、平日にも関わらず、
飲食店や物販店もかなりの賑わいでした。
今回のテナント選定は、名古屋発出店の店も多いですが、
これまでの、名古屋初進出店の多くが、短期間で撤退を余儀なくされていましたが、
今回は、物珍しさのみならず、名古屋人の財布を意識した価格帯になっており、この感じであれば、
テナントの短期撤退もなさそうな感じを受けました。
商業地は、店舗のコンテンツ次第だと改めて、思った次第です。
この流れで、
ランドマーク栄が後に続けば、
名駅で滞っていた、岐阜、三重、三河、知多の人達が、栄にやってくることで、栄地区の賑わいが一層増すことでしょう。
不動産価格が上昇し、
利回り低下の低下によって、投資利益が減少する環境下では、
不動産投資家は、利益を求めて、ホテル、民泊、シェア、老人ホームなど、より、運営が必要になる事業系の投資に乗り出すのは、世の常です。
昨日の札幌での新築して東京の投資家と、海外投資家の競争で、新築RCマンションの完成利回りが５〜６％の世界の攻防があると言う話をレポートしました。
中古のRCも
築２〜３年の築浅も同様で、
築２０年でも６％台
築３０年超えてくると、７％とかがちらほらで、
築４０年超えでも１０％を超える売り物件が見当たりません。
このような状況のため、
運営の必要な事業系の投資に乗り出す機運が高いと思われます。
特に観光地では、民泊をやってみたいという声もよく聞かれる。
※コロナの時期は、大変だったようですね。
そこで、地元の民泊運営会社に聞いてみたところ、
原状、民泊で、利益が取れるエリアはとても狭いと言うことが判明しました。
図にしてみると、こんな感じなのです。
運営管理会社さん曰く、このエリアを外すと、皆苦戦しているとのことです。
ただし、
このエリアで、４LDK、５LDKの中古の戸建てを探して、リノベーションするとなると、そのトータル費用は、
１億を超えてきそうな感じです。
※コロナ前に以前に買ってたら、６，０００万円以内で仕上がっていたようですので、
そこで、年収の予想を聞いてみたところ、
「年間で、１，０００万円〜１，５００万円位は稼げる。」
との回答。
これだけ聞いただけですと、
１５００万円÷１億円＝１５％
となるのですが、
運営管理会社に聞いたところ、
運営管理料、サイトへの掲載料他で、収益の５０％以上の支出が予想されるとのこと。
となると、
１，５００万円ではなく、７５０万円÷１億円＝７．５％
もし１，０００万円ならば、 ５００万円÷１億円＝５％
の収益事業と見ておいた方が良い。
これは、あくまで、融資の返済が考慮されていないため、仮に、
１億円 フルローン 金利２.３％ ２０年返済で調達出来たとして、返済額は、６２４万円となるので、
毎年の収支は、微妙で、赤字になる場合もあり、地元で、自分自身で、運営管理をやらないと、厳しいと思います。
毎年の利益が望めない場合、出口戦略が重要となりますし、
そもそも遠隔地でのこのような事業で、資金調達が可能なものなのか？
もし仮に、OKだとして、遠隔地の融資で、金利諸条件、特に返済期間などが、短めにされたら、もうアウト？な感も強いですね。
うーむ。
今回の調査で、
贅沢する感じで、支出ありきの別荘を持つ感じなら良いですが、
手放しに儲かる事業ではないことが、わかりました。
先日IREMのセミナーで、札幌の不動産投資の状況を聞く機会がありました。
その内容たるや、
想像以上の加熱ぶりに驚きました。
まず購入者の属性は、
属性：東京の外資系や高収入のサラリーマン
が多く、
銀行融資は、スルガ銀行を使うとのこと。
頭金を１〜３割ほど入れるようです。
金利は２％弱？？
購入する物件の価格は、２〜３億で、
構造は、RC 新築
表面利回りは、５％〜６％で、競争が激化しているとのこと。
びっくりして調べてみたら、
別の情報が出てきました。
参考ブログ：１年前 新築RC 地元の大家は７％ないと買わない。
https://www.rakumachi.jp/news/practical/308710
参考ブログ；２年前に新築RC ６．５％で建てた大家さん
https://www.rakumachi.jp/news/practical/301660
参考ブログ：３年前に新築RC ７％台で建てた大家さん
https://www.rakumachi.jp/news/practical/349293?uiaid=kanren
どうやら、加熱しているのは、東京の不動産投資家と海外の投資家の競争で、
地元の大家さんは、割と冷めているようです。
どちらにしろ、
