白浜の貸別荘で大変な問題が起きていますよ！！ -2ページ目

クリスタルヴィラの建築反対の意思表示！！

クリスタルヴィラの建築説明会のお知らせ？

　「クリスタルヴィラの建築説明会のお知らせ」と題し、９月７日に細野会館で１１時から概ね１時間程度で開催するという事で、沖縄県宮古島市平良字西里１７６－２、株式会社リゾートライフという会社が説明会を開催するという案内が白浜のホープヒルズの一部の不動産所有者に送られてきていることが分かったが、我々がこの通知の存在を知ったのは説明会後のことである。

　文面には「弊社ではかねてより白浜クリスタルタウン丘の街Ｋ期に弊社の運営施設であるクリスタルヴィラの建築を予定しておりましたが、このたび関係各庁より許可が下りましたのでご報告させていただきます。

　つきましては、着工に先立ち､建築予定地の隣接に土地建物を所有する皆様への説明会を開催いたしますので、ご案内申し上げます。

　ご多用中誠に恐縮でございますが、なにとぞご参加いただけますよう、お願い申し上げます。　

敬具

　とあり、「記」として、

１、開催日時　　令和4年9月7日（水）　１１：００～（受付開始１０時４０分）

※おおむね1時間程度

２、会　　場　　白浜細野会館

　　　　　　　　（和歌山県西牟婁郡白浜町堅田2039-8）

３、この件についての連絡先

　　　　　　　　株式会社トラスト管理白浜事務所

ＴＥＬ：０７３９－３４－３２０４

と記されていた。

とっくに期日は過ぎている？

　着工に関しては、現場の看板写真に見られるような「開発事業計画のお知らせ」と題する令和４年２月１８日の看板が建設予定地に立っていて、工事予定期間として令和４年３月２８日～令和４年８月３１日とあり、看板の期日からすれば、とっくに完成しているはずなのに、一向に建設着工の気配が無いので、いつものようにはったりだと気にしていなかった。

ほぼ１００%が建設反対の意思表示！

　今回、この件に関して、あらゆるルートを通じて情報の収集に努めた。その結果「隣接関係者協議報告書」を入手できた。

　これは、住民へのトラスト管理が行った承諾書やその後に行ったアンケート結果について近隣住民からの回答をまとめたものである。

　この「隣接関係者協議報告書」によると、建設に対して明らかに反対の意思を表明している１０名の方で４名は、建築物が建たないと聞いたとして土地購入していることを理由にあげ、１名は景色が悪くなるためと反対の理由をあげている。

　それ以外に、同意書の返送がなく連絡が付かなかった方に対してアンケート形式で再度確認し、アンケートの中で反対した人が５名いて、１０名の方が反対している。

　また、同意書もアンケートも無しが２名、アンケートの返信も無く、その後、４回も電話連絡するも出ない方が５名で、７名の方が明らかに無視または反対の意思表示と思われる。こうした方まで含めると１７名で、全体の７０．８％になる。

　さらに同意も得られず、むしろ土地を買い上げて欲しいと管理会社に対して不満を述べている方が３名いて、ここまで入れると２０名となり全体の８３．３％まで反対となる。

　また、面と向かっては反対しないが、同意書に印鑑は押したくないとする５名の方は、気持ち的には反対の意思表示と受け取れる。

　なお、回答の中には、協議状況欄まで黒塗りしている方が１名いて、反対か賛成か不明なため、この１名を除いたとしても、全回答２４名中の２３名が何らかの不満や不信で反対の意思表示とも取れ、この１名が反対の立場なら全員が反対しているとも言えるからだ。

　　４件　反対　建築物が建たないと聞いて購入

　　１件　反対　景色が悪くなる

　　５件　反対　アンケートの結果を添付

　　５件　アンケートの返送なし、４回電話するも出ない

　　１件　宅造の同意は得たが、その後連絡取れない。書類２回送付

　　３件　所有地を買い上げて欲しい、同意書得られず

　　１件　反対する気は無い、印鑑は押したくない。同意書得られず

　　２件　反対ではないが、同意は得られず、日照の配慮が欲しい。

　　１件　反対はしないが、印鑑押さない、管理会社が信用できない

　　１件　全て黒塗り、賛成・反対は不明

計２４件

アリバイづくりが目的！？

　我々が調べた情報では、彼等は白浜町に建設の申請を提出したものの、上記結果のように建設用地周辺の不動産を取得している方からの同意が得られていないとして、白浜町としては、周辺の隣接する土地建物を所有する方々の同意は欠かせないとして、説明会の開催を行うことを条件として行政指導を行ったものと思われる。

　これを受けて急遽開催したというのが実態のようで、広く多くの方に十分に周知した上で行うというよりも、説明会を開催したというアリバイづくりが目的だったと思われる。

　行政としても説明会の内容よりも、指導した通りに説明会を行ったという実績のもとで報告書が得られたら、行政としては責任が果たせたとして、幕引きを図れると考えたと受け止められても仕方がない。

会社が開いた説明会の参加者は極々少数！！

　その理由として、通知の日付は８月吉日とあるが、実際に届いたのは８月末日頃であるとの情報から、９月７日の説明会の１週間前と極めて短いことが判明した。

　果たしてどれだけの人が参加出来たのかは分からないが、せめて半月以上の余裕をもって開催するのであれば、対応できても１週間程度では参加者は少なかったはずで、おそらく少人数での説明会になったことは容易に想像できる。

建設に反対の回答は不信不満の表れ！

　以前、建物は既に完成しているのに、道路の所有者を名乗るトラスト管理が、道路の掘削許可にハンコを押さないため、数ヶ月も水道工事ができなかったことが起きた。

　こうした背景には、土地建物を所有している方達を無視して、これまでのトラスト管理の柴山会長やハートランド管理センターの上野健一等が、自分たちの利益のみを追求し、これまで、嘘や、騙し、脅し、一方的に請求書を送り付けてくるなど強引な進め方など、やりたい放題をしてきた事への不信と不満、疑惑、疑心を増大させ、取り分け双方が管理権をめぐって係争中であり、管理費をめぐって契約していないトラスト管理からも、請求書が送られてくるなどが、こうした反対の立場での回答につながっているものと思われる。　当に、身から出たサビであり、自業自得とはよく言ったものである。

