大阪地裁はトラスト管理に対して敗訴の判決！！

ハート管理「譲渡担保」を巡って熾烈な争い！？
　トラスト管理がハート管理を訴えた12の裁判の中で唯一「南志摩センターロッジとフェニックス邸の別荘の明渡しを求めた2つの裁判は、何れもハート管理が勝訴した。

　そこでトラスト管理は白浜の温泉施設の土地建物を新たに加え、3つの裁判を一つの裁判として新たに１審の大阪地裁に提訴し、１審の大阪地裁ではトラスト管理が勝訴したものの2審の大阪高裁でハート管理が主張する「譲渡担保」であることが認められたことで敗訴している。

　トラスト管理は判決を不服として最高裁に上告するも、最高裁は原告のトラスト管理の訴えを棄却したことで2審の大阪高裁が下した判決が確定しています。結局、トラスト管理は自分の起こした裁判で自分の首を絞めるという皮肉な結果に終わって居ます。

全国の大型分譲地の道路敷きを返せとトラスト管理を提訴
　そればかりか、上記の結果を受けて逆にハート管理から全国５０箇所の大型分譲地の管理事業に必要な道路敷きも同様に「譲渡担保」であるとして、借りたお金を返すから、トラスト管理名義にしている全国５０箇所の大型分譲地の管理用地を約束通り返してくれと、ハート管理は３億円の供託金を大阪地裁に納めてトラスト管理を訴えています。

　１審の大阪地裁は、被告のトラスト管理に和解を進めましたがトラスト管理はかたくなに拒み、闘う姿勢を崩さず、裁判は長引きました。

　一方、ハート管理の和泉代表が第一線から姿を消してその動向が掴めなかったが、トラスト管理は和泉氏を味方に付けて、大阪地裁に陳述書を提出させて巻き返しを謀ってきました。

　大阪地裁は審議をこれ以上延長しないとして打ち切り、2026年1月13日にトラスト管理に敗訴判決を宣告したが、トラスト管理は２審の大阪高裁で和泉氏の陳述書で巻き返す予定です。

裁判所は状況証拠を積み上げ譲渡担保を立証！
１）裁判所が認定事実として上げたもの
  (1)代表者である上野氏が原告グループの実質的経営者であり、全国の大型分譲地における実質的な事業に従事していたこと。

  (2)福岡のケイ・アール・ジー（以下福岡KRGという）に譲渡後も本件管理事業を受託し、本件事業を担当。H29(2017)年1月、小川清一が死去後、小川慶が代表に就任するも、本件管理事業から手を引くことにした。

  (3)H29年9月8日付けで事業譲渡契約書を作成し、福岡KRGに500万円を支払って、その2条1項で福岡KRGは、H29年8月8日に全国約78箇所の大型分譲地の私設水道や温泉等の維持管理などをKRGランドに譲渡し、更に2条2項でKRGランドは、福岡KRGから取得する不動産名義及び本件管理事業のノウハウについても移行集約するものとする。

　3億2500万円の譲渡対価として、H29年8月8日に譲渡契約の手付金として、KRGランドから500万円を受領。KRGランドは、譲渡担保代金の中間金として3000万円をH29年10月末までに所有権移転と引き換えに支払う。

  (4)柴山克也は、被告グループ会社全体の実質的経営者で、上野と柴山はH29年当時、白浜分譲地等で不動産の共同購入・販売の事業を展開。H29年10月6日付けの買付証明書を作成。1筆、売買代金を3000万円とするH29年10月13日付けで売買契約書1を作成した。

  (5)売主を福岡KRG及びシティトラストは、売買代金を3000万円とするH29年10月13日付け売買契約書を作成。

  (6)被告シティトラストは、H29年10月31日付け売買契約書を作成し福岡KRGに3000万円を支払う。

  (7)被告シティトラスト及びKRGホームは、賃貸人を被告シティトラスト、賃借人をKRGホームで、契約物件を不動産1、賃料を月額45万円、期間を平成30年6月1日から1年間として同日付け事業用賃貸借契約書を作成。

  (8)福岡KRG、原告、KRGランド等は、H30年9月26日付け新・管理事業譲渡契約書を作成。

  (9)福岡KRG及び被告シティトラストは、売主を福岡KRG、買主を被告シティトラスト、売買の目的物を不動産2、売買代金を1億6000万円とするほか、平成30年9月に土地売買契約書を作成。

　被告シティトラストは、平成29年9月8日に手付金500万円を福岡KRGに支払う。

(10)被告シティトラスト及び原告は、賃貸人を被告シティトラスト、賃借人を原告、賃料を月額155万円、期間を平成30年9月28日から10年間とし、平成30年9月付け｢賃貸借契約書2｣を作成した。

目的物件に係る備考欄の記載
　被告シティトラストが所有する管理事務所、私道、水道施設用地、私設水道施設及び関連施設を原告が借り受けインフラの維持管理事業を行うことを目的とした賃貸借契約書の特約事項では、平成35年12月10日までに本対象不動産を1億89000万円で買い受けることができる売買予約条件付の賃貸借契約であることを被告シティトラスト、原告らは再確認した。

(11)被告シティトラストが、被告トラスト管理に、不動産賃貸借契約書に関し、平成30年9月28日付け地位譲渡契約書を作成。

(12)被告シティトラストは、平成30年9月28日、福岡KRGに1億5500万円を支払った。

(13)原告は、令和4年6月17日までに、元利金合計2億4013万2666円の支払を受けるのと引換えに所有権移転登記手続を請求する旨の同月14日付け譲渡担保取戻通知書を送付した。

2）　譲渡担保契約の成否について
(1)譲渡担保契約の成否に関する事情
　前記前提事実、認定事実、後掲証拠及び弁論の全趣旨によれば、譲渡担保契約の成否に関して、以下の事情が認められる。

　ア)　不動産1は、三重県の南伊勢町の分譲地「パールランド」の管理事務所とその敷地であり、不動産2は、全国各地の大型分譲地の道路敷、管理施設用地等であり、(中略)原告グループが不動産1及び2を使用する必要性は高かった一方、被告グループが自らこれを使用する必要性は低かった。

  イ)　原告グループが、本件管理業務のために占有し、使用し続けていた。

  ウ)　旧事業譲渡契約書及び新事業譲渡契約書による福岡KRGから原告グループへの本件管理事業の譲渡の一環としてされたといえる。

  (ア) 福岡KRGは、代表者に就任した小川慶が、原告グループに本件管理事業を譲渡することとして、事業譲渡契約書を作成、同年10月20日に作成された可能性がある。

  (イ) 旧事業譲渡契約書においては、3億2500万円と定められ、新事業譲渡契約書においては、これが減額されて1億6000万円と定められた。

  (ウ) 福岡KRGから被告らへの所有権移転登記がされた。

  (エ) 不動産1につき売買代金の名目で3000万円が、不動産2につき売買代金の名目で1億6000万円が、それぞれ支払われた。

  (オ) 旧事業譲渡契約書5条3項、26条8項(8)及び新事業譲渡契約書3条1項には、被告シティトラストが原告グループのスポンサーとして事業譲渡代金を支払う旨の記載がある。

　(カ) 福岡KRGとKRGランドらとの間の平成29年9月8日付け新・業務委託契約書に、本件管理事業をKRGランドらに譲渡し、その譲渡代金を3億2500万円とするとの記載がある。

  (キ) 平成29年10月6日付け買付証明書に、被告シティトラストが、福岡KRGに対し、不動産売買代金3000万円を旧事業譲渡契約書における事業譲渡代金の一部金とするよう求める記載がある。

  (ク) 新事業譲渡契約書1条1項に、譲渡代金1億6000万円により、A）管理事業を原告に、Ｂ）管理用地を被告シティトラストに譲渡する旨の記載がある。

  (ケ) 売買契約書2の特約事項1、に｢本件売買に伴う管理事業の承継｣という記載がある。

エ)　平成29年9月ないし10月の売買契約書1の作成当時、柴山は、前記ウの柱書の事情を認識していたものといえる。

 (ア)原告代表者は、平成29年9月8日時点で、原告グループと福岡KRGとの間で前記ウ(オ)及び(カ)の内容の合意が成立しており、事前に柴山にその内容を説明して事業譲渡契約書等のコピーを渡し、承諾を得ていた旨供述する。

 (イ)㋐平成29年9月当時、柴山及び上野は、共に白浜で不動産の共同購入・販売の事業を行うなど、良好な関係にあったこと、

　㋑上野は、その譲渡の内容を説明するのが自然であり、それを説明しない理由が見当たらないこと、

　㋒旧事業譲渡契約書において、上記スポンサーに当たる被告グループに旧事業譲渡契約書の内容を伝えることが想定されていたといえること、

　㋓証人柴山も事業譲渡契約書及び新事業譲渡契約書を見た旨供述するが、（中略）前記(ア)の原告代表者の供述に沿うから、同供述は信用することができる。

(ウ)平成29年10月6日付け買付証明書に、不動産1の売買代金3000万円を旧事業譲渡契約書における事業譲渡代金の一部金とするよう求める記載がある。

(エ)売買契約書2の特約事項1に「本件売買に伴う管理事業の承継」という記載がある。売買契約書2においては、売買代金1億6000万円から、従前KRGランドが福岡KRGに支払った事業譲渡代金の手付金500万円を控除した残額1億5500万円を被告シティトラストが支払うこととされている。

オ　柴山は、売買契約書1及び2の代金並びに賃貸借契約書1及び2の賃料につき、上野から伝えられたとおりの代金額及び賃料額とした。その賃料額は、提供した資金額に対する年18%又は年12%の割合に当たる額であり、これは利息の定め方とみるのが自然である。

カ　賃貸借契約書2には、原告が平成35年12月10日までに不動産2を買い受けることができる旨の売買予約の特約が記載されている。

キ　賃貸借契約書1及び2について、通常の賃貸借契約では授受されることの多い敷金、保証金等が授受されていない。

コロナ禍で自社の損益拡大に手段を選ばず！！
　裁判は既に２審の大阪高裁に持ち込まれますが、和泉氏の証言でどう覆るのか興味津々で果たしてどのような判決が出るのか注視する必要があります。

　少なくともコロナが猛威を振るい人流が制限されてお互いに経済活動が停滞して、このままでは「自社の損益拡大」が切実味を帯びてきたことで、トラスト管理は生き残るために手段を選ばずで、ハート管理が2ヶ月間滞納したことを理由に露骨にも一方的に契約を解約して、まさに昨日の友は今日の敵とばかり、なり振り構わず１2件の裁判を起こし争うという手段に訴えてきました。

譲渡担保契約の成立
　そして１審の大阪地裁は宣告通り、契約は譲渡担保であると結論し、トラスト管理の主張をことごとく退けて、1月13日に敗訴判決を言い渡して居ます。

　恐らく、トラスト管理は大阪高裁に提訴して、大阪高裁で和泉氏の提出した陳述書が審議されることになるが、和泉氏は陳述書の中で譲渡担保であることを全く知らなかったと主張し、「誰1人として譲渡担保の「じ」の字も思っている人間は居なかったと断言できます。」とか、事実として「CTFG（シティトラスト不動産グループ）側から借りている不動産の賃料が払えず、追い出される話が出て居ないことや、RRG（令和リゾートグループ）から金を借りて不動産を購入し、その借金の担保に不動産名義をCTFに移している」というのは一度も聞いたことはありません。

　上野氏と弁護士の打合せの中で、ありもしない「譲渡担保」という主張が練られたのだと思います。」とも述べている。

大阪地裁は状況証拠を積み上げて「譲渡担保」を立証
　今回の大阪地裁が下した判決では、状況証拠を積み上げて行く事で「譲渡担保」であるとの結論を引き出していて、トラスト管理に敗訴を言い渡している。

　更に和泉氏は「お金のないRRGが譲渡担保の主張ができるようになったのは、共生バンクから供託金を引き出せたからです。」とも述べていますが、全く知らなかったとする和泉氏の主張を巡って2審の大阪高裁で争われることになるが、大阪地裁が下した状況証拠を被告であるトラスト管理がどう切り崩せるのか極めてハードルは高いと思われます。これを和泉氏がどのように反論し証言するのか目が離せません。

和泉氏が文珠四郎氏に宛てた内容証明郵便とは！？
　和泉氏は、2020(R2)年12月4日付けで、当時の文珠四郎氏が率いる第2白浜希望ヶ丘自治管理組合理事長であった文珠四郎氏に宛てた内容証明郵便で「管理事業とは関係のない不動産（道路式などの管理用値地等）については（中略）事業譲渡ではなく単純不動産売買により（実態上は譲渡担保であったところ）所有権をトラスト管理に移転登記しました。」

　つまり、その管理用地の買収資金を当社がお借りした形で、約1億6000万円を返済するまでの間は、トラスト管理名義になっています。そのため、当初は私（和泉一）がトラスト管理の代表取締役を兼務しておりました。

　そして、当社がトラスト管理をＭ＆Ａにより借入金を返済して道路式等の管理用地の所有権を回復するまでの間は、トラスト管理の親会社となる株式会社シティトラスト不動産と当社間で「事業用賃貸借契約書」（平成30年9月26日契約）を締結しております。

　その道路敷等の管理用地の賃料として月額1,550,000円を金利代わりに、（中略）きちんと支払っております。」との記述があり、和泉氏は既に文珠組合宛の内容証明郵便にて、道路等管理用不動産の賃貸借契約について、実態は「譲渡担保」契約であると認識していて、問題はいつの時点で認識したのかということです。

