文珠四郎氏名の総会開催の案内状！？
4月12日にアップして以来、3ヶ月振りにアップします。
ところで、2023年7月9日に一般社団法人白浜クリスタルタウン自治管理組合（旧名、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合)の文珠四郎氏の自治管理組合（以下、新文珠組合と呼び、法人化する前を旧文珠組合と呼ぶ）が設立後2年目にして初めて総会を開くとして案内状を入手することができた。
そこには「近年コロナ禍の影響で開催が叶いませんでしたが、この度2年ぶりに社団法人の総会を開催させて頂くこととなりました。」と記されている。
新文珠組合が法人格を取得したのが2021年3月５日で、以来、一度も総会を開いてこなかったということを自ら宣言していることに驚いた。
新文珠組合の定款第17条では「社員総会は、定例社員総会及び臨時社員総会とし、定例社員総会は、毎事業年度終了後3ヶ月以内に開催し、」となっている。
なお、定款の第51条には、この法人の事業年度は、毎年1月1日に始まり、12月31日までに終わる。」と成っていることから、2年間一度も開催してこなかったことも、また2023年7月9日の開催は、期限をとっくに過ぎていて、明らかに定款違反の誹りは免れない。
総会の決議を経ずに名称変更は不可能
2023年1月27日に組合の名称を「一般社団法人白浜クリスタルタウン自治管理組合」に変更の手続きを行っているが、「定款の変更」は、「社員総会の権限として決議する。」と法人化した新文珠組合の定款第16条の4項には謳われている。
少なくとも社員総会を開催し決議した結果、名称変更が採択されたとする議事録は必須であり、代表理事である文珠四郎氏自身が2021年3月5日の法人格を取得した以降、総会を開いて来なかったと宣言している訳である。
だとすれば、総会の決議を経ずにどのような手段で法人の名称変更ができたのかという疑問が残る。手っ取り早い方法としては総会議事録を捏造することではないだろうか。いずれにしても2年間以上総会を開いていなかったことも違法だし、総会を経ずに法人の名称変更は不可能であり、総会を開かずに変更できたとすれば何らかの違法行為が存在することになる。
管理費の徴収が新文珠組合の事業目的！！
また、定款の第4条には、「この法人は、前条の目的を達成するため、次の事業を行う。」として、その1項に「白浜ホープヒルズ及び白浜シーサイドの土地建物所有者より管理費を徴収すること。」となっていて、あくまで法人の事業目的達成のために、土地建物所有者より管理費を徴収することを新文珠組合の第一の事業目的に掲げていて、管理費を個々人がトラスト管理へ払い込むとは成っていない。ここも総会を開いて改訂手続きが必要となる部分である。
いずれにしても、トラスト管理に管理費の徴収を丸投げしていては、組合員の把握すらできず、全管連時代に逆戻りで、気がつけば、またもや臨時総会を開催する羽目に成りかねない。
管理計画は収入の範囲で！！
一方、トラスト管理が令和3年(2021年)7月10日に施工し、R4年(2022年）4月1日実施の「白浜ホープヒルズ・シーサイド管理約款」の第十六条（受益者負担）には、「共益施設維持管理費は、第六条に定める管理業務に必要な経費に当てるものとする。管理者は、原則として所有者から納付された共益施設維持管理費の範囲内で計画を立てて、業務を行うものとする。」とある。この管理約款は、一見すると、これだけでは何も問題では無い。
収入の範囲を超える収支報告書！？
しかし、今年(2023年)の7月9日に初めて開かれた新文珠組合の総会配布資料の中に2022年度(1月～12月)トラスト管理がまとめたと思われる収支決算報告がある。
収入の部で丘の街が11,720,100円、海の街が1,680,404円で、合計13,400,504円と成っている。
一方の支出の部では、一般管理費に17,276,169円、公租公課に214,300円、環境整備費に3,694,627円が使われていて支出合計が21,185,096円となっている。したがって約780万円が赤字では無計画といわざるを得ない。これが恒常的であれば約3万円近く値上げしなければならないことになる。
