どもども！
しふです！
新築戸建の進捗でモニョモニョモニョモニョしてます！
設備でモニョモニョ。
間取りでモニョモニョ。
地盤調査でモニョモニョ。
建築請負契約でモニョモニョ。
融資の手続きでモニョモニョ。
司法書士さんでモニョモニョ。
なんかこれからも色々とモニョモニョしそうですよ。
そんな中、一つだけ朗報が！
地盤調査の結果、地盤改良は不要だということがわかりました！
やったー！
ただし、擁壁に建物を寄せたので、安息角の関係で深基礎になります。ただいまお見積り中。
まあ杭よりはマシだろう、そう信じてます！
しふ
どもども！
しふです！
本日は嗜好と方向性のお話。
不動産投資には色んな手法がありますね。
色々やって、見に行って、見せてもらって、色んな話を聞いて、私の嗜好と方向性がだんだん整理できてきました。
お友だち大家さんと飲んだ時にそんな話になりました。
業免を上げて買取再販
古い中古物件買って再生、維持
新めの中古物件を買って維持
建売新築を買う
土地から新築をする
レジかテナントか
都会か田舎か
大きな利益ドカンか小さな利益コツコツか
これらを優先順位を付けて組み合わせてその人の手法が出来上がります。儲かる額はどのくらい大事か。
どんなのが良いですか？
どれにもヒリヒリする要素がある。ヒリヒリの種類が違う。何を選ぶのかで味わうヒリヒリが異なる。
貴方はどんなヒリヒリが許容できますか？
私はこのヒリヒリよりあっちのヒリヒリが良い！
みたいな話でした。
皆さんヒリヒリ好きです。
しふ
どもども！
しふです！
サ活報告です！
ぽろっと物件紹介を受けまして。
阪急京都線、上新庄駅からすぐです！
上新庄？
知ってるけど降りたことないな…
阪急京都線やけど特急停まらんしな…
と思ったら急行、準急は停まるんや。そんなイメージ全く無かった。梅田から一本で19分、河原町から34分か…JRで言ったら吹田くらいの距離やん。伊丹空港まで40分、新大阪まで15分。めちゃくちゃ便利やなー。
時間あるし行ってみるか！
そして現調前に確認すべきことをおさらい。
1) 最寄駅
2) 最寄駅からの徒歩ルート
3) 最寄駅近隣の賃貸仲介さん
4) 物件近くのカフェ
※かき氷あるか
5) 物件近くのランチ候補
6) 最寄のサウナ
7) 最寄の観光スポット
移動中にスマホで検索。おっ駅徒歩1分にサウナあるやん。行こ。
オシャレカフェ皆無やな…ミスドマクドはあるけどチェーンのカフェが一軒もないってどんなエリア？今回はお昼を家で食べてから出たのでランチは無し。観光スポットは特にないな…
駅降りてキョロキョロ。なんか安い系のチェーン店が山ほどあるな…なんでもあるぞ…
しかし塾が全然ない。あるけど少ない。さらには個人経営のオシャレ店がない。そういうエリアってことか…
しかし、スーパーもあるし、サウナもあるし、良い駅やん！
でもこれでは住みたい駅ランキングにはそりゃ出てこんわな。どこにでもあるチェーン店ばっかりでオシャレ感もないからここに住む意味は利便性意外に見当たらない。地縁あるとかなければ外からくる人で自分でココを選ぶ人は少なそう。しかしウロウロしながら賃貸仲介をチラチラ見てましたが、お客さんゼロのお店は少なかったです。梅田からの距離、家賃の手軽さ、大阪市内アドレス、この辺りがこの辺の価値でしょうか。大阪市内だけに土地はクソ高いです。
繁華街が近いっぽい南口から出て、ウロウロと北口にあるサウナへ向かうとこんな商店街が。
萌えますね…
中に見るべきお店があるわけもなく。
サウナの裏にはこんなゲートも。
こちらも中に見るべきお店があるわけもなく。
ってことで暑い中ウロつくのもしんどいのでさっさとサウナです！
どどん！
天然温泉満月さんです！
こじんまりとした新しい施設です。受付のお姉さんが明るくていい雰囲気。十分な広さのサウナ室、完璧な水風呂。外気浴は寝転べます。刺青の人はおらず、小さい子連れのお父さんが二人も。ここは悪くない。悪くないぞ。
軽く3セッションして出ました。まだ15時過ぎだったのでチェーン系の居酒屋たちは開店前。プハッと一杯は諦めて帰りました。
そして帰り、電車でやってしまいました。
上新庄駅は阪急梅田駅行きと、乗り入れている大阪メトロ堺筋線の天下茶屋駅行きが同じホームに停まります。来た電車にボーッと乗って十三になかなか着かないなと思ってたら天下茶屋行きに乗っていて、天六に着いてしまいました。やれやれと乗り換えて淡路まで戻り、十三へ向かいました…私が住んでるエリアから使う電車では同じホームに違う方面行きが止まるのはあまりないんですよね。
