皆さんこんにちは。

 

6月に入り、

そろそろ学習に飽きている

人もいるのではないでしょうか。

 

宅建士を受験される人は様々で、

 

・宅建業界の人

・金融関係の人

・保険関係の人

・他業種でスキルアップを目指す人

・主婦の人

・転職を考えている人

・学生

 

など、多岐にわたります。

 

 

今回は、

現役不動産屋である私が、

不動産業界が楽しいという

ことを伝えたいと思います。

 

 

一口に不動産業界といっても、

その業態はたくさんあります。

 

 

・売買仲介

・賃貸仲介

・賃貸管理

・不動産買取

・不動産コンサルティング

・ディベロッパー

・リート

・リフォーム

 

など、

 

広義の意味では、

様々な業務が不動産業界に

該当するでしょう。

 

それぞれの業務、

本当に奥が深いです。

 

 

不動産の魅力は、

やはり

【この世に同じ不動産は二つとない】

ということです。

 

唯一無二の不動産を

取り扱う仕事で、

 

【地図に残る】

仕事です。

 

 

自分がお取引させて頂いた不動産は、

やはり思い出に残ります。

 

 

いまでも、

お取引の際にお客様から

「ありがとう」と

言われると、

本当に嬉しいです。

難しい案件なら尚更です。

 

宅建士の仕事は、

いわば仲人のようなもの。

 

売りたい人と

買いたい人の間に立ち、

 

お互いの条件を確認・調整し、

 

無事にお取引を終える

ことが仕事です。

 

お客様が安全にお取引できるよう、

舵取りをしなければいけません。

 

その為に、

難しい資格を取得しなければ

ならないのです。

 

 

宅建士を取得すれば、

間違いなく

出来ることが増えます。

 

不動産業界に入れば、

重説作成・説明はもちろん、

 

他業界であっても、

不動産が絡まない業界は

ほとんどありません(自社テナントなど)

から、

社内でも頼りにされます。

 

プライベートでも、

友人から不動産の相談を

受けることが増えるでしょう。

 

 

 

皆さんが、

宅建の学習に行き詰ったとき、

 

 

自分は宅建を取得して

何がしたいのか

合格する目的を

もう一度思い返してください。

 

 

 

宅建業界の方であれば、

今年こそ合格して、

自分で重要事項説明できるようになる!!

とか、

 

 

金融関係の方であれば、

宅建士取得者ということで、

社内で不動産担保ローンの

責任者になる!!!

とか、

 

 

保険関係の方であれば、

不動産関係商品を

宅建士の知識をもとに、

幅広く提案する!!!

とか、

 

 

他業種でスキルアップを目指す方であれば、

宅建取得し、

次の資格をねらうため、

まずは必ず宅建に合格する

とか、

 

主婦の人であれば、

いざとなったら自分が働けるように

絶対合格する!!

とか、

 

 

 

転職を考えている人であれば、

不動産業界という群雄割拠の業界で、

自分の力を試すため、

必ず宅建に合格して

参入する!!

とか、

 

 

学生の人であれば、

社会人になる前に宅建を取得しておけば、

どんな業界に就職しても、

不動産は必ず絡むので、

社内で頼りにされる。

だから絶対合格する!!

とか、

 

 

それぞれの

事情があると思いますが、

 

宅建取得を思い立ったときの

自分をもう一度思い出してください。

 

 

 

いま苦しいのは当たり前。

楽して合格したいのは皆同じ。

 

その中で、

本当に努力した人だけが

合格する資格なのです。

 

 

是非、

この時期に負けないでください!

 

 

皆さんこんにちは。

 

LEC難波校の本日の講義は、

「賃貸借・借家」です。

 

 

本日は、

「賃貸借」の単元で学習する、

【有益費償還請求権】と、

「借地借家法(借家)」の単元で学習する、

【造作買取請求権】について、

 

これらを排除する特約の本物を

掲載致します。

 

※なお、

【有益費償還請求権】は合格テキストP308

【造作買取請求権】は合格テキストP329

ですので、ご確認ください。

 
 
①有益費償還請求というのは、
借家人(入居者)が建物に有益な費用を
支出した場合には、賃貸借終了時、
賃貸人から有益費を返してもらえる
という制度です。
※細かい内容はテキストを
確認してください。
 
この有益費償還請求権は
【民法】に定められている内容です。
 
だから、
借地借家法の単元ではなく、「賃貸借」の
単元に記載されているのです。
 
②造作買取請求権というのは、
動産である造作を建物に設置して、
取り外しが容易にできないような
場合に、賃貸人に買取請求できる
という制度です。
※細かい内容はテキストを
確認してください。
 
