赤字を垂れ流す貸別荘経営

未だに無届けの物件で貸別荘経営を
  今年の６月１５日に民泊新法が施行され半年が過ぎた。インターネットで「国交省の住宅泊管理業者登録簿」と検索し、近畿地方整備局、その他（５－２）のＰＤＦを開くと１５９番目に「株式会社Ｋパンダ」が登録されている。
　役員名には尾﨑伸治と共に上野健一の名前が出てくることから事業所としての申請は行っていることが分かる。しかし個々の物件に対して、貸別荘としての登録は未だに行われていないのが現状である。

　「和歌山県で住宅宿泊事業（民泊）を営みたい方へ」で検索し、「県内届出住宅一覧表」の「田辺市・みなべ町・西牟婁郡」と進むと一覧表が表示される。
　１０月２２日付けで更新されているが１８件のみで、未だにＫパンダ関連で白浜の貸別荘登録は行われてはいないのが現状で、上野健一は未登録の物件で違法に貸別荘経営を続けているわけだ。

貸別荘は届け出が必要
　貸別荘経営を行うには行政への届け出が必要であり、個人で届け出を行うことが原則ですが、貸別荘営業を行う事業所が代行することも可能となっているようだ。
　田辺市朝日ヶ丘23-231にある西牟婁振興局 健康福祉部田辺保健所で必要な書類を提出し、対象物件が貸別荘であることを外から見えるところに下図のような標識を掲示する必要がある。

　貸別荘の多くのオーナーは、ＫＲＧから証書をもらったことで、届け出済みと安心しているようだが、それはＫＲＧが貸別荘として契約した証しとして発行したもので、行政へ届け出たものではない。これで貸別荘として営業することは、完全な違法行為となり、違反したものは罰せられる。

ＫＲＧは自社の営利だけしか考えていない
　以前のブログでも指摘したが、ＫＲＧグループが貸別荘経営でオーナーの皆さんの老後を本当にサポートしようとしているのであれば、真っ先に貸別荘の届け出を提出するように説明し、届け出済みの物件のみで営業しなければならないからだ。
　個人での届け出や手続きが遅れている方へは代理で行う等のサービスを行うのであれば、貸別荘のオーナーの方々の老後を大事に考えてくれているとして、一定の評価をすることができるが、全くその気がなくて、半年も放置して違法と知りながら貸別荘事業を行っているＫＲＧを信用することはできない。

　さらに、倒産しそうなホテルを買いあさり、貸別荘の宿泊客がホテルに流れても、上野健一にとっては、お金になればそれで良いわけで、貸別荘経営を主眼に置いていないとも言える。

　あくまで、白浜での家屋建設計画が進めばよいことで、空き地に１軒でも多く家を建てさせることが目的で、貸別荘経営はそのための撒き餌でしかないからだ。

バブル時代やＺＫＲ時代の高利回りの投資を思い出す
　Ｈ３０年１１月１日付けで「ＫＲＧ分譲地の宅地・建物オーナーさまへ」と、送られてきた書面には、家賃保証方式と、共同経営方式の２種類があるとなっている。貸別荘オーナーの大多数が家賃保証方式を選択しているようだが、この方式は建設に要した費用の５％を家賃保証として還元するようになっている。
　年利５％といえば極めて高利回りで、バブル時代を思い起こすと共に、ＺＫＲが倒産するに至ったハッピーリタイアメントの投資を思い出す。

買い占めたホテル経営が不調！？
　このような高利回りを謳い文句にした企業は、お金をかき集めるだけ集めて、やがて倒産している。
　またもやＫＲＧランドもＺＫＲ時代と同様に倒産を前提に貸別荘建設を進めているのか、そう言えば、白浜で無鉄砲に買いあさったホテルの経営が本体のＫＲＧランドの経営を圧迫してきているようだ。経営が成り立たないホテルを買い占めてＫＲＧが営業したとして、急に集客力がアップすることにはならない。

　「白浜ではホテルの予約が取れない」として、貸別荘経営が儲かると呼びかけているが、果たしてそうなのか、確かに５月の連休時にはホテルの予約が取れないこともあった。しかしシーズンオフになれば宿泊客は激減する。

　ホテルでの食材の調達は現金でなければＫＲＧには売らないという噂がある。さらに貸別荘建設で白浜や田辺の業者が一斉に手を引くという事態が起きたが、違法建築が見つかり、行政からの指導を受けたことも重なっているものの、支払いが滞ったことが直接的な原因だとする噂があるのも事実だ。