シティトラスト不動産グループも火の車状態！？

前回のあらすじ　

　上野健一が率いる、ハートランド管理センターとシティトラスト不動産グループの柴山会長が白浜の分譲地の管理権をめぐって係争関係にあることは、これまでも、このブログで色々と書いてきた。

　前回のブログには、シティトラスト不動産グループが宗教法人報恩洗心園を所有していて、上野健一の千光寺は報恩洗心園と賃貸契約をしていたということで、これまでは利害は一致し良好な関係にあったということができる。

　その後、新型コロナウイルスがお互いの親密な関係を容赦なく引き割いていき、お互いに生き残りをかけて熾烈な争いをくり広げて行くことになる。

　シティトラスト不動産グループの柴山会長は、千光寺が宗教活動をしていないことを理由に報恩洗心園名で、一方的に契約を解除してきた。

　上野健一は、高野山真言宗千光寺派管長「上野玄津（ゲンシン）」名でシティトラスト不動産グループの一方的な契約解除に対し反撃して、千光寺対報恩洗心園との宗教同士の代理戦争が始めたまでを書いたが、上野健一には勝ち目は残っていないと思われる。

番号法の施行

　「行政手続における特定の個人を識別するための番号の利用等に関する法律」（以下「番号法」と呼ぶ）が、２０１３年（H２５年）５月２４日に成立（２０１３年５月３１日公布）している。

　国税庁は２０１５年１０月１日に新たに成立した法人の番号法に基づき、既に設立している法人に対して、全て２０１５年１０月５日の日付で、それぞれに法人番号を与えている。

　この時、宗教法人報恩洗心園も、２０１５年１０月５日に国税庁より、法人番号を取得していて、法人番号は、9170005003709で、和歌山地方法務局で法人登録されていることから、シティトラスト不動産グループの柴山会長は、２０１５年１０月５日以前に既に、この土地を取得していることが推測される。

報恩洗心園の名称変更

　その後、報恩洗心園は、２０２２年１月１４日に登録情報を変更していることが分かり、最終更新日として２０２２年１月１９日に宗教法人「勝幸寺（ショウコウジ）」と名称を変更しているようだ。

　当然、和歌山県西牟婁郡白浜町字水晶山2527番地に所在する法人としてネット上にも「勝幸寺」の名前が出てくる。

　法人番号は、宗教法人報恩洗心園と同じ番号の9170005003709のままであることから、単に名称変更したことが分かる。

上野健一が駆け込んだ共生バンクの現状は！？

　上野健一は、ＫＲＧグループの牙城であった白浜の管理センターを明け渡し、脱げるように三重に拠点を移すも、思うように伸び悩み、結局、「みんなで大家さん」でおなじみの共生バンクの栁瀬に取り入り、Ｍ＆Ａを持ちかけ、チャッカリ居場所を確保しているようだが、その共生バンクも、ネットでは気になる書き込みが最近目立って出てきている。

　口コミとしては、一口100万円から出資ができるとか、過去一度も想定利回りの7％を下回ったことがないなど、評価する一方で高い利回りの根拠が不明、7％もの高額の利回りをなぜ実現できるのか分からないといった書き込みもあり、過去の行政処分の経緯などがあげられていて、栁瀬会長の共生バンクもネット上で、お騒がせしているようで、共生バンクも上野健一同様に、さまざまな問題を引き起こしているようで、上野健一にとって順風満帆とはいかないようである。

経営の悪化で先取りするのが上野健一の手口！

　先日、久しぶりに上野健一の支配が及ばなくなった、ホープヒルズや「勝幸寺」と名称を変更したお寺を訪ねて見たが、さすがに「千光寺」の、ど派手な看板等は取り外されているものの、あちこちに「千光寺」の遺構が幾つも残っていた。

　貧すれば鈍するではないが、シティトラスト不動産側の知恵や精神の働きまで鈍り、上野健一の痕跡を消す対応のみで、上野健一の契約解除の理由とされた、布教については彼らも同じではないかと思われた。

　上野健一は、これまでも経営が悪化してくると管理費の前倒しで金を集め、先取りした上で社名をかえて、それは前の会社がやったことだと開き直って契約していないのに弁護士名で請求書を送り付けて不安にさせて管理費の支払いを繰り返し要求してきた。

　上野健一は今回も、三重に拠点を移すまでに、既に３年分、５年分、１０年先の管理費を先取りした上で出ていった。

シティトラスト不動産グループも火の車状態！？

　現在シティトラスト不動産グループは白浜の分譲地を実行支配しているものの経営が逼迫しているのか、大崎氏や森西氏は、しつこく管理費を支払うようにと電話を掛けまくっているようだが、既に多くの人が前払に応じていて、ハートランド管理センターに払い込んだお金を取り返してくれるのならまだしも、２重払いになるからと断られる始末で伸び悩んでいるようだ。

　関連業者の話では、シティトラスト不動産グループもホテル関連の人員を大幅に削減して生き残りを図っているようだが、新型コロナのオミクロンBA5型による第７波は過去最高を更新していて納まる気配が無い。

　シティトラスト不動産グループも生き残りをかけて必死の状況は変わらない。このためか、白浜のホープヒルズ分譲地の管理にお金を掛けられないのか、至る所で写真のような上野健一の負の遺産が随所に存在していて、極めて分譲地の資産価値を下げている。

　撤去する費用も無いくらい、シティトラスト不動産グループも火の車状態ということなのだろうか？

金儲けに弘法大師まで利用する罰当たりな所行！？

オミクロン株ＢＡ－５の第７波！！

　日本では、オミクロン株ＢＡ－５の第７波と見られる感染者数がここに来て急速に拡大していて、各地でクラスターが発生し、全国的に過去最多を更新しています。

　夏休みを迎え全国各地の観光地はもとより、お盆の帰省が始まれば、さらに感染は拡大してくることは避けられないと思われる。

　白浜も伊勢道がすさみ町まで伸び、海南から田辺までの高速道路の片側２車線化が進み、これまで通過に４時間以上掛かっていた渋滞が緩和されたことで、訪れる観光客も増加していて、田辺保健所の管内の感染者数も顕著に増加してきている。

