田舎の物件は土地の値段下がるんじゃないの？について
僕が購入した物件は、都心部ではなく埼玉県や茨城県のいわゆる郊外に買っています。
そういう話をすると、よく田舎の物件は土地の値段下がるんじゃないの？と聞かれたりします。
そう聞かれたら、土地値が下がっても家賃収入は変わらずもらえるし利益出るから別に構わない、と答えます。
実は不動産を含め、投資には2つの収益に関する考え方があります。
インカムゲインとキャピタルゲインです。
インカムゲインは、家賃収入のように定期的に入ってくる収入です。
株でいうと配当ですね。FXでいうスワップ金利、銀行預金の利息や国債による毎年もらえるクーポン（配当のようなもの）なんかもインカムゲインですね。
一方で、キャピタルゲインというのは、安く買って高く売った時の差分による利益の事です。
これは、失敗すれば買った値段よりも安く売る羽目になることもあります（キャピタルロスといいます）。
キャピタルゲインは、不動産はもちろん株でもFXでも国債でも先物でも、値動きのある金融商品であればキャピタルゲインを狙う事ができます。
土地の値段が下がる、と心配していた友達の言葉は、キャピタルゲインを意識している事が分かります。
土地の値段がどうなろうが、毎年受け取る家賃収入に意識がいってる僕はインカムゲインを意識している、という事になります。
どちらも本当は大事です。
インカムゲイン、つまり家賃収入をしっかり受け取っても、売る時に大損したら、つまりキャピタルロスが大き過ぎたらその投資は失敗です。
なぜこの話を出したかというと、どちらかしか意識がない、というのがまずいからです。
土地の値段が下がるかもしれないから買わない、というのは機会損失ですよね。
逆に一等地で土地の値段が下がりそうにない物件でも、インカムゲインが少な過ぎたらどうでしょうか？
銀行への借金返済が出来ずに失敗するかもしれませんね。
投資の話を聞く時に、インカムゲインの事なのかキャピタルゲインの事なのか、聞き分けられるようになると、投資家として一歩前進と言えると思います。
その投資、何年後に元が取れますか？について
不動産投資をやっている、と友人に言ったりすると何度か聞かれることがあります。
何年後に元が取れるの？というのが気になるようなのです。
この質問される度に、何というか話が噛み合わないなぁ、という感覚になる事がよくあります。
どういうことかというと、どうやらその友達の質問は借金を全額返して、なおかつ不動産購入時にかかった諸費用分以上の収益を上げられるのはいつか？という事が気になっているようなのです。
特に借金が無くなるのはいつか？が一番の関心事のようなのです。
そうすると、僕はなるべく融資期間を長くしようとしているので、例えば30年の融資期間を取っていたりして、なかなか話が噛み合いません。笑
30年も元を取るのにかかるなら不動産投資は良くないな、となってしまうわけです。
でも観点は不動産そのものの価値が抜けています。
何年で元が取れるか、という観点を気にするなら、投資で使った自己資金分を何年で回収できるか、を気にするのが投資家の考え方です。
借金返済の終了までの期間ではありません。自己資金分の回収期間です。
これをROE（return on investment）と言ったりしますが、用語はどうでもいいとして、とにかく自分の財布の中身がどうなのか、が投資では重要です。
5000万円（諸経費込み）の物件を500万円の頭金で残り4500万円を銀行から借金して買ったとします。
この物件からは毎年100万円のキャッシュフロー（家賃収入から諸経費を引いた手取り）を受けとれる、とします。
そうすると、自分の財布の中身を追いかけると、不動産を買った時に500万円減って、その後毎年100万円ずつ増えていきます。
5年後には500万円財布の中身が増えているので、この物件は5年で投資した自己資金の元が取れた、と考えるわけです。
それ以降のキャッシュフローからはプラスに転じて、財布の中身ぎどんどん増えていきますね。
え、でも5年じゃ借金残ってるじゃん？
そうですね。笑