歩いていても別に惹かれるものはありませんが、利便性を考えるとそのうち伸びてくるエリアな気がしました。日本はどんどん豊かになっていて、貧富の差も激しくなっています。都心に近い微妙な地域、良い地域と比較して土地、家賃が安い地域はすべからく良くなっていく。逆に都心から遠いダメな地域はますますダメになる。
そう思っています。
しふ
どもども！
しふです！
新築に時間取られてブログ疎かになってます笑
さて軽く書けるネタを発見したので軽く。
こちらに書いたカード会社ビザ、マスター丸儲けの件。
やっぱりか…
そりゃあれだけ皆がタッチ決済すりゃ儲かるで…
で、高給目当てに優秀な人材がビザで働いて更に日本は苦しくなると。
で欧州が米国企業を儲からせるのに寛容って話を書きましたが、こんな記事が。
課徴金で回収するんですね。
Googleにも。
不便ですが仕方ないですし、海外から来た人たちがQR使ってくれたら日本が儲かる。Suicaとかもっとインバウンド客に利便性高めて良さそうです。
しふ
どもども！
しふです！
お新築戸建賃貸、間取りを決めました！
と思って翌朝家族に見せたら、
こうした方がええんちゃうん
ここはこうやろ
とか指摘されて参りました
いやあ疲れました。
尖らせようと思ってたものの結局当初の形から変わり、オーソドックスなものになりました。いろいろ頑張って考えたんですが、どうしてもコストアップしちゃいます。上下水道や地盤改良の要否など、コストがわからない要因が沢山あるので間取りの段階では目一杯コストを下げる方向で進めることにしました。
まだまだ遊びたい気持ちはありますが、十分考えました。次の課題に行きます！
次はインテリアコーディネートですかね。
頑張ります！
しふ
どもども！
しふです！
さて、スイッチの色合わせを決めて、最安値を探そうとカタログと楽天のネットサーフィンを始めたところ。
安いフルカラーで黒があるのは、シングルコンセント、三路スイッチのみ。
アドバンスにすれば、ダブルコンセント（アース有無）、トリプルコンセント、250Vコンセント、115Vコンセント、アースターミナル、テレビターミナル、ブランクチップ、があります。調べている中でアドバンスはなんと、白灰黒、マットの白灰黒と六色展開！値段もこの順に微妙に高くなることに気づきました。ちなみにSO-STYLEはアドバンスのマットブラックよりさらに高くなりますし、アドバンスと共通の品番もありました。
マットグレーのプレートに黒、とは思ってたんですが、ダブルコンセントなんかは灰が微妙に安くて悩ましい。かっちょいいスイッチのパチパチは楽しいんですが、かっちょいいコンセントへの抜き差しは特にどうとも思わないんです笑
また、色々と手配する物がありますが、ホムセンにはもちろん在庫されていません。さらにネットでも安いお店には全ての取り扱いが無いとか色々なハードルがありました。
これは電気屋さんは嫌がるだろうな
嫌がるときは高値を吹っ掛けて来る
「こんなにもらえるならやってやっても良いか」って思いたいだろうしな
全部仕様と品番を決めた上で施主支給にして、箱から出して組み立てたものを作って、さらに設置個所も図面上で指定する、くらいまでサポートしたら安くでやってくれるかな。
標準仕様で作ってもらって、出来たら行って、取り替えても良いかも。外したのはメルカリで売るとか。
趣味が入るとどんどん施主の手間が増えていきますね
まあ趣味だからいっか！
これが固まったら次の案件を探し始めたいなと思ってるんですが、趣味が入るとなかなか難しそうです。
がんばります！
しふ
どもども！
しふです！
さて、下記ブログで注文していた部品が届きました！
買ったものはこれです！
左上から時計回りに、アドバンスシリーズコンセントプレートマットグレー213円、SOSTYLEコンセントプレートマットブラック390円、フルカラー三路スイッチ×2 348円x2、フルカラーコンセント187円、アドバンスシリーズ絶縁取付枠45円、1531円に送料740円で計2271円。
互換性があると書いているので組み込むと。
おおー。ハマりました。
スイッチ二つとコンセント、これで928円。
アドバンスのマットグレーのコンセントプレートを取り付けると。
おおっ！マットグレーと黒のスイッチコンセント、カッコいいぞ！
これで1141円。
次は高い方のコンセントプレート。