柴山会長と上野健一は蜜月の関係に？

　思い通りには行かないのが世の常で、このコロナ禍で、お互いに生き残りをかけて、熾烈の争いを繰り広げているのが上野健一とシティトラスト不動産の柴山会長の現状である。

　かつて、シティトラスト不動産グループの柴山会長と上野健一は蜜月の関係にあったことは、度々このブログでも紹介したが、金の切れ目は縁の切れ目とはよく言ったものである。

柴山会長、主力のホテル経営も火の車状態？

　上野健一が率いている、ハートランド管理センターが、三重に拠点を移して以来、シティトラスト不動産グループは、白浜で実行支配を続け、自社の経営を立て直そうと必死のようである。

　シティトラスト不動産グループの主力であるホテル経営も火の車状態で、頼みの綱であった、１５階建てのマンションの売れ行きも当初の予想が大きく外れ、苦戦している模様で、起死回生を掛けて、今回、朝日新聞の１頁を割いて名古屋方面に新聞広告を出したことは、このブログでも紹介した。

　さらに、地元の不動産会社　西●不動産を使ってテレビで１５階建てのマンションを紹介していたが、果たして・・・・？

　今回、２０１８年７月１４日の「法名に恥じない行いを」についてkufhyoovさんから千光寺に関して、コメントを頂いたことで、当時は情報量も少なく推測の範囲をでなかった。

　千光寺の駐車場の一角に建っている１５階建てのマンションに関する情報や千光寺に関する情報を改めて調べ直して、得られた範囲でご紹介することにする。

上野健一、金儲けのためなら弘法大師まで利用！！

　上野健一も柴山会長も金儲けに関して一時は、同じ方向を向いていたことは確かだと言える。その真相は以下のようである。

　柴山会長は、当時、宗教法人「報恩洗心園」）を買って、広い駐車場の１つを潰して、そこに１５階建てのマンションを建設すれば、儲かると睨んでいたにちがいがない。

　《注》①宗教法人報恩洗心園は２０１５年１０月５日に国税庁より法人番号を取得しているが代表者名も、まだ登録されていないだけでなく、電話番号もメールアドレスもまだ登録されていないようだ。

　《注》②ブロクの請願寺の名称は、当時のグーグルのストリートビューに映り込んだ看板写真から、請願寺を用いただけで、確かめたわけではない。

　しかし、金のためなら何でもありとする上野健一も柴山会長も、本堂までを潰すことは、いささか抵抗があったものと思われる。

　このため、本堂やその他の宗教的なものは、そのまま上野健一賃貸し、上野健一は法名の上野玄津を名乗り、本堂や境内の観音像等を勝手に弘法大師縁のものとして２０１７年１２月１３日に千光寺と命名し、白浜分譲地の販売促進のＰＲに利用した。

上野健一、三重でも失策！！

　上野健一も、白浜の潰れかけたホテルを買いあさったが、観光客が激減し赤字の垂れ流し状態が続いたことで処分をして、三重に逃げるように拠点を移し、再起をはかることにしたが、三重でも強引な手法に住民パワーが抵抗し新聞沙汰に発展したことで、思うような事業展開はできず失敗に終わった。

　上野健一は、既にシティトラスト不動産の柴山会長に見切りを付けて新たな宿主として、「皆で大家さん」のコマーシャルは、１回は耳にしていると思うが、共生バンクの栁瀬会長に取り入り、次のチャンスを狙っているのは確かだ。

予定は未定「金の切れ目が縁の切れ目｣！？

　一方の柴山会長も、千光寺の駐車場の一角に建設した１５階建てのマンションは白浜に進出の第一歩の予定であった。

　しかし、１５階建てのマンションが完成したものの、コロナの直撃は避けられず、オリンピックの開幕も１年延期となり、当てにしていたマンションの販売も伸び悩み、大阪・神戸・京都・沖縄で、これまでの主力としてきたホテル経営は新型コロナで悪化していった。

　上野健一との蜜月関係は「金の切れ目が縁の切れ目｣と、白浜の分譲地の管理権を巡って、二人の関係は裁判で争うことになる。

「目くそ鼻くそを笑う」！？

　柴山会長は、２０２１年６月１４日、突如、宗教法人報恩洗心園側を通し、千光寺が宗教活動をしていないことを理由にあげて、千光寺との賃貸契約を解除して、立ち退きを命じてきた。

　これにより、上野健一と柴山会長は、白浜の管理権をめぐる争いだけではなく、千光寺対報恩洗心園との宗教同士の代理戦争が始まった。しかし、宗教法人報恩洗心園側も布教活動はしてこなくて、休眠宗教法人であり人のことを言える立場ではない。

　これに対して、上野健一は、高野山真言宗千光寺派管長「上野玄津」名で契約解除に対し反撃していますが、上野健一が僧侶の姿で千光寺に留まって居れば、彼のような生臭坊主でも勝てるかも知れないが、金儲けに走っていては難しいのではないだろうか。双方に対して言えることは「目くそ鼻くそを笑う」と言うしかない。

　果たしてこの結末は・・・？

実行支配を続けるトラスト管理の本音？

　寄せられた以下のコメントは、sakiyama-0120さんから頂いたコメントの全文ですが、皆さんにも共有して頂く価値があると思いますので敢えて、本文でコメントします。

