【権利関係】サザエさんの親族はイクラちゃんの子まで？

皆さんこんにちは。

本日の権利関係の講義は【相続】です。

相続について興味をもっていただくため、

サザエさんを例にお話します。

国民的一家である「サザエさん」を

知らない方はいないと思いますが、

登場人物の関係性、知っていますか？？

冒頭の家系図が、

登場人物の関係性です。

※今回の話とは無関係ですが、

マスオは早稲田卒で、

ノリスケは東大卒らしいです。笑

さて、

日本の法律では、【親族】について

このように規定されています。

・6親等内の血族

・配偶者

・3親等内の姻族

までが親族

親等というのは、

自分から見た距離を表しており、

サザエから見ると

1親等は親である波平やフネです。

カツオやワカメは、

一度波平・フネを経由しての

親等ということで、

2親等になります。

血族というのは、

血縁関係にある人のことで、

姻族というのは

配偶者の血族のことです。

サザエからみるとマスオの両親や

兄弟のことですね。

この内容を

冒頭家系図にあてはめていくと、

イクラちゃんはサザエから見ると

5親等の血族になります。

イクラちゃんに子供が出来たとしたら、

その子はサザエからみると6親等

になります。

つまり、

イクラの子までがサザエからみた

親族の最後となるわけです。

以上、サザエさんを例題にした

親族の説明でした。

皆さんもご自分の家系図を

つくってみるのも

おもしろいかもしれません。

【権利関係】瑕疵担保責任を負わない契約とは？

皆さんこんにちは。

本日は、

権利関係の【売主の担保責任】

で学習する、

瑕疵担保責任についてです。

瑕疵とは「キズ」のことです。

「隠れた瑕疵」とは、

例えばシロアリ被害や、

給排水管の故障などのことです。

瑕疵担保責任について、

試験対策上おさえておかなければ

ならない基本事項は以下の通りですよね。

・売買目的物に「隠れた瑕疵」がある場合、

善意無過失の買主は、

損害賠償請求ができ、

契約の目的達成できない場合は

解除もできる。

・瑕疵担保責任は、

買主が瑕疵の事実を知った時から1年以内に

追及しなければならない

・「瑕疵担保を負わない」旨の特約は有効

・瑕疵には法的な瑕疵含む

以上の内容は

既に把握されていますか？

本日皆さんにお伝えするのは、

下線部の特約の実例です。

実務では、

このような特約を利用します。

（瑕疵担保免責）

特約第○条　売主は、第○条（瑕疵の責任）にかかわらず、本物件引渡し後の隠れたる瑕疵につき、一切の担保責任を負いません。

これにより、

売主は瑕疵担保責任を負わなくてよくなります。

この特約がついている

契約書で皆さんが不動産を購入した場合、

引渡後にシロアリがみつかっても、

売主に「瑕疵担保責任」を追及することが

できなくなるということです。

さて、

知識は派生して覚えなければいけません。

この、

瑕疵担保を負わない特約

は全ての取引で使えるわけではありません。

宅建業法の自ら売主制限で学習する

内容ですが、

宅建業者が売主の場合、

瑕疵担保免責の特約は

消費者保護の観点から

認められません。

消費者保護の観点ですから、

買主が業者の場合には

瑕疵担保責任免責特約は認められます。

ごちゃごちゃになりましたか？？

それでは整理しときます。

瑕疵担保責任を負わない特約を

契約書に盛り込むことが出来るのは、

売主：非業者―買主：非業者

売主：非業者―買主：業者

売主：業者―買主：業者

ということになります。

知識はどんどん連鎖させて覚えましょう！

【宅建業法】免許不要な者の豆知識

皆さんこんにちは。

宅建業法の最初の方で、

宅建業の免許が不要な者

を学習します。

①信託会社や信託銀行

②国や地方公共団体等

は、免許なしで宅建業を行うことが

できます。

ここで、

試験対策上おさえなければならない

ポイントは、

①は、

免許に関する規定が適用されない

だけで、

宅建業を営むときは、

国土交通大臣に届出が必要ですし、

宅建業法の他の規定は適用

されます。

②は、

宅建業法の規定が一切適用されません。

この違いがあるわけです。

さて、本日は豆知識として

1つお話します。

上述の下線部の話です。

通常の場合、

私たちのような不動産会社であれば、

当然宅建業の免許を取得して

宅建業を行っているわけですが、

その証拠として、

実務的には

重要事項説明書の冒頭で、

今からこの会社のこの宅建士が

重要事項の説明をしますという

ことを明記します。

そしてその場合、

私たちのような不動産会社だと、

免許証番号：大阪府知事（8）第000000号

免許年月日：昭和●年●月●日

●●不動産株式会社

という風に、

宅建業者の免許番号を記載します。

ちゃんと免許取得している会社ですよ

と明記するわけです。

しかし、

信託銀行で宅建業を行っている場合には、

免許番号が存在しません。

だって、

免許の規定が適用されないわけですから。

その場合には、

届出番号：届出第●号

届出年月日：昭和●年●月●日

株式会社●●信託銀行