でも不動産も残ってるよ？売れば借金いつでも返せるはずだよ、という事ですね。
借金が少しでも残っていると気持ち悪い、という感覚と、なるべく借金をたくさんしたい、という感覚の違いからきている気がしますね。笑
借金の多い、少ないは関係なくて、自分の自己資金がどれだけ増えるか、が大事です。
なぜ関係ないかというと、その分不動産があるからです。
まぁ、不動産の価値自体の評価も関係あるにはあるんですけどね。でもここではいったん置いておきます。
この自己資金の回収期間を考えるのがROEで、不動産を買った時に使ったお金（借金ではなく、自分の財布から出て行ったお金）を何年で回収できるか、が大事なんですね。
当然早く自己資金を回収できる方が良いわけです。
今回の物件の例で、仮に5000万円を借金せず現金買いしたとしたら、融資を受ける場合と比べて自己資金の回収に時間がかかるのは分かりますよね？
そりゃあ、融資のおかげで500万円しか自己資金使ってない場合と、融資を受けず5000万円も使ってしまった場合とでは、自己資金回収の時間が変わるのは当たり前です。
もちろん、現金買いをすれば借金返済がない分キャッシュフローは増えますけど、それにしても5年で5000万円回収するほどには増えません。
融資をうまく使って早く自己資金を回収したら、浮いたお金でさらに別の投資をする。
これを繰り返して資産構築するのが多くの成功者がやっている投資の基本戦略です。
融資をうまく使う事は、自己資金を効率的に増やすために有効なツールなのです。
ちなみにキャッシュフローがマイナス、つまり収入から諸費用を引いた年間収支が赤字だと、いつまでたっても自己資金が回収される事はないですよね？笑
という事で、キャッシュフローが十分出る物件を選ぶ、というのも大切な要素ですね。
相続税を不動産を使って安く抑えるについて
相続が発生した時は、その亡くなった人の相続税評価額をまずは算出して、その評価額に一定の税率をかけるイメージでしたね。
現金の場合はその金額がそのまま相続税評価額になります。
2億円を現金で持っている場合は、相続税評価額も2億円です。
この場合、配偶者と子供が1人ずついて、半分ずつ（つまり1億円ずつ）分配した場合は、相続税は合計で約1700万円くらいになります。
この例で、亡くなる前に1億円の不動産を現金で買ったとしましょう。
そうすると、現金1億円が減るかわりに不動産が資産として加わりました。
この不動産、相続税評価額でいうといくらで評価されるのでしょうか？
1億円で買ったから1億円が評価額？
そうではありません。
その不動産ごとに、ちょっぴり複雑な計算をして（）評価額が決まるわけです。
そしてその評価額は、土地部分は実際の購入価格の約8割と言われています。建物部分は新築だと評価が高くて中古だと低く評価が出ますね！
という事で、1億円で買った不動産でも、相続税評価額は1億円を大きく下回るんです。
下手したら購入価格の5割〜3割くらいしか評価が出ない、みたいな不動産もあります。
というか、相続税対策で不動産を買うならば、実際に購入する価格と相続税評価額に大きな乖離がある不動産を選ぶのが対策を成功させる秘訣なんです。
あ、もちろん割高な不動産は買っちゃダメですよ？買った金額と同程度で売れる見込みがある不動産を選ばないと。
7000万円でしか売れない不動産を1億円で買ってしまったら、相続税は安くなるかもしれないけど不動産の売却損の方が大きくなって失敗ですからね。
今回の例で、相続税評価額が5000万円の不動産を1億円で買ったとしましょう。
（何もしない場合）
現金 2億円
合計（評価額）2億円
相続税 1700万円
（不動産を現金で買った場合）
現金 1億円
不動産 5000万円
合計（評価額）1億円5000万円
相続税 900万円
という事で、支払わなきゃならない相続税が1700万円から900万円いうふうに800万円も相続税が安くなりました。（あくまで概算ですが）
そして、相続が発生した後に同じ1億円で不動産が売れれば相続税対策は成功、という事ですね。