対立が生んだ「譲渡担保」！？
　しかし、「賃貸借を結んだ時点で譲渡担保であるとハッキリと主張しているわけではなく、譲渡担保契約であったとの主張は、シティトラスト不動産（以下CTFという）とハート管理の対立が表面化してから顕在化し、主張し始め、それ以前の、柴山と上野の関係は良好であって、「譲渡担保」と直接謳った文書は存在していない。」と思われます。

　先のトラスト管理の大阪地裁判決ではトラスト管理が勝訴し、控訴審でCTFが逆転敗訴し、最高裁はCTFの上告を棄却しました。

　ハート管理は｢賃貸借契約｣での「平成35(R5)年10月末までに1億8000万円を支払うことで、道路等管理用不動産を優先的に買い受ける事ができる」旨の特約条項の記載があることを根拠に、実態は｢譲渡担保付き金銭貸借契約｣であると主張し勝訴して居ます。

　裁判を有利に進めるためには、適切な証拠を収集し整理して、そして信頼性を如何に高めるのかが必用です。多くの情報の中から裁判を有利に導く情報を探し出せるかに掛かっています。

　その為に解釈によって異なる判断が下されているのも事実です。和泉氏が譲渡担保のことを、始めから知っていたかどうかは、本人以外の者には分かりません。

大阪地裁、理由を挙げて譲渡担保を立証！！
　和泉氏は、いつ譲渡担保意識したかを立証する責任があり、１審の大阪地裁は一つずつ丁寧に理由を挙げて、譲渡担保であることを立証し結論を引き出している分けです。

　和泉氏がそれらを知らなかったとしても譲渡担保では無いと言う証明には成らないことは明らかです。

　結局、譲渡担保をいつ意識したかが争点に成りそうですが、少なくとも2020(R2)年12月4日に文珠四郎氏に宛てた書面では理解していたとなれば、全く知らなかったとする主張には無理があり、少なくともそれ以前のどの時点で知ったのかを和泉一氏自身が明らかにする必要が出てきたことは確かです。

　裁判は記憶よりも記録が優先されます。大阪地裁の状況証拠から導き出した「譲渡担保」という結論を否定するには確固たる証拠を提出しない限り覆すことはできません。

　和泉氏の陳述書は単に「感情的・心情的」な理由を挙げているだけで大阪地裁が下した１審の判決を覆すことは困難かと思われます。ましてや先のトラスト管理が起こした２審の大阪高裁が下した「譲渡担保」の判決を覆すことは極めて困難かと思われます。

　果たして、大阪高裁の判決はまたしてもトラスト管理にとって厳しい判決に終わるのか、それとも和泉氏の陳述書が「採用」されるのか・・・！？

ハート管理とトラスト管理、生き残りを掛けた熾烈な闘い！

和泉■氏の陳述書　一体何があったのか？
                                                                    　　　　　　　　　　　　　　　　　    乙第40号証
                                                                                    
                          　　　　　　      陳　　述　　書
                                          
                                                       　　　　　　　　　　　　　　　　             令和7年8月29日
                                                                                    
大阪地方裁判所第18民事部合議1係 御中

　　　　　　　　　　　　　（住 所）長野県■■■■■■■■■■号
　　　　　　　　　　　　　（氏 名）和泉 ■

１　私は、本年1月まで、本件原告（ハート■■■管理■■■■）の代表取締役を務めていた和泉■です。原告の代表者であった私が、被告側から裁判所に申し上げることは普通に考えれば異常なことですし、様々な憶測を生むことと思いますが、それを承知でお話しさせていただきます。

2　裁判所もご存じのとおり、私が所属していたREIWAリゾートグループ（以下、ＲＲＧ」といいます。）は、別荘地の不動産の所有を巡り、被告との間で多数の訴訟を抱えてきました（御庁令和3年(ワ）第2148号事件、同第6518号事件、同第8662号事件とその控訴事件である大阪高等裁判所令和6年（ネ）第956号事件。並びに、御庁令和2年（ワ）第11956号事件、同第12211号事件とその控訴事件である大阪高等裁判所令和4年（ネ）第2606号事件)。
    これらの裁判では、最終的にはＲＲＧ側の主張を容れ、シティートラスト不動産グループ（以下、「CTFG」といいます。）の会社の所有権の登記は譲渡担保にもとづくものであるとの判決を得ています。
    しかし、当事者（の代表者）であった私が断言しますが、この結論は事実と異なります。実際は、両社間に譲渡担保の合意などなく、争いになっている分譲地（別荘地）・建物の所有権は、名実ともにCTFにあることに間違いありません。
  　譲渡担保という主張は、RRGの上野■■（玄■）氏が、不動産の所有権を確保するためにひねり出した「方便」に過ぎません。方便で真実がねじ曲げられることに我慢できないので、「裏切り者」と言われても真実をお話しします。

3　私は、平成2年2月に上野氏の会社（株式会社セゾン）に就職し、兵庫、三重、滋賀、長野、沖縄（今帰仁分譲地）の各県で不動産の販売に従事するなど、30年以上の長きにわたり上野氏と一緒に仕事をしてきました。最近では、REIWAリゾート、ハートランド管理センターのほか、千光住研（旧KRGランド)、KRG管理センター（旧ジャズライブレコード）など、RRG傘下の会社の代表取締役を務め、外部からは「上野氏の片腕」と評価されていましたし、上野氏の事業運営を一番近くで見てきた自負があります。今回の契約についても、上野氏の指示で実働していたのは外ならぬ私です。

4　入社当時、上野氏は不動産販売の理想に燃え、私もそれに共感していました。しかし、平成13年に上野氏が「全国の自治管理組合を統合する」という名目で「全国自治管理組合連合会」(全管連。平成24年に「ZKR」と改称）を設立し、別荘地所有者から広く管理費を徴収し始めたころには、その理想は霧散していました。集めた管理費を借金の返済や不動産の購入に充てる、別荘地の売り出し期間だけ道路添いの草刈りを行い、管理がなされているように仮装するなど、別荘地所有者（住民）無視の「金儲け」に走り出したのです。
　平成18年ころからは、別荘地所有者を標的に「ハッピーリタイアメント倶楽部」等の名称で、預託金全額返還及び年利5%～9%の高利回りを約する金融商品（会員権）を乱発し、これを運転資金に流用するという自転車操業を始めました。原野商法の被害者の二次被害化とも言えるこんな商法が長続きするわけもなく、ZKRグループ各社は別荘地所有者や会員権の購入者から多数の訴訟を提起されて遅くとも平成21年8月期には債務超過に陥り、同25年8月に総額197億7900万円もの負債を抱えて民事再生法の申請をしました。
　　ZKRや上野氏を信じて会員権を購入した人は、なけなしのお金を紙くずに変えました。一方、民事再生で「身軽」になった上野氏は、その後株式会社KRGホーム(株)で、再起をかけ和歌山県白浜の分譲地販売を開始しました。私も上野氏と初心に戻って一からやり直す気持ちで、上野氏の運転手をしながら業務を手伝いました。
　　白浜の分譲地の販売は当初順調に進んでいきましたが、２年過ぎたころから資金繰りが苦しくなり始め、KRGランドの代表者であった私は、厚生年金や消費税等税金、公共料金の支払いに走り回ることになりました。

5　こうした中、平成29年初めころ、私は上野氏の指示で、CTFG会長の柴山氏と同社の大阪市中央区道修町の事務所で面談することになりました。私が代表であった「KRG管理センター株式会社」は、もともと柴山氏傘下の会社「ジャズライブレコード株式会社」であり（同年9月に社名変更）、ZKRが民事再生申立の直前（平成25年7月）、同社に淡路島の保養所を売却するなど何かと縁があったのです。
　　柴山氏は、事業で成功し後継者も育っているため余裕があり、「上野氏の販売力には以前から一目置いていた。他の事業で稼ぐ事で資金を作り、再起すればよい。その為の協力は惜しまない。」との言葉をもらいました。また「自分（柴山氏）は、不動産屋で金貸しではないので、単に金を融資することはしない。新たな事業をするならバックアップをする。」という話があったことを覚えています。
    早速上野氏に報告すると、上野氏は「KRGホーム(株)」や「KRGランド㈱」が保有する白浜の土地を一旦柴山氏に買ってもらい、その土地を上野氏が売って利益を折半する」というスキームを提案してOKをもらったのです。売買対象の不動産を選定、価格決定を行った上、私が契約書を作成しました。この契約書は先にメールで柴山氏の秘書に送り確認を得た上、後日調印のため道修町の事務所に行きました。
    当初は白浜の「販売用不動産」だけだったこのスキームは、その後白浜の「事業用地」、白浜以外の京都や栃木の物件、果ては沖縄の上野氏絡みの競売物件までに拡大され、柴山氏はこちらの言い値で調査もなく買ってくれました。これにはRRGの経理担当者や上野氏自身も驚いていました。
    柴山氏は、将来CTFGが 白浜を手がけることがあれば、上野氏の販売力を利用できるとの判断だったのでしょう。いずれにせよ、この柴山氏の協力で会社の運営はなんとか回るようになりました。
    
6　ZKRの民事再生の結果、全国の別荘地の管理用不動産は福岡市のプロパンガス会社「ケイ・アール・ジー」の所有となりました。もっとも、同社は不動産管理については素人でしたので、管理実務はKRGランドが行っていました。
    しかし、2年後の平成29年1月にオーナーが死亡すると、｢ケイ・アール・ジー｣は別荘地管理事業から撤退することになりました。上野氏はこの隙間に入り込むことを画策したのです。
    上野氏の商法は、昭和40年代に開発されたものの計画が頓挫したり、建物が建たないまま放置された別荘地を安く買い漁り再販売して利益を得るものでした。そして、上野氏は「再販売にはインフラの再整備が必要で、そのためにはインフラの所有権を確保する。インフラさえ握れば使用権を盾に管理費を値上げすることもできるが、逆にインフラを他者に取られると管理が出来ず、販売活動に影響が出る。」という認識を持っていました。そのため、上野氏は自身か協力者が別荘地インフラを所有することに拘っていたのです。そのため、上野氏は「ケイ・アール・ジー」と不動産の売買を含む事業譲渡契約を締結できたことを非常に喜んでいました。しかし、会社には事業譲り受けのための資金が全くなかったので、上野氏は柴山氏にその資金の融資を依頼しましたが、他の物件と同様に拒否されました。柴山氏は「（自分は）不動産屋やから、金貸しはできない」と融資は断固拒否の姿勢でした。
    事業売却が進まない「ケイ・アール・ジー」は譲渡価格を下げ始め、他社に横取りされる危険がでてきました。平成30年9月初旬から、上野氏は獲物を逃したくない一心で、ラインで幾度も柴山氏に対し説得を試みました。RRGをM&Aしてもらい、完全子会社になった上で事業を続ける方法も提案していましたが、柴山氏は全く取り合いませんでした。最後には「融資はしない」という柴山氏の考えに沿った方法、CTFGが「ケイ・アール・ジー」から約50万坪の管理用地を購入して所有し、それらを一括でRRGに賃借するというスキームで合意したのです。柴山氏もCTFGが既に販売用不動産を相当数所有していましたので管理用地が第三者に所有権が渡ることは販売に不利益になる為、最終的に了承していただきました。
    この合意に従い、同月28日、CTFGの道修町の事務所で「ケイ・アール・ジー」の小川社長、柴山氏、上野氏、私が安田司法書土立会いの下、売買契約書、賃貸借契約の調印、所有権移転登記申請手続きを行いました。ちなみに、売買契約書、賃貸借契約書は、上野氏の指示のもと私が作成しました。
    
7　それに先立ち、同月26日付で「ケイ・アール・ジー」とKRG管理センターは「新・管理事業譲渡契約書」を締結しました。これは、不動産の所有権と管理事業を分けた上、不動産の買収をスポンサーにお願いし、管理事業はKRG管理センターが承継する、事業売却代金を不動産売買代金とし、管理事業の譲渡代金は無償というスキームです。その内容は、あたかも上記売買契約と関連づけられているかのようですが、これは「ケイ・アール・ジー」の小川社長と上野氏だけで合意されたもので、柴山氏は全くその内容を知りませんでした。今思えば、上野氏は不動産所有権を手に入れることを虎視眈々と狙っていたのかもしれません。
    こうした上野氏の「たくらみ」を知ることもなく、売主の「ケイ・アール・ジー」も、実質的な買主の柴山氏も、安田司法書士も、上述のとおり事業譲渡契約は単なる不動産の売買と賃貸借という形に着地したと思っていました。誰一人として「譲渡担保」の「じ」の字も思っている人間はいなかったと断言できます。
    
8　事業譲渡の結果、全国分譲地の所有者となったトラスト管理からそれを賃借した管理業務を行うことになったハートランド管理センターですが、1年過ぎたころから段々賃料支払いが遅れるようになりました。これは、ハートランド管理センターによる杜撰な管理に別荘地所有者から不満が出て、管理費の納付率が低下したことや、売上が上野氏が始めた宿泊業の赤字の店舗に流用されたためです。
    こうした手元不如意の中の令和2年12月、CTFG側から不動産の立ち退き訴訟が起こされ、その前段階で占有移転禁上の仮処分が申し立てられたのですが、その時の上野氏の狼狽ぶりは目に余るものでした。仮処分の決定に対し異議を唱えるどころか、何の対抗策も講じなかったことからしても、上野氏が当該物件が「譲渡担保」にかかるものでないと知っていたことは分かると思います。
    また、上野氏は、CTFGから訴訟が起こされる前（白浜から伊勢に本拠を移したころ）に、私に命じてCTFGとの「土地売買協定合意書」を作成させています。白浜での不動産売買につき、主導権はRRGにある事を暗に確認させたいという意向で上野氏が柴山氏に何度か説明しましたが、柴山氏は調印しませんでした。この書面でも、管理用地はトラスト管理に売買により所有権移転していると明確に書かれています。
    なお、後に上野氏はこの協定書の確定日付をとっています。今となっては、販売営業権と管理事業を不動産の所有権と切り離し、白浜での不動産売買の主導権を確保したかったのだと理解できます。柴山氏はこうした上野氏の「下心」を見透かしていたから書面への調印を拒絶したのだと思います。
    