今、札幌まで行っても、RC新築を建てて、表面６〜７％
中古R Cでも１０％を超えるような売り物はまずないと言った状況
最近の価格高騰は、凄いですね。
TPO別のリフォームについて書いてみようかと思います。
まず地方郊外のボロ戸建て
については、
・DIY
・自分が現場監督になって、職人に個別発注する
・コスパの高いリフォーム業者に個別発注
などを展開するイメージですが、このリフォームの肝は、
とにかく安価であること。
投資効率を考えた場合、いかにリフォームコストを圧縮できるかが鍵となりますので、ここのノウハウの取得が必要なのです。
ただ、安かろう悪かろうでは、入居者に選ばれないため、工夫が必要です。
このリフォーム手法は、ボロアパート、ボロRCにも転用できます。
これらは、うちの大家の会でも、報告事例が多数ございますね。
ちなみに、
これが、
都市部タワマン、都市部ビンテージマンションなど、高額の家賃収入を狙ったリフォームの場合、
地方郊外のボロ戸建てと同じ手法では、少々厳しい感がございます。
一級建築士や、デザイナーのいる工務店と手を組み、さらに彼らと協議し、コスパ良く仕上げる技術が必要となります。
いくら高額家賃が狙えると言っても、収支の壁があるため、
リフォーム費用をいくらでも使って良い訳はありません。
また、出口で売却する際も、それなりに仕上げた方が高く売れます。
投資の収支を意識し、どれだけコスパ良く仕上げるかが重要ポイントと言うことがお分かりいただけたと思います。
これらの物件への投資は、サラリーマン大家さんには、正直向きません。
どちらかといえば、富裕層、資産家向きです。
さらに、
ホテル、ゲストハウス、民泊などのリフォームの場合は、
デザイナーがいて、かつ各種法令に詳しい工務店をチョイスする必要がございます。
補助金などに精通しているなどがあれば、さらに頼もしいですね。
これらも、一定の資産規模を有する富裕層、資産家向きですね。
簡単位まとめますと
TPOによって、
リフォーム手法や声をかける工務店も違ってくると言うお話でした。
以前このような記事を書きましたが、
富裕層の方々の購入目線と
資産規模拡大を目指す、まだ道半ばのサラリーマン大家さんの場合の購入目線が同じはずはございません。
イソップ童話の牛と蛙の競争の話ではありませんが、同じことをやっては、破綻の道まっしぐら！！
と言うよりも、
そんな低金利の融資条件や多額の融資額がまず頂けることはありませんので、まだ道半ばのサラリーマン大家さんは、自分の身の丈にあった、
戦略を行う必要がございます。
大事なのは、
１．購入物件の評価
２．銀行の融資基準
３．資産管理法人のBS、PL管理
ただし、昨今、銀行が割と不動産に融資を出すため、投資家間の競争激化の影響か、不動産の価格がじわじわ上昇しており、
購入する物件の選定が難しくなっています。
価格が高い（＝利回りの低い）物件では、上の３つの基準に合わないため、購入に至りません。
RC一棟 築２５年
購入価格：１億円
家賃収入：85０万円/年間（表面8.5％）
借入 ：１億円
金利 ：2.3％
返済額 ：462万円/年間
返済期間：３０年
経費税金：300万円/年間
自己資金：800万円（購入諸経費）
収支 ：88万円の黒字/年間（税引き前） → 退去に伴う修繕、ADなどが増えれば、赤字化も。
こんな収支では、
将来値上がり益を狙ってという、悠長な長期戦略を描いている余裕はないと思われます。
なので、富裕層の投資方針は、
・都心の好立地で、物件を購入。
・長期投資で、いざという時に現金化を図る。
ですが、
資産も気持ちも余裕のないサラリーマン大家さんの場合、
・地方郊外の高積算
・築古気味でも高利回り
を狙っていくほかありません。
上の例が、利回り8.5%でしたが、この利回りは、すでにアパマンを１〜２棟、新築戸建を１〜２棟、ボロ戸建てを３〜５棟など、
固い家賃収入のある方なら、ご時世がら、しょうがないので、チャレンジしてもとも思ってしまいますが、１棟目の場合は、
より郊外で、高い積算、高利回りの物件を探した方が良いでしょう。
せめて、表面９％あれば、
収支 ：１３８万円の黒字/年間（税引き前） → 退去に伴う修繕、ADなどが増えれば、心配。
となる。
表面１０％では、
収支 ：２３８万円の黒字/年間（税引き前） → 退去に伴う修繕、ADなどが増えてもなんとかなりそうだが、大規模修繕は厳しい。
資産背景がまだ、弱いうちは、人よりも３倍、５倍動いて、頑張って良い物件を探すほかありません。
それが将来のための第一歩となるのですから。