最近白浜の土地を見に行きました、以前は土地の前に購入時の看板で氏名と土地番号を記載していましたが現在はトラスト管理の看板に変更されています、私はトラスト管理と管理契約も管理費も支払い無し、全体的にトラスト管理の看板が有り、氏名と土地番号記載と記載無しが有りましたが殆どが氏名と番号記載有りで私の土地の看板にはトラスト管理だけで氏名、番号記載なし、妻から記載されている看板はトラスト管理と契約しているからではと言われました、私は看板に氏名記載は全体的に多い（約8割は記載）のでそんなに多くの所有者がトラスト管理と契約しているはずは無いと思いながら何故かなと思っています、何か情報が有りますか、その他の分譲地を見ましたがハートランドの立看板は無し。分譲地が全体的にトラスト管理の宣伝看板だけでした。

sakiyama-0120さんへ

　土地だけをお持ちの方は、中々情報が入りにくいのは仕方がありません。それだけに不安を感ずるのは当然だと思います。

　オミクロンＢＡ－５による、第７波の感染拡大がこれまでの１．２倍の感染力で全国的な広がりを見せています。

　シティトラスト不動産グループは、主力である外国客向けのホテル経営にどうこれが影響してくるのかが、不透明ですが、どこまで持ちこたえられるか、果たしてどうなのかは分かりませんが厳しいことは確かだと言われています。

　現在、シティトラスト不動産グループと共生バンクの傘下に入った、ハートランド管理センターとは係争中で、和解をシティトラスト不動産グループの柴山会長が拒否したことで結論が出るまでは、２～３年は掛かるといわれています。最高裁まで争えば５年以上は掛かると思われています。

　しかし、トラスト管理は実行支配を続けて居ます。その１つが看板の書き換えです。しかし、看板の書き換えと言ってもタダではできません。結構金が掛かっていると思います。

　今回は所有者の看板ですが、全部の看板を書き換えたいところだろうが、奥の方や目立たないところは、ＫＲＧグループの看板のままです。

　人通りの多い目立つところは、トラスト管理と契約していないところまで、名前入りで変えています。しかし、トラスト管理の看板に変えたと言っても名前の無い看板も可なり目立ちます。

　第２回臨時総会で、文珠四郎氏の自治管理組合を強引に法人化までしたが、これも全く意味をもた無いだけでなく、全く逆効果に終わっています。

　あれだけ大騒ぎして、騒ぎ立てて、ハートランド管理センターと解約したのはホンの一部の人で、さらにトラスト管理と契約したのはごく僅かです。あの騒ぎは一体何だったのかと思ってしまいます。

　このため、余りにも格好悪いので、トラスト管理と契約したから看板を変えたと、見せかけているだけです。気にしないで良いと思います。

　これも森西氏の上野健一譲りの騙しの手法で、全部変えると逆に怪しまれてばれてしまうため、ＫＲＧの看板も残しながら、名前まで変えると高く付くためではないかと、ささやかれています。

ハートランド管理センターの和泉一氏名のハガキ！

プラザ合意とバブル経済

　１９８５年の９月２２日、ニューヨークのプラザホテルで日米英独仏による先進5か国の財務相・中央銀行総裁会議（G5）が開催された。

　アメリカは自国がドル安に陥り、ドル高是正を行うことで、貿易赤字を改善する狙いがあった。逆に、日本は円高ドル安誘導を目指すことで一致した。これが有名な「プラザ合意」である。

　しかし、プラザ合意後、政府や日銀の想定を越えて一気に円高不況に陥り、日銀はこのため、徹底した低金利政策に移行した。

　その結果、空前の「カネ余り」現象が起き、余った金は財テクに熱中し、資産価格が上昇し、日経平均株価は１９８９年１２月には３８，９１５円という史上最高値をつけ、有り余ったお金で、高級車を買いあさり、高級住宅や高額のゴルフ会員権が飛ぶように売れ、海外の企業や資産を買収するなど、今では想像出来ないような好景気で、バブル期後半には「地価は必ず上がり続ける」という土地神話が生まれ、地価が高騰して不動産ブームが起きて地価上昇はしだいに投機対象に変わっていった。

　しかし、やがてバブル経済は崩壊へと向かい、現在の白浜の分譲地もこの時期に開発されたが、株価が急激に下がり、やがて地価も下がり、ついにバブルははじけた。これがバブル崩壊である。

上野健一の「ＣＣＺプロジェクト」

　バブル全盛期の時代、多くの企業が「地価は必ず上がり続ける」という土地神話に酔いしれて不動産開発を行ったが、バブルの崩壊と共に開発途中や売れ残った不動産は休眠分譲地として放置されていった。

　上野健一は、この休眠分譲地に目を付けてノシアス理想都グループを起業し、ＣＣＺプロジェクトと称し、分譲地を一括丸ごと買い取ることで安く買い、雑木等を伐採するなどの再整備を行い販売してきた。

　しかし、このシステムは、家を建てた時点で不動産購入者に再整備の名の下で家屋建築負担金や道路使用料の名目で金を取り込むという手の込んだシステムである。

　数年で土地を完売する頃には、ある程度家が建ってくるが、それ以上は伸び悩むため、次の休眠分譲地へという　方式で次々と高利益を貪ってきた。

　もともと、上野健一が対象としている休眠分譲地の多くは、白浜のように無事開発は出来たものの、分譲出来ずにバブルで倒産したものや売り出したものの殆ど売れ残ってしまったことで休眠分譲地化したものが多く、白浜のシーサイドの様に最初から自前で開発したものは少ないため、高い利益が得られていた。

ノシアスり理想都グループから全管連グループへ

　これまでの上野健一が掲げてきたＣＣＺプロジェクトによる金儲けのシステムも、休眠分譲地が有限である以上、ＣＣＺプロジェクトも当然限界がくる。

　国内における休眠分譲地も白浜が最後で白浜の分譲地を全て売り尽くして、国内における新たな休眠分譲地も底を突いた。

　上野健一は、土地だけの不動産購入者を対象としていた所有地管理費の名称を「共益施設維持管理費」に改め、広く定住者や別荘者からも管理費を徴収することで生き残りをはかろうとした。

　このため、これまで便宜的に置いていた各地に点在している実態の伴わない自治管理組合を支部として傘下に収め、㈱全国自治管理組合連合会（後に全管連と呼ぶ）を設立し管理費を別荘者や定住者からも徴収してきた。

高額な投資で計画倒産し分譲地の更地化

　しかし、これまでは、各分譲地毎に売買契約書を交わし、管理費の名称を「所有地管理費」として、不動産を購入し、家屋を建築するまでの空き地を対象にしていて、定住者や別荘者からは徴収していなかったため、上野健一の思惑通りには進まなかった。