9　CTFGとRRGの裁判につき、私も訴訟の打ち合わせには数回出席しましたが、その中で「譲渡担保」という話が出た覚えはありません。もちろん私は法律家ではないので、「譲渡担保」という法律行為の意味をすべて理解しているわけではありませんが、事実として「CTFGから借りている不動産の賃料を支払えず、追い出される」という話しか出ておらず、「RRGがCTFGから金を借りて不動産を購入し、その借金の担保に不動産の名義をCTFGに移している」というのは一度も聞いたことがありません。上野氏と弁護士の打ち合わせの中で、ありもしない「譲渡担保」という主張が練られたのだと思います。
    お金のないRRGが、「譲渡担保」の主張ができるようになったのは、共生バンクから供託金を引き出せたからです。その共生バンクも、近時不動産ファンド「みんなで大家さん」での金集めがいわゆるポンジスキームではないかということで近時耳目を集めています。順番が逆であったら、RRGの突拍子もない主張は通らなかったと思うと、残念でなりません。

10　私は、虚偽の主張をした当事者の代表者として、本当に無責任であったと思います。代表とはいえ全権は上野氏にあり、上野氏のやることに口を出すことなど到底できませんでした。　今回お話する気になったのは、このまま事実でないことが事実になってしまうことに、どうしようもない違和感を持ったからです。
    また、別荘地所有者に対する贖罪の思いもあります。令和5年後半に上野氏が管理事業の主導権を取るようになると、管理事業への資金投下がなくなり、熱川、熱海で温泉供給がストップし、兵庫県や京都府のいくつかの分譲地では傷んだ道路の放置が始まりました。夢を持って購入された不動産がこのままでは負動産になり、それを安く買いたたいて再販売することが続きます。RRGが譲渡担保などという嘘の主張で別荘地の所有権を持ってしまえば、住民軽視の運営をするのは火を見るより明らかです。きれい事に聞こえるかもしれませんが、私はこういうことを回避するために、本当のことを話しておきたいと思ったのです。
                                                                           　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上　　
　　
ハート管理からの書面に和泉氏の名前が消えた！？
　今年（2025年）の新年を迎えた頃からハートランド管理センター（以下ハート管理と呼ぶ）から送られてくる書面に和泉氏の名前がなくなっていたが、退職していたことが判明した。
　先日入手した和泉氏の書類にはハート管理の上野氏を徹底的に批判し、トラスト管理に引き抜かれたのではと思える文面に二度ビックリ。

和泉氏の陳述書面7の「新 管事業譲渡契約書」！！       
　和泉氏の書面７の「ＫＲＧとハート管理は、新・管理事業譲渡契約書を締結し、不動産の所有権と管理事業を分けて、不動産の買収を柴山氏に、管理事業はハート管理が承継し、事業売却代金を不動産売買代金とし、管理事業の譲渡代金は無償という構図にして、上述のとおり事業譲渡契約は単なる不動産の売買と賃貸借という形に着地したと思っていました。誰一人として｢譲渡担保｣の「じ」の字も思っている人間はいなかった」。と記述されていて、柴山氏は全くその内容を知らなかったとしている。
　しかし毎月ハート管理から振り込まれている１５０万円のお金は利息として払い込みが滞る約５年近くハート管理から払い込まれていて、和泉氏の文面通りであれば、その間にトラスト管理が何の疑問も湧かなかったのは、トラスト管理が「譲渡担保」だと理解していたからではないか、ハート管理は、ただ契約事項に従っていただけだと反論されるのではないだろうか。

ありもしない「譲渡担保」とは！？
　さらに和泉氏の陳述書9で、「CTFGとＲＲＧの裁判につき、私も訴訟の打ち合わせには数回出席しましたが、その中で「譲渡担保」という話が出た覚えはありません。｣と、さらに「RRGがCTFGから金を借りて不動産を購入し、その借金の担保に不動産の名義をCTFGに移しているというのは一度も聞いたことがありません。」と「譲渡担保」の存在を否定していますが、トラスト管理が白浜の温泉施設等を返せとハート管理を訴え、トラスト管理が廃訴している大阪高裁が下した裁判で、すでに「譲渡担保」だと結論している以上、客観的な証拠を提示する必要があり、和泉氏のこの主張は推測の域を脱していないため、裁判所がこうした和泉氏の主張を証拠として採用することは考えにくい。少なくとも確かな証拠を示さない限り意味が無い。
　まして上野氏に対して常日頃不満をいだいて居れば、証言の信用性や効力は低くなるのは当然である。
　また和泉氏は「上野氏と弁護士の打ち合わせの中で、ありもしない「譲渡担保」という主張が練られたのだと思います。」と主張しているが、約5年近くもハート管理から毎月の利息として振り込まれている150万円をトラスト管理が受け取っているわけで、その振り込まれたお金を受け取っていてそれが何のお金か分からないという論法には無理がある。

供託金は共生バンクとのＭ＆Ａで！？
　さらに和泉氏は｢共生バンクから供託金を引き出せたから」と批判しているが、「譲渡担保｣を主張しても支払う目処が立たない以上、結果は同じである。結局、新たなスポンサー企業を探す必要から、上野氏は、これ以上トラスト管理に依存しても無理と決断して、2021年9月に共生バンクとのM&Aに成功している。3億円の供託金が用意できたので「譲渡担保」を主張して供託金を提示した上で、トラスト管理に全国50か所の分譲地の道路式を返せとする裁判を起こしている。
　そこで初めて当初の約束通り「譲渡担保」を主張したに過ぎないと見るべきで、和泉氏は長年にわたり上野氏の下で被害者意識が強くなり冷静な判断ができなかっただけだと評価されることだろう。

白浜を支配するトラスト管理の本当の理由とは！？
　トラスト管理の支配下で管理事業がこの白浜で行われると、自由な経済活動が阻害され、最悪な状況がさらに激化してくるだろう。
　高齢化に伴い不動産を手放す方達が増加してくる。白浜に於いてもその傾向は変わらない。白浜・田辺の不動産会社は管理会社の存在を警戒していて、当然、近隣の住民もトラブルの多い白浜の物件を敢えて選ばない。早く手放そうとすれば、仕方なく二束三文にしか成らないと分かっていてもトラスト管理を通して売却をお願することに成り、安く買い叩かれることに成る。
　トラスト管理も、管理費の収入だけでは無理があり、事情を知らない他府県の人たちに高く売りつけて大きな収入を得ることができるため、トラスト管理は一定の売却数があれば白浜を手放す事はしない。

和泉氏の軽率な言動！！
　和泉氏の取った一連の行動についての評価は分かれるところだが、上野氏のもとで不満がたまりハート管理を退職したのは理解出来ても、上野氏の暴走を止めるチャンスは、これまででも何度かあったはずで、和泉氏がその機会を簡単に行使できなかったことも理解できるとしてもいささか無理がある。
　よりによって上野氏から訴えられている全国50箇所の分譲地でトラスト管理の敗訴が濃厚になっているこのタイミングだけに、トラスト管理が和泉氏を引き抜いたのではとささやかれているからだ。

森西氏、契約者の個人情報を持ち出し、トラスト管理へ！？
　2020年ハート管理が三重に拠点を移し白浜を退去して居るが、白浜分譲地の多数の不動産がトラスト管理及びトラスト関連企業に占有されている。
　その年の７月に森西■■氏もハート管理からトラスト管理に移籍していて、この時既に契約者の個人情報を持ち出していてトラスト管理は、全管連の倒産と共に既に消滅したはずの白浜自治管理組合の事務局長にその森西氏を据えて、2020年10月17日に第１回の自治管理組合の臨時総会と称して開催させている。
　その総会の席上で、森西氏は元上司であったハート管理の和泉氏を前に立たせて、管理費もゼロ円、３億円以上貯まっているはずの家屋建築負担金までもゼロ円で、何に使われたのかも分からないと暴露させて、会場からは、こんな杜撰な管理会社に管理は任せられない。自主管理をするしかないとする会場からの発言を受けて、一気に自治管理組合員を味方に引き入れているが、全て森西氏のシナリオ通りであって、森西氏は自治管理組合員をその気にさせて、味方に引き入れることで、管理会社としての正当性を参加者に印象付けることに成功している。
　しかし、その白浜の自治管理組合は、全管連時代と同様に管理会社に依存するしかない。総会すら自分たちで開くことができず、自主管理することもできない存在なのだ。しかし、それはトラスト管理に取っては好都合であるからだ。

ハート管理の内状に詳しい和泉氏を味方に？
　今度は和泉氏を引き抜いたのではとささやかれていて、巷では色々な憶測が飛び交っているからで、和泉氏の言動は軽率極まりない行為と非難されても仕方がない。
　もし和泉氏の一連の行動にトラスト管理の関与があれば、それは単に管理会社がハート管理からトラスト管理に入れ替わっただけの単純なものではなくなり、和泉氏の行動は企業間のもめごとにとどまらず、白浜の分譲地を購入した者にとっては大きな影響を与え兼ねないからだ。
　今回、ハート管理から全国５０箇所の道路敷を返せと訴えられている裁判で、トラスト管理の敗訴が濃厚とされているだけにハート管理の内状を誰よりも知っている和泉氏を森西氏と同じように引き抜いたのではとする噂だが、恐らく裁判が決着するまではこれ以上動くことはできないとしても、当事者以外にはその真相は分からない。
　果たしてその真相とは、・・・？
　そして裁判に勝訴するのは、・・・？
　混沌としてきたがしっかり見定める必要があることは確かと言える。

ハート管理とトラスト管理 生き残るのはどっち！？

２つの管理会社が熾烈な闘い！？
　南紀白浜のアドベンチャーワールド前に広がる広大な分譲地を巡って上野氏率いるハート管理センター（以下ハート管理と呼ぶ）とトラスト管理が管理事業に必用な分譲地の道路敷を巡ってお互いにその所有権を主張し合って裁判沙汰の熾烈な争いを展開している。
　トラスト管理がハート管理を訴えた大阪地裁ではトラスト管理が勝訴した。ハート管理は直ちに大阪高裁に提訴、大阪高裁は地裁の判決を覆しハート管理が勝訴した。
　トラスト管理はその判決を不服として最高裁に上告したが、最高裁はトラスト管理の上告を棄却し、大阪高裁の下した判決が確定した。

全国50箇所の道路敷を返せとトラストを逆提訴！？
　大阪高裁の判決で勝訴したハート管理は、トラスト管理に対して「全国50箇所の大型分譲地の道路敷等の所有権を返せ」と逆にトラスト管理を訴えた。
　トラスト管理の大﨑氏は先の大阪高裁の判決にならい「お金を返すから、名義を元に戻せ」という判決が出る可能性が高いとして、所有権を失うと事実上管理業務を継続することは困難として、意気消沈していて、間もなくその判決が言い渡される。

トラスト管理が白浜の温泉施設を失う！？
　先のトラスト管理が起こした裁判で、明渡しの対象としてトラスト管理が争点に挙げたのは、白浜の温泉及びその土地建物であって、なぜか管理事業に必要な道路敷が含まれていなかった。大﨑氏等は道路式が既に登記済であったことから当然トラスト管理に所有権があるものと錯誤したものと思われる。
　しかし、先の大阪高裁の判決で、ハート管理は「施設や土地の名義はお金を借りた分の担保として、便宜上これら施設や土地の名義をトラスト管理名義にしたものであって、お金を返せば名義を戻す。」約束であったと主張し、大阪高裁はハート管理の主張を認めてトラスト管理が敗訴したことからも分かる。

KRGの森西氏の反乱！？
　白浜に於いて森西氏は、上野氏の全管連の時代から長期にわたり、白浜の全管連を支えてきた。その森西氏が2020年の7月に突如トラスト管理に移籍した。
　一方、全管連時代に上野氏によって設立された白浜の自治管理組合も設立総会以降総会もろくに開かず、ZKRの倒産と共に既に消滅したはずの自治管理組合の事務局長を森西氏が名乗り、その年の10月17日に、自治管理組合の臨時総会と称して細野会館で開催した。
　さらに暮れも押し迫った12月19日には委任状も取らずに白浜農業研修会館で第２回目の臨時総会と称して開催したが当然総会は成立せず、何も決められないはずの集まりでしかなかったが、その後送られてきた総会の議事録には「組合の一般社団法人化を年内に設立する」ことや「八木弁護士と30万円で顧問契約を結ぶ」ことなどが決議事項として書かれていて、法人化については翌年の2021年3月5日に極少数の人達で法人を取得している。

法人の定款は日の目を見ないままお蔵入り！？
　その法人の定款第11条（任意の退会）には「正会員」は、別に定める退会届を提出することにより、任意にいつでも退会することができる。」と謳われていて、この条文が記載されていない定款は法人取得することができないため当然といえば当然ですが、森西氏は自治管理組合を法人化するに当たり、一期の自治会が既に一般社団法人化して居ることで、安易に法人化を急ぐあまり、十分に理解せずに弁護士に一任したため、必須事項である条文の存在を知らなかったものと思われる。これがトラスト管理の管理約款の「不動産を所有している間は解約できない」とする管理約款とバッティングしていることに誰も気づいていなかった。
　このため、法人の定款を配布するとして説明会の案内状を送った後で、定款配布直前になってその事に気づいて、トラスト管理の管理約款に差し替えて組合員に配布したようだ。このため法人の定款は未だに日の目を見ないままお蔵入りの状態ということである。