貸別荘経営で利益を上げ皆様に喜んで頂いています？

　さらに送られてきた書面には「弊社グループは、分譲地に活気を蘇らせる事業として約２年前より「貸別荘村を創る」事業を展開しております。南紀白浜ホープヒルズでは、家屋を建築されている方々に大家さん（貸別荘のオーナー）になって頂き、弊社が経営を代行して運営するシステムで好評を得ており、現在８６棟が稼働して利益を上げ皆様に喜んで頂いています」とある。

　貸別荘経営が老後の生活を支える資産運用になるとの謳い文句ですが、果たしてどうなのか、貸別荘経営をお考えの方は一度立ち止まって見ては如何でしょうか。

現状は極めて厳しい　
　お正月や５月の連休、夏休みの期間中は利用率もアップする。同封のチラシには最大瞬間風速的なデータで、貸別荘経営は老後の資産づくりとしてバラ色で安全・安心であると謳っているが果たして本当なのか疑問である。
　土曜日及び連休時には多少利用客が増える傾向にあり、多いときは確かに３０棟を超えたこともあったが、最近の冷え込みで、めっきり少なくなっている。

　我々が入手したデーターによると、最近の３ヶ月間で見ると、２０回以上利用されている物件が数棟あるが、これらの物件は共同経営方式で自助努力しているものと思われる。　こうした物件も含めて、この３ヶ月間の総利用件数を全体の８６棟で割ってみると一棟当たり約６.３回と極めて少なく、最近の冷え込みで、めっきり減り殆どの物件が空き室状態となっているのが現実である。
　さらに日曜日から金曜日までの区間では泊まり客がゼロの日もあり、平均して１日に４棟程度と極めて少ない。
　然もこの間は泊まり客を積極的に呼び込むために土曜日や連休に対して格安の設定となっていて半額で泊まったという客もいて利益率は低い。

　実際に、インターネットで「Ｋパンダの貸別荘」で検索し、予約状況を見ると、殆どの物件が利用されていないことが分かる。正月の期間中は利用客も増えると思うが、「Ｋパンダの貸別荘」で検索し、自分の物件がホームページ上にどのように掲載されているのかチェックし、利用状況などを確認すれば実態が分かるはずだ。

赤字を垂れ流す貸別荘経営
　一棟建築するのに、仮に２０００万円～３５００万円程度の物件では、家賃保証方式だと物件にも寄るが年間で８０万円から１９０万円程度をオーナーに還元することになる。共同経営方式だとさらに、経費が掛かる。
　単純に１００万円としても、既に８６棟が建っていて、これが１００棟だと１億円が必要となる。さらに地元新聞社などには２００棟を目標としているとしていて、このまま貸別荘建設が進めば、多少認知度は上がり利用者の増加が見込めるとしても、現状でも供給過多状態で利用者が現状の３倍以上に増えない限り共倒れとなるのは必死である。

　今は、貸別荘のオーナーを安心させるために、別荘建設で得られた収益の一部を補填すれば、当面の家賃保証は維持できるので問題になっていないだけで、分譲できる土地に限界がある以上、頭打ちとなり建築個数は逆に減ってくる。このまま家賃保証を続けることは物理的に不可能で、やがて貸別荘経営は赤字を垂れ流すことになるからだ。

ＺＫＲ時代の悪夢が
　「弊社が経営を代行して運営するシステム」で好評を得ているとあるが、ＫＲＧランドの貸別荘経営は、我々に取って全くのブラックボックスで、以前ＺＫＲ時代のハッピーリタイアメントなる投資のときもそうであったように、倒産するまでは経営の実態は分からないからだ。

　他人任せで金儲けできるとほど、この世の中は甘くない。まして任せる相手が１６７億の負債を抱えて、ＺＫＲを倒産させ、多くのお年寄りから老後の金をだまし取った張本人の上野健一という男が経営する貸別荘であるという現実に今一度、目を向けて見直して頂きたい。

　手持ちの資金で貸別荘を建てた方はまだしも、ローンを組んで老後の資金として計画した人は、途端にローン地獄が待っていることになりかねないからだ。
　このまま行けば、いつ経営が破綻してもおかしくない。しかし、残念ながら我々はそのＸデーを知る術がない。ただ近い将来、突然その日やってくることだけは覚悟して置くことが必要なのだ。

法名に恥じない行いを
　以前にも書いたが、タライの水は自分の方にかき寄せれば寄せるほど、まわりに逃げていく、逆に外へ向けて吐き出せば回りまわって自然と自分の方に戻ってくる。

　人はあればあるほど欲が出てくる。逆に施す心に切り替えると、少ないものにも感謝ができる。法律を無視し、自分の利益のみを追求し違法建築を行った結果、行政指導を受けて数カ所の物件が中断している。

　日産のゴーン氏は、我欲の塊のように、法律に違反して自分の利益だけを追い求め、結局その法律で今、裁かれている。上野玄津という法名に恥じない行いをして欲しいと願うばかりである。