この様な1.6倍の赤字の収支報告書を受け取りながら、それについて何の疑問も疑念も持たないだけで無く、「トラスト管理の取り組みについては十分に評価に値するものと考える。」と持ち上げ、さらに「管理会社が変わればこうも変わるものかと日々実感しております。」と賛美している。
新文珠組合の無能振り！
さらに、新文珠組合はこの様なトラスト管理の収支報告に対して、何のコメントも説明も無いまま社員総会で配布し、既成の事実化をしているものと思われ、執行部の無能さには驚く。
ロシアのウクライナ侵攻で、穀物の価格が急騰し日本経済は物価高で、これに乗じてトラスト管理は管理費を上げかねない。
管理会社が金の管理すらできないようでは、大崎社長も和泉一氏と何ら変わらない。新文珠組合はこの様な管理会社に丸投げした責任をどう取られるというのか、この様な収支報告書を受け取って無関心は許されないということだけは確かだ。
それとも値上げで対応！？
管理約款の第十六条には、第十七条から十九条の続きがあることを皆さんはご存じですか、十七条には「予期せぬ事情により第十六条の管理業務の経費に不足が生じた場合は、管理業者は所有者に対し、その同意を得て必要な金額の負担を求めることができるものとする。ただしその不足が一時的なものでなく、次年度以降も継続することが避けられない場合は、共益施設維持管理費を改訂する。」とある。
第十八条には、「所有者に対して実施30日前までにその改訂の内容・理由等を文書でもって通知し管理者と所有者の間で協議するものとする。」
第十九条には、「本規約に基づく管理期限は、毎年1月1日を起算日として12月31日までとし、所有者が「白浜ホープヒルズ」「白浜シーサイド」分譲地に土地を所有する間、存続するものとする。」と成っていることだ。旧文珠組合の時代は、自分たちで総会すら開けず、全管連によって組織された以降一度も総会を開いてこなかっただけにし迂回の開き方も分からないのかも知れない。
新文珠組合は御用組合！？
一見すると「何も問題では無いのでは？」と思われる方も多いのではないかと思われます。しかし、前述した様に、「共益施設維持管理費の範囲内で計画を立てて、業務を行うものとする。」との十六条を無視し、収入額の1.6倍を超える赤字の収支報告書を受け取りながら、それについて何の疑問も疑念も持たないだけで無く、高額な赤字を垂れ流しているトラスト管理の収支報告に対して「自主管理ではこのような取り組みは到底できないだろうと考えております。組合員の皆様も同じ感想をお持ちだと思います。」しながら、「皆様のご協力が得られないために、トラスト管理がこの地を離れたらどうなるのか。我々は同じことを繰り返しては成らないのです。」と不安を煽っているが､最も不安なのは・・・・？
トラスト管理の撤退で困るのは新文珠組合の役員だけ！！
かつて2020年10月17日に第１回臨時総会が開催された。総会は、自主管理していくことを決定し新役員を選任した。しかし自主管理する気は最初から皆無で、トラスト管理に管理費徴収まで丸投げしていて、トラスト管理が白浜から撤退したら、最も困るのは新文珠組合の役員自身等ではないだろうか。第一回の臨時総会以降トラスト管理管理に移籍し事務局長を名乗る森西博昭氏のお膳立てがなければ開くことができなかったことは事実で、第二回目の臨時総会では八木弁護士の手を借りなければ開けなかったことは確かで、自主管理する能力を持たない新文珠組合は、全管連時代の旧文珠組合と体質は何ら変わっていない。
旧文珠組合の体質のままで名称だけを一般社団化しても何ら変わらないのが当たり前で、気がつけば管理費ゼロに留まらず、借金まみれのトラスト管理と共倒れすることにもなりかねない。
今度はトラスト管理の大崎好司氏を立たせる積もり！？
第１回臨時総会の場で、森西しは、3ヶ月前までの上司であった、ハート管理の代表取締役社長の和泉一氏を前に立たせ、管理費ゼロ円、家屋建築負担金までもがゼロ円と厳しく追及していたが、今度はトラスト管理の大崎好司氏を前に立たせる積もりなのか、まさか代表理事の文珠四郎氏ご自身が立たされることは考えていないだろう。気がつけば管理費ゼロに留まらず、借金まみれのトラスト管理と共倒れすることにもなりかねない。