請求する権利すら疑われるトラスト管理！？
　森西氏のこうした手口は、今始まったものではないので今更驚くことではないが、しかし大﨑氏が安易に信用したことは大きな失策である。今回ハート管理の上野氏が起こした白浜を始めとする全国50箇所の大型分譲地の道路敷等の所有権を返せ」という裁判、伊勢の販売管理施設は家賃を滞納したのではなく担保の金利が滞っていたためという判決が出ている。
　トラスト管理が大阪高裁で敗訴した判決と共に、今回も「施設や土地の名義はお金を借りた分の担保で、お金を返すから名義を元に戻しなさい。」という判決の可能性が極めて高い。
　ハート管理は３億円の供託金を用意し裁判に臨んでいて、トラスト管理は裁判所から和解をすすめられて居るが拒否しているようだ。
　もしトラスト管理が敗訴すれば大﨑氏も森西氏も白浜の分譲地を含め全国５０箇所の分譲地の道路敷に関して、何の権利も持って居なかったことになり、一般社団法人クリスタルタウン自治管理組合は後ろ盾を失うことに、トラスト管理も管理費を払えと請求書を送り付けて脅して、それで振り込まれた人が居れば犯罪行為だと非難されても仕方がない。

「限界ニュータウン探訪記」の前編及び後編がアップ！
　こうした時期に、吉川祐介氏の動画がアップされている。白浜を始めとし全管連にまつわる全国の分譲地が十分な管理が行われずに放置されている現状を鋭くレポートしている。
　前編の三重県編では和知野を中心にした記事が、後編の白浜編では、構成上やむを得ないが、上野氏の被害者のような立場でトラスト管理が登場し解説されているが、トラスト管理がやっていることは善人ずらした悪人といわざるを得ない。未契約の不動産所有者に請求書を執拗に送り付け、管理費を払えと脅してくるなどのやり方や道路を盾に「■■■業」などのハウスメーカを脅して、高額のハンコ代を請求し、応じなければ水道工事の道路掘削許可を与えないなど、強引な請求は「●●組」と何ら変わらない。

「限界ニュータウン探訪記」①前編の動画は（約１時間）

②後編の動画は（約４５分間）

白浜クリスタルタウン総会議事録から 第２弾

白浜クリスタルタウン総会議事録 (開催日：令和7年5月18日)
　一般社団法人「白浜クリスタルタウン総会」に関して７月２３日アップしたが、改めて第２弾を別の角度から考察する。
議題に①令和6年度の管理事業についての収支報告、②管理実績の報告及び理事・監事の選任及び退任、③今後の自治管理組合の運営方針となっている。
　①の(株)トラスト管理 代表取締役 大﨑好司氏（以下大﨑氏と呼ぶ）の今年度の管理事業及び収支報告で、収支の部分の内訳では丘の街、海の街までは分けているが建築済か土地のみかによって管理費が異なり、また前年度の繰越金の記載が無い。収支報告を不明瞭にすることで、「半額等の減額優遇組合員」が存在していても記述していなければ表には出ないため、取り敢えず収入18,868,372円、支出は18,482,708円で約38万円が初めて黒字化したことを強調した報告内容であった。

トラスト管理の管理約款の不思議を紹介！！
　2020年10月17日に、ZKR(旧全管連)の消滅と共に消滅していた文珠四郎氏が率いてきた白浜希望ヶ丘自治管理組合(以下文珠組合と呼ぶ)が、第1回臨時総会を開催して、ハート管理と決別し、自主管理することを標榜した。その11月末には第1回臨時総会の議事録と共に、第2回臨時総会開催の通知や管理規約(第一案)、2021年度の管理費請求書などを774名の分譲地所有者に対し送付している。
　さらに暮れも押し迫った12月19日には第二回の臨時総会と称し開催するも、総会はのっけから紛糾し参加者も第1回を下回り、案内には無い、①文珠組合の一般社団法人化を12月末までに行う。②新たに設立する新文珠組合員は管理規約の下で締結する。③新文珠組合と八木弁護士は30万円で顧問契約を締結する。④個々人はハート管理に内容証明で解約通知を送るとする方針が打ち出され、会場からは、あまりにも唐突だと紛糾したが、八木弁護士は「任意の組合である組合が何を決議したとしても法的拘束力を持たないため、意味を持たない」と説明したが執行部への不信・不満で総会は時間切れとなって散会している。

秘密裏で極少数で法人化！？
　結局、極少数で新文珠組合の一般社団法人の設立社員総会を開催し、設立時社員２名、設立時理事８名、設立時監事２名の合計12名が集まり新文珠組合の定款と役員を決めて、この事実を隠蔽したまま、「第二回の臨時総会の議事録」および「個々人がハート管理との解約通知（3部）」と共に「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合の設立と事後的に承認決議を行う旨の通知」を分譲地の所有者に送付している。
　そこには「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合」を設立し、事務的に皆様の追認決議を得る形で進めさせていただければと存じます。
　現在トラスト管理との間で新管理規約の管理費体系の見直しを協議しており、トラスト管理からはKRG管理(株)（ハート管理(株)よりも低額での契約について前向きの回答いただいています」と期待させる文章が記されていて、多くの人は少なからず期待したに違いない。一種の催眠勧誘だと言われても仕方がない。

さらに管理費について深掘りして見る
　トラスト管理の管理約款で、半額等の減額優遇措置がある一方で公表されている管理費は、海の街（旧ジーサイド）の管理費が土地のみでは、丘の街（旧ポープヒルズ）の37,000円に対し35,240円と減額されている。しかし建築後では丘の街の50,000円に対し80,000円と跳ね上がり、これまでの規程では、家屋を建築し永住すれば無料にすると記載していた規定が削除されていて、トラスト管理の意図は知るよしも無いが、文珠四郎氏の「ハート管理より低額」との報告は何だったのか詐欺に等しく、法人化した文珠四郎氏の自治管理組合は全管連時代と何等変わらず何もできない「烏合の衆」と批判されても仕方がない。

滞納家賃を支払って明け渡せとの訴えが最高裁で棄却その経緯とは！！
　ここからは前回と重複する箇所が存在するが我慢して付き合って欲しい。白浜の温泉施設を加えた、トラスト管理の大阪地裁の一審判決は、トラスト管理の思惑通り勝訴した。しかし、ハート管理は直ちに大阪高裁に提訴し、大阪高裁の判決では逆転し、ハート管理の主張を認めトラスト管理は敗訴した。トラスト管理は直ちに最高裁に上告したが、最高裁はトラスト管理の上告を棄却し、大阪高裁の判決が確定した。
（注：トラスト管理の大﨑氏は｢伊勢センターロッジの明渡し」や「フェニックス邸の豪華別荘」をハートランドに賃貸で貸していて、家賃が滞ってきたので、滞納家賃を支払ったうえで明け渡してください。」という裁判を起こしたが、「最高裁で棄却され敗訴しましたのでこの点につきましては事実です。」と認めている。)

ハート管理が起こした「名義を戻せ」の裁判とは！？
　「この名義を戻せ、という訴えですが、弊社は通常の売買契約でこれら施設、道路を適正に購入し登記手続きを行ったものですが、ハートランドは施設や土地の名義は担保、お金を借りた分の担保として便宜上これら施設、土地所有名義を変えたものであって、お金を返せば名義を戻す約束だった。」と主張しています。
  上野氏が起こした「名義を戻せ」という裁判（現在係争中の裁判）と、トラスト管理が起こし敗訴が確定した「滞納家賃を支払って明け渡せ」とは別の裁判で、「この敗訴した判決でハートランドの主張が認められて、伊勢の販売管理施設は家賃を滞納したものではなく、担保の金利が滞っていたため、という趣旨の判決がでています。」

ハート管理から施設・土地の所有権名義を戻せ！！
 「現在、この白浜の道路や温泉施設などをトラスト管理が所有し管理業務を行っていますが、ハートランドから、これら施設、土地所有権の名義を戻せ、という裁判がかけられておりまして、この裁判は大阪地裁、一審で裁判中です。」と、ハート管理から裁判を起こされている。
（注：大﨑氏は、ハート管理に対して１４件の裁判を起こしていて、｢南志摩センターロッジ｣と｢フェニックス邸の別荘｣の２件の明渡しを求めた裁判でいずれも敗訴した。そこで白浜の温泉施設の土地建物を加えて、３つの案件を１つにまとめて、新たな裁判として大阪地裁に提訴したが、一審の大阪地裁では勝訴したものの大阪高裁で敗訴し、さらに最高裁まで上告したが、棄却されて大阪高裁の判決が確定している。
　この時、白浜の温泉並びに土地建物は争点にしているのに、肝腎の管理事業に必用な道路敷についての記述はなく疑問だったが大阪高裁の判決理由から「控訴人(トラスト管理)がその資金を供与し実際に買い戻した本件管理事業に係る資産について本来は被控訴人側（千光住研ないし被控訴人白浜ハートランド）に登記名義を移転させるべきところ債券担保の趣旨で控訴人名義で所有権移転登記」となっている事から、大﨑氏は道路敷がトラスト管理にあると誤認し、白浜の温泉施設の土地建物は争点にしたが、肝腎の道路敷は争点にしなかったものと考える。　今回、上野氏が起こした「お金を返すから、施設及び所有権を返せ」との訴えでトラスト管理が危惧しているように全国５０箇所の管理用地を失う可能性が一気に高まったと言える。」

福岡のＫＲＧが管理用地を手放す理由とは！？
　福岡KRGの小川清一社長が2017(H29)年1月27日に急死したことで、後を引き継いだ息子の小川慶社長は本業のプロパンガス販売事業に専念するとして、分譲地の管理事業からの撤退を決めて、3億5000万円で売却先を探していた。上野氏は兼ねてから買い戻すことを決めていたものの小川氏の死去があまりにも早く、準備できていなかったため取り敢えずかき集めて500万円の手付金を用意し、シティトラスト不動産の柴山会長に資金援助を求め福岡のＫＲＧに支払っている。
　
トラスト管理、所有権を失う、と危惧！？
　つまり、「現在、一審、地裁で係争中のお金を返すから名義を戻せ、というハートランドからの訴えの裁判。白浜を含む全国の管理道路や温泉施設など、ハートランドから弊社が買った不動産や施設は、この最高裁で棄却となった裁判にならって、お金を返すから名義も元に戻しなさい、という判決になる可能性が高い、というものです。
　現在、地裁で係争中ですが、高裁、最高裁とハートランドの主張が認められた場合、トラスト管理は所有権を失うことになります。所有権を失うと、管理業務を事実上継続することはできなくなるのではないか、と思います。弊社は令和4年から管理業務を始めていますが、令和3年以前の元に戻ってしまうと危惧しています。」
                                                                      
《後書き》
トラスト管理　草刈り作業で管理実態をアピール！？
　ハート管理が三重に拠点を移した以降も西田氏(上野氏の元義父）と畑田氏のお二人で、その後、西田氏が白浜を去り、畑田氏お一人で道路から奥まで草刈りを行ってくれていた。
　ハート管理が三重に拠点を移してから、トラスト管理は管理費を徴収する大義名分がどうしても必用で、草刈り作業は誰の目にも一目瞭然であり、そこでその畑田氏を引き抜き、自社の作業員に雇い入れた上で、解雇されたのではとの噂もあり。その真相の程は定かではないが、畑田氏はその後トラスト管理から姿を消している。
  以来、トラスト管理と契約していない人にまで請求書を送り付けて、その上で管理費を支払えと戸別訪問まで行うなど、強引な勧誘を繰り返している。

トラスト管理の身勝手な発言！！
　上野氏は、大﨑氏の裁判とは別に、大阪地裁に白浜の道路を含む全国の５０箇所の管理用地を含めた裁判を起こしていることで、大﨑氏は「ハートランドが所有権者、管理業者として戻ってくる公算が高い」とトーンダウンしていて、ハート管理からの請求書に対して以下のような発言をしている。
　「今後、我々が管理業務を行えなくなった場合でも、ハートランドとは契約していないわけですから、管理費請求に関しては支払いの必要はない。」と、組合員に説明している。
　さらに八木弁護士も質疑応答の中で、「ハートランド(株)が戻ってきたら管理費を支払わなければならないか？」の質問に、「ハートランド(株)との契約がない以上、支払い義務はないと考えています。ハートランド(株)からの請求書は無視していただくのが一番です。」と答えている。
　しかも、八木弁護士も「ハート管理との契約がない以上、支払義務は有りません。ハート管理からの請求書は無視していただくのが一番です」と答えていることから、トラスト管理からの請求書も契約していない以上、振り込め詐欺と何ら変わりません。ですから「届いたら無視して下さい」と八木弁護士までが念を押しているので、届いていたら無視しすることです。）

大﨑氏「これもした、あれもした」と自身の手柄を列記！！
（注：上野氏は現在、管理事業に必用な肝腎の道路敷を取り戻す新たな裁判を大阪地裁に起こしていて、今年の９月に判決は出るとされている。もし上野氏が勝てばトラスト管理の主張は、単なる言い掛かりで、全国の管理用地から撤退せざるを得なくなる。大﨑氏はその時に備えて「これもした、あれもした」と自身の手柄を列記し、最高裁まで持ち込み裁判が決着するまでは居座り管理費を横取りする積もりなのだろう。