　ＣＣＺプロジェクトも行き詰まる中で上野健一は、分譲地の更地化を目指すこととし、これまでの不動産販売や管理事業に必要な道路や温泉施設などは新たな会社を起業し、順次譲渡するなどして、いつでも倒産できるよう周到な準備をすすめる一方で、起死回生を掛けて５年満期のハッピーリタイアメントという年利９％という高額な投資に誘い、計画倒産するという大胆な賭に出た。

　住人や不動産購入者が低金利の中で、上野健一の思惑通り、多くの人が群がって投資した。5年の満期を迎える頃には高額な負債を抱え、ＺＫＲグループは東京地裁に民事再生を申請し事実上倒産した。最終的な負債総額は２３０億円以上ともいわれている。

売却額の３億２千万円は後で買い戻すため！

　上野健一は、売却先が見つかるまでの時間を稼ぐ必要から、自立再建を目指すとして時間を稼ぎ、小川清一会長が率いる福岡のプロパン販売会社ＫＲＧに３億２千万円で売却したが、この額は後で買い戻すことを想定していて極めて少額設定であることは確かである。

　上野健一は、これによって過去の様々な約款に縛られることはなくなり、定住者も別荘者にも一様に５万円の管理費を請求出来るように環境を整えることが出来た。

人生は筋書きのないドラマ

　ここまでは上野健一の筋書き通りに運んだが、ＫＲＧの小川会長の死去が早すぎたことで管理事業に必要な道路敷などの権利を買い取るのに一億５千万円が足りず、ＣＴＦグループの柴山会長に借りてトラスト管理名義にしたこと。

　さらに、新型コロナウイルスの出現でオリンピックが１年延期となり、資金繰りがさらに悪化したことで管理用地賃貸借契約で毎月支払っていた１５５万円の利息が払えなくなり、管理用地賃貸借契約が一方的に解約されて、柴山会長との関係が悪化していき、裁判沙汰にまで発展して、司法の場で争うことになった。

ハートランド管理センターからのハガキ

最近、ハートランド管理センターから「ご注意!! トラスト管理からの請求書について」というハガキが送られてきているようだ。

そこには「皆さまのお手元に、トラスト管理から管理費・温泉使用料に関する請求書が届いているかと存じます。」とあり、さらに「トラスト管理は、白浜分譲地の管理会社ではありません｡」 当然、皆様に管理費等々を請求する権利もございません。 」と記されている。

しかし、上記の記述で、アンダーラインの部分は適正ではない。正確に記述すると「ハートランド管理センターである弊社も、トラスト管理も共に、白浜分譲地の管理会社ではありません｡」当然、「皆様に管理費等々を請求する権利もございません。 」と記すべきではないか。

　ハートランド管理センターも、ＫＲＧグループも全管連グループ（後にＺＫＲと社名変更）も何れも実態は上野健一が全て率いてきただけに信頼に値しない。

　しかし、現在実行支配を続けているＣＴＦグループの柴山会長もおなじ穴のむじなということができる。

これに関しては我々のブログでも色々と報告していますが、三重の一般社団法人和知野自治会の公式ブログ「REIWA対策委員会ニュースNo.3８」及び「No.41」に詳しい情報提供記事が載っています。以下のURLをクリックしてご確認しご参考にして下さい。

　なお、情報提供の記事は、それぞれの記事の最後頃に掲載されています。

「https://reiwataisakuiinkai.blogspot.com/2021/04/reiwa-no38-reiwa.html」

「https://reiwataisakuiinkai.blogspot.com/2021/10/reiwa-no41-reiwa.html」

　ともあれ、ＣＴＦグループのトラスト管理も、ＲＥＩＷＡリゾートグループのハートランド管理センターも、自社の利益だけを優先していて、何れも住民を無視し、虚偽・捏造・脅しで「それに騙されて払い込む人が居れば成功」というところでしょう。

和知野の情報からいえること

　ＣＴＦグループの大崎氏は、長年上野健一の下で騙しのテクニックを学んできた、森西氏と共に田辺女史をハートランド管理センターから引き抜いて起用してきた。

　かつて、ＺＫＲ（全管連）時代に金を集める窓口として上野健一によって便宜的な組織として存在していた、実態の無い自治管理組合を強引に起用したものの、全てが後手後手に回り、弁護士まで雇って、強行に法人化までしたが、いずれも思うような成果にはつながっていない。

　今回の文珠四郎氏の自治管理組合を巡る一連の疑念は、彼等の安易な考え方に起因していると思われる。

　和知野の情報からいえることは、彼等を起用してきたトラスト管理にとって、その選択肢は果たして正しかったかどうかが何れ問われることに成るだろう。

「トラスト管理からの架空振り込め詐欺！？に注意」第２弾

トラスト管理の実行支配！！

2021年12月07日の「トラスト管理からの架空振り込め詐欺！？に注意」と題してブログに書いたが、別の切り口で改めて警鐘を鳴らしておきたいと思う。

　福岡のプロパン販売会社ＫＲＧが持っていた全国の大型分譲地の道路敷を小川会長の死去後、上野一派が買い戻そうとしたが１億５千万円が足りなかった。

　そこで、シティトラスト不動産グループ（以下、ＣＴＦグループという）の柴山会長より融資を受ける際、全国の分譲地の道路敷等の名義をトラスト管理名義として、上野健一が率いるＫＲＧ管理センター（現在のハートランド管理センター）はトラスト管理と１０年間の管理用地賃貸借契約を結び、分譲地の管理事業を行って、毎月１５５万円を利息として支払っていました。

トラスト管理もおなじ穴のムジナ！！

　しかし、ハートランド管理センターからの賃料が払い込まれていないことを理由にトラスト管理は一方的に賃貸借契約を解約して実行支配を強め、ハートランド管理センターを閉め出して、上野健一同様に、契約していない人に請求書を送り付けて、管理費を請求してきています。