この造作買取請求権は、
【借地借家法】に定められている
内容です。
 
 
 
 
 
 
これら2つの制度。
実は賃貸借契約書の特約で
【排除】することができます。
 
 
 
①の有益費償還請求権は、
民法の制度であるため、
契約自由の原則から、
賃貸人・賃借人の合意があれば
排除できるのです。
 
②の造作買取請求権は、
借地借家法で、
排除OKと規定されています。
 
 
 
 
これらを排除する条文がコチラ。
 
 
第●条 乙(入居者)が本件貸室の改修や本件貸室への造作の付加を行おうとするときは、甲(貸主)の書面による承諾を得なければならない。
2 本契約が終了し、乙が甲に対して本件貸室を明け渡すときは、前項により乙が本件貸室に付加した設備その他乙の所有物は全て乙の費用で撤去し、甲に対してその買取を請求しない。但し、甲が撤去を免除した物については、乙は撤去義務を負わない。
3 前項の場合、第1項により乙が行った本件貸室の改修工事や本件貸室への造作の付加により、本件貸室と一体となり、分離撤去出来なくなったものについては、乙は甲に対して、その費用の償還を請求しない。
 
 
これは、
弊社で実際に賃貸借契約書に
明記している内容です。
 
 
 
この特約を一度読んでいただき、
覚えて欲しいポイントは、
 
「有益費償還請求権も、
造作買取請求権も、
どちらも排除できる」
 
という事です。
 
百聞は一見に如かず
ということで、
今回掲載しました!(^^)!
 
 
 
 
 
★余談★
このような特約は、
物件ごと、
取引ごとに、
宅建士がカスタマイズして
明記すべきものです。
 
 
皆さんが宅建士として
活躍するときには、
 
ぜひとも、
「この取引にはこの文言を
リスクヘッジとして明記しよう」
と考えながら行ってくださいね。
 
 
 

 

 

皆さんこんちは。

 

突然ですが、

冒頭の登記簿をみて、

どんな建物か想像できますか?

 

 

宅建士は、

登記を確認し、

どんな建物かを理解できなければ

いけません。

 

 

この建物。

 

区分建物の登記です。

 

区分建物といっても、

いわゆる【マンション】ではありません。

 

連棟の木造戸建て住宅です。

 

図にするとこんな感じの建物。

 

こんなイメージです。

 

これも、

立派な区分建物です。

 

1棟の建物を

2つに区分して専有しています。

 

 

冒頭写真の登記を解説すると、

次の通りになります。

 

 

区分建物はマンションだけではなく、

このような建物も区分建物として

存在するということを

イメージしてもらえたらと

思います。

 

 

 

それでは引き続き

学習頑張りましょう!

 

皆さんこんにちは。

 

本日は、

宅建試験学習における

【過去問演習】の必要性について

お話します。

 

 

まず最初に、

私の考えをお伝えしますが、

【過去問演習は絶対条件】です。

 

 

その理由をご説明します。

 

理由①

本試験は過去問の出題と同主旨の

論点が出題されるから。

 

要するに、

過去問で出題されているのと

同じような主旨の内容が

本試験でもでてくるので、

過去問をやらない手はない

ということです。

 

色んな資格試験がありますが、

宅建試験の場合は、

過去問を演習することが

試験対策に直結します。

 

理由②

いくらインプットしても、

解答出来ないと

合格はないから。

 

 

参考書や講義をきいて、

いくらインプットをしても、

問題解けなきゃ試験には

合格できません。

問題を解く訓練をする

必要があります。

インプットはあくまで、

問題を解くための

【準備】であることを

お忘れなく。

 

 

理由③

詳細知識を定着させるのに

最も有効手段だから。

 

私が推奨している

宅建学習の流れは

下記のような内容です。

 

1.参考書や講義でおおまかな内容を把握する。

2.過去問を解いて、詳細知識を定着させる

3.過去問で分からない箇所は参考書に戻る

 

 

いくら参考書を読んでも、

知識の定着にはなかなか

繋がりません。

 

やはり、

間違えたり、考えたりした箇所が

知識の定着に繋がります。

 

一つでも多くの知識を

定着させるには

過去問演習が

1番です。

 

 

 

 

 

 

 

【過去問演習のコツ】

とはいうものの。

 

過去問演習は、

なかなかストレスの溜まる学習ですよね。

 

間違えるとイライラするし、

やる気のないときは

文章読んでも頭に入ってこない。

 

 

