「２０２４ 今時の収益不動産の投資判断とは？」シリーズは、
主に、価格がじわじわと上昇し、利回りがじわじわと低下気味である都心部の収益不動産を購入する際の注意点を妄想しながら、
書かせていただいております。
なので、初心者向きの価格があまり変動しないor長期的に下落傾向であるエリアでの少額でも可能な不動産投資手法とは、少々趣が違います。
ある意味ハイリスクハイリターンの投資となるため、
都市部の不動産投資が可能な方は、それなりに資産を築き上げた方が、チャレンジする投資と言えます。
資産規模の小さい投資家には、向いていません。
前回は、
今回は、
１．エリア
２．建築時の調達価格
３．賃貸状況
４．物件周りの土地状況
の ４．物件周りの状況
にスポットを当てて行きます。
ずばり、
周辺の土地の所有者が、共同で、売却し都市開発可能な面積にまとまった場合、その土地が高く売却できるという事例が、１９７０年代から、
あまた存在することをご存知でしょうか？
主に、地価が上昇している（インフレ）時期に、多く発生しています。
具体的には、１９８０年代後半のバブル期や２０００年代初頭のファンドバブル期、そしてアベノミクス以降現在に至る迄
数多く発生しています。
実際、自分の実家が名古屋でそのような仕事をしており、
伏見駅のNビル
矢場町の商業施設P
錦のUR都市機構のビル
ほか多数
の地権者の権利調整（地上げ）をしており、私もそれを手伝ってい他こともあることから、その手法は、知っています。
なので、
地価上昇期で不動産価格がインフレ下の昨今
収益不動産の周りがどのような状況下ということが重要となってくるのです。
これによって、
出口での売却価格が大きく変わってきます。
収益物件単体での売却は、賃貸相場に影響を受け、賃貸経営の状況が思わしくなく、空室が多く、家賃が下落するような見通しの場合、
将来の売却価格は、購入した金額を下回る傾向が強いのですが、
周りを一体開発する場合は、その限りではございません。
場合によっては、
購入した金額を大きく上回ることは、よくある話です。
最近の相談事例では、
築古のビルの売却で、
そのままの場合、売却額は、１億円も厳しいところが、
更地にすれば、３億円で購入可能と某マンション業者の担当者からオファーがあったのですが、
それを聞いたオーナーさんは、銀行で借入をし、リノベーションして、再生させたなんて事例がございました。
地主家主さんは、売却のシナリオはチョイスされませんでしたが、
不動産投資家であれば、売却でも良いかと思われます。
ただその売却の時期の選定は難しいと思われます。
仮に、インフレが長期化した場合、
早く売却してしまうと、後から安売りしすぎたと後悔することもあるからです。
このようなメリットがあるので、
物件購入前に近隣の状況を調べることが重要となってきます。
但し、これはタワマンなどが建設可能な商業地域に限ります。
・商業地域で建蔽率８０％、容積率４００％以上
・近い将来、周りの地権者が、協力して売却する可能性があるかどうか？
・５００坪以上まとまるか？
・タワマン建設が可能かどうか？
この辺りが最低基準でしょうか？！
例えばこんな事例がございます。
このような事例があると、周辺の地価は上昇傾向となります。
坪単価３００万円と、こんな売り物件が出てきたりします。
他にもこんな売り物件が・・・。
調べてみますと、かなり地価が上昇しています。
２０１２年に買っていたら、価格が約４倍になっていましたね。
もし２０２４年に坪単価３００万円以上の取引がいくつか成立するようならば、
なんと５倍になります。
このように、インフレ期には、更地の価値が上昇して行きます。
ポイントは、再開発案件として買い上げられる時に、高値が期待できるという特徴がございますので、
物件検討時には、そのようなことを見逃さないようにして下さい。