　上野健一は、ノシアス理想都グループや全管連グループの時代、経営が行き詰まると社名を幾つも変えては譲渡を繰り返して生き延びてきた会社です。

　そしてＺＫＲグループの倒産後、ＫＲＧグループにおいても本来なら新たに管理契約を結び直す必要があるにもかかわらず、契約していないのに管理費の請求書を送り付けて管理費を支払うことが当然という意識操作を繰り返してきました。

両社の関係は係争中！！

　ＣＴＦグループの柴山会長と上野健一は、これまでウインウインの関係を続けていましたが金の切れ目が縁の切れ目で、新型コロナが両社の経営に影を落とし、経営が逼迫してきて両者の関係にもヒビが入り、利権をめぐって現在係争中で、ここに来て、トラスト管理も同じ手口で管理費の請求をしてきています。

　全国の分譲地において、一部を除き、殆どの方はハートランド管理センターと契約関係にあります。

　逆に、トラスト管理との契約関係は一切存在していませんでした。そこで、トラスト管理は道路敷等の所有権が存在する間に、ハートランド管理センターの管理する権利まで剥奪しようとして、ハートランド管理センターの賃料が滞ったことを理由に一方的に賃貸借契約を解約してきたわけです。

　現在、裁判で争っていて、まだ結論は出ていません。したがって、トラスト管理が請求する権利を得るためには、少なくとも裁判で勝訴する必要があります。道路敷等を取得しているからといって、この段階では決定打とはいえません。

契約の法的意義（意思表示の合致が必要）

　契約とは、「法的な効果が生じる約束」です。民法上「当事者同士の意思表示が合致することで成立」します。（民法522条1項）

　契約には権利と義務が発生します。契約の締結によって、契約当事者は契約に拘束されます。つまり、契約当事者は契約の内容である約束を守らなければなりません。

　逆に、相手方が約束を守らなかった場合は、債務不履行（契約違反）として、履行を請求したり、損害賠償の請求をしたり、契約の解除をすることができます。（民法414条、415条、541条、542条）

　したがって、双方において相手方が契約によって生じる義務を履行しない場合は、訴訟を提起して判決を得て、強制執行をすることも出来ます。（民法414条1項）

トラスト管理の実行支配　

　皆さんの中にはトラスト管理が実際に草刈りなどを既に実施しているので、管理費は支払わなければいけないのではという疑問が当然湧いてくると思います。

　しかし、冷静に考えて下さい。仮に、自分の土地を誰かが勝手に草刈りをして、草刈りをしたので５万円を支払って下さいといわれて、支払う人は先ずいないはずです。

　そこには、契約が成立していないためです。支払う理由が無いというだけでは無く、今後何をされるのかと、不安を感ずるのではないでしょうか。

送られてくる書面は絵に描いた餅

　第１回臨時総会でハートランド管理センターの和泉氏は組合員を前に管理費もゼロ円、３億円は貯まっているはずの家屋建築負担金までもゼロ円と悪びれずに開き直っていましたが、トラスト管理においても、そうした可能性があるからです。

　Ｒ３年６月２３日付けのトラスト管理の大崎代表取締役と法人化した白浜希望ヶ丘自治管理組合の文珠四郎代表理事の連名で送られてきた「ハートランド管理センターとの管理契約を破棄された方に向けた説明会会場案内」と題した書面には、一般社団法人定款配布としながら未だに組合員には届いていない。

　さらに、同封されている両氏の「ハートランド管理センターとの管理契約を破棄された方への説明会のお知らせ」と題した書状には、定款や管理規約等の資料及び議事録等を後日郵送」としているが、未だに定款は同封されていないなど、虚偽事項が余りにも多すぎて信用することができません。

誘いに乗って承諾書を送った方は

　トラスト管理の大崎氏も、上野健一と同じように人を騙して契約に応じさせるという点では同じです。

　第１回臨時総会では自主管理するとして、自治管理組合の文珠四郎氏を利用してハートランド管理センターとの解約手続きを取り付け、自社との契約を進める必要がありました。

　しかし、思いの外賛同者が少なく、トラスト管理の大崎氏は苦戦を強いられ、第２回の臨時総会は、自治管理組合の信頼性を高める秘策として自治管理組合を一般社団法人化することとし弁護士まで雇って総会の決議無しで強引に進めたが、逆に組合員の猛反発を受ける結果となって、思うようにハートランド管理センターとの解約も伸び悩む結果となりました。

　そこで背に腹は代えられないと、上野健一と同様に、契約が成立していない人にまで、請求書を送り付けて、２重払いになることを承知の上で管理費を請求してきました。

　何も考えないで、振り込んでしまえば、トラスト管理との契約が成立してしまい、トラスト管理に一生払い続けることになります。これが彼等のだましの手口なのです。

　特に、トラスト管理の誘いで、承諾書を送った場合は、トラスト管理がハートランド管理センターに対して行ったようにトラスト管理に対して内容証明付き郵便で解約するという手続きが必要となります。

　仮に、温泉や管理に関する承諾書をトラスト管理や一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合に提出された方は、一度「一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会（文珠四郎氏の自治管理組合とは異なる別の団体です）」に、ご相談なさることをお勧めします。

自分の土地は自分で管理

　皆さんは既に白浜の不動産を取得しています。トラスト管理はその後で道路敷等の不動産を取得していて、トラスト管理からの誘いに応じていなければ、契約が成立していません。ですから、ご自身の土地はご自身で管理することを基本に置くべきです。

　第３者に管理を委託するのであれば、この場合しっかりとした契約関係を結んだ上でおこなうことが大切です。　

　後からきたトラスト管理が、道路敷等を取得したとして、ここを管理するから管理費を払えと言われても、しっかりとした管理契約を結ぶことなく、請求をしてくる行為は振り込め詐欺と大差がありません。