という表記になるわけです。

いかがですか？

この豆知識があれば、

信託銀行等は、

免許は不要だけど、

届出は必要という知識が

一発で覚えられませんか？

以上、

豆知識でした。

【学習全般】より効率よく知識習得する方法とは？

皆さんこんにちは。

宅建学習全般についての

お話をさせて頂きます。

LEC難波校の私のクラスでは、

私が推奨する

「現物至上主義」をモットーに、

出来る限り、

学習に出てくる書類の

本物をお見せするように

しています。

これは、

私自身が宅建を受験した際に、

『本物の書類を見ながら学習すれば

もっと理解が早かったのに』

と思ったことから、

実践していることです。

宅建業従事者の方であれば、

学習にでてくる書類などに

関して、

イメージしやすいかもしれませんが、

一般の方であれば、

説明文を見ても、

「どんな書類の話？」

と疑問に思われると思うので、

今後も引き続き、

実物を持参していきたいと

思います。

さて、

今回のテーマである、

「より効率的に知識を習得する方法」

ですが、

上述の

【実物を見る】ということも

含まれるのですが、

■具体化して考える・当事者になって考える

この方法に尽きます。

民法の学習をする場合、

例えば詐欺の話で、

AさんがBさんの詐欺によって

Bさんに不動産を売却した。

Bさんは不動産を善意のCに

売却した。

AさんはCさんから不動産を

取かえせるか？

という論点の場合、

自分がCさんの立場になって

考えてください。

AさんがBさんの詐欺で不動産売却

したことをCである皆さんは

知らないわけです。

それなのに、

Aさんに

「あれは詐欺だったから

不動産返してもらうね」

と言われたときに、

皆さんは

「むかつく」か

「むかつかない」か

どちらですか？

この考え方は大切です。

そもそも民法は

バランスをみています。

公平か不公平か。

当事者の立場で考えて、

自分が「むかつく」という

感情になったとき、

知識が定着する瞬間です。

もう一度言いますが、

権利関係の学習では、

公平か不公平かを考えて

学習を進めることが

試験突破の近道です。

わからない問題がでてきた

ときも、

冷静に考えて

公平か不公平かという視点で

考えると、

得点できることがありますから。

宅建業法の学習では、

「これから自分が宅建業を行う」

ということを前提に

学習を進めてください。

今から宅建業をしようとした場合、

自分は免許の基準にひっかからないか？

営業保証金の1000万は容易できるか？

お客さんから仲介手数料いくらもらえるか？

専任媒介と一般媒介、どちらが自分にとって有利か？

などの視点で

考えてください。

1000万円の不動産を

売主・買主両方から媒介締結して

仲介したら、

777,600円も儲かる！ラッキー！

というように、

喜びという感情が生まれた瞬間、

知識習得のチャンスです。

法令上の制限では、

例えば都市計画を学習する際には、

自分の住んでいる街や、

知っている街の用途地域は何か？

税金の勉強をする場合には、

自分の家（持家の場合）、

納税通知書を見ながら

固定資産税額を計算したり、

登録免許税を計算したり、

自分の環境を大いに利用して、

学習してください。

感情が動くとき、

知識習得できます！

【質問回答】不動産登記法の別区登記の順位について

皆さん、こんばんは。

本日は不動産登記法の講義でしたが、

講義中にご質問頂きました内容について、

条文を提示しながらご説明いたします。

頂きましたご質問は下記内容です。

権利関係合格テキストP203 に、

権利の順位については

「別の区にした登記相互間については

受付番号によります」

と記載されているが、

P195下の登記、権利部(甲区)の

順位番号２の受付番号と、

P196の登記、権利部(乙区)の

順位番号２の受付番号では、

先の受付番号の方が若いのに、

P196の登記の方が順位が上なのは

なぜか？

という質問でした。

まずは、

P195の画像をご覧ください。

順位番号２で、

受付年月日：昭和５０年5月３日

受付番号：第1302号

となっています。

続いてP196の画像をご覧ください。

順位番号２で、

受付年月日：昭和４０年5月２８日

受付番号：第１４２３号

となっています。

２つの画像の登記は、

川上清が、

地上権が設定されている土地を

購入したことを表しています。

質問内容は、

別区（甲区・乙区）間の順位の前後は、

受付番号によるのに、

地上権の第１４２３号が、

所有権移転の第１３０２号に

勝るというのは

おかしいんじゃないか

というものです。

結論から申し上げますが、

登記簿は間違っておりません。

しかし、

参考書の説明不足なので、

誤解されてもおかしくないと

思います。

ご説明します。

まず、

不動産登記規則２条１項には

このように定めています。

登記の前後は、登記記録の同一の区（第4条第4項の甲区又は乙区をいう。以下同じ。）にした登記相互間については順位番号、別の区にした登記相互間については受付番号による。

