相続税を不動産を使って安く抑えるについて
相続が発生した時は、その亡くなった人の相続税評価額をまずは算出して、その評価額に一定の税率をかけるイメージでしたね。
現金の場合はその金額がそのまま相続税評価額になります。
2億円を現金で持っている場合は、相続税評価額も2億円です。
この場合、配偶者と子供が1人ずついて、半分ずつ（つまり1億円ずつ）分配した場合は、相続税は合計で約1700万円くらいになります。
この例で、亡くなる前に1億円の不動産を現金で買ったとしましょう。
そうすると、現金1億円が減るかわりに不動産が資産として加わりました。
この不動産、相続税評価額でいうといくらで評価されるのでしょうか？
1億円で買ったから1億円が評価額？
そうではありません。
その不動産ごとに、ちょっぴり複雑な計算をして（
）評価額が決まるわけです。
そしてその評価額は、土地部分は実際の購入価格の約8割と言われています。建物部分は新築だと評価が高くて中古だと低く評価が出ますね！
という事で、1億円で買った不動産でも、相続税評価額は1億円を大きく下回るんです。
下手したら購入価格の5割〜3割くらいしか評価が出ない、みたいな不動産もあります。
というか、相続税対策で不動産を買うならば、実際に購入する価格と相続税評価額に大きな乖離がある不動産を選ぶのが対策を成功させる秘訣なんです。
あ、もちろん割高な不動産は買っちゃダメですよ？買った金額と同程度で売れる見込みがある不動産を選ばないと。
7000万円でしか売れない不動産を1億円で買ってしまったら、相続税は安くなるかもしれないけど不動産の売却損の方が大きくなって失敗ですからね。
今回の例で、相続税評価額が5000万円の不動産を1億円で買ったとしましょう。
（何もしない場合）
現金 2億円
合計（評価額）2億円
相続税 1700万円
（不動産を現金で買った場合）
現金 1億円
不動産 5000万円
合計（評価額）1億円5000万円
相続税 900万円
という事で、支払わなきゃならない相続税が1700万円から900万円いうふうに800万円も相続税が安くなりました。（あくまで概算ですが）
そして、相続が発生した後に同じ1億円で不動産が売れれば相続税対策は成功、という事ですね。
実際は不動産を買う時と売る時に諸経費（仲介手数料、保険、取得税など）がかかりますが、そのかわり所有している間は家賃収入が入ります。
ちなみに、融資を受けて不動産を買う場合も相続税計算は同じです。
（不動産を現金で買った場合）
現金 1億円
不動産 5000万円
合計（評価額）1億円5000万円
相続税 900万円
（不動産を融資を受けて買った場合）
現金 2億円 ←現金減ってない
不動産 5000万円
借金 -1億円 ←融資分
合計（評価額） 1億5000万円
相続税 900万円
不動産で相続税対策をするイメージ、なんとなく伝わったでしょうか？笑
細かい計算の話は、個人的にはあまり重要じゃないと思ってるので気が向いたらかきます。笑