実際は不動産を買う時と売る時に諸経費（仲介手数料、保険、取得税など）がかかりますが、そのかわり所有している間は家賃収入が入ります。
ちなみに、融資を受けて不動産を買う場合も相続税計算は同じです。
（不動産を現金で買った場合）
現金 1億円
不動産 5000万円
合計（評価額）1億円5000万円
相続税 900万円
（不動産を融資を受けて買った場合）
現金 2億円 ←現金減ってない
不動産 5000万円
借金 -1億円 ←融資分
合計（評価額） 1億5000万円
相続税 900万円
不動産で相続税対策をするイメージ、なんとなく伝わったでしょうか？笑
細かい計算の話は、個人的にはあまり重要じゃないと思ってるので気が向いたらかきます。笑
①不動産ポータルサイトなどから不動産情報を探す
②ピックアップした物件を扱う不動産業者に連絡する
③不動産業者の担当者に会う
④不動産の現地調査
⑤買い付けを入れる
⑥手付け金支払い、契約
⑦融資審査
⑧決済
融資審査が無事に通ったら、いよいよ決済です。
決済というのは、お金が買主から売主に渡り、所有権が売主から買主に移転する、という事です。
ここまでくれば、あとはスムーズに行く事が多いですね。
司法書士の先生がここで登場して、所有権の移転や抵当権（不動産を担保に取る銀行の権利）の設定を決済当日に合わせて行います（登記）。
登記の手続きまで終われば、これで全行程終了です。お疲れ様でした！笑
この決済まで終わってはじめて物件買えた、という事になります。
決済が終わるまでは本当に何が起こるか分かりません。
不動産というのは金額が大きいので、ホントに信じられない事が平気で起こります。笑
普通の取引だと守られる約束が守られない、なんて事は良くあるので、決済まで油断できない、と思っていてください。
融資大丈夫と銀行担当者が言ってたのに審査落ち・・・
家賃表（レントロール）が、契約に伝えられたものと実態が全然違った・・・
不動産が実は傾いていた・・・
売主が契約後に亡くなった・・・
まぁいろんな事が起きるものだ、と思っておけば間違いないですね。笑
①不動産ポータルサイトなどから不動産情報を探す
②ピックアップした物件を扱う不動産業者に連絡する
③不動産業者の担当者に会う
④不動産の現地調査
⑤買い付けを入れる
⑥手付け金支払い、契約
という事で、買主さん、売主さんとの間で契約まで終わったとして、その後のお話です。
⑦融資審査
契約が終わった後に、買主側で銀行に融資審査を進めてもらいます。
この順番はけっこう意外じゃないですか？契約してから融資の審査するのか？？って思いませんでした？笑
契約前にある程度審査が終わっている場合もあります。ですが、最終的な審査には押印版の契約書が必要になったりするので、銀行側の都合で契約後に融資審査へと進むわけです。
でもそうなると、もし融資審査が降りなかったら、契約不履行で違約金になるのでは？と思いませんか？笑
これに関しては、契約の特約で融資が流れたら無条件で契約を白紙にする、という条件をつけるケースがほとんどです。
つまり、契約を破れば違約金を払う、という契約はしていますが、融資が出なければ契約は無かったことになるわけです。
通常の契約の内容をさらに上書きするのが特約というものです。（特約は、買主・売主の合意のもと融資以外でもつける事ができます。）
実際は、契約前までにある程度融資が通りそうだ、というところまでは銀行の担当者と話をしておきます。
契約してから、一か八かの勝負で融資審査をする、というのでは効率悪いですからね。笑
契約が流れたら不動産業者からすると、1円も手数料入らないですからね。
これまでの契約に向けていろいろ頑張った仕事（けっこう大変なんですよ！笑）が全部無駄になるって事です。
なので、不動産業者は融資がギリギリ通るか通らないか、みたいな人よりお金持ちを好むわけですね。
契約してから決済（所有権が買主から売主へ移る）まで、だいたい1〜2ヶ月くらいが多いですね。
ちなみに、融資を受けないで現金で買う場合はこの期間は短くても大丈夫ですね。そして、融資特約もなしで契約しちゃいます。
売主さんは、この融資特約なしで契約するのを好みます。