これは、合格テキストの

P203に記載の内容と同じです。

ここからが、

補足が必要な内容なのですが、

不動産登記規則第５６条３項には

このように定められています。

受付番号は、一年ごとに更新するものとする。

すなわち、

受付番号は、１年すると、

また１からカウントしなおします。

ですので、

年が異なる登記の場合、

今回の登記簿例のように

受付番号がテレコになる

ことがあるのです。

そのため、

別区の登記の順位を確認する場合、

「受付番号」と「受付年月日」

で順位が決まる

というのが正しい表現です。

同じ年の登記で、

別区の登記の順位を確認するのであれば、

基本的には順位番号を見れば

よいですが、

年が異なる場合には、

受付年月日を確認しなければ

なりません。

※時代によっては、

月ごとに受付番号を更新していた

時代もあるようです。

年が異なれば

受付番号が更新する例として、

P196の

順位番号２と

順位番号３をみてください。

順位番号２は受付番号第１４２３号

ですが、

順位番号３は受付番号第１４２０号

になっています。

更新されているからですね。

以上、

質問に対する回答でした。

【権利関係】債権の準占有者に対する弁済のエピソード

皆さんこんにちは。

LEC難波校、

本日の講義は

【権利関係】の

〈弁済〉

〈不動産登記法〉です。

不動産登記法に関しては、

本当に深入り禁物です。

やればやるほど

奥の深い単元です。

この単元は、

宅建試験で問われる程度の

内容を学習するにとどめ、

もし分からない内容が

出題された場合には、

潔く諦めましょう。

それでよいです。

１００％取りに行くべき

単元ではありません。

さて、

表題の件ですが、

本日の講義でお話する内容を

少し公開します。

【債権の準占有者』とは、

「本当の債権者っぽく見える人」

のことです。

弁済者が善意無過失で

債権の準占有者に弁済した場合

には、

その弁済は有効になります。

※民法第478条

すなわち、

もう弁済する必要はなくなります。

この民法第478条を争った判例が

あるので、噛み砕いてご紹介しますね。

ある人(A)が銀行(B)に預金していました。

その人は通帳を盗まれました。

盗んだ人(C)が、ATMでお金を引き出しました。

銀行(B)は再度Aに対して、

預金額を払う必要があるでしょうか。

このケースでは、

ある人A＝債権者

銀行B＝債務者

となります。

AはB銀行に預金をしており、

自分のお金を引き出す権利(債権)

