専業主婦だけど居ながらにして稼いでます。
ママときどき大家です。
小５ムスメ、小３ムスコがいます。
アパート経営は６年ほど。
東京近辺で
・1棟アパート・超築古戸建・区分マンションなど
あわせて17室運営してます。
部屋数は言うほど多くないけど、
家賃年収は1800万円、そっから返済や税金・管理費を差し引いての粗利は850万円くらいです。ヒソヒソ…
不動産投資が趣味でありライフワークであり、大家仲間がほしいんで、
「東京ママ大家の交流会」って会をやってます。
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はじめましての方は、こちら ↓ がわかりやすいかもです。
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2021年２月のことですが、その頃所有していたのは、
戸建（×２室）、区分（×３室→１室売却）、一棟（×６室）
合計10室のうち、１室の区分マンションが
売却できたじょ～～❤
ってお話しです！
◆物件概要
・地下鉄 有楽町線 江戸川橋駅 徒歩5分
・建築年月1974年（購入時は築44年）
・もちろんSRC
・総戸数43戸8階建 の2階
・お部屋の専有面積 19.98 ㎡
・北向き、室内洗濯機置き場なし、3点ユニットバス、よくみると１K
内訳はこんなかんじです。
参考になるかな。
◆購入
・2016年に835万で購入
（売り出し価格は865万円）表面利回り4.31%
・諸費用は70万
・自己資金を200万投入
◆運用
・運営中は、家賃65,000円/月
・管理費・修繕積立金 12,480円/月
・管理は自分でやった
・ローン返済 29,927円/月
・ざっくり 月22,593円/月、年53万 の利益（TAX引く前）
・60ヶ月で累計120万の利益
・そっから入退去のリフォーム、客付け費用、設備修理で32万かかった
・だから運用利益は５年で100万くらいかな。
…もちろん売却は売ってくれた会社の神営業テクのおかげで大変良好だったが
（本当にそれがなかったらトントンだった！）
よくもまあこんな低利回りの物件を200万も出してからに買ったものだ、と今は思う。
その頃は、３～４文字のアルファベットによる分析
（ROI、K％、BTCF、などなど）を始めて学び、
分かった気になってたし
なんといっても都心の１Rってのは厳然と相場というものが形成されていて、
ヘンに安く買いたたかれることもない。
（もっともっとホントに持ってるだけ、お任せ系の人なら別だけど）
その相場の中では値ごろなものを買ったのだ。
退去したら客付けは容易だから、リスクもない。
不動産投資の最大のリスクは空室だから。
…と思ってたけど、まぁ不動産投資やるのなら、
結局はそこそこ僻地のAPでも客付けできるくらいのマーケティングセンスが必要で
（つっつも、この部屋の競合はどんな部屋でターゲットはどんな人で）
（近隣のターミナル駅で◎◎円の部屋探してたけど条件緩めてここに来る、など）
（そのくらいの属性の人ならプラスαの設備をいくらかけてつけて…程度）
（たぶんそれくらいは何度か客付けやって客付け業者さんの意見を聞けば身に付く内容）
そういうマーケティングセンスがあったにしても、ひとたび空室となれば
探してる人の絶対数が少なければ３～４ヶ月あくのは仕方ない話で
そこはそういう土地のよくあるケースだと思って覚悟しておけばよい話で
まぁやっぱり都心の１Rなんて買っても儲かりはしないけど
築古戸建ほどはお金使わずに運営してちょっと儲かって売り抜けて
遅ればせながら戦略を変更して1棟に移行したのだから、
まぁ終わりよければすべてよし。
続きはこちら
【１R 購入→売却】数字、一部始終。[835万 → 1,100万]
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直近のセミナーです。
今月のセミナー、やばいぜ！
若くしてFIREしてる、林奏人さん。
TerraCoya大家の会をやってる方。
TerraCoya大家の会って、やってる人もすごいけど
入ってる人もみんなすごい！
ただのパワースポットです！