そんなときは、

問題を解かず、

解説ページを朗読することを

おススメします。

 

解説ページを読むことで、

出題の主旨を把握することは

できますからね。

 

 

あと、

過去問は試験までに5回転

してほしいのですが、
過去問演習を早める方法は
過去にブログ掲載しているので
是非ご覧ください。

 

過去のブログ

過去問演習時 スピードアップの方法

 

 

※過去問演習時は、

3分考えて分からなければ、

答えを見るようにしましょう。

3分で解けない問題は、

何分考えても解けません。

時間が勿体ないので。

 

皆さんこんにちは。

 

本日のLEC難波校の講義は【共有・区分所有法】です。

 

区分所有法は、

毎年必ず1問出題されるのですが、

覚える内容が多く、

メリハリが必要な単元です。

 

 

本日は、

区分所有法の中ででてくる、

【規約(管理規約)】の原本を

添付致します。

 

 

規約と記載されても、

どんなものかイメージするの

難しいですよね?

 

そんなときは、

私の提唱する

【現物至上主義】が

役に立ちます!笑

 

百聞は一見に如かず!

 

 

確認はコチラからどうぞ。

 

※くれぐれも

管理規約の中身を覚えようなどと

しないでください。

あくまで「こんなもんなんだ」と

理解する程度にしてくださいね。

 

皆さんこんにちは。

 

本日は宅建試験学習全体の

お話です。

 

現在学習中の皆さんにおかれましては、

 

「宅建試験に合格する為には、

こんなに覚えることが多いのか」

 

と思っている人も

少なくないと思います。

 

 

 

昨今の宅建試験では、

細かい内容を問う問題や、

個数問題、組み合わせ問題

等も増え、

 

受験者に求められる能力も

高くなっていることも事実です。

 

 

 

それでは、

合格した人は

全部の知識を完璧に理解

しているのでしょうか?

 

 

答えはNOです。

 

 

 

一部の天才を除いて、

合格者の

99%の方は全部を理解

していません。

 

 

それでも合格できるのです。

 

 

私自身も、

宅建に合格した時は、

はっきり言って意味を

理解せずに合格しています。

 

法令上の制限なんかは、

最たる例です。

 

 

イメージが全くわからず、

実務をやりだしてから、

初めて意味が理解できました。

 

 

知り合いの合格者や、

行政書士合格者、

不動産鑑定士合格者

に聞いても、

皆同じことを言います。

 

 

正直なところ、

合格するとはそうゆう次元でもあります。

 

 

「意味を理解する」

イコール

「合格」

 

ではなく、

 

「問題を解答できる」

イコール

「合格」

 

なのです。

 

 

 

すなわち、

合格する為には、

多少意味が分からなくても

解答できれば良いのです。

 

 

 

では、

意味が分からずとも

解答出来るようにするには

どうするかというと、

 

【型練】をするしかないです。

 

 

「こうゆう問題がでてきたら、

ここでひっかけられるから、

ここを見落とさず、

こう解答する」

 

といったように、

 

過去問演習を通じて、

ある種の出題パターンを

身に付けることです。

 

 

 

だからこそ、

講義中にも

「ここがひっかけ」

とか、

「過去問演習して」

とかという

アナウンスをしているのです。

 

 

 

いかがですか?

過去問演習の重要性、

ご理解いただけましたでしょうか。

 

皆さんこんにちは。

 

本日のLEC難波校では

【保証・連帯保証・連帯債務】を学習します。

 

このブログでは、

連帯保証について不動産賃貸の現場から

見てみたいと思います。

 

 

皆さんが賃貸物件に入居するとき、

通常の場合、貸主側から

『連帯保証人をつけてください』

と要求されます。

 

この連帯保証人、

いったい何のために必要なのでしょうか。

 

連帯保証人について詳しく知らない人

でも、

「連帯保証人にはなってはいけない」

という漠然とした知識はお持ち

なのではないでしょうか。

 

 

連帯保証人とは、

主債務者と連帯して

債務を保証する人のことです。

 

 

 

AさんがBさんにお金を借りる際、

CさんがAさんと連帯してAさんの借金を

保証します。

この場合、

もしAさんが借金を返さずに逃げた場合、

CさんはBさんから全額返金を請求されても

文句はいえません。

それくらい

連帯保証は強力なものです。

 

ですから、

安易に連帯保証人なんかなるものでは

ありません。

 

 

 

賃貸の現場において、

貸主側が借主に対して

「連帯保証人を準備して」

というのはリスクヘッジなのです。

 

 

 