自治管理組合定款の存在をもみ消すトラスト管理
　第二回臨時総会として開催を呼びかけながら総会を否定して、参加者の合意も得ず強引に法人化を選択し、具体的なことは一切語らず一方的に秘密裏に進めた。
　国が定めた一般社団法人及び一般財団法人に関する法律の第28条には「特段の定めがある場合を除き自由に退会ができる」とあり、これは必須条項で無視することはできない。
　しかも、強引に法人化した「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合」の定款11条には「正会員は、別に定める退会届を提出することにより、任意にいつでも退会することができる。」とあり、この条文がなければ、法人格の取得は不可能ですから当然のことである。

では、なぜ配布しなかったのか！？
　トラスト管理の管理約款の第１９条には「所有者が分譲地の土地を所有している間、存続すると謳われていて、不動産を手放さない限り退会できないからだ。組合役員もトラスト管理もこの事実を隠蔽し、定款配布の寸前でトラスト管理の管理約款にすり変えて闇に葬り、自治管理組合の役員も口を閉ざし、法人組織のトップは「代表理事」と記載することになっているが、議事録には代表理事の呼び名がまちまちで、田辺理事がまとめた議事録の中にも代表理事とすべきところ「文珠四郎理事会長より、退任の知らせがあった。」「16年間理事長を務めてきた文殊四郎会長が、年齢を理由に退任することとなった。今後は通常の理事となる。」と記載していて、極少数の役員しか定款の存在を知らされていないための混乱だと思われる。しかし法人の定款が配られることは恐らく今後も無いだろう。

ハート管理とトラスト管理の闘いはトラスト管理が戦力放棄！？

白浜農業研修会館で令和7年度の総会開催
　令和7年5月18日、13時から白浜クリスタルタウンの総会が白浜農業研修会館に於いて開かれた。総会議事録には「令和6年度の管理事業についての収支報告および管理実績の報告」「理事・監事の選任及び退任」「今後の自治管理組合の運営方針について」となっていて、２頁目はトラスト管理の大﨑氏のこれもしました、あれもしましたとする、さして取り上げて報告する内容なの？と思う活動報告。
　３頁の８行目から４頁の下から７行目まで、ハートランド管理センター（以下、ハート管理という）とトラスト管理との裁判結果とそれに関連して大﨑氏の恨み節で綴られていて、紙面を占める記事の量から裁判で敗訴した大﨑氏のダメージの大きさが覗える。

大阪高裁は判決の理由を次にように述べている
　大阪最高裁はトラスト管理の上告を棄却したことで５年に及ぶ裁判は、大阪高裁の判決で確定した。その判決理由を大阪高裁は次のように示している。
　形式的には(柴山ほか)がＫＲＧから本件管理業務に関する不動産の所有権を売買によって取得し、これをKRGホーム等に賃貸しているかのようにみえるが、その実質はZKRを引き継いだハート管理が本件管理事業をケイ・アール・ジーから買い戻すために、トラスト管理がその資金を供与し、実際に買い戻した本件管理事業に係る資産について本来は白浜ハートランドに登記名義を移転させるべきところ債券担保の趣旨で控訴人側の名義で所有権移転登記がされたものとみるのが合理的であって、その法的性質は真正な売買契約ではなく、ハート管理が売買代金という形で資金を取得し、後日これを返還することによって目的物を取り戻す方式の譲渡担保契約（いわゆる売渡担保）と解するのが相当である。
〈注〉トラスト管理の柴山会長らが資金提供し、福岡のＫＲＧから管理事業権を買い取ってハート管理に貸し与えて、得られた利益をトラスト管理に納めるシステムに見えるが、実際は違っていて、柴山会長からハート管理が融資を受けて福岡のＫＲＧから管理事業権を買い取って、それを担保としてトラスト管理名義で登記し、管理事業を行うことで、利息をトラスト管理に納め、返済期間内に担保物件を返済することで担保として預けた管理事業権を買い戻すと言うものです。
　また本件賃貸借契約も、平成３０年９月賃貸借契約と同様に上記譲渡担保契約と一体をなすものとして控訴人が提供した資金の利息や後記の通りそれに一定程度上乗せした修繕工事費用などを毎月控訴人に支払っていく仕組みに過ぎず、目的物の仕様収益の対価としての賃料を控訴人に支払うものではないと評価することができる。
　そうすると、本件建物に関し控訴人と被控訴人ＫＲＧホームとの間には真正な賃貸借契約が成立しているということはできず、譲渡担保契約と一体のものとして譲渡担保権設定者の立場にある被控訴人白浜ハートランドの清算金請求の利益を保護するべく、控訴人に精算義務を課す観点からも賃料不払いによって賃貸借契約を解除して明け渡しを求めるような性質のものとみるべきでない。(以下略)

判決結果から見えてくるものとは？
　ハート管理とトラスト管理が司法の場で争ってきたが、そこから何が見えてくるのか、深掘りする。
　トラスト管理は、大阪、兵庫、京都、沖縄で展開していたホテル経営で伸びてきた。しかし、２０２０年の初め、未知のコロナが日本にも猛威を振るい、いつ終息するのか先の見えない中で、海外からの利用客が激減し、国内の利用者も激減、ホテル経営の資金繰りが悪化してきた。
　ハート管理も同様にトラスト管理に支払うお金も無くなり２ヶ月間支払いが滞納したことで、トラスト管理は、なり振り構わず、トラスト管理名義になっている道路敷きをハート管理から取り上げて白浜から追い出し管理事業をトラスト管理が行えば、急場はしのげるとして、ハート管理が三重に拠点を移したことで、実効支配することをもくろんだものと思われる。
　この時、トラスト管理の大﨑氏等は、上野氏とシティトラスト不動産の柴山氏との間で管理事業に必要な道路敷きをケイ・アール・ジーから買い戻す際の、トラスト管理がその資金を供与したが、内状を把握していない大﨑氏等は、単純にＫＲＧから本件管理業務に関する不動産の所有権を売買によって取得し、これをＫＲＧホーム等に賃貸していると単純に理解したためにトラスト管理の大﨑氏は自身の間違いに気づくことができなかったものと思われる。

トラスト管理、気づいたときには後の祭り！？
　大﨑氏の言葉から彼の落胆ぶりがうかがわれる。総会議事録の３頁の中頃に「現在、この白浜の道路や温泉施設などをトラスト管理が所有し管理業務を行っていますが、ハートランドから、これら施設、土地所有権の名義を戻せ、という裁判がかけられており、この裁判は大阪地裁、一審で裁判中です。
　この名義を戻せ、という訴えですが、弊社は通常の売買契約でこれら施設、道路を適正に購入し登記手続きを行ったものですが（行ったものと勝手に解釈をしていたに過ぎずに改めること）、ハートランドは施設や土地の名義は担保、お金を借りた分の担保として便宜上これら施設、土地所有名義を変えたものであって、お金を返せば名義を戻す約束だった、と主張しています。
　この名義を戻せ、という裁判と滞納家賃を支払って明け渡せ、という裁判。先ほど最高裁で棄却された裁判は、この名義を戻せ、という裁判とは別の裁判ですが、この敗訴した判決でハートランドの主張が認められて、伊勢の販売管理施設は家賃を滞納したものではなく、担保の金利が滞つていたため、という趣旨の判決がでています。

一旦確定した判例を覆すことは極めてハードルは高い！！　
　つまり、現在、一審、地裁で係争中のお金を返すから名義を戻せ、というハートランドからの訴えの裁判。白浜を含む全国の管理道路や温泉施設など、ハートランドから弊社が買った不動産や施設は（この期に及んでまだそれを言うの？トラスト管理が買ったではなくトラスト管理が融資したことに対する担保として登記されているだけです）、この最高裁で棄却となった裁判にならって、お金を返すから名義も元に戻しなさい、という判決の可能性が高い、というものです。
　現在、地裁で継続中ですが、高裁、最高裁とハートランドの主張が認められた場合、トラスト管理は所有権を失うことになります。（担保としてお預かりしている以上お返しすることは当然）所有権を失うと、管理業務を事実上継続することはできなくなるのではないか、と思います。（この件に付いては、裁判所は和解を進めていて、和解が不成立に終われば司法の結論はトラスト管理にとって厳しいものになると思われる。）

トラスト管理の大﨑氏の恨み節と自画自賛！！
　弊社は令和4年から管理業務を始めていますが、令和3年以前の元に戻る。ハートランドが所有権者、管理業者として戻ってくる公算が高い、といえます。
　弊社には望外の判決で司法には不信感しかありませんが、せっかく管理業務も軌道にのってきたところで、また、4年前に戻る、というのは残念としかいいようがありません。（勝手に思い込んで、判断を誤ったご自身の知識のなさをしっかり反省して下さい。）
　弊社の望むような判決が地裁、高裁で頂ければいいのですが（希望的観測は無意味です）、敗訴した場合、すなわち、ハートランドが再度、白浜で管理業務を始めた場合について、先だってより自治会役員の皆様と協議しておりますが、結論としてはハートランドが何を言ってきても過去の行いからみて、まともに管理を行うことはないと思います。（大﨑さん、自分自身を見つめ直すことが先決では？）

信頼を云々する前にお詫びが先ではありませんか？
　そもそも、令和2年の自治会総会で当時の代表だった和泉社長より、白浜で集めた管理費、温泉権利金、建築負担金は他の事業などに使ってしまい残金はないと発言され、収支報告もまともにされなかったことから管理業務をハートランドにお願いせず、弊社にご依頼いただいたという経緯があります。
　また、ハートランドが管理を始める、ということであれば、少なくとも弊社が行ってきたように先に管理実績を積んで、信頼（？）できるところを見せていただき、そのその上でどうするか検討すればよいのではないか、と思います。（ハート管理の信頼を云々する前に、トラスト管理の管理する権利が問われているわけで、契約していない者に請求書を送り付けて管理費を払えと威すようなことは厳に慎まなければなりま先ずは謝罪が先ではないのか？）

管理請求される理由は存在しない！！
　あと、本日お越しいただいた皆様は、大半がハートランドに内容証明を送って契約解除の意思表示をしたうえで、弊社とご契約いただいておられると思います。
　これまでは、ハートランドから管理費請求が来ても、保留の姿勢でおられたと思いますが、今後、我々が管理業務を行えなくなった場合でも、ハートランドとは契約していないわけですから、管理費請求に関しては支払いの必要はない、と思います。
　先ほどお話させていただいたように、先にハートランドが管理実績を積んでから検討すれば良いと考えます。（大﨑さん、あなたの４年間の実績は役に立ちません。繰り返しますが現実を受け入れて先ずは自己反省、迷惑を掛けた人達に真摯に向き合いお詫びが先ではないですか？）

民事裁判で司法の場での決着はついたものの

ハート管理とトラスト管理の争いに決着！？
　白浜ハートランド管理センター(以後ハート管理という)が、コロナが猛威を振るい始めた2020(R2)年、三重に拠点を移すと、トラスト管理は、白浜の管理棟を始め、全ての看板をトラスト管理名に書き換え、トラスト管理が全分譲地の管理用地の所有者であると虚偽の主張を繰り返して、「白浜分譲地の道路や温泉施設等の共益施設を明け渡せとハート管理に要求して、司法の場で5年にわたって熾烈な争いを展開してきました。

ハート管理が分譲地の管理事業主と断定(前回のブログの要約)
　前回のブログでは、いずれも三重の物件で「出雲台の土地建物の明け渡し」と「南志摩パールランドのセンターロッジの明け渡し」で、辛うじてハート管理が2勝している。
　そこで、トラスト管理は出雲台の土地建物の明け渡しと伊勢にある南志摩パールランドのセンターロッジの建物の明け渡しに加えて、白浜分譲地の管理事業に必要な温泉施設や道路等を加え３つの案件を纏めて一つの案件として大阪地裁に再提訴し、一審の大阪地裁ではトラスト管理が勝訴した。
　ハート管理は直ちに大阪高裁に提訴し、大阪高裁はハート管理の主張を認めて逆転勝訴したが、トラスト管理はこれを不服として、最高裁に上告。
　双方とも熾烈な争いの末に2024年11月29日に最高裁はハート管理の主張を認め、トラスト管理の上告を棄却したことで、大阪高裁で下した判決が確定した。
　大阪高裁が下した判決は、「白浜分譲地内の道路敷や温泉源・温泉施設」の正当な所有者がハート管理であり、ハート管理が白浜を含む全国53ヶ所の分譲地の管理事業主であるとして、５年に及ぶ裁判はハート管理の逆転勝訴が確定した。

刑事裁判起こす必要が、民事裁判の限界！？
　しかし、トラスト管理はこの判決を無視し、文珠四郎氏の組合と結託して、今までと同様に管理費請求合戦は残念ながら今後も続くことにさりそうで、これが民事裁判の限界である。
　トラスト管理はこの間にもK邸建築時には建築会社を威し、S邸建築では道路の掘削許可を与えないなどの妨害をするなど、それに屈せず自治会が介入し無事に建築できた。
　ハート管理がトラスト管理を追い出さない限り居座り続けると思われ、対応策としては、刑事裁判を起こす必要があり、これに勝つ必要があり、双方の争いは更に激化して行きそうだ。

いま和知野で起きて居ることは明日の白浜かも知れない！！
　三重県の和知野では、ハート管理が極少数の人達を相手取って、簡易裁判を仕掛けて居て、和知野で起きて居ることは、明日の白浜かも知れない。
　白浜では文珠四郎氏の組合とは別に、自主管理を標榜して、法人化した「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」という組織を結成していて、万が一個人が管理会社からの攻撃を受けた時は、会を挙げて対応し全体で支えあっていくようだ。
　この先どうなって行くのかは全く予測不能な状況の中で、自主管理を標榜し一致団結して道路の行政に移管することを目指している。
　下にリンクを貼っているので興味がある人はご確認下さい。2025年5月3月
（一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会）