写真が下手すぎて違いがわからないですね笑
しかし、これまたカッコいいぞ！
コンセントにスイッチがマットブラックでなくてもいいな。
これで1318円。
家族と友だちにマットグレーを見せました。高評価です。
よし、マットグレーで行こう。
ちなみに枠をフルカラーの枠にして、プレートをフルカラー用の100均で黒いの買えたら1038円。自宅で変えたのこんなんです。結構気に入ってますが、ビス頭が見えるのでインダストリアル調になってしまいます。薄い鉄板で錆びてきたりしてます。
既存物件のリフォームならこれで良いですが、新築にはちょっとね。
全部フルカラーの白で揃えたら600円くらい、コスモだと1200円くらい？差別化にはなりますがコストはやっぱり高くなりますね。
ちなみにアドバンスシリーズでスイッチ二つにすると黒が1790円、グレーの片切蛍は2260円。
SO STYLEのスイッチ二つはマットグレー3168円もします。
まだ個数を数えていませんが、スイッチ類はまあまあ数があり、一区画に一か所ある。3LDKの戸建なら玄関、3部屋、LDK、階段、トイレ、洗面・脱衣所で7か所。コンセントは一部屋二か所として7x2＝14か所がミニマム。21か所で一か所1000円違うと施主支給でも2万円、2000円違うと4万円くらい変わりますね。工務店さんは電気屋さんに材工込で発注しているでしょうから材料支給しても安くしてくれるかは分かりません。施主支給か、品番指定でコストを下げるようお願いすることくらいはできますかね。逆にコスト差だけでやってくれたら大きな差別化になるのではないかと。調整はこれからです。
この組み合わせのポイントは、スイッチを安いフルカラーとして、スイッチプレートではなくコンセントプレートと組み合わせること。
詳しく解説すると、電工品は、スイッチ又はコンセント、取付枠、プレートの三要素で構成されています。（アドバンスやコスモはスイッチがハンドル部とスイッチ部に分かれているので四要素ですが割愛）
取付枠にスイッチ又はコンセントを取り付け、その後プレートを取り付けます。
シリーズは古い順にフルカラー、アドバンス、SO STYLEの三種類。古いのが安く、新しいのが高くなります。
フルカラーのスイッチはこの3シリーズのコンセントと同じサイズなので、三種類全ての取付枠に互換性があり、アドバンス・SO STYLEの取付枠に取り付けることができます。コンセントプレートは三シリーズ全てがフルカラーのスイッチと互換性があるので綺麗に収まる、というわけです。
なお、フルカラーの取付枠とアドバンスとSO STYLEのプレート類には互換性がなく、フルカラーのプレートを外してアドバンスやSO STYLEのプレートを取り付けることはできず、取付枠を変えないといけません。取付枠を変えるのに電線を抜く必要はない場合が多いので電工の免許はいらないこともありますが素人にはわからないでしょうし電気屋さんは単価の低い取付枠とプレートのみの交換はやりたくないでしょう。古いフルカラーのスイッチ、コンセントをそのままに外観だけ新しいシリーズに変えるのは難しいです。
電気工事士の資格を取って自分で色々やったことでこういった事情にも詳しくなりました。
もう少し検討を進めて、工務店さんと大きなコスト差なくできるように相談したいと思います。
なんでこんな細かいことを一生懸命やるのかというと、私はコスモシリーズのスイッチのデザインが大嫌いでして。でも一度1KのリノベでJIMBOに変えたらまあまあのコストがかかりました。でもめっちゃ気に入ってます。スイッチを入り切りする度に楽しいんですよね。なんとか安くできないかなとずっとアイデアを練ってたんです。ようやく日の目を見る時が来た、と。工務店さんを頑張って説得します！
しふ
どもども！
しふです！
不動産に全然関係ないお話しです。
私は今IKEAのキャスター付き椅子を使ってます。
IKEAのキャスター付き椅子ってブレーキが付いていて、座らないと動かせません。なんか危ないんですかね？
広い家なら良いんですけど狭い家で使ってるのでなかなか不便でした。
で、ブレーキ機能を無くす方法をネットで調べるとたくさん出てきます。なんか面倒に感じて放置してましたが、子どもたちがおらず、予定のない週末に事務スペースの片付けをしてたのですが、ここで思い立って、動画を見てやってみました。
まずひっくり返すと。
赤で囲んだ4箇所がブレーキ機能を持つ箇所。