案内の領域をこえた振込詐欺？
しかも、文珠四郎氏名で令和5年(2023年)3月20日の日付で送られてきた管理費支払の要請の書状には「住民様、別荘所有者様、土地所有者様へ本文書を突然お送りさせて頂く失礼をお許し下さい」とした上で、「共益施設維持管理費（以下、「管理費」とする）の株式会社トラスト管理へのお支払いと、管理約款の締結をお願い致します。」と書かれていて、トラスト管理の案内文？と思ったくらいだ。
2021年10月17日の第一回臨時総会以降、旧文珠組合の呼びかけで、自らハート管理センター（以下、ハート管理と呼ぶ）との解約に応じ、法人化した新文珠組合への登録を希望している人はともかく、その後の疑問に思う人も多く、ましてや、トラスト管理と管理契約を締結していない不動産所有者まで送り付けて、「既にご存じのこととおもいますが、当時から土地所有者・建物所有者の方は自動的に組合員となられる規定となってございます。」と、現在、存在していない全管連時代の管理規約を盾に、トラスト管理との契約を強要する行為は、悪夢の全管連時代に逆戻りで、倒産し老後の生活費をなくした不安の日々を思い出す人も多数居られる。
全管連時代に年利9％の高額な投資に誘われ利息に酔いしれて、ここ白浜でも、老後の金を騙し取られた方も多数おられた。全管連当時の白浜で投資を勧め、ZKR(旧名：全管連)からKRG管理センターを経て現在、トラスト管理に鞍替えし、新文珠組合の事務局長を名乗る森西氏等に騙された人たちが大勢いる。
闇に葬られた新文珠組合の定款！？
その後、2021年7月10日に開催した「ハートランド管理センターとの契約を破棄した方への説明会会場案内」と題した2021年6月23日付けのトラスト管理の大崎好司氏と文珠四郎氏両名の案内状には「社団法人定款配布」・云々と書かれていた。しかし、当日会場で配られたのは管理約款だけで、定款は未だに配布されていない。
このことを一つ取って見ても、新文珠組合とトラスト管理の関係を疑問に思う人も多く、ましてや、トラスト管理と管理契約を締結していない不動産所有者まで管理締結と管理費の請求書を送り付けて、「既にご存じのこととおもいますが、当時から土地所有者・建物所有者の方は自動的に組合員となられる規定となってございます。」と、現在、存在していない全管連時代の管理規約を盾に、トラスト管理との契約を強要する行為は、「悪夢の全管連時代に逆戻り？」年利9％の高利回りを謳い、騙し取られた金を返せと叫びたくなる人も大勢いる。
森西氏は、その当時の中心人物で、現在もなお、シティトラスト不動産グループに移籍し新文珠組合の事務局長を名乗り、主体性のない新文珠組合は全管連時代と同様にトラスト管理の下部組織として利用されるだけに過ぎないとみられている。
管理会社は契約し直す等の合意が必要！！
もし仮に、ハート管理から、トラスト管理に事業譲渡が行われ、譲渡側のハート管理と讓受人であるトラスト管理との間で、契約の移転が成立していても、その合意が効力を生ずるためには、原則として、契約の相手方の承諾、すなわち不動産を所有している個々の合意が必要となる。（最高裁判所昭和30年９月29日第一小法廷判決・民集９巻10号1472頁）の要約」。
この最高裁判決は、その後の南志摩パールランドの住民３名がＫＲＧを訴えた「管理費支払債務不存在確認請求事件」の福岡地裁、福岡高裁判決でも認められ、民事再生による事業譲渡の一環であっても変わらないとして、契約上、同意していない住民に対する管理費請求を違法と認め、住民勝訴の判決を得ている。
管理会社の違法性をもっと知るべき！！
ＫＲＧは、判決を不服として上告したが、2018(H.30)年８月23日、最高裁が上告を棄却したことにより、住民側勝訴の福岡高裁判決が確定している。
ＫＲＧは、管理費を請求するためには、住民の「同意書」を取り付けるか、新たに管理契約を締結する必要があるが、何れの手続きも踏まずに、土地所有者だけでなく、別荘所有者、さらには管理費支払不要とされていた定住者（住民登録者）にまで管理費を徴収するようにエスカレートしている。