ハート管理が大阪高裁でトラスト管理に逆転勝訴

ハート管理がトラスト管理側を再起不能なまでに反撃！
  １２月３日の日付でハートランド管理センターからの書状が届いている。中身はトラスト管理側との仁義なき戦いに勝利したので管理費を支払ってくれというものです。
  全管連時代上野健一代表は、白浜の分譲地を売り尽くしたが、思うほど建築が進まず、不動産を購入した人たちに高額な投資を進めてその場をしのいだものの、負債が増えるだけで結局、東京地裁に民事再生を申請し自立再建を目指しました。しかし再建は困難と成り福岡のプロパン販売会社KRGに３億２千万円で売却しています。
  当時ＫＲＧの小川清一社長は分譲地のプロパンの拡販が目的で分譲地の管理事業には興味がなく、子会社をつくり息子の小川慶氏を専務に据えて分譲地の管理事業を上野代表に丸投げしました。
  
小川清一社長の急死で流れが大きく変化！！
  ２０１７年１月２７日にＫＲＧの小川清一社長が急死され、息子の小川慶氏が福岡のＫＲＧを引き継ぐことになりＫＲＧは管理事業を３億３千万円で売却するとして買い取り先を探していました。
  いずれ買い戻す積もりでいた、上野代表は手持ちの金をかき集め５００万円を手付金としてＫＲＧに支払ったものの小川清一社長の死があまりにも早く買い取り資金を用意できなかった。
  
ＣＴＦＧの柴山克也会長からの資金援助！
  そこで、旧知の仲間でありスポンサー企業であったシティトラスト不動産グループ（以下、ＣＴＦＧという）の柴山克也会長に資金援助を求め、柴山会長の意向に添い「単純不動産売買」で話を進め、1億5千500万円の融資を受け、月額1％に当たる１５５万円を利息として毎月支払うことで合意しています。その後福岡のＫＲＧから、ＫＲＧの名称を使うなといわれ、ハートランド管理センター（以後ハート管理と呼ぶ）に社名が変更されています。
  
ハート管理の白浜退去とトラスト管理の乗っ取りの真相とは！？
  ２０２０年６月にＫＲＧホーム（株）代表取締役会長の小林一郎名でハート管理は伊勢並びに三重の５箇所の再開発を行うために拠点を三重に移すとする旨の書状が不動産所有者に送られています。
  その中に「白浜総合開発計画」の一環として、新たに「５階建てのマンションと１５階建てのマンション建設」等の販売を開始することもあり、白浜不動産販売の一本化に向けて、当面の間、同分譲地に限って分譲マンションの事業主である「シティトラスト不動産」に販売をお任せすることになりました。（中略）当分譲地内の当社グループの看板は、シティトラスト不動産の名前に変更することになります。なお、白浜ホープヒルズ分譲地の維持管理は、今後とも「KRG管理センター」が行います。と書かれていて、当時、日本中にコロナが蔓延し大変な時であり、この文章についての真意は測りかねますが、それ以来トラスト管理側は分譲地の乗っ取りを画策していたものと思われます。
  
名ばかりの旧文珠組合
  全管連時代（倒産の１年前に社名をＺＫＲに変更）上野代表は、白浜の第２期の分譲が開始されて以降、白浜においても名ばかりの「白浜希望ヶ丘自治管理組合（以後、旧文珠組合という）」を設立し、管理費や家屋建築負担金を徴収するための窓口としていました。
  旧文珠組合設立後しばらくは理事会を開いていたようですがその後総会も開かれなくなり、２年毎の役員改選も行われなくなり、名ばかりの組合と化していきました。
  
臨時総会は自主管理と役員改選で責任追及の声をかわす！
  その後、トラスト管理側は、２０１５年にＺＫＲが消滅し、それと共に既に消滅したはずの旧文珠組合を復活させるために、３ヶ月前までハート管理にいた森西氏を引き抜いて事務局長に据えて、２０２０年１０月１７日に「第１回自治管理組合の臨時総会」を開催しました。
  森西氏はハート管理の和泉一社長を前に立たせ、管理費もゼロ円、３億円以上は既に貯まっていたとする家屋建築負担金までもがゼロ円で、何に使われたのかは不明のままで、こんな会社に管理を任せられない。自主管理しかないと扇動し、会場からは組合役員の怠慢だとして責任を追及する声を封じたうえで、強行に役員改選を行って閉会しました。
  
真の管理会社だと主張し管理費請求の根拠に？
  同じ年の１２月には第２回臨時総会としながら委任状も総会成立の定足数も確認しないまま、会場からの意見も無視して、旧文珠組合を一般社団法人化することを決めて２０２１年３月５日に極少数の役員で「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合（以下、新文珠組合と呼ぶ）」を強引に法人化しました。以来、トラスト管理は我々こそが真の管理会社だとの主張を繰り返し、管理費請求の根拠としています。
  ハート管理は三重に拠点を移しまた後も分譲地の草刈り作業等は業者に依頼していて、管理約款では道路から２ｍの範囲となっていましたが、その後も作業を依頼された畑田さんは奥まで刈り込んでくれていました。
  一方、トラスト管理はハート管理が頼んだ畑田さんを追い出して、道路から２ｍまでの草刈りを別の業者に依頼して管理費請求の根拠として、契約していない不動産所有者にも管理費を請求してきました。（注：契約していない以上管理費を払う理由がありません。これは民法の大原則です。）
  
ハート管理、辛うじて２勝
  その後、トラスト管理側はハート管理を相手取って１２件の裁判を起こしていますが、その中の一つに出雲台の土地建物の明け渡しがあります。ハート管理はこの案件で１勝しています。
  ２つ目が2022年10月30日の大阪地裁の判決で南志摩パールランドのセンターロッジの明け渡しです。
  ハート管理が出雲台と南志摩パールランドで初めて２勝したことでトラスト管理側を３勝０敗１引き分けから３勝２敗１引き分けに引き戻して首の皮一枚で生き延びています。
  この２つの裁判は最も重要で、そこでトラスト管理側はこれに和歌山を加えてより確かなものとして大阪地裁に再提訴してきたわけで本命の裁判とも言われている理由です。
  双方に取って負ければ管理会社として全てを失うことに成りかねないもので、上野代表に取ってこの２つの地裁を勝訴したことで首の皮一枚で繋がったわけです。
  
トラスト管理側、白浜を巻き込む新たな案件で起死回生を謀る！
  しかし、トラスト管理側もこれで敗北を認めることは出来ません。そこでトラスト管理側は出雲台の土地建物の明け渡しを求める第１案件に加えて、今回、新たに加えたのが白浜の管理用地に関するもので起死回生を掛けた秘策でした。
  白浜の管理事業に欠かせない分譲地の道路敷及び温泉施設（機械室・ポンプ室）の撤去と土地の明け渡しを請求して第２事案としました。
  その上で前回の南熱海の土地建物（管理事務所）の明け渡しを第3事案として、これら３つの案件を一つにまとめて大阪地裁に再提訴しました。
  大阪地裁は２０２４年３月２８日にトラスト管理側の主張を認め、ハート管理との裁判に逆転勝訴しています。
  
ハート管理、大阪高裁に直ちに上告
  しかし、上野代表は、徹底的抗戦の構えで直ちに大阪高裁に上告し、逆転勝訴を勝ち取りました。今回、ハート管理から送られてきた大阪高裁の裁判結果では、シティトラスト不動産の柴山会長は完全に惨敗していて、トラスト管理側がこの判決を覆すことは至難なワザだと言えます。
  上告審の裁判所が最高裁判所ですから、原判決に、1）憲法解釈の誤りがあることと、2）法律に定められた重大な訴訟手続の違反事由があることが上告の理由となります。
  上告できる期間は判決が言い渡された日の翌日から起算して２週間です。果たしてトラスト管理側はどのように反撃するのか見ものです。
  弁護士を強化し、新事実を提示しなければ勝ち目は厳しいと思われます。果たして起死回生の一手がトラスト管理側に残されているのか、何れにしてもこのままでは判決は確定しますから大阪最高裁に上告しなければなりません。
  
トラスト管理側の次の一手は？
  特に、大阪高裁の判決文には現在トラスト管理が使っている管理棟を収去することが記載されています。法律上で｢収去（しゅうきょ）」とは地上にある建物を取り壊し、更地にして明け渡すことを指していて、トラスト管理側は管理棟を壊して更地にして出ていかなければ成りません。これは極めて厳しい判決ですが、これで裁判が確定したのでは無くトラスト管理側が断念しないで期限内に大阪最高裁に上告して棄却されなければ、最高裁で争うことになり裁判が確定するまでこの争いは続きます。当然、トラスト管理側は最高裁で闘うものと思われます。
  
トラスト管理側の組合員の動揺は尋常ではない！！
  トラスト管理は既に２０２５年度の管理費の請求書を組合員へ送っていて、中には既に支払ったとする組合員も多数居られます。
  今回の「シティトラスト不動産グループとの裁判に関するご報告」というハート管理からの書面も当然トラスト管理の組合員へも届いているはずで、今回の判決を見る限りではトラスト管理側に反撃に値するような新事実が提示できなければ最高裁に上告しても棄却されて裁判は確定することに成りかねません。
  新文珠組合員の中でも可なりの動揺が起きて居るようで、今回の裁判結果から決着するまではトラスト管理を信頼できないと不信感を抱いた組合員も多数おられるのではと思います。
  もし敗訴が確定し、既に管理費を支払った組合員は、トラスト管理に騙されたとしてトラスト管理に払戻しを要求することは十分に考えられます。
  支払ったお金が戻って来るのかと不安になれば、今のうちに返してくれという組合員も今後増えてくると思われます。
  
赤字の垂れ流しのずさんな管理！
  前回のブログで少し触れていますが、２０２３年度の新文珠組合の定例総会で、トラスト管理の収支報告を大崎代表が行っています。１５４５万円強の収入に対し支出は実に２３０６万円で７６０万円の赤字を平気で計上しています。
  しかも、その不足分を家屋建築負担金を流用し、これを平然と報告していて、来年次も赤字が出たら同様に家屋建築負担金を使うと宣言しているから驚きます。
  さらに２０２２年度の収支報告では９２２１万円を超える繰越金が存在し、それが２０２３年度に繰り越されていない。９千万円を超える繰越金は一体全体どこに消えたのか、赤字計上はあまりにもずさんといわざるを得ません。
  
新文珠組合の体質は変わっていない！？
  しかもトラスト管理の大崎氏は赤字が解消されない場合は２０２４年度以降も家屋建築負担金を流用すると平気で報告していますが、参加した組合員の中から誰も疑問や質問が出なかったのか、報告書にはそうした記述がありません。
  新文珠組合員の誰も疑問を持っていないとすれば、旧文珠組合の第１回臨時総会と何ら変わらないことになり、今度は大崎氏を前に立たせて管理費もゼロ円、家屋建築負担金までもがゼロ円と言わせるつもりなのでしょう。
  新文珠組合の代表理事も理事も、そして監事もこうしたずさんな収支報告に何の疑問も不信も抱かないとすれば善良な組合員への背信行為といわざるを得ませんが、それを正すのも組合員だとすれば残念ながら救いようがないということが言えます。
  
裁判が確定されていないのに請求書を送るのは詐欺ではないのか？
  そもそも、ハート管理もトラスト管理も係争中であり、契約していない人に請求書を送り付ける行為は詐欺的行為と言われても仕方がありません。しかも誤って支払えば契約が成立してしまいます。
  双方からの管理費の請求書はあたかもスーパーのチラシのようなもので、買う買わないはチラシを受け取った側の責任です。２つのスーパーからチラシが届いたからといってどちらかのスーパーで買わないといけないと思う人はいないはずです。両方とも気に入らなければ別のスーパーで買っているのではありませんか。
  買う、買わないという選択権は、お店ではなく私たちにあり自由ですから、請求書が送られてきたら払わないといけないと思っている人は、この際に確りと正しく考え直してください。
  どちらか一方が裁判で勝つとして、それは、不動産を購入して頂いた人達と管理契約をすることができる資格が与えられただけのことで、だから管理費を払えとは成りません。管理費を請求出来るのは、あくまで管理契約を結んでいるか否かです。これは民法の大原則です。
  
契約していないのに管理費を払えとおどされたら？
  契約が成立していないのに請求書を送り付けて払ってくれとおどせば、それは犯罪行為です。さらにいえば管理会社と契約が成立（契約もしくは管理費を払い込んだ場合も含む）していたとしてもそれから１年間は解約できませんが、それ以降の契約は１年毎に双方の合意の下で更新が必要になってきます。解約するしないは自由ですから、解約したければひょうご消費者ネットの判例に基づいて来年は解約しますと通知して解約手続きを行ってください。
  詳しくは「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」のホームページでご確認の上で相談されることをお勧めします。

目くそ鼻くそを笑う！（敬天総合法律事務所からの請求）

kazuponさんからのコメント
  令和６年1月　うちにも敬天総合法律事務所（弁護士　稲見友之）から郵便物が届きました。管理費の請求書です。脅しのような文章はなかったけれどやはりビビりますよね。慌てない、焦らないと自分に言い聞かせていますが　このままいけばどうなるのだろうと不安になります。みなさんどうされてるのでしょうか
2024-01-29 11:12:07

sakiyamaさんからのコメント
  昨日、R5年9月30日、敬天総合法律事務所（弁護士：細見　友之）で郵便物が来ました突然に法律事務所、びっくりして開封、ハートランド管理費の請求で支払い無しの場合、何らかの対応をしますの脅し文章と和泉氏が過去の判決例と白浜以外では管理はしっかりやってますの広告、私は無視する予定ですがこのような弁護士の名前で郵便物が来たら我々年寄りはビビることを想定した、やから的なやり方は過去から有りますがやはり気になります。
2023-10-03 

