「手付解除」「融資特約による解除」「契約違反による解除」「瑕疵担保責任の解除特約」など、契約の解除についてお話して来ました。
その他、取引の個別事情により
「買い替えによる解除特約」・・・・売主は買い替えをする為、買い替え先の物件が取得できない場合、解除できる旨の特約。
などがあります。
契約前に、売主・買主お互いの条件をすり合わせ、合意しておく事は重要です。
解除特約を結ぶ場合でも、期限を決めておくことも重要です。
契約条項で、一番重要な条項は、「信義誠実の原則」だと思っています。
「定めのない事項については、互いに信義を重んじ、誠意をもって協議解決します。」という内容です。
解除は、最終手段に近いものです。
協議により解決できれば、それに優るものはありません。
そのためにも、重要事項説明や契約書の文面は、なるべく具体的に記載され、説明され、理解される事をおすすめします。
読み合わせだけの「説明」があったとしたら、要注意です。
引き渡された物件に瑕疵があった場合、原則として「契約の解除」はできません。
修補請求（直してください）ができるにとどまります。
ただし一般的には、「契約の本旨（目的）が達せられない場合、契約を解除できる」という特約をつけることになります。
この「目的が達せられない場合」とは、
例えば、工場建物建築を目的に「土地」を購入したが、住居しか建てられない土地だった。
建設廃材が埋設されており、技術的にその除去および建築は不可能である。などといった場合です。
この場合、万一の為に契約時に「購入目的を明示」しておく事は重要です。
契約書や重要事項説明書に、「買主は、本物件に住居建物建築を目的とする」などと明記する方法などです。
当たり前の事かもしれませんが、トラブルを避けるためには大切です。
売主サイドの場合、「建設廃材、コンクリートの除去」は当然費用がかかります。
数十万ならば「仕方ないな～」と思われるかもしれませんが、数百万単位なら「売らなければ良かった」ということにもなりかねません。
「過大な費用がかかる場合は、協議の上、買主は契約を解除できる」旨の特約を、結んでおく事も双方のためかもしれません。
特に、郊外にあり「ずーっと利用されていなかった土地」「周囲の土地よりも幾分盛り上がっている土地」は、建設廃材などが埋設されている確立は高いです。
ご注意を。
購入した中古住宅が雨漏りしていた。
契約時には、雨漏りがあることは聞いていない。
契約上、瑕疵担保責任の期限内で発見した。
この場合、売主さんに具体的にどんな請求ができるでしょう？
先ず、「雨漏りの事実」を伝えます。
次に、急を要する場合以外は、売主立会いの下で状況を確認します。
雨漏りの原因が、引渡し以前によるものであれば、買主に対して「直してください」と請求する事になります。
原則として、雨漏りを理由として「契約の解除」はできません。
あくまで、修補請求「直してください」ができるにとどまります。
実際は、不動産会社の担当者をとおしての話し合いとなる場合が多いようです。
事前の内覧時のチェックは言うまでもなく、「物件状況報告書」「付帯設備表」が売主から買主に対して交付され
ますので、各項目の確認は大切です。
築年数が相当期間経っているもの、極端な価格交渉に合意したもの、市場価格と比較して極端に安いものなど
は、「瑕疵担保責任免責」という物件もあります。
よくチェックして、リスクと費用のバランスで、納得のいく物件を取得しましょう。
ホームインスペクションという第三者による建物事前診断サービスもあります。
利用すれば、プロの目によるチェックがかかりますので、安心かもしれません。
瑕疵を原因として、契約解除できる場合はどんな場合か 次回お話します。