トラスト管理に至っては、ハート管理と係争中で、その判決の決まらないまま実行支配を繰り返していて、ある日突然、譲渡担保として取得した「道路等管理用地」を盾に、管理契約をしていない分譲地所有者にまで、管理費を請求してきている。こうした管理会社の違法性をもっと知るべきでは無いだろうか。
後から来た管理会社の管理約款は提案事項！！
すでに管理契約を交わしている不動産所有者に対しては、トラスト管理のように、後から来て管理権があるからと言って、一方的につくられた管理会社の管理規約等を押しつけて契約を迫ることは違法である提示している提示している管理約款は、あくまで管理会社の提案事項であって、決定事項では無いからだ。
なぜなら、一般的に契約は自由であり、不動産を購入するかしないかは買う立場の我々に選択する権利があり、双方は対等の関係にある。気に入らなければ契約しなければそれで済む。
しかし、不動産を既に取得している場合、トラスト管理のように後から管理する権利が有るからと言って契約を強いることはできないことは当たり前で、それで管理契約を強いるのは明らかに違法だ。したがって、契約内容に不備があれば、その管理規程や管理約款で契約を強要することはできないことは明白である。
「理解せずに払い込む人が後を絶たないから」！？
契約していなければ払う理由がないのに、管理費の請求書を送り付けるのは無駄ではないか、契約していない人に管理費請求を何故するのかと疑問に思っている人も居何故かと何故かといえば、理解せずに単純に管理費を払い込む人が後を絶たないからです。
誤って支払に応しても、黙示の承認をしたと見做して契約成立を狙う、詐欺的行為で、ノシアスから始まり全管連、KRG、ハート管理、現在実行支配しているトラスト管理も同様の手口を繰り返しているわけだ。
救済する道はあるのか？
うっかりして支払って、黙示の承認が成立したとして、救済する最も簡単な方法は、払込を止めること。どんなに請求されても払込を止めれば、管理費は５年で時効が成立します。
６年以降は裁判に訴えることすらできません。ただし請求はできますので、請求金額は毎年増加していきます。管理会社は精神的苦痛を狙って請求することはできます。しかし５年を過ぎたものは裁判に掛けることができません。ただし、払った時点で、正確にはもう少し待ってくれと、払う意思を示した時点で時効が消滅しますのでご注意。
仮に管理費が５万円なら５年分の２５万までなら裁判に掛けることができますが、たかだか５年分の管理費の２５万円欲しさに管理会社が裁判を起こすことは通常なら考えません。
ですが、管理会社は簡易裁判を仕掛けてくるかも知れません。この場合裁判所からの通知が来ますので、放置しないで、裁判所に連絡して対応を確認し、必ず異議申し立ての手続きを取って下さい。
一人で悩まないで一期を中心とした自治会を頼る！！
幸い一期を中心とした「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」が、既に先駆けて新文珠組合の1年前に自治会を弁護士に頼ること無く法人化し。真剣にこの問題に取り組み、そして実績を伸ばしている。そこにコンタクトを取ってみる選択肢はあると思う。
「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」（quiet-obi-8334.perma.jp）へのリンク
善意の組合員を欺かないで潔く解散しては！
一連のゴタゴタは、新文珠組合が無責任にも自主管理することを標榜したが、管理する気がなく、悪徳な管理会社の全管連とトラスト管理が入れ替わったに過ぎず、全管連時代同様に何もできない、何も言えない新文珠組合はトラスト管理の御用組合に成り下がり、挙げ句の果てに「トラスト管理がこの地を離れたらどうなるのか。」と不安を煽っているが、自ら管理する能力に欠けた新文珠組合は一連の違法行為を謝罪した上で善意ある組合員を欺かないためにも、余計なお世話だが、真摯に現実と向き合って、せめて最後は潔く、けじめ位はつけて解散してはいかがか、それが最善の道ではと思う。