　したがって、自分の所有地を自分で管理するのが当たり前で、他人に管理をお願いするにはそれぞれの条件に基づいて個々に契約する必要があるのです。

「当事者同士の意思表示の合致が成立条件」

　トラスト管理はしっかりした管理約款があるではないか、だから契約すれば良いのではというご意見もあるでしょう。

　しかし、前述したように、民法上「当事者同士の意思表示が合致すること」が合意成立の条件です。

　しかし、トラスト管理が提示してきた管理約款は随所に会社側の都合が優先されていて、一方的に作られた約款で契約を迫ることは片務契約に当たり、合意条件を満たしていない状況下では、安易に契約することはとても危険なことなのです。

道路を利用しているから

　道路を利用しているから管理費を払うのが当然ではないかと思われる方も居られるでしょう。

　分譲地を購入する場合、新たに開発した分譲地では、個人にそれぞれ道路負担をお願いするケースもありますが、一般的に土地を購入する場合、様々な目的があるにしても最終的に、家を建てて住むことを前提に考えるのは極普通ではないでしょうか。

　道路は、ガタガタで、土地の境目を示す標識も草が生い茂り、どこが境界線だか分からない状態では不動産の販売は出来ません。

　ＣＴＦグループは不動産の販売会社であって管理するのは当然であり、自社の経費として処理すべきです。

　その子会社のトラスト管理が不動産の管理や道路等の管理を行っているのは、販売目的として必要なことであり、どこの不動産会社でも基本中の基本であって、特別なことではありません。

　その負担が大きいというのであれば、行政に移管するなりすれば良い。行政が引き取らないというのであれば、ハートランド管理センターが使い込んだ３億円ほど貯まっているという家屋建築負担金でも取り返し、住民の理解を得た上で行政への手土産にするなども考えられます。それでも駄目なら住民に格安で払い下げるなどいくらでも道はあります。

　後から、道路敷等を取得したからといって、道路を人質に取って管理契約していない不動産購入者に対して管理費やその他の金員を要求する行為は、○○組と何ら変わりません。

管理費の半額は組合員への背信行為！

　令和３年２月１９日付けの当時の文珠四郎氏の自治管理組合理事長として、「白浜希望ヶ丘に土地建物を所有する皆さまへ」と題した、第２回臨時総会の議事録として組合員に送付された書状の４ｐの「第３　具体的な方針について」と題した末尾には、次のような報告があります。

　「現在、トラスト管理との間で、新管理契約の管理体系の見直しを協議しており、トラスト管理からは、ＫＲＧ管理センター（ハートランド管理センター）よりも低額での契約について前向きな回答を頂いています。」と書かれています。

　最近、トラスト管理から管理費の請求書が届いていますが、上記に述べたように管理契約を結んでいない上に、家屋を所有している者に金額が５万円と２万５千円（消費税別）の異なる２種類の管理費請求書が存在していて、金額以外は同じ内容で相手によって使い分けているようです。

　もっぱら、半額の２万５千円の方は文珠四郎氏の自治管理組合員の一部を対象に送られてきているようです。

　これが上述の「ハートランド管理センター）よりも低額での契約について前向きな回答」として、半額の２万５千円の管理費に当たるのであれば、明らかに平等性を欠いていて、その恩恵に当たらない大多数の組合員への背信行為といわざるを得ません。

管理の可視化、及び収支の明朗性を重視！？

　令和３年２月１９日付けの「ハートランド管理センター株式会社からの手紙について」と題した文珠四郎氏の自治管理組合理事長名で送られた書面の末尾に「管理の可視化、及び収支の明朗性に重点を置いていますので」中略、「使途不明金のない、明快な収支を今後提出させて頂きます」とあります。

　法人化して１年が既に過ぎています。トラスト管理の大崎氏も、法人化した自治管理組合の代表理事である文珠四郎氏も、もうそろそろ定例総会を開催して、定款の公表や一連の約束事について説明責任を果たすべきと思われますが、一切の約束は守られていないばかりか、その場限りの言い逃れを繰り返すばかりで、上野健一と同様にトラスト管理の大崎氏も文珠四郎氏も「約束は破るためにする」ということなのでしょうか。

住民は何度管理会社に騙されれば気が済むの！?

観光客の受け容れは大丈夫なの？

　政府は、外国の観光客の受け入れを約２年ぶりに再開し、６月１日から現在１日当たり１万人が上限の入国者数を２万人に倍増した上で、１０日から２万人の枠内で観光目的の入国も認める意向だ。

　２０１９年の外国人観光客３０００万人超には遠く及ばないが、約８割が検査・待機なしという思い切った対応である。

　入国の対象は新型コロナの陽性率による区分けで最もリスクの低いとされるアメリカや韓国、中国など98の国と地域が対象としていて、感染拡大を防ぐため当面、添乗員付きのツアー客に限定するということのようだ。

　国内では新型コロナの新規感染者数が５月の連休直後増加したものの、落ち着きを見せて、やや減少傾向にあるが、疾患のある人や高齢者の死亡が依然と報告されていて、政府はワクチン接種や３密回避などの基本行動を守りつつ、入国制限をさらに緩和できる環境を整えたいとしている。

　いくら水際対策を取っても「上手の手から水が漏れる」のたとえではないが、どのように万全な対策でも抜け落ちることが起きる。

　厚生労働省は、３回目接種から５か月以上が経過し、以下のいずれかに該当する方として、①６０歳以上の方、②１８～５９歳で基礎疾患がある方、③その他、重症化リスクが高いと医師が認める方に対して、４回目の摂取を進めていくとしている。

武漢で確認された新型コロナウイルス

　㈱シティトラスト不動産（以下、㈱ＣＴＦと呼ぶ）は、大阪、京都、兵庫、沖縄においてホテル経営で事業展開をして、伸びてきた会社であるが、新型コロナウイルスの直撃を受けて、主力のホテル経営は、逼迫した状態が続いていると業界ではささやかれていて、いつ潰れるか興味津々といったところのようである。

　２０１９年１２月１日に、中国の武漢で新型コロナ感染症の最初の患者が見つかって、日本では、翌年の１月28日に、渡航歴のない奈良県の中国の旅行客を乗せた観光バスの運転手に初の感染者が見つかった。そのバスのガイドをされていた外国籍の28歳の女性が新たに感染していた。