そりゃあそうですよね！融資特約があるという事は、契約しても売れる事が確定ではないわけですから。
急いで売らないといけない事情があったりすると、融資特約なしで買い取る業者さんとかに安く売る、みたいなケースがしばしばありますね。
安く買い叩かれるのは不本意でも、確実に買ってくれる、というところに価値があるわけです。
だって、契約後に融資が降りなかった、と契約キャンセルされたら、どうですか？
また買主探すところからやり直しです。しかも、銀行審査に時間がかかったあげくキャンセルなので、ますます急がないといけなくなります（というか、事情によっては手遅れになるかもしれませんよね）。
なので、現金買いができる人は、それだけで安く買うチャンスが多くなります。
実際は融資受けるとしても、融資特約なしで買う、というのは安く買うテクニックの一つなんですね！
まぁ、お金持ちかあるいは業者さんとかでなければ簡単には出来ないですけどね。
お金持ってない人が融資特約なしで買って、もしどこの銀行も貸してくれなかったら、契約違反で違約金をたっぷり払うハメになっちゃいますからね。
①不動産ポータルサイトなどから不動産情報を探す
②ピックアップした物件を扱う不動産業者に連絡する
③不動産業者の担当者に会う
④不動産の現地調査
⑤買い付けを入れる
という事で、続きです。
⑥手付け金支払い、契約
買付証明を売主さんに渡して、売主さんがあなたに売る、という事で合意した場合は、契約に進みます。
契約日は不動産業者の担当者と買主さん、売主さんが集まるのが通常ですが、買主さんと売主さんがばらばらの日程で行う事もあります。
その場合はどちらかが先に契約書に押印するわけですね。
ちなみに、重要事項説明書という重要情報をまとめたものと、売買契約書の大きく2つあります。（他にも細かい書類はありますが）
この2つを同じ日にまとめて押印する事が多いですが、必ず重要事項説明書の説明を先に受ける事になっています。
重要事項の説明を受けて買主が納得してから、契約に進む、という考え方なんですね。実際は、説明を受けた直後に契約したりするので納得する暇もなかったりしますが。笑
契約したら、買主は買う義務、売主は売る義務が法的に生じます。
買付証明を出しただけの状態は口約束なので、最悪ドタキャンしても、（信頼は失うけど）お金を払う事はありません。
でも契約してしまったら、やっぱ買うのやーめたっ！というのが許されなくなるわけです。押印は慎重になりますね！
また契約の日までに手付け金というのを、買主から売主に支払います。
手付け金の金額はいくらでも良いのですが、通常は売買価格の5%〜10%くらいですかね。
5000万円の物件で300万円の手付け金、みたいなイメージですかね。手付けの金額は買主さん、売主さんの合意で決めるものです。
この手付け金は、後で売買決済の時に売買代金に充てられるので、高くても安くても損も得もありません。
契約した後、手付け金によるキャンセルの期限というのを、定めます。（1,2週間くらいが多い？）
この期間に万が一キャンセルしたくなったら、買主は手付け金を放棄すれば契約を白紙にできるんです。
白紙にできる、といっても手付け金を売主さんにはらって、それを無駄にするのは痛いですけどね。
売主さんについては、手付け金の倍の金額を買主さんに支払う事で契約白紙にする事ができます。
これは、例えば契約した直後にもっと高く買ってくれる人が見つかった、みたいな時に手付け金分損してでもキャンセルした方が良い、というケースなどが考えられますね。
という事で、手付け金はいくらでもいいのですが、例えば手付け金を少なくするとキャンセルしやすい（されやすい）という事が言えると思います。
逆に高くすれば、手付け金放棄しにくくなります。
絶対に買いたい優良物件だと思ったら手付け金を高めにすると、万が一売主さんの気が変わって契約を白紙にされても手付け金分儲かるので、それはそれで良かった、という事になりますね！
手付け金によるキャンセル可能な期間が過ぎたら、契約を必ず履行しないといけません。
