オープンルーム予告！今週は２ヶ所開催！
は、オープンルームを開催中です。
今回は、２ヶ所。
リノヴェーションマンション、
藤和津田沼コープ６０２号室
と北総線の延伸で今注目を集める、
「千葉ニュータウン中央」駅徒歩５分！
千葉ニュータウン中央ローレルスクエア
E棟の３階（現地看板をご覧ください）です。
下記は、おなじみの藤和津田沼コープ602号室です。
私がおりますので、ぜひ、お越し下さい。
ローレルスクエア E号棟の図面です。
当社では、１３階部分でも物件をお預かりしています。
内覧ご希望の場合は、お電話または、３階に当社担当がおりますので、
ご用命ください。
売却価格決定の方法
不動産を売却する必要に迫られた場合、
まず、不動産会社に相談します。
（通常査定といわれていますが、まず、これが問題。
実情は後述しますが、噴飯ものの茶番なんです）
不動産業界では、業界団体に加盟すると、
「レインズ」という業界の相互扶助のための、
データベースへのアクセスを許されます。
そこには、現在売出中の物件や過去の売却事例
などが、加盟した会社からの自主的な報告で、
一覧で見ることができます。
不動産会社が「査定」と称する作業は、
対象不動産を精査した「フリ」をした後に、
売主さんの売却による必要金額を聞き出し、
団体加盟している不動産会社なら、
誰でも見られる過去と直近の事例に見合う
売出価格へ、売主さんの意識を誘導する作業です。
不動産会社にとって、最も手ごわい相手は、
ご自分の不動産の価値算定にご自身の意見を
持っておられる方、また、経済や社会の動向を
よく勉強しておられ、営業マンをはるかに凌ぐ
見識をお持ちの方です。
なぜか？
不動産会社の営業マンが勉強不足だからです。
まず、建物のことなどほとんど知りません。
経済や社会の動向は、TVで見る程度です。
朝からスポーツ新聞を読み、営業中の車内ではマンガを
読んでいる不動産営業マンをよく見かけます。
知っているのは、契約書の書き方・重要事項の書き方、
業界のしきたり、広告の作り方程度です。
上記の１つ１つを「査定」すると、自己流、その会社流、
間違った常識、下手な広告と枚挙のいとまなく、
正しい日本語も話せない、また、読めない営業マンは
たくさんいます。
「査定」を依頼なさった時、不動産の営業マンを
「その道のプロ」と思ってはいけません。
この業界（一部の大手さんは、採用の段階で厳しく
篩いをかけています。また、それなりの方々が応募し、
OJTや勉強会を頻繁に行い、一定のレベルにあります）
全てがダメという訳ではありません。
この地域で知り合いになった不動産の営業マン、
社長さんの中には、いぶし銀の見識（経験によるもの）
をお持ちの方も大勢おられます。
しかし、多くは人としてどうか？
いったい誰のために仕事をしているのか？
と疑いたくなる方々もおります。
結論です。
・不動産の営業マンをプロと勘違いしない
・理想的な不動産の営業マンは、人として善良であり、
お客様を大切にするというあたりまえの姿勢が、外見や話されること
で感じられること
・所属する会社や営業マンの上長もしかりです
私が考える、あるべき「仲介の営業マン像」とは、
売却活動の相談から実行、終結にいたるまで、
常にお客様と一緒に悩み、行動・発言できることです。
自称プロに一任ではなく、営業マンがお客様の
「売却」や「購入」のパートナーとして行動し、
アドバイスできることだと思っています。
そんな営業マンでしたら、専属専任や専任でも
いいのではないでしょうか？
信じて頼れる（＝信頼）方だと思います。
千葉ニュータウンの不動産流通を考える。（売却・賃貸物件募集しています。）
おはようございます。
当社の物件募集チラシです。
千葉ニュータウン限定のチラシです。
この地域、いい物件がたくさんあります。
広さ・環境・価格帯、申し分ない地域です。
難点といえば、北総線の交通費の高さです。
子育てやセカンドライフには最適な地域だと思います。
他地域からの流入がもっとあっていいと思います。
しかし、不動産の流動性が悪いのは事実。
物件がなかなか売れません。
価格を下げても下げても動きません。
なぜでしょうか？
これは、複合的な問題の結果です。
理由の一つとして、上のメッセージ欄で「競争のなさ」をあげました。
地域のNO1不動産会社は、駅前の好立地にあります。
まず、立地ですが旧公団が開発した当地域で、駅前に
店舗を構えるのは、至難です。
チャンスとなんらかの要素がなければ、無理です。
駅前店舗は目立ちますから、
地元の方は不動産売却の相談に立ち寄ります。
結果、沢山の不動産売却の依頼を受けます。
これは、至極当然な流れです。
そこに寡占状態が発生します。
競争の不足、１社寡占に近い売却物件の取扱数。
流通性の悪いマーケットでこのようなことが起こると、
どうなるか？
店舗数や人員、毎週のように大量にばら撒かれるチラシ。
販売経費が膨らみます。
しかし、費用と効果のバランスが取りづらい。
不動産取引の全てを自社で完結する方針になります。
他社からの引合いに応じないケースが出てきます。
顧客第一主義ではなく、自社利益第一主義です。
敬客愛品ではなく、敬金愛社ですね。
不動産の識者がよく口にする、媒介制度の陥穽です。
本来、不動産のマーケットは情報が開かれて
いるはずでしたが・・・。
捌ききれないほどの、たくさんの売却依頼は
