はじめましての方はコチラ
"収入源の多様化を創造する"
と言いながら
最近は
太陽光発電所の話
に偏り過ぎていましたが
発電所建設もとりあえず完了したので
仕込んである
僕のポートフォリオの一つ
月極駐車場の運営
について記述します。
2019年10月より消費税の増税
以前から
消費税の増税
という節目を境に
駐車場賃料の値上げ
を検討していたのですが
僕の駐車場は
管理会社を入れず
自分で
・管理
（特にやる事はないですが…）
・運営
集金くらいですが
ウチは毎月インターホンを押しての
"訪問支払い"なので
インターホンを押すと
もちろん嫁が出る訳で…
嫁が出ると
もちろん嫁がお金を受け取る訳で…
つまり、賃料は全て嫁の懐（家のお金）に
"カツアゲ"されています
・集客
ここが
「不動産投資のキモ」
「管理会社を入れる理由」
とも、言える。と思いますが
個人的に
駐車場も
発電所も
「ランニングコスト」
はなるべく掛けたくない
考えなので
「全て自分」で行っています
お陰さまで
「周辺駐車場（競合）の相場」
は、駐車場運営開始時に
各管理会社へ問い合わせ📞
を行い熟知しています。
正直
駐車場を「管理会社に委託」しても
①看板を設置して掛かってきたら電話対応
②借りたい人と契約を締結して入金
①②の手数料を搾取
ぐらいなもんなんで
自分でも出来ますよね。
難しいのは値決め
「価格設定」
は、相場価格通りでいきたい所ですが
最近の住宅は
「駐車場付きが標準仕様」
なのもあり
その相場通りの価格で
近隣駐車場は
苦戦している様相が見られます
僕としては
優先すべきは
「満室（満車）経営」
です。
ここは、どんなビジネスにも言えると思いますが
「需要と供給のバランス」
だと思っています。
特定の個人や企業しか買わない様な
"特殊な商品"を扱っている
自社でしか出来ない"特殊な技術"を持っている
などの場合は
「高単価設定」するべき
（するしかない）
と、思いますが
駐車場や賃貸経営は
満室（満室）経営を優先するべきだと思います。
僕の地域の受給バランスは
需要＜供給
需要より供給がやや多い状態
という事で
「相場より安価」で賃料設定しています。
近隣の相場価格が
ウチより高価な為
近隣ユーザーを
ネコババ？横取り？
は、容易に出来ますので
満室（満車）経営は
比較的、楽に出来ています
駐車場に多くを求めるユーザーは少ないですからね。
「安けりゃいい」
って人が大半です。
それから
今回のテーマ
「値上げ」のお話に繋がるのですが
僕の駐車場は
・集客を自分で行う以上
「ご近所付き合い」
とは、切っても切れない状態です。
「口コミで集客」
出来るメリットもある
反面
「値上げ」となると
言いにくい
のは
のは事実として、あります。。
そこで
「今、まさにココを逃す手はない
」
」消費税の増税
正直、運営にあまり関係ないのですが（笑）
何事も「大義名分」
"それっぽいお話"で
納得して頂ける人が多いので
政策に"責任転換"しておきましょう
文章は職業柄慣れてるので
「消費税増税に伴う賃料値上げのお願い」
と、題して
5分くらいで書いた「書面」
※このブログの様に"落書きクオリティー"ではないですよ（笑）
論調としては
『従来まで8％の消費税を
運営者サイドで負担していましたが
10％となると運営が困難になるので
ご協力お願いします』
といった感じです
ストック（見込み客）は
抱えているものの
「ご相談」の時に
書面を持参しての説明は
なんか、ドキドキ
まぁ、結論は
「満場一致でOK
」
」だった訳ですが
今回の値上げで
近隣相場と「ほぼ横並びの価格設定」
になったので
今後は"顧客争奪戦"も激化しそうです
その点、発電事業は
「集客が必要ない」
という、メリットはありますが
"親方"経産省の采配でどうでもされ
自分ではコントロールが効かない
「制度リスク」はあります。
駐車場経営って
傍から見たら
簡単にお金を稼いでいる
様に見えているかもしれませんが
・不動産賃貸でも
・発電所運営でも
・トレーディングでも
世の中そんなに甘くありまへん！
何事も人様からお金を頂くには
"壱の手、ニの手"と
「ある程度の先読み」
と
「ある程度の図太い神経」
を要します。
それと、ご近所での駐車場経営は
"ご近所付き合い"がこじれて
"一番の被害"を被るのは
守るべき家族ですからね。
「大胆かつ繊細に」
という事で
本日も毎年恒例の
「地蔵盆の盆踊りの設営」で
額に汗して
ボランティア活動をしてきました
事業を行う土地で
・事業を通して貢献
・自治会を通して貢献
など
地域貢献をしておく事で
「円滑な事業運営に繋がる」
と思っています
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