もし契約したのに履行しなければ（買主がお金を払わない、売主が物件を渡さない）、契約書にあらかじめ決められている違約金を払う法的な義務が生じます。
通常は売買代金の2割くらいですかね。
5000万円の物件だったら、違約金1000万円ですから違約金を支払う事態なんてことになったら大問題です！
と、契約はこんなところですかね。
どうしても堅い話になっちゃいますねー。不動産の決済までもうちょい手続きが続きます！また次回！
一代で大きな財産を築いた人達がたいていやっている事②について
一代でまとまった資産を築いた人達は、たいていレバレッジを上手にかけるケースが多いです。
自分の時間を切り売りして稼ぐのは、物理的に限界があるのと、税制から考えてもかなり不利です。
日本は累進課税ですからねー。給料をあげる努力だけでは、税金も増えるのでまとまった資産はなかなか作れません。
累進課税はやめた方がいいと個人的には思うんですけどね。サラリーマン狙い撃ち、みたいな感じが嫌ですね。笑
なので、サラリーマンも含めてみんながレバレッジ効かせたビジネスを展開したら面白そうだな、と思ったりしてます。
これから日本は少子化がさらに進むので、ふつうに考えると国力が弱くなっていくので、国民全員が経営者になる、くらいの変化が欲しい気がしています。
そうでないと、他の国の人に日本人が使われる立場になる気がしますね。今はまだ経済大国で力があるので大丈夫かもしれないですけどね。
それはさておき、経営者はレバレッジをうまく使っている、という話でしたね。
特に借金の使い方が上手な人が多いです。極論すると、借金でお金持ちになった、と言ってもいいかもしれません。笑
いや、経営には借金以外にも大切な事たくさんありますよ？笑
でもあえて極論すると、経営者は借金をたくさんして返済しない事でお金持ちになっている面があると思います。
え？返済しない？笑
経営者ではない人は、普通は借金は全額返すものだと思ってますよね？それが当たり前ですよね？
マイホームローンでも全額返済する前提で長期プラン立てますしね！
でも経営者の感覚は少し違います。
どういう事でしょうか？
これからのお話は極論なので、深く考えずにお読みください。笑
例えば、運転資金を300万円借りたとします。融資期間は10年。
2年間返済を続けて実績ができました。金利はいったん考慮しないとすると、1年で30万円が返済額なので2年で60万円返済しました。
このタイミングで、返済した分60万円を追加で借りる事にしました。
もともと300万円を借りていた場合、返済した分を再び借りるのは割と敷居が低かったりします。一度300万円の融資で承認が出ていますので。
そして、またまた2年間、合計60万円を返済しました。そして、60万円を追加で借りました。
以後繰り返し・・・
どうですか？この経営者は事業をやめない限りずっとこれを繰り返します。
そうすると、最初に借りた300万円はいつまでたっても返済してないのと同じですよね？笑
つまり300万円もらったようなものです。笑
実際は、借りたお金を使ってさらに業績を伸ばすので（本来そのためにお金を借りるので）、追加融資のタイミングでは60万円ではなく100万円を借りるかもしれません。
こうやって、銀行への返済実績を作りながら借入額を増やしていく。その借入額は経営者が生きてる間に全額返済される事はない。
事業を別の角度で見るとこういう事なのです。
今回の例は少なめに300万円の借入でしたが、数億円、数十億というお金を借りて事業を行う創業者もいますので、そのお金を返済しなければものすごい額を銀行からもらったようなものですね！笑
もちろん、借りたお金はうまく運用しないと、銀行からの追加融資が出ない可能性がありますけどね。
不動産投資でいえば、ちゃんと家賃収入が入って、経費よりも収入が上回っている必要があるわけです。
不動産でも他のどんな事業でもそうですが、借りたお金を使って収入を発生させる仕組みを作り、その収入が返済額よりも大きくする。
この繰り返しで資産を作る事ができます。
まぁ言うほど生易しいことではなかったりしますが、極論するとこういう事です。笑