限られた人員と宣伝費では無理なんです。
早く確実に売却するには、
複数の不動産会社に依頼するのが、
正解です。
私自身が経験した日常の販売業務では、
地元での購入を想定したチラシや新聞折込だけでは、
このマーケットの全体量の流通を確保できません。
だから地元購入者の条件に見合うまで、価格を下げてもらう。
でも、売れない。
また、下げる。
まさに悪循環。
さて、別の視点です。
購入して下さるお客様への情報開示と伝達の方法で
問題があるようです。
地元で完結できないなら、
外部から人口を流入させる方針が必要です。
自治体頼みではない、一私企業のできる限りの努力ですが。
当社では、グループ全体でwebの力を借りた
情報の発信をしています。
大きな課題ですが、この現状を打破するための
方法論はあると考えています。
（実際に少しずつ実証しています、弊社の提案がそうです）
結論です。
・不動産売却は、複数の不動産会社に依頼するのがベスト
・売却手法は現状に適合しているか？市場の分析は正しいか？
各社各様に方法論をもっています。
今の時代に即応した方法論を駆使しないと
売れるものも売れません。
それは、不動産会社の情報分析力と対応力です。
とはいっても、不動産会社の内実や売り方
などは、一般の方にはわかりません。
そういう時は、一般媒介で競わせる。
これが正しい選択です。
いい天気です！
おはようございます。
今日はいい天気になりました。
気温は低いですけど・・・。
昨夜、ニュースを見ていたら、
昨日の天候にもかかわらず、お花見まっさかり。
元気ですね。皆さん。
最近苦手な車移動が多いせいか、
夜も９時になると、頭の中が真っ白になります。
早寝早起きに徹している、今日この頃です。
さて、今週末もオープンルームです。
今週は、私がまいります。
いい部屋なんですよっ！
ぜひぜひ、お越し下さい。
敬客愛品
車両の後部に書かれている文字。
「敬客愛品」
思わず「ほっほ～」でした。
西郷隆盛の「敬天愛人」を参考にしたものらしいです。
もじった言葉でも、自分の言葉がいいですね。
「顧客第一主義」なんて、コンサルタントが好きそうな実のない言葉よりも、響きました。
日本人の区切。年度末。
おはようございます。
まもなく３月も終わり、サクラ咲く４月だというのに、
雪です。（今は、あがりましたが・・。）
さて、３月末といえば年度末。
いろいろなものが変わります。
神聖かつおごそかな気分で、
年末年始に気持ちを改め、
３ヶ月もしないうちに年度末という、
極めて具体的に、
状況を改めるチャンスが、
またやってきます。
１２月決算の当社は、あと９ヶ月あります。
年末年始の想いは、年を越した喜びと
新しい年を迎えることができた安堵感で、
時として大きく膨らみ、
現実とそぐわない想いを抱くこともあります。
しかし、それはそれ。
想いは強く大きい方がいい。
年始早々、マイナス思考じゃ生きている
意味もない。
だが、現実は厳しい。
１月から３ヶ月。日々状況を観察し、
もう一度足元を見直す機会があることは
うれしい限りです。
当社のあり方行き方も、
年度を境に変更します。
山ほどの反省点と改善点があります。
具体的には？
「お客様には、誠心誠意の対応を一層強化し。」
内部的には、
「お客様に喜ばれる商品の提供、
サービスの展開ができる体制づくりのため、
一切のムダを排除して、
シンプルなものにいたします」
「また、いささか不遜ですが、
自分を信じてやっていきます」
今週はフルリノベーションマンション、オープンルーム２会場公開です。
今回、売主である当社が直接まいります。
ぜひ、お越し下さい！
会場１
藤和津田沼コープ ６０２号室
午後１時～５時です。
会場２
京成サンコーポ小岩 ２０８号室
午後１時～５時です。
成約御礼。
同業のみなさま、近隣のみなさまから、たくさんのお問い合わせをいただきました。
ありがとうございました。
あらためて、一戸建てのリノベーション需要を再確認させていただきました。
今後は、耐震診断や耐震改良工事など、キレイに加えて、安心を加えた物件を公開したいと思います。
よろしくおねがいします。
今日はオープンハウス開催！京成サンコーポ＆グーディッシュ北小金
いい天気ですね。
朝、白井からここ北小岩２丁目に来るのに、
大渋滞。
３時間かかりました。
今晩から明日の午前中は荒れそうですから、
今日のうちに行楽を、
という方が多いのでしょうか？
昨日に続いて、
京成サンコーポ小岩におります。
昨日は、棟内限定にもかかわらず、
１０組を超える棟内に皆様に
このリノヴェーションをご覧いただきました。
居住者にしかわからない、貴重なご意見と情報を
頂戴しました。
やはり、現場にいないとダメですね。
風が強くなるようですので、
屋外のサインは明日・明後日の
楽しみとして、
今日は棟内とチラシをご覧になった
お客様がメインです。
ぜひ、お越しくださいね。
千葉、松戸方面の皆様。
北小金でも、リノベーションマンションを
公開中です。
下記もよろしくお願いします。
京成サンコーポ小岩 リノベーションマンション公開中
（ちょっとした手違いでトイレの設置はまだですが・・。）
１９日（金） 棟内限定オープンルーム
２０日（土）
２１日（日）
２２日（祝）
もずっと公開中です。
時間は、午後１時～５時。
webで見たからいいや、なんておっしゃらないで、
ぜひ、実物を見に来てください。