結論は無視することが最善策
  「kazupon」さんと「sakiyama」さんに届いた「敬天総合法律事務所」稲見友之弁護士からの「管理費未納に関する通知書」について、白浜では直接その情報を入手していませんが、三重には送られて来ているようです。結論から申し上げると、無視することが最善策です。
  ハート管理からの管理費請求に慣れていていても「総合法律事務所の弁護士名で送られてくると法的な対応が必要ではと身構えてしまいます。
  
裁判所からの通知には異議申し立てを！
  これまでも、ハート管理は幾度となく、弁護士名を用いたこのような手口で威してきていますが。ただそれだけで終わっています。
  しかし今回、三重ではハート管理が簡易裁判を仕掛けてきています。このため、裁判所からの通知は確り対応しなければ差し押さえの対象となりますので期日までに異議申し立てをするなど対応が必要です。
  
このような無駄なことをなぜ繰り返すのか？
  ハート管理がこのような請求をしてくる理由は、びっくりして慌てて振り込む人が居るからで、一定の成果が得られるからです。
  このような根拠のない脅しに慌てて支払ってしまえば契約が自動的に成立してしまいます。くれぐれも注意が必要です。
  この他にも、既に過去の滞納金額があるとして、加算して請求することで合計金額に動揺して払ってしまう場合や「キャンペーンの期間中として、５年分を一括前払いすれば、1年分がタダになる。」とか、「3年分を前払いすれば過去の未納分は只にする。」など、管理会社は、あの手この手で管理費を払い込ませて、契約成立の証拠としてきます。
  約20年前、1期の分譲が開始された。ノシアスとの契約書には「家屋を建築し永住し、自治会が出来れば組合員でなくなるので管理費は要らない」と明記されているのに、全管連から「今回5年分を前払いすれば１年分がタダになる。」との案内が届き、多くの定住者が払う必要のない4年分の20万円を払い込んだことがあり、戻ってくることはありませんでした。
  
このような手口はハート管理だけのものではない！
  このような手口で管理費を払い込ませ、契約成立を仕掛けてくるのはハート管理だけではありません。現にトラスト管理も未契約者に、「管理費を支払ってください。」と請求書を執拗に送り付けたり、今年度の請求額に、前年度までの未納分だとして「合算された請求書」を送り付けるなど、実際に行われていて、当然、支払えばトラスト管理とも契約が成立してしまいます。
  
トラスト管理が勝訴したとしても管理契約を結ぶ資格があるだけ！
  管理契約はあくまで自由です。現在ハート管理とトラスト管理が司法の場で生き残りを掛けて熾烈の争いを行っていて、司法の結論が出るまでには早くても来年以降と思われます。
  たとえトラスト管理が勝訴し、ハート管理の敗訴が司法の場で確定したとしても、単にハート管理が我々との契約する権利を失っただけに過ぎません。
  また、トラスト管理にしても管理用地を管理し、不動産の所有者と管理契約を結ぶ資格を得ただけに過ぎません。ですから、契約を強いることは勿論出来ませんし、契約が成立していない以上、管理費を請求することも出来ません。契約は、あくまでも自由でなければなりません。
  既に上水道は行政の管理下にあるわけで、道路を補修するのにお金が掛かるのであれば行政に移管すれば良いだけです。
  管理会社が道路を手放せば行政が引き取るための3つの条件が全て揃ってきますので、現状のままで直ぐに補修を必要としなければ白浜町は引き取ることになっています。
  
素人でも分かるようないい加減な収支報告書
  2024(R.6)年５月２６日に開催された新文殊組合の定例社員総会の報告書には、総会決議権として、428名と報告されています。
  しかし実際に振り込まれた管理費の合計から逆算すると会員数は多くても300世帯前後と思われ、トラスト管理自体も実態が掴めていないのか、それとも新文殊組合員の一部の人たちは半額の25,000円に減額しているために公に出来ないのか、内部の不透明な部分が多すぎて一応収支報告としているが素人でも杜撰だと分かるようなデタラメな収支報告書です。
  
「目くそ鼻くそを笑う！」
  取り分け収入の15,457,149円に対して支出が22,164,205円と約670万円の赤字の垂れ流しで、トラスト管理の大崎社長は「最近建築している物件の家屋建築負担金を流用し赤字補填している。」と説明しているが、その金額も明示されていない収支報告である。
  全く以て信じられない報告が行われ、参加者の誰1人として、このような杜撰極まりない収支報告について何ら疑問を抱かないという、参加者のレベルの低さにも驚かされる。
  「目くそ鼻くそを笑う」と言うことわざがありますが、2020(R.2)年第1回臨時総会の席上で「管理費もゼロ円、家屋負担金もゼロ円」と平然としていたハート管理の和泉社長を思い出す。トラスト管理の管理約款には「収入の範囲で、計画を立てて」となっていますがトラスト管理もハート管理と何ら変わらない、信頼に値しない管理会社だと言うことだけははっきりしたのではないだろうか。

長らくお休みを頂き、大変ご心配をお掛けしました。

＞登山が趣味さんからのコメントにお答えします。
《登山が趣味さんからのコメント全文》　
　2022年に神戸地裁で行われた裁判結果に対して、REIWAが最高裁へ上告した裁判結果が昨年12月21日に出たようですが、管理人様の率直な感想を伺えたら幸いです。
登山が趣味2024-01-30 07:24:02

登山が趣味さんへ
　コメントを頂き有り難うございます。長い間ブログ更新が途絶え、ご心配をお掛けしました。お尋ねの件は、2023年12月21日の大阪高裁の判決とありますので、判決が確定した「ひょうご消費者ネット」の件についてコメントを頂いたものとして回答させて頂きます。違っていたら御免なさい。

一審の神戸地裁は敗訴！
  2020年6月3日に神戸地裁に「ひょうご消費者ネット」がハートランド管理センター（以下、ハート管理と呼ぶ）を相手取って起こした「差し止め訴訟訴訟」で、一審の神戸地裁では敗訴しましたが、「ひょうご消費者ネット」はこの判決を不服として直ちに大阪高裁に控訴した。
  2021年9月20に大阪高裁は「自動更新を認めず」差止請求訴訟の判決をハート管理は言い渡されましたが、今度はハート管理側が上告していました。
  
大阪高裁がハート管理の上告を棄却し判決が確定
  2023年12月21に大阪高裁がハート管理の上告を棄却したことで、ひょうご消費者ネットの起こした「差止請求権訴訟」の大阪高裁判決が確定したというものですが、これにより契約して1年間、及び更新して1年間は解約できないものの、1年毎に契約の更新が見直され、相手方の合意が得られなくても解約することが可能になり、正直言ってホッとしています。
  これはハート管理だけでなく、トラスト管理に対しても適用されますが、すんなりトラスト管理受け入れなければ、裁判を伴うかも知れません。
 
安価で確実な解約方法！
  トラスト管理がハート管理に対して一方的に内容証明付き解約通知を送って解約しています。2021(R.3)年12月19日第2回臨時総会に於いて、トラスト管理はハート管理に対して契約解除を希望する組合員を募り、内容証明の郵便で解約通知を送って組合員の管理契約解除を行いました。この方法だと安価で確実に契約の解約ができる事をトラスト管理が証明してくれています。ですから、トラスト管理に対して、同じように内容証明付き郵便で解約通知を送れば、解約が成立するはずです。なぜなら、この判決が確定したのが、2023年12月21ですが、それ以前の2021年にトラスト管理はハート管理に対して、一方的に解約手続きを行っています。従って回り回ってブーメランの如く、自分たちの首を絞めることになるとは恐らく考えていなかったと思います。
  
ハート管理とトラスト管理の熾烈な争い！
  ところで、白浜分譲地は現在、ハート管理とシティトラスト不動産(トラスト管理の親会社、以下CTFという）とが、分譲地の管理権を巡って熾烈な争いを繰り広げて、双方から請求書が届くという異常事態が起きています。
  この騒動の裏には、CTFが１２件の裁判をハート管理に起こしていて、2022(R｡4)年10月３０日に大阪地裁はCTFの南志摩パールランドセンターロッジの明け渡し請求の棄却判決に続き、2023(R.5)年１月１８日フェニックス邸の明け渡し請求についても棄却判決を受け２敗していました。
  
CTFは判決を不服として大阪高裁に控訴
  CTFはこれら２件の判決を不服として、白浜のポンプ室や機械室などの温泉施設の撤去と土地の明け渡しを新たに加えて再提訴していました。
  2024(R.6)年3月28日、ハート管理に対し大阪地裁は原告のCTFの請求を認め、3ヶ所の分譲地の土地建物の明け渡しを命ずる逆転判決を受けています。
  ハート管理は、これを不服として直ちに大阪高裁に控訴しています。しかし、これを覆すだけの新たな証拠が出ない限りハート管理は白浜での管理業務を完全に失うことに成り、お互いに最高裁まで闘うことと成れば2～3年は掛かることに成るだろう。
  
住民不在の管理会社は要らない！
  ハート管理もトラスト管理も自社の生き残りを掛けた熾烈な争いに住人を巻き込まないで欲しい。「管理費の範囲で計画を立てて」と約款に謳っていながら全くこれを無視し、平然と杜撰な管理報告を行うトラスト管理の大崎社長は、2024年5月26日に開かれた2023年度の総会の場で670万円もの赤字を出してその穴埋めに、家屋建築負担金まで手を出して充当していると平然と報告している。これでは2021年10月17日の第一回の臨時総会でのハート管理の和泉氏と何ら変わらない。赤字を垂れ流すような管理会社はもう要らない。

早く行政への道路の移管を！
  こんな収支報告を受けながら、総会に参加した組合員は誰1人杜撰な管理実態に気がついていないのか、このようなでたらめな収支報告を行っている大崎氏に誰1人疑問を感じない文珠四郎氏の自治管理組合の理事も管理費を半額の25,000円にしてもらっているから何も言えないのか、お粗末と言わざるを得ない。
  ハート管理もトラスト管理も早く白浜から出て行けば、道路を行政が引き取る条件が全て整う。行政は引き取ることを我々に約束している。道路を行政に移管すれば資産価値も上がり、多くの人が移り住めば白浜町も潤ってくる。
  
管理費の支払を止めて兵糧攻めに！
  ハート管理のトラスト管理も「ひょうご消費者ネット」が私たちに変わって勝ち取って頂いた「差し止め訴訟訴訟」を活用するなり、内容証明付き郵便で解約するなり、あらゆる抵抗で彼らの管理費を断ち切って、経営を破綻に持ち込むという兵糧作戦意外に道はありません。1人でも2人でも周りの人に呼びかけて、闘って呉れる仲間を増やさない限り、この環境は変わりません。
  1人では何もできません！でも1人から始めなければ何も変わりません！
 

余計なお世話だが善意の組合員を欺かないで！

文珠四郎氏名の総会開催の案内状！？

　4月12日にアップして以来、3ヶ月振りにアップします。

　ところで、2023年7月9日に一般社団法人白浜クリスタルタウン自治管理組合（旧名、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合)の文珠四郎氏の自治管理組合（以下、新文珠組合と呼び、法人化する前を旧文珠組合と呼ぶ）が設立後2年目にして初めて総会を開くとして案内状を入手することができた。

　そこには「近年コロナ禍の影響で開催が叶いませんでしたが、この度2年ぶりに社団法人の総会を開催させて頂くこととなりました。」と記されている。

　新文珠組合が法人格を取得したのが2021年3月５日で、以来、一度も総会を開いてこなかったということを自ら宣言していることに驚いた。

　新文珠組合の定款第17条では「社員総会は、定例社員総会及び臨時社員総会とし、定例社員総会は、毎事業年度終了後3ヶ月以内に開催し、」となっている。

　なお、定款の第51条には、この法人の事業年度は、毎年1月1日に始まり、12月31日までに終わる。」と成っていることから、2年間一度も開催してこなかったことも、また2023年7月9日の開催は、期限をとっくに過ぎていて、明らかに定款違反の誹りは免れない。

総会の決議を経ずに名称変更は不可能

　2023年1月27日に組合の名称を「一般社団法人白浜クリスタルタウン自治管理組合」に変更の手続きを行っているが、「定款の変更」は、「社員総会の権限として決議する。」と法人化した新文珠組合の定款第16条の4項には謳われている。

　少なくとも社員総会を開催し決議した結果、名称変更が採択されたとする議事録は必須であり、代表理事である文珠四郎氏自身が2021年3月5日の法人格を取得した以降、総会を開いて来なかったと宣言している訳である。

　だとすれば、総会の決議を経ずにどのような手段で法人の名称変更ができたのかという疑問が残る。手っ取り早い方法としては総会議事録を捏造することではないだろうか。いずれにしても2年間以上総会を開いていなかったことも違法だし、総会を経ずに法人の名称変更は不可能であり、総会を開かずに変更できたとすれば何らかの違法行為が存在することになる。

管理費の徴収が新文珠組合の事業目的！！

　また、定款の第4条には、「この法人は、前条の目的を達成するため、次の事業を行う。」として、その1項に「白浜ホープヒルズ及び白浜シーサイドの土地建物所有者より管理費を徴収すること。」となっていて、あくまで法人の事業目的達成のために、土地建物所有者より管理費を徴収することを新文珠組合の第一の事業目的に掲げていて、管理費を個々人がトラスト管理へ払い込むとは成っていない。ここも総会を開いて改訂手続きが必要となる部分である。

