不動産は「特定物」ですので、売主は「そのまま引き渡せば」債務不履行にはなりません。
「特定物」とは、簡単には、「二つと同じものは無い」物を言います。
「新品の鉛筆を買ったのだけど、芯がなかった」・・・・売ったお店やメーカーは、同じ種類のものを取り替えればすみます。
「住宅を買ったけど、雨漏りして住めない」・・・・原則として売主は、引き渡せば債務不履行にはなりません。
でも、買主にあまりにも酷でしょう？
そこで、お互いの利益考量をして、契約上、売主の「瑕疵担保責任」が付されます。
「瑕疵」とは、簡単にはキズや欠陥のことと思ってください。
契約文面は、「売主は、買主に対し、土地の隠れたる瑕疵および建物の隠れたる瑕疵についてのみ責任を負います」となっています。
「隠れたる瑕疵」とは、次の瑕疵を言います。
①売主は知っていたが、買主には知らせていなかった
②売主は知らなかった、買主もまた知らなかった
したがって、買主が知っていたものは瑕疵には当たりません。
また、一般に瑕疵についての部分も限定しています。
①雨漏り ②シロアリの害 ③建物構造上主要な部位の木部の腐食 ④給配水管の故障
土地の場合の「瑕疵」もあります。
買主が、建築を目的として土地を購入する場合、建築の障害となる建設廃材が埋まっていたりしたら「瑕疵」に当たります。
実際の取引で、結構あることです。トラブルの元です。
次回は、実際に「瑕疵」があった場合について、お話したいと思います。