をもっていますから。

そして、

盗んだ人（C）＝債権の準占有者

になります。

債務者である銀行Bからすると、

通帳をもってこられたら、

債権者だとおもってしまう

ということです。

この事例で争われたのは、

債務者である銀行Bが

【善意・無過失】だったか

という点です。

結論として、

銀行Bの【無過失】は

認められませんでした。

銀行Bが無過失であるといえる

ためには、

ATMが正常作動するだけでなく、

可能な限りで、無権限者（債権の準占有者）

による引き出しを排除する注意義務を

尽くしている必要があったとして、

銀行はそこまでしていなかったことになり、

結果、

Aに対しての弁済義務は消えない

＝再度預金額の支払いが必要

となりました。

以上、

債権の準占有者に対する弁済の、

実例でした。

【区分所有建物】敷地権の登記って何？

皆さんこんにちは。

受験生の多くの方が苦手とする

「建物区分所有法」。

覚える数字も多く、

不動産登記の話もでてくるので、

理解しづらいですよね。

今回は

権利関係の合格テキスト

P298～301に対応する

登記簿謄本の実物を

添付します。

添付している登記簿は、

①敷地権登記をしている

区分所有建物と、

②敷地権登記をしていない

区分所有建物の

登記簿です。

★ダウンロードはコチラ★

敷地権の登記をしていない

区分所有建物も

現存します。

昔の建物は

敷地権登記していない

ものが多いです。

敷地権登記をしていない

場合、

どのような事が生じるか。

①の場合、

区分所有建物の各部屋で

生じた事由

（例えば所有権移転や

所有者の住所変更、

差し押さえなど。）

については、

あくまでその部屋の建物登記簿

に記載されます。

1棟の区分所有建物が

所在している土地の登記簿

には、

一番最初に「敷地権登記」が

された後は、何も記載されません。

しかし、②の場合は、

区分所有建物の各部屋で

生じた事由が、

土地の登記簿にも記載

されていきます。

例えば総戸数100戸の

マンションがあった場合、

敷地権登記がされていないと、

それぞれの専有部分で生じた

事由が、全部土地登記簿にも

記録し続けられてしまいます。

ものすごく

分かりにくい登記簿となってしまいます。

そのため、

区分所有建物の所在する土地について

「敷地権の登記」をすることで、

シンプルで分かりやすい登記記録が

出来るわけです。

【質問事項への解答】債権の消滅時効

前回の講義で【時効】の単元を学習しましたが、

講義後ご質問頂いた内容に回答致します。

民法167条に、

1. 債権は、十年間行使しないときは、消滅する。
2. 債権又は所有権以外の財産権は、二十年間行使しないときは、消滅する。

と規定されていますが、

質問内容は、

債権は10年で消滅すると第1項で規定しているのに、

第2項でまた「債権」の記載があり、20年で消滅時効になる

というのはどうゆう意味ですか？

というものでした。

第2項ですが、

（債権または所有権）　以外の財産権は20年行使しないと消滅する

という意味です。

債権は10年で消滅するので20年ではないし、

所有権はそもそも消滅時効にかからないので、

債権と所有権ではない、他の財産権が20年の消滅時効にかかる

という理解をしてください。

他の財産権とは、

地上権や地役権などのことです。

以上、

回答でした。

地価公示について

先日、平成30年の公示価格が発表されました。

大阪はキタエリアを抜いて、ミナミエリアの地価上昇が

高かったそうです。

さて、本日は、宅建で学習する、

「地価公示法」の具体例について記載します。

まず、今回観察する「標準地」ですが、

我らがLEC難波校より一番最寄りの

標準地を利用したいと思います。

国土交通省の

「標準地・基準値検索システム」を利用すると、

【浪速区桜川1-4-12(住居表示)】が

LEC難波校より一番近いとわかりましたので、

こちらを利用します。

地価公示情報を確認すると、

下記のような情報がでてきました。

これをみると、

㎡当たりの金額や、地積、

利用状況なども確認できます。

ちなみに具体的な場所はこちら。

近いですね。

「標準地」の感じが間違っていますが、

ご愛嬌ということで。

現地はこのようになっているようです。

利用状況で「共同住宅」と

なっていましたので、間違いないですね。

公示地価では、

２人以上の不動産鑑定士が鑑定評価をします。

このサイトには、

不動産鑑定士が行った鑑定評価書まで掲載

されています。

２人の鑑定士が鑑定していますね。

さて、講義では、

不動産には4つの価格があり(一物四価)、

公示地価はその１つであるとお伝えしました。

・実勢価格(実際に取引される価格)

・公示地価

・相続税路線価

・固定資産税路線価

この4つの価格があります。

ついでに、

今回の標準地の相続税、固定資産税の

路線価を確認してみます。

まずは相続税路線価。

そして固定資産税路線価。

これらを比較すると、

対象の標準地における価格は、

・公示地価　　341,000円/㎡

・相続税路線価　255,000円/㎡

・固定資産税路線価　221,000円/㎡

となります。

地積は678㎡なので、

・公示地価　231,198,000円

・相続税路線価　172,890,000円

・固定資産税路線価　149,838,000円

ということになりますね。

これらはあくまで土地の価格です。

一般的に、

相続税路線価は大体公示地価の8掛け、

固定資産税路線価は7掛けといったイメージです。

公示地価とおなじようなもので、

基準地価というものがありますが、

これらは、

根拠となる法律が異なり、

調査主体も、

公示地価が「国」であるのに対し、

基準地価は「都道府県」です。

宅建試験において、

特に「法令上の制限・税・その他」

の分野では、

【実際に見る】

という作業がイメージしやすく、

インプットを早めるコツです。

学習にお客立てください。

【宅建業法】媒介報酬の特例～読む程度にしてください～

媒介報酬について、今年2018年1月1日から

特例が施行されています。

しかし、

宅建試験上、本特例の内容に則った計算問題が

出題される可能性は極めて低いです。

よって、

あえて学習する必要はありません。

気になる方は読む程度にして、

『こんな特例が出来たんだな』

と思うくらいにとどめてください。

最悪出題されるとしたら、

本特例が適用されるのが

・４００万以下の物件であること

・空家等の売主又は交換を行う者に限ること

　※買主・交換の相手方は含まない

・１８万と消費税以内しか受領できないこと

くらいでしょう。

でも、

出ないと思います。

ですので、

絶対深入り禁物です。

他の単元をしっかりやってください。