専業主婦だけど居ながらにして稼いでます。
ママときどき大家です。
小５ムスメ、小３ムスコがいます。
アパート経営は６年ほど。
東京近辺で
・1棟アパート・超築古戸建・区分マンションなど
あわせて17室運営してます。
部屋数は言うほど多くないけど、
家賃年収は1800万円、そっから返済や税金・管理費を差し引いての粗利は850万円くらいです。ヒソヒソ…
不動産投資が趣味でありライフワークであり、大家仲間がほしいんで、
「東京ママ大家の交流会」って会をやってます。
「物件見学時チェックシート」プレゼント中
（LINE登録時に一言チェックシートについてのメッセージいれてください。）
はじめましての方は、こちら ↓ がわかりやすいかもです。
直近のセミナー
●永久保存版！零細大家さん向け確定申告ＡtoＺひととおり
2022年11月13日(日)13:00～16:00 オンラインのみ
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1年前の記事です。
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先週末は交流会で、今回はセミナーでなく、物件の見学会！
で主催者として事前準備に追われたが、とてもいいチェックリストができた（自画自賛）ってのが前回で…
●【物件見学会レポート】見学時チェックリストを作ってみた
もうエクスキューズさせてくれ、
話は逸れるが。
自分が頑張った、いいもんを作ったって、言ってはいけない風潮ってなんだよ、
ワタシが自分のハードル上げて自分で損する以外には実害はないと思う…
そんなこと言って恥ずかしいヤツ！
と思ったあなたは、きっと慎み深い人…
や誰も批判なんてしてないんですけど！！
ワタシは囚われている、自分で自分に満足しちゃいけないんだと・・・！！
でも言うぞ～～
いいものを作ったじょ～～！！！
関係ない話ですみません(笑)
今日もどどん！と公開いたします。
もっとここを！というポイントがあったら是非教えてください。
批判せずに、ワタシにアドバイスをw！
世の中をよくすることにパワー使おう(笑)。
↑これも当てこすりｗ
こんな素敵なチェックリスト作っていったけど、
物件をみつくろってくれた不動産屋は、
やっぱ駆け出しママ大家のはるか上空を行く、含蓄あるお言葉をくださったわ～～
●客付け・家賃
ここ平沼橋駅は横浜駅まで徒歩でも行けるような場所なんですけど、
ここから先はほとんどマンションで、ワンルームが目白押しです。
でこの物件は、御覧のとおり徒歩1分ってところが推しポイントです。
それ以外は築34年で取り立てて特徴なく。（14.70㎡、640万円）
３点ユニットだよね。
そうなんですよ。
じゃそんな場合の客付けはどうするの？？
結局家賃5万（賃貸中）だけど、それもギリでしょ？？
やっぱりADですよね。
わが社は管理はやってるけど、客付けは賃貸の仲介に頼んでますが。
賃貸の仲介専門でやってるところって、まずレインズなんかで物件探すとき、
AD２ヶ月ってのがあった、これを仲介しよう！
みたいに探すんですよ。
だからこれもADを出せば、5.5万でもゴリ押しで決められます。
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↓こっから以下、心の声だから飛ばして読んでもよいところ。
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…き、きったねぇ話だけど、物件のチェックポイントよりも衝撃…！
や、0.5万あがるんだったら、ADケチってる場合じゃないじゃん！！！
次はやろう・・・
（↑大家さんの本音）
我が家は都心～近郊のファミリー物件なんで、お客付けにお苦労なんてしたことは、
おないざますよ！！
（↑これもちょっとマジ）
だけど、基本給的に、お家賃は上げたいざます！
だって、１Rだって、そうそう引っ越しはしないものだ。
借りるのには、お金も労力もすごくかかる。
社畜みたく働いてる我々には、お時間もお労力もあんまりない！
前家賃とか！敷金とか！引っ越し代とか！
やっぱ初期費用は20万とか40万とかはかかるよね。
そして引っ越した先で月々5000円プラスの家賃を余分に払えるかというと、
そうでもないんだ。
結局はどうせおんなじような１Ｒに住むのだから。
勤め先が変わる、同棲する、結婚するといった
大きな事がなければ引っ越しなんてしないよな。
それはともかく、１Ｒ借りてる人は、マジで１Ｒ買ったほうがいいと思う…
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そんで話は戻るが、不動産屋さんは、
●大規模修繕の有無
ワタシはまず大規模修繕をしたかどうかを・・・
タイルの目地を見て判断します。
タイルの目地が汚れてたら、してないかな、と思う。
●修繕積立金の貯まり具合
で、これ、管理費6,700円/月、修繕積立金830円/月
ってちょっと激安不安なんだが・・・
修繕積立金は溜まってるのか？
2千万です・・・
ぜんぜん足りないでしょうね。
●管理状況
やっぱり掲示板見る。
掲示板スカスカだと、使われてはいないよね。
エントランス汚れてないかも見るよね。
あっ！エレベーター、めっちゃ新しい！
いい要素。
掲示板には、管理人が週５回は常駐してるふうなことを書いてあるし、
