サービスオフィスの市場と利益構造

サービスオフィスは、まだまだマーケットとしてはまだまだ小さい市場です。 日本全体で、３５センターほどしか存在していないと思います。 うまく廻っているセンターは年間３－５億ほど、苦戦しているセンターは年間２億程度の売り上げでしょうから、全体で年間で１２０億円弱の市場でしょう。 特に、２００８年はセンターの乱立でサービスオフィスの賃料が低下し、２００９年のリーマン・ショックによって不景気＆外資系企業撤退の逆風をもろに受けましたので、１センターあたりの売上は１５％くらい落ちていると思われます。 このうち、営業利益は２５％±１５％程度です。 皆さんの想像どおり、入居率が利益には大きく影響しています。 入居率６０～７０％程度ではほとんど利益がでませんが、そのあとは、入居率の高まりがまるまる利益になっていきます。 売り上げの構成要素としては、 ①入居クライアントの賃料 ②クライアントのサービス利用料 ③外部クライアントのサービス利用料・バーチャルオフィスの利用料 の3つが基本です。 日本では、1990年代後半にサービスオフィスが東京に進出しはじめましたが、2000年代なかばまでは、①が売り上げの多くを占めていました。業界1位の会社だけは②と③の割合も大きかったのですが、それ以外は賃料収入に頼っている現状だったと思います。 そういう点では、サービスオフィスと銘打っていても、実質はスペースを個割りにして売るレンタルオフィスとさほど変わらなかったと言えるでしょう。 近年は、どこも競争の激化とオペレーションや営業手法が洗練されてきたことにより、②や③の売り上げが大きくなってきました。 金額としては、①と比べると②と③はそれほど大きくありませんが、①だけにフォーカスしていても、センターを運営する固定費を回収するのがせいいっぱいで、それを上回る利益をほとんど上積みできません。スペースを借りて、個割りにして売るだけでは大した付加価値を提供していることになりませんので、当たり前と言えば当たり前ですね。 今では、①で収益をトントンにし、②と③で収益を拡大させているのが一般的です。

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サービスオフィスの魅力その４ 格安ではないが、割安！

メリットその４、最後のポイントです。

「色々なメリットを、格安とは言わないが割安で享受できる。」

やはり、一番大きいポイントはお買い得、ということです。

もっと正確に言うと、「うまく使えば、お買い得！」ですね。

会社は、「ヒト、モノ、カネ」の3要素とはよく言われることですが、

事業立ち上げ当初は、その全てが足りません。

例えば、サービスオフィスで二人用の小さいオフィス（2.5坪くらい）の家賃は、だいたい25～30万円くらいです。

坪あたり10万円！です。

誰が見ても高いでしょう。ミッドタウンみたいな大型ビルだって、不況の今では坪あたり50,000円するかしないかですから。

ところが、サービスオフィスに入居すれば、受付などの内装工事、配線などの入居前工事がほとんど不要です。

机、椅子、キャビネットなどの基本的な備品は揃っているので、その購入費用・組み立て時間などもいりません。

また、受付・電話番のスタッフの人件費（アルバイトでも15～20万円くらい？）がほぼその1/10のコストで賄えます。

最新のカラー複合機が、1枚あたり100円とか200円でコピーや印刷に使えます。すごく高いですよね。僕もモノクロで100枚単位でコピーするなら使わないと思います。

ところが、5枚くらいのプレゼン資料をカラーで10部用意する場合などは、一考の価値ありです。

コンビニやキンコーズなどのコピー機はソーティング機能がないので、複数部数を用意する場合は不便です。そこまで足を運ぶ時間もお給料が払われてますから、時間コストもかかります。

かと言って、ソーティング機能までついた複合機を自社に置けば、通常リース料やメンテナンス料金で1枚も使わなくても月50,000円はコストがかかってしまいます。

こう考えると、カラー印刷1枚につきコンビニよりも100円多くだすことが、考え方によっては高くつかないこともあることが分かるかと思います。

要は、使いかたです。

「事業立ち上げ当初」に

「ある程度の資金」がある場合は、

サービスオフィスを使うことで、

「事務作業やオフィス運営をアウトソースして本業に集中」し、

「好立地に立派なオフィスを構えることで得られるブランドイメージ」を使って、

事業をスピーディーに展開していくことで、結果的に売上を早く拡大し、早期に事業を軌道に乗せることができます。

そういう意味では、創業予定者全てに対応しているサービスとは言えませんが、一定の条件をクリアしたお客さんにとっては魅力的なオプションの一つだと言えると思います。

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サービスオフィスの魅力その３ 時間コストを削減して本業に集中

サービスオフィスの魅力その３、

「オフィスとその運営をアウトソースすることで、本業に集中できる」です。

創業間もない企業にとって、お金と並んで、いやお金以上に貴重な資源が「時間」です。

人数が少ないうちは、社長や中心人物がいろんな業務をこなさなければいけません。

オフィスは、綺麗な状態の方が仕事効率もあがるし、精神衛生上も良い。

では、誰がオフィスの清掃をするのでしょう？

毎日お茶くらいは飲むし、来客が来たらコーヒーでもたなさないと。

では、お茶やコーヒーの補充と、食器洗いは誰がするのでしょう？

毎日の電話を取るのは？

もらった名刺をエクセルファイルに纏めるのは？

領収書や請求書をファイリングしたり、帳簿を記録するのは？

給与計算は？

文房具を発注するのは？

出張のために一番安いチケットをネットで調べて、予約するのは？

・・・

などなど、日々の雑務は膨大です。

しかも、こうした仕事はこなしても、売上増加には直接寄与しません。

人数が少ないうちは、社長も営業をしなければいけませんから、こうした業務をやっていてはダメなのです。

実際、上記のような雑務をまとめてこなして、丸一日潰したとします。

これは、売上を上げるのに1日遅れている間に、家賃や給料1日分がムダに支払われたことを意味します。

そんなムダが発生していても、まだ社長が雑務をやるべきでしょうか？

サービスオフィスに入居することで、オフィスの維持・運営はほぼほったらかしにできます。

会社が小さいうちは、そうした雑務を丸投げして1日も早く受注を目指したほうが、

日々の固定費の支払いが早く受注した分だけ軽くなります。

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