完全無欠の所有権

売買の対象となる権利は、通常の場合「所有権」です。

でも、所有権を阻害する権利がついている場合があります。

「差し押さえ」　「仮差し押さえ」　「所有権移転仮登記」などです。

これらは、登記簿の「甲区」に記載されています。

所有権以外の権利も、ついている場合があります。

「抵当権」「賃借権」などです。

これらは、登記簿の「乙区」に記載されています。

「賃借権」については、登記されていない場合が多いので、実際に確認する事が必要です。

賃借人がいて、引渡しまでに賃貸借契約を解除する事が条件とする取引などは、その旨が重要事項説明書や契約書に書かれているかチェックする必要があります。

当然、「差し押さえ」も引渡しまでに抹消する事が必要です。

登記簿の確認はもちろん、実際の権利関係についても「完全な所有権として移転可能ですね！」と業者さんに確認する事は大切です。

明日は、息子のサッカーの試合です。県大会で、勝てば関東・全国へとつながりますが、負ければ引退です。

勝ってほしいし、受験勉強も本腰入れてほしい。複雑な心境です。

でも、悔いの残らぬよう頑張ってほしい。やっぱり、勝ってほしい！！！！。

力いっぱい、応援してきます。

売主が登記名義人とは限りません。

「重要事項説明書」の最初には、

①　宅地建物取引業者の名称・所在など

②　宅地建物取引主任者の氏名・登録番号など

③　取引の態様

④　供託所等に関する説明

が記載されています。

チェックポイント

①④は、事務所に看板が掲示されていますので、これと確認してください。

②は、主任者証の提示が義務づけられていますので、これと確認してください。

③は、「媒介」か「代理」か「売主」かになります。

この契約における、不動産業者の立場が書かれています。「代理」は、売主から販売代理を委託されているということ。「媒介」は、売主は別にいて、契約の仲介をしているという事です。この場合、仲介手数料がかかります。

「売主の表示」

売主の住所・氏名と登記簿記載事項との異同が書かれています。

チェックポイント

①　売主は一人（１法人）か複数か？　共有の場合、売却に関して他の共有者の同意が必要です。

　　相続の場合、遺産分割協議前で相続人が複数いる場合などは注意が必要です。

②　登記簿名義人と同一人か？

　　住所が違う場合や結婚で姓が違っている場合、変更登記が必要です。

　　これも相続などで、相続人への登記が完了していない場合など、注意が必要です。

「不動産の表示」

売買対象となる不動産について記載されています。

人に戸籍があるように、土地や建物にもそれぞれに「本籍」があります。地番・家屋番号といいます。

地番は各筆ごとに（土地は１筆と数えます）、家屋番号はその建物ごと（マンションは各部屋ごと）にあります。

面積は、㎡単位で記載されています。宅地の場合、小数点以下第２まで記載されます。

チェックポイント

①　地目は？　　宅地、畑、田、山林、雑種地、などが書かれています。特に、田や畑の場合、建築可能かの確認が必要です。

②　登記簿面積と実測面積が違う場合　　どちらを売買対象面積とするか。実測の場合、精算方法はどうするかの確認が必要です。

③　大きな土地の一部を売買する場合、その面積と場所の特定の確認が必要です。

④　道路を広げる必要がある場合（セットバック）、その面積と場所の特定の確認が必要です。

⑤　私道などで共有持分がある場合、その持分割合と対象となる土地の確認が必要です。

主だったものだけ書きましたが、まだまだあります。

次回は、取引の対象となる「権利の表示」についてお話します。

大切なことだから、「重要事項説明」するんです。

不動産の広告には、法律で記載しなければならない事項があります。

例えば、都市計画区域・用途地域・建ぺい率・容積率・・・・・などなど

みなさんは、用途地域：第１種低層住居専用地域　と書かれていて「いったいどんな地域」か分かりますか？

不動産の知識があれば、用途地域を聞いただけで、なんとなく周囲の環境（どんな建物が建っているか）が分かりますし、どんな建物が建てられないかも分かります。

これらを含め、不動産売買ではその契約の前に、「重要事項説明」を買主に対して行う事になっています。

重要事項説明は、「宅地建物取引主任者」が行わなければなりません。

弁護士も司法書士も、その資格がなければ出来ない「宅建主任者」の専権事項です。

「重要事項説明」は、契約の前であればよく、買主さんの時間の都合もあり、契約当日に行われる事が多いようです。でも、やっぱり数日前に書面で確認しておくことは、必要かもしれません。

「こんなはずじゃなかった。聞いてないよ。知らなかった。」などのトラブルを防ぐためにも、重要事項説明は大切です。

「難しくてよくわかんないや。」も禁物です。

なかには、ただ「読み上げるだけ」で、「説明」をした・・・・とする業者さんもいるようです。

取引主任者自身が、本当に日々勉強し、理解していないと「分かり易く説明」する事は難しいです。

私自身も、説明していてそう思います。

「重要事項説明」は、大きく次の４つの項目で構成されています。

①取引の対象となる「不動産」の表示など

　どの物件を買うのか、数量(面積）は、権利は、・・・・などが説明されます。

②主に建築にあたって制限される内容

　法令上の制限やインフラの整備などについて説明されます。

③取引条件

　契約の解除や瑕疵担保責任（雨漏りが有った場合どうするなど）について説明されます。

④その他

　物件特有の事項について説明されます。（周囲の建築計画など）

その他、土地・戸建・マンションなどによって、重要事項項目が変わります。

「よし！この物件に決めた」として、営業マンに依頼する前に、「宅建主任者資格は持っていますか？」「重要事項について簡単に説明してくれますか？」くらいは確認したほうがいいかもしれません。

次回からは、実際の重要事項説明書に沿って、その内容と聞いておくべきポイントをお話したいと思います。