もし、

賃借人が賃料を滞納した場合には、

連帯保証人に請求することができ、

滞納賃料の回収が楽になるからです。

 

 

そして、

多くの場合、

連帯保証人は自分の身近な人に

なってもらうことがほとんどですが、

 

 

滞納している賃借人からしても、

自分の身近な連帯保証人に

滞納賃料を請求されると

面目丸つぶれなので、

自分で滞納賃料を支払おうとします。

 

 

 

このように、

精神的にも間接的に支払いを促すことが

できるので、

貸主からすると

連帯保証人をつけることは

必須なのです。

 

 

 

もっとも、

貸主から借主に対して

連帯保証人以外に、

【保証会社】への加入を要求

される場合も多くあります。

 

 

 

保証会社は

借主が賃料滞納した場合に、

貸主に対して

代わりに払ってくれる会社です。

※代位弁済

 

 

貸主からすると

便利ですよね。

 

 

わざわざ借主に請求しなくても、

保証会社が払ってくれるのですから。

 

 

しかし、

そうなると、

今度は保証会社が滞納借主に対して

請求(求償)することになります。

 

保証会社にしても、

賃料回収は楽に越したことはないので、

借主と保証会社との間で締結する

保証委託契約書には、

連帯保証人を準備することに

なっています。

 

 

だから、

保証会社が加入している場合にも

連帯保証人が必要になるケースが

多いのです。

 

 

以上、

連帯保証人を賃貸の現場から

お伝えしました。

続きは講義でお話しますね。

 

 

※なお、私たちも運営していますが、

シェアハウスなんかは、連帯保証人不要

という条件が多いです。

 

 

 

 

皆さんこんにちは。

 

昨日の【抵当権】の講義後、

質問頂きました内容に回答致します。

 

ウォーク問75の肢4について。

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

AがB所有不動産に抵当権をつけている。

そのうえで、

BがCに抵当不動産を賃貸し、

CがDに転貸している。

 

AはCD間の転貸賃料に物上代位できない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

という内容ですが、

 

質問は、解説ページの

 

抵当権者は、抵当不動産の賃借人を

所有者を同視することを相当する場合を除き

賃借人が取得すべき転貸賃料債権について

物上代位権を行使できない(判例)

 

と記載されている、

下線部がどうゆう意味かというものでした。

 

 

 

 

これは、

最高裁で平成12年4月14日に下された判決に

基づく内容です。

 

 

 

 

冒頭の設例を使ってご説明しますと、

 

Bの債権者であり抵当権者のAは、

Bの不動産に抵当権を設定しています。

 

Bが返済しなければ、

不動産を競売にかけ、

換価できますよね?

 

 

でも抵当権を設定したBの不動産が

火災で消滅した場合は、

競売にかけるものが無くなるわけです。

 

この場合、

Bが保険会社から受け取る

火災保険をAが回収することが出来ます。

これが物上代位ですね。

 

 

さて、

今回のウォーク問の肢ですが、

 

Aから借金しているBが、
Cに不動産を賃貸しており、

CはDにまた貸ししている

 

という状況です。

 

BがAにお金を返さないときは、
Aは先取特権の準用として

(※ここは聞き流してください)

抵当権に基づく物上代位を行使できるか

ということですが、

 

 

もしCがDにまた貸ししていない場合、

AはB→Cの債権に対して物上代位できます。

 

 

しかし、今回のように

CがDに転貸したことによる、

C→Dの転貸賃料債権には

物上代位できません。

 

Cの利益を不当に害してしまう

可能性があるからです。

 

 

 

ここまでは宜しいですね?

 

 

しかし、

もしCがBのダミーだったらどうでしょう?

 

 

つまり、

BはAから物上代位されるのが嫌で、

 

 

本来はB→Dという賃貸借ですむのに、

 

転貸賃料債権は物上代位されないという

考え方を悪用し、

 

B→C(Bのダミー会社等※実質B)→D

という状態をつくりだし、

 

Aからの物上代位逃れをした場合。

 

 

こんな場合は

CはBと同じとみなし、C→Dの

転貸賃料債権にAが物上代位できる

という事です。

 

 

もし、判例を見てみたい方がいらっしゃいましたら、

コチラをご覧ください。

 

 

皆さんこんにちは。

 

LEC難波校の本日の講義内容は

【抵当権】です。

 

 

【抵当権(ていとうけん)】

初めて耳にする方もいるかもしれません。

 

 

まずは簡単にご説明します。

 

 

皆さんが中古マンションを購入するとしましょう。

 

一般的な購入の流れは下記のようになります。

 