豪華クルーズ船内で感染拡大

　一方、２月３日に、豪華クルーズ船、ダイアモンドプリンセス号の香港で下船した男性客が感染したことが分かり横浜港沖で停泊処置となった。

　２月５日、接触したり発熱などの症状の273人の検査を行って、最初の31人中に10人の感染が確認されて以来、一気に関心が高まっていった。

　陰性で帰宅した乗客からも、その後に感染が判明していて対策が後手後手の状態で広がっていった。

オリンピックは１年の延期、初の緊急事態宣言

　３月２４日、当時の安倍首相とＩＯＣのバッハ会長が電話で協議し、オリンピックは１年の延期を検討することで合意したが、治まる気配はなく、４月７日に、東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、兵庫、福岡の７都府県を対象に、特別措置法に基づく緊急事態宣言を出し、６日には対象区域を全国に拡大した。

貧すれば鈍する

　ＣＴＦグループに取って、オリンピック需要を当てにして、１５階建てのマンション建設は大きな財政負担となり、コロナウイルスによる緊急事態宣言は致命的なダメージを受けることになる。

　貧すれば鈍するとはよく言ったもので、先月（４月１３日）のブロクでは「白浜クルッテルタウン誕生」！？」と題して記事を書いた。

　アドベンチャー前の希望ヶ丘を「白浜クリスタルタウン丘の街」とし、シーサイドは「白浜クリスタルタウン海の街」と分譲地の名称を一方的に変更してきたとする内容である。

　後からきて道路を取得し、不動産の販売が思うように進まないからといって、十数年も使い慣れた白浜希望ヶ丘という名称を、一方的に変更するのは独断的過ぎるとして、誤った経営理念があるからだと批判した。

㈱ＣＴＦ　朝日新聞に全面広告！

　これまでの白浜希望ヶ丘やホープヒルズという名称では、悪いイメージが余りにも強く事業に支障をきたすためで、心機一転して５月の連休に何も知らない新規のお客に売り込むための一連の作戦であったことが今回の新聞広告でより鮮明になった。

　㈱ＣＴＦは、起死回生の切り札として、４月１６日の朝日新聞朝刊に全面広告を載せている。どうやら名古屋を中心に限定しているようだ。

　仮に、近畿圏でこのような広告を載せても、費用対効果を考えると、採算が取れないからではないかと、白浜や田辺の不動産関係者の間では冷ややかに見ていることは確かだ。

　上野健一が率いてきた、ノシアス理想都グループにしろ、全管連（後にＺＫＲと社名を変更）グループにしろ、ＫＲＧグループにしろ、都合が悪くなると、次々と社名を変更しては、家を建てるときに、高額な家屋建築負担金や道路使用料等の名目で支払ってきた金員は、全てゼロ円にして、前の会社がしたことだとして、責任を回避して、自社の儲けだけを貪り、不動産を購入した人達から搾り取ってきた。

ＣＴＦグループの金銭欲求は上野健一以上！！

　上野健一とＣＴＦグループの柴山会長との関係もコロナ前迄は、ウインウインの関係であったが、金の切れ目が縁の切れ目で、上野健一は白浜を逃げるようにして、拠点を三重に移し、両社は一転して係争関係にまで発展していった。

　いま白浜を実行支配している㈱ＣＴＦグループも上野健一と何ら変わらない。むしろそれ以上かも知れない。

　それを象徴する文章として、以前にも伝えておいたが、Ｒ３年９月１日のＣＴＦグループの㈱トラスト管理　大崎好司代表取締名で「白浜ホープヒルズ・シーサイド温泉使用の届出完了のお知らせ」と題した文章の中にも、歴代の管理会社が行っていた、「今後、白浜分譲地に関わる業者様につきましては、弊社が依頼した会社以外の業者の出入りは原則禁止して頂きます。」と記されていて、これまでの管理会社が行っていたように、一般の業者にみかじめ料を求め、支払わない業者を閉め出してきた。

　ＣＴＦグループも同じ手口であることはこの文章から容易に理解できる。ちなみに、シルバー人材センターに作業を依頼しても、ホープヒルズと場所を告げると途端に断られる。

　㈱ＣＴＦグループが提示している実際の管理約款には、これまでの上野健一の管理契約書と極めて酷似している。違いといえば金額が異なっている点である。

　シーサイドに至っては定住者はこれまで３万円であった管理費が一気に８万円と上野健一顔負けの金額が記述されている。

住民は何度騙されれば気が済むの？

　もし、ＣＴＦグループがこれまでの管理会社同様に経営が悪化し、白浜から撤退ということになれば、ハートランド管理センターの和泉氏と同様に管理費は使途不明、再整備事業に充当するはずの家屋建築負担金もゼロ円となりかねない。

　白浜希望ヶ丘自治管理組合の第1回の臨時総会において、ＣＴＦグループの森西氏の巧妙な戦略に騙され「こんな管理会社に管理費は払えない。自主管理する」として決起し、第2回の臨時総会では、弁護士まで雇って強引に法人化までしたにもかかわらず無言のままで、ＣＴＦグループ操り人形状態と化し、またもや騙されている。住民はこんな悪徳業者とどうして契約するのか、何度管理会社に騙されれば気が済むのだろうか。

管理費のバーゲンセールは本当だった！！

訪問販売や電話勧誘など詐欺商法さながら！？

　３月５日のブログには「トラスト管理が管理費の期間限定のバーゲンセール！？」と題したブログ記事をアップした。

　その記事には、白浜で一気に管理契約を推し進めようと実行支配を続け、嘘・ねつ造・脅し・虚偽を繰り返し、トラスト管理との契約者の拡大を図るも、ハートランド管理センターの和泉一氏名の再三による書面攻撃を受けて伸び悩み、頭打ちの状態が続いていた。　その打開策として２期の旧文珠四郎氏の自治管理組合員を対象に、管理契約締結の訪問販売や電話勧誘など詐欺商法さながらに必死の状況について縷々書いた。

バーゲンセールの動かぬ証拠！！

　しかし、値下げに関しては具体的な証拠は無く、かつて、組合員は４分の１であったことからの１2,500円が一人歩きしていたに過ぎなかったが、今