ケータイの番号もある。
年寄りらしい字で（イメージですｗ）あれすんなこれすんな、って書いてある。
うるさそう！
良い事です。
●洗濯機置き場
図面には、なんかバルコニーに、四角バッテンのマークがあるが・・・
外なんか・・・？
あ、1階の庭見える部屋、洗濯機置いてある・・・
こりゃ夜遅く洗濯できないな。
風雨で壊れないのかな？？
でも私の持ってる１Rなんか、1階の共用部にコインランドリーがあるんだよ～～
なんつ～～か、仕事行って帰ってくるだけの独身の人には、
まだそういう生活感はないのかな・・・？？
●入居者に遭遇
現況賃貸中なんで中は見られないんだが、
外で総勢６人が溜まってくっちゃべってると圧あるよね(笑)
その間、数名の印象に残らない入居者が通ったが
（失礼なように聞こえるかもしれないけど、これも不審な入居者がいまいか目配りしてて、印象に残らないのはよい要素）
双子ベビーカーのネパール人の奥さん（近頃、ネパール人・ベトナム人はわかるんです(笑)）が通る。
・・・ご家族で、4人でお住まいなのかな・・・
ワタシ、近頃MAX属性の低い友人（移民）の家探しの手伝いをしていて、
家を探す難しさを痛感してる。
それにしても、外国人ってのは、中心部に近いところを好むよね。
それって住環境よりも大事なのか？？
と広さ重視の築古アパートを借りてきた自分は思う。
しかし自分の賃貸は、外国人不可、水商売不可、もちろん無職不可（家賃高いから来ないけど）、ペット不可。
充分それで埋まります。
家賃下げても入居付けできなくて、募集の間口は初めて広げるものじゃないかな？？
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見学会に参加された方々がめちゃアッツアツで、
もう質問飛び交う、飛び交う。
でそれに誠実に応えてる不動産屋さん。
ぶっちゃけここに挙げた３倍くらいの項目を説明してたと思うけど、
やっぱ自分がすでに知ってることは印象に残らないし、
聞く気もあんまり起こらないので（コラｗ）
やっぱホストとして交流ｗ。
でも1件目にしてたぶん、45分くらい。
外は暑くも寒くもない陽気でしたが・・・
すでに足が・・・
もうお茶したいわ～～とブツクサ言うホストでした(笑)。
続きはまた次回に。
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見学会のあと、サミットに入ってるサイゼリヤで、
投資分析の話でまた盛り上がり、オンラインでやりますよ、
っつったら、日程まで今決めちゃおうよって、
すんごい勢いで決まっちゃったセミナーがあります(笑)。
お時間作って参加してみてください！
◆セミナー＆交流会
2021年４月25日（日） 13時～１６時
参加費 ￥3,000
お申込 https://ex-pa.jp/item/33380/s107156
●勉強会 13:00～14:30
「『買いだ！』が即判断できるようになる！不動産投資分析をマスターして、選定基準を作ろう」
講師：きらめき不動産株式会社 風間章宏氏
投資分析ができるようになると、「この物件、買いだ！」が瞬時に判断できるようになります。
また、借入を使って物件を買うと、収益の中から経費を払い、多くの手元資金を残せるよう努めていくことになりますから、どんぶり勘定では危なっかしいですね(笑)。
自己資本に対する利回り、金融機関側が見るリスクといった、有用な「ものさし」が存在します。
すべての「ものさし」を常にフル活用するわけではありませんが、不動産投資をするのなら、ひととおり知っておくべき！！知っといたほうがいい！！
いわば、不動産投資の義務教育ですね(笑)。
このような投資分析の手法を、この道の専門家である方にご講演いただきます。
今回の見学会で、物件を見つくろい、説明してくださった不動産屋さん「きらめき不動産株式会社」の風間章宏氏って方です。
ワタシは不動産の売却などでお世話になってます。
風間さんの会社は、収益不動産全般扱っておられますが、中古ワンルームは特に得意分野です。
CPM（米国不動産経営管理士）って資産管理のための資格があるんですが、その概念に基づいた投資分析ができる方が多くおられます。
（日本には600人くらいしかいない）
さらには、風間さんの会社はいわゆる「ブツアゲ」をやってる不動産屋さんで、川上情報もいただくことができたりします。
この機会に是非、購入前に物件の綿密なシミュレーションができるようになって、物件即決できる「目利き」になってくださいね！
●グルコン＆交流会 14:30～16:00
・参加者 各自 自己紹介、所有物件、目標について発表
（もちろん未所有でも大丈夫ですよ！）
・解決したいことを発表、解決策を全員で検討
・現在進行形で検討中の物件の発表、検討
皆さん、本読んだり、YOUTUBE見たり、セミナー受けたりして勉強されてると思いますが。
他人の成功体験だけ積み重ねていっても、
じゃぁ自分の融資付けってどうなの？？
自分の選定基準ってスピード的にどうなの？？
みたいな自分の課題を解決しなきゃですよね。
そういった問題の解決の糸口を見つける場として、
是非悩みを持ち寄ってください。
あなたのそういった悩みが、他の方の学びにつながります。
To Do リストがいっぱいになって、すごい進んだな！って1日になると思います！！