これをカッターで怪我しないように慎重にエイエイと切ります。
こうなります。
手のひらの四つの部品が切ったもの。
まあまあ力がいるので、新しいカッターの刃で、キャスターは外して台の上で作業するのが推奨です。
切った後は。
こんな感じでスイスイです。
一箇所切るのに20秒くらい、一つのキャスターに4箇所で1分ちょっと。５つ処理するのに10分かかりませんでした。
もっと早くやっとけば良かった。
めちゃ快適です。
なんのことはない、日々の生活の記録でした。
しふ
どもども！
しふです！
さて本日は書評をば。
私は本業で兵隊時代に大失敗ビッグプロジェクトに二つ関わってまして。色んな事情が絡んでいて始まる前から負けが確定しているビッグプロジェクトです笑 敗戦処理に一兵卒として最前線で携わるようなもんです。人が死ぬまではありませんが、死屍累々と言った表現がピッタリな現場でした笑 思い出すのも辛い仕事でした。
ってもうほとんど忘れちゃいましたけど
その横で、成功するビッグプロジェクトもたくさん見てきました。成功と言っても大したことないレベルでしたが。
成功したビッグプロジェクトのプロセスに興味があったので買ってみました。
エンパイヤステートビルやグッゲンハイム美術館、ヒースローのターミナル3が大成功プロジェクトだったとは知らなかったです。こんな規模のプロジェクトで工期を余らせて予算を達成するなんてとんでもないこと、というのが私の感覚です。
大成功のポイントはこんな感じ。
ゆっくり考え、素早く実行する
モジュール化して、繰り返しの要素を取り入れる
実行時に繰り返しの要素を取り入れられないプロダクトなら、コンピュータを駆使してデジタルで先行して完成させ、実物を繰り返しの過程と同等にする
チームを作る
人間は新しもの好きですが、新しいものの問題点を全て網羅して対策することはできない
しかし経験から学ぶことは得意
大きなプロダクトを分割してモジュール化し、繰り返しの要素を取り入れ、小さい単位で確認し経験から学んで全体として効率化させる
簡単にいうとこんなことみたいです。
逆に言うと、大成功に収まらなくても耐えられる余力が無いうちは、失敗の要素をプロジェクトに入れてはいけないということ。初めての要素は排除するか、実施工の前に十分に吟味すること、変更を極力排除すること、辺りでしょうね。
初めてトライする新築戸建のプロジェクト運用にもいくらか応用できそうな気がしています。
私がやるのは木造戸建。お願いする工務店は多数の経験があります。繰り返しの要素あり。参照クラス予測法で見積もってもらっています。
できるだけ標準プランに合わせて新しい要素は小さくしました。
新しいのは、場所と賃貸付け。このリスクは私が負います。事前に調査済みです。
施主支給や特殊なものは前例からの組み合わせに押さえたいと思います。
危ない点はスケジュール。過去の失敗事例から、しつこく竣工を繁忙期に間に合わせるよう言ってます。ゆっくり考えるのは融資が決まるまでが長かったので対応済み。間取りを固めるまでにめちゃくちゃ時間を使いました。
設備や電気の検討はバタバタになる可能性が高いですが、頑張ります。
チームとして活動するため、工務店の人たちと仲良くなる。これを最重要事項とします。
そしてこの経験を参照クラスとして、次のアパートに行きたいと思っています。
土地を買って戸建を建てる、小さいプロジェクトですが、もうすでにめちゃくちゃ新しい情報が入ってきています。次からはもっと失敗を減らせる自信があります。
新築を繰り返しできるように、トライアンドエラーもしつつ、しっかりとコンプリートへ。
最初の一つなので慎重に進めます。
しふ
どもども！
しふです！
子どもたちが不在でめちゃくちゃ暑いので、自宅の事務スペースを片付けました！
昨年買ったテナント1号とﾄｰｷｮｰ区分、今走ってる新築戸建賃貸の書類が整理できてなかったんです。
やらなやらなと後回しにしていた作業をようやく実施できました。
本棚から不要な本を取り出し、古いファイルを開いて中身を整理。バンバン捨てます。空いた所を使って並べ替え。
貯まった書類を整理して思考を整理する。
なんとかしばらく行ける感じになりました。
次はDIY用においてある在庫の材料を処分かも。
目指すところは大家ではなく不動産投資家ですから。
純資産を増加させ、好条件で融資を引き、水面下物件を割安に買う、頭を使って割安に新築を建てる。
フォーカスすべきところにフォーカスする。
頑張ります。
しふ