　いずれにしても、トラスト管理に管理費の徴収を丸投げしていては、組合員の把握すらできず、全管連時代に逆戻りで、気がつけば、またもや臨時総会を開催する羽目に成りかねない。

管理計画は収入の範囲で！！

　一方、トラスト管理が令和3年(2021年)7月10日に施工し、R4年(2022年）4月1日実施の「白浜ホープヒルズ・シーサイド管理約款」の第十六条（受益者負担）には、「共益施設維持管理費は、第六条に定める管理業務に必要な経費に当てるものとする。管理者は、原則として所有者から納付された共益施設維持管理費の範囲内で計画を立てて、業務を行うものとする。」とある。この管理約款は、一見すると、これだけでは何も問題では無い。

収入の範囲を超える収支報告書！？  

　しかし、今年(2023年)の7月9日に初めて開かれた新文珠組合の総会配布資料の中に2022年度(1月～12月)トラスト管理がまとめたと思われる収支決算報告がある。

　収入の部で丘の街が11,720,100円、海の街が1,680,404円で、合計13,400,504円と成っている。

一方の支出の部では、一般管理費に17,276,169円、公租公課に214,300円、環境整備費に3,694,627円が使われていて支出合計が21,185,096円となっている。したがって約780万円が赤字では無計画といわざるを得ない。これが恒常的であれば約3万円近く値上げしなければならないことになる。

　この様な1.6倍の赤字の収支報告書を受け取りながら、それについて何の疑問も疑念も持たないだけで無く、「トラスト管理の取り組みについては十分に評価に値するものと考える。」と持ち上げ、さらに「管理会社が変わればこうも変わるものかと日々実感しております。」と賛美している。

新文珠組合の無能振り！

　さらに、新文珠組合はこの様なトラスト管理の収支報告に対して、何のコメントも説明も無いまま社員総会で配布し、既成の事実化をしているものと思われ、執行部の無能さには驚く。

　ロシアのウクライナ侵攻で、穀物の価格が急騰し日本経済は物価高で、これに乗じてトラスト管理は管理費を上げかねない。

　管理会社が金の管理すらできないようでは、大崎社長も和泉一氏と何ら変わらない。新文珠組合はこの様な管理会社に丸投げした責任をどう取られるというのか、この様な収支報告書を受け取って無関心は許されないということだけは確かだ。

それとも値上げで対応！？

　管理約款の第十六条には、第十七条から十九条の続きがあることを皆さんはご存じですか、十七条には「予期せぬ事情により第十六条の管理業務の経費に不足が生じた場合は、管理業者は所有者に対し、その同意を得て必要な金額の負担を求めることができるものとする。ただしその不足が一時的なものでなく、次年度以降も継続することが避けられない場合は、共益施設維持管理費を改訂する。」とある。

　第十八条には、「所有者に対して実施30日前までにその改訂の内容・理由等を文書でもって通知し管理者と所有者の間で協議するものとする。」

　第十九条には、「本規約に基づく管理期限は、毎年1月1日を起算日として12月31日までとし、所有者が「白浜ホープヒルズ」「白浜シーサイド」分譲地に土地を所有する間、存続するものとする。」と成っていることだ。旧文珠組合の時代は、自分たちで総会すら開けず、全管連によって組織された以降一度も総会を開いてこなかっただけにし迂回の開き方も分からないのかも知れない。

新文珠組合は御用組合！？

　一見すると「何も問題では無いのでは？」と思われる方も多いのではないかと思われます。しかし、前述した様に、「共益施設維持管理費の範囲内で計画を立てて、業務を行うものとする。」との十六条を無視し、収入額の1.6倍を超える赤字の収支報告書を受け取りながら、それについて何の疑問も疑念も持たないだけで無く、高額な赤字を垂れ流しているトラスト管理の収支報告に対して「自主管理ではこのような取り組みは到底できないだろうと考えております。組合員の皆様も同じ感想をお持ちだと思います。」しながら、「皆様のご協力が得られないために、トラスト管理がこの地を離れたらどうなるのか。我々は同じことを繰り返しては成らないのです。」と不安を煽っているが､最も不安なのは・・・・？

トラスト管理の撤退で困るのは新文珠組合の役員だけ！！

　かつて2020年10月17日に第１回臨時総会が開催された。総会は、自主管理していくことを決定し新役員を選任した。しかし自主管理する気は最初から皆無で、トラスト管理に管理費徴収まで丸投げしていて、トラスト管理が白浜から撤退したら、最も困るのは新文珠組合の役員自身等ではないだろうか。第一回の臨時総会以降トラスト管理管理に移籍し事務局長を名乗る森西博昭氏のお膳立てがなければ開くことができなかったことは事実で、第二回目の臨時総会では八木弁護士の手を借りなければ開けなかったことは確かで、自主管理する能力を持たない新文珠組合は、全管連時代の旧文珠組合と体質は何ら変わっていない。

　旧文珠組合の体質のままで名称だけを一般社団化しても何ら変わらないのが当たり前で、気がつけば管理費ゼロに留まらず、借金まみれのトラスト管理と共倒れすることにもなりかねない。

今度はトラスト管理の大崎好司氏を立たせる積もり！？

　第１回臨時総会の場で、森西しは、3ヶ月前までの上司であった、ハート管理の代表取締役社長の和泉一氏を前に立たせ、管理費ゼロ円、家屋建築負担金までもがゼロ円と厳しく追及していたが、今度はトラスト管理の大崎好司氏を前に立たせる積もりなのか、まさか代表理事の文珠四郎氏ご自身が立たされることは考えていないだろう。気がつけば管理費ゼロに留まらず、借金まみれのトラスト管理と共倒れすることにもなりかねない。

案内の領域をこえた振込詐欺？

　しかも、文珠四郎氏名で令和5年(2023年)3月20日の日付で送られてきた管理費支払の要請の書状には「住民様、別荘所有者様、土地所有者様へ本文書を突然お送りさせて頂く失礼をお許し下さい」とした上で、「共益施設維持管理費（以下、「管理費」とする）の株式会社トラスト管理へのお支払いと、管理約款の締結をお願い致します。」と書かれていて、トラスト管理の案内文？と思ったくらいだ。

　2021年10月17日の第一回臨時総会以降、旧文珠組合の呼びかけで、自らハート管理センター（以下、ハート管理と呼ぶ）との解約に応じ、法人化した新文珠組合への登録を希望している人はともかく、その後の疑問に思う人も多く、ましてや、トラスト管理と管理契約を締結していない不動産所有者まで送り付けて、「既にご存じのこととおもいますが、当時から土地所有者・建物所有者の方は自動的に組合員となられる規定となってございます。」と、現在、存在していない全管連時代の管理規約を盾に、トラスト管理との契約を強要する行為は、悪夢の全管連時代に逆戻りで、倒産し老後の生活費をなくした不安の日々を思い出す人も多数居られる。

　全管連時代に年利9％の高額な投資に誘われ利息に酔いしれて、ここ白浜でも、老後の金を騙し取られた方も多数おられた。全管連当時の白浜で投資を勧め、ZKR(旧名：全管連)からKRG管理センターを経て現在、トラスト管理に鞍替えし、新文珠組合の事務局長を名乗る森西氏等に騙された人たちが大勢いる。

闇に葬られた新文珠組合の定款！？

　その後、2021年7月10日に開催した「ハートランド管理センターとの契約を破棄した方への説明会会場案内」と題した2021年6月23日付けのトラスト管理の大崎好司氏と文珠四郎氏両名の案内状には「社団法人定款配布」・云々と書かれていた。しかし、当日会場で配られたのは管理約款だけで、定款は未だに配布されていない。

　このことを一つ取って見ても、新文珠組合とトラスト管理の関係を疑問に思う人も多く、ましてや、トラスト管理と管理契約を締結していない不動産所有者まで管理締結と管理費の請求書を送り付けて、「既にご存じのこととおもいますが、当時から土地所有者・建物所有者の方は自動的に組合員となられる規定となってございます。」と、現在、存在していない全管連時代の管理規約を盾に、トラスト管理との契約を強要する行為は、「悪夢の全管連時代に逆戻り？」年利9％の高利回りを謳い、騙し取られた金を返せと叫びたくなる人も大勢いる。

　森西氏は、その当時の中心人物で、現在もなお、シティトラスト不動産グループに移籍し新文珠組合の事務局長を名乗り、主体性のない新文珠組合は全管連時代と同様にトラスト管理の下部組織として利用されるだけに過ぎないとみられている。

管理会社は契約し直す等の合意が必要！！

　もし仮に、ハート管理から、トラスト管理に事業譲渡が行われ、譲渡側のハート管理と讓受人であるトラスト管理との間で、契約の移転が成立していても、その合意が効力を生ずるためには、原則として、契約の相手方の承諾、すなわち不動産を所有している個々の合意が必要となる。（最高裁判所昭和30年９月29日第一小法廷判決・民集９巻10号1472頁）の要約」。

　この最高裁判決は、その後の南志摩パールランドの住民３名がＫＲＧを訴えた「管理費支払債務不存在確認請求事件」の福岡地裁、福岡高裁判決でも認められ、民事再生による事業譲渡の一環であっても変わらないとして、契約上、同意していない住民に対する管理費請求を違法と認め、住民勝訴の判決を得ている。

管理会社の違法性をもっと知るべき！！

　ＫＲＧは、判決を不服として上告したが、2018(H.30)年８月23日、最高裁が上告を棄却したことにより、住民側勝訴の福岡高裁判決が確定している。

　ＫＲＧは、管理費を請求するためには、住民の「同意書」を取り付けるか、新たに管理契約を締結する必要があるが、何れの手続きも踏まずに、土地所有者だけでなく、別荘所有者、さらには管理費支払不要とされていた定住者（住民登録者）にまで管理費を徴収するようにエスカレートしている。

　トラスト管理に至っては、ハート管理と係争中で、その判決の決まらないまま実行支配を繰り返していて、ある日突然、譲渡担保として取得した「道路等管理用地」を盾に、管理契約をしていない分譲地所有者にまで、管理費を請求してきている。こうした管理会社の違法性をもっと知るべきでは無いだろうか。

後から来た管理会社の管理約款は提案事項！！

　すでに管理契約を交わしている不動産所有者に対しては、トラスト管理のように、後から来て管理権があるからと言って、一方的につくられた管理会社の管理規約等を押しつけて契約を迫ることは違法である提示している提示している管理約款は、あくまで管理会社の提案事項であって、決定事項では無いからだ。

　なぜなら、一般的に契約は自由であり、不動産を購入するかしないかは買う立場の我々に選択する権利があり、双方は対等の関係にある。気に入らなければ契約しなければそれで済む。

　しかし、不動産を既に取得している場合、トラスト管理のように後から管理する権利が有るからと言って契約を強いることはできないことは当たり前で、それで管理契約を強いるのは明らかに違法だ。したがって、契約内容に不備があれば、その管理規程や管理約款で契約を強要することはできないことは明白である。

「理解せずに払い込む人が後を絶たないから」！？

　契約していなければ払う理由がないのに、管理費の請求書を送り付けるのは無駄ではないか、契約していない人に管理費請求を何故するのかと疑問に思っている人も居何故かと何故かといえば、理解せずに単純に管理費を払い込む人が後を絶たないからです。

　誤って支払に応しても、黙示の承認をしたと見做して契約成立を狙う、詐欺的行為で、ノシアスから始まり全管連、KRG、ハート管理、現在実行支配しているトラスト管理も同様の手口を繰り返しているわけだ。

救済する道はあるのか？

　うっかりして支払って、黙示の承認が成立したとして、救済する最も簡単な方法は、払込を止めること。どんなに請求されても払込を止めれば、管理費は５年で時効が成立します。

　６年以降は裁判に訴えることすらできません。ただし請求はできますので、請求金額は毎年増加していきます。管理会社は精神的苦痛を狙って請求することはできます。しかし５年を過ぎたものは裁判に掛けることができません。ただし、払った時点で、正確にはもう少し待ってくれと、払う意思を示した時点で時効が消滅しますのでご注意。

　仮に管理費が５万円なら５年分の２５万までなら裁判に掛けることができますが、たかだか５年分の管理費の２５万円欲しさに管理会社が裁判を起こすことは通常なら考えません。

　ですが、管理会社は簡易裁判を仕掛けてくるかも知れません。この場合裁判所からの通知が来ますので、放置しないで、裁判所に連絡して対応を確認し、必ず異議申し立ての手続きを取って下さい。

一人で悩まないで一期を中心とした自治会を頼る！！

　幸い一期を中心とした「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」が、既に先駆けて新文珠組合の1年前に自治会を弁護士に頼ること無く法人化し。真剣にこの問題に取り組み、そして実績を伸ばしている。そこにコンタクトを取ってみる選択肢はあると思う。

「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会」（quiet-obi-8334.perma.jp）へのリンク

善意の組合員を欺かないで潔く解散しては！

　一連のゴタゴタは、新文珠組合が無責任にも自主管理することを標榜したが、管理する気がなく、悪徳な管理会社の全管連とトラスト管理が入れ替わったに過ぎず、全管連時代同様に何もできない、何も言えない新文珠組合はトラスト管理の御用組合に成り下がり、挙げ句の果てに「トラスト管理がこの地を離れたらどうなるのか。」と不安を煽っているが、自ら管理する能力に欠けた新文珠組合は一連の違法行為を謝罪した上で善意ある組合員を欺かないためにも、余計なお世話だが、真摯に現実と向き合って、せめて最後は潔く、けじめ位はつけて解散してはいかがか、それが最善の道ではと思う。