①物件見学

②気に入った物件に購入申込

③条件調整

④住宅ローン事前申し込み・事前承認

⑤売買契約

⑥住宅ローン本申込

⑦残代金支払い・引渡・所有権移転

 

このような流れです。

 

 

さて、

通常の場合、

中古マンションという数百万~数千万以上する

高価な商品を購入するにあたり、

現金で購入する人は

一握りです。

 

 

多くの方が【住宅ローン】を

利用して不動産を購入することに

なります。

 

 

つまり、借金ですね。

 

銀行から借金して

家を買うわけです。

 

 

住宅ローンも借金には変わりありませんから、

この場合、

銀行が債権者、皆さんが債務者

という構図になります。

 

 

 

住宅ローンは長い場合

35年という期間で

返済していくのですが、

 

35年の間には様々な

事情が生まれ、

中には、

返済が出来なくなる人も

います。

 

 

そんなリスクが伴う

住宅ローンですが、

 

銀行は無担保で皆さんに

お金を貸してくれるわけでは

ありません。

 

 

ここで登場するのが

【抵当権】です。

 

 

抵当権とは、

平たく言うと、

 

「今回私たち銀行が

あなたにお金を貸しますが、

もしあなたがお金を返せなくなった

ときには、

今回あなたが買った不動産を

強制的に売却(競売)して、

その売価から貸した金を

回収します」

 

という内容で、

 

担保として設定するものです。

 

 

だから、

銀行も万が一のケースに備え、

住宅ローンを融資する場合には、

本当にその家が融資額に見合う価値

があるのかどうか評価します。

 

 

これが抵当権の内容ですが、

 

宅建学習中に、よく、

【抵当不動産の第三取得者】

という表現がでてきます。

 

 

これは、

皆さんが銀行からお金を借りて購入した家を、

皆さんから購入した人で、

銀行から皆さんに対する抵当権がついたまま

の状態で購入した人のことです。

 

 

このように、

抵当権がついたまま、

不動産を売却することもできるのです。

 

 

 

しかし、

一般的な不動産売買の現場では、

抵当権がついたまま売却することは

ありません。

 

 

だって、

抵当権がついたままということは、

旧所有者が銀行に返済できなくなった場合、

新所有者は不動産を競売にかけられる

リスクがあるわけで、

 

そんなリスクのある不動産欲しくない

ですからね。

 

 

 

その為、実務的には、

先述の

⑦残代金支払い・引渡・所有権移転

のときに、

 
 
買主が売主に残代金を支払ったときに、
売主は買主から受け取った費用で
抵当権を抹消し、
きれいな状態
(何も他人の権利がついていない状態)
で引渡することになります。
 

 

 

以上、抵当権を不動産現場から

確認してみました。

続きは講義でお話致します。

 

皆さんこんにちは。

 

本日は権利関係で毎年出題される

相続の単元のお話です。

 

まずは例題からお話します。

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

Aさんには妻Bと子Cがいます。

今回Aさんが死亡しました。

Aさんは、自分の財産である5000万円の

預貯金全てを、

愛人であるDに遺贈しました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 
悲しい話ですが、
現実的にありそうな話です。
 
 
さて、このケースの場合、
遺族であるBCは何を主張
することができるでしょうか。
 
 
相続を学習された方は
お気づきかもしれませんが、
法定相続人である
BCには【遺留分】があるので、
この遺留分を主張する
事が出来ます。
 
 
遺留分の計算をする場合、
①直系尊属のみが相続人
の場合と、
②それ以外
の場合で、
遺留分割合が異なるので、
注意です。
 
また、
宅建試験上絶対覚えて
おかなければならないのは
【兄弟姉妹には遺留分がない】
という知識です。
 
これはどの受験生もおさえてくるので、
落としてはいけません。
 
 
 
今回のケースで、
BCが取り戻せる金額を計算します。
 
遺留分割合は②の場合なので、
1/2となります。
 
つまり、
相続財産全体の1/2を取り戻すことが出来ます。
 
 
相続財産は5000万円なので、
 
5000万円×1/2=2500万円
 
をBCは取り返すことが出来ます。
 
 
そして、
BCはそれぞれ法定相続分1/2ずつなので、
 
2500万円×1/2=1250万円ずつ
 
自分の手元に戻ることになります。
 

 

 

 

愛人に2500万円とられて

悔しいかもしれませんが、

被相続人であるAの最後の意思は

尊重する必要があるため

仕方ありません。

 

 

ちなみに

取り戻すときは、

遺留分減殺請求を行いますので、

あわせて要チェックです!

 

 

以上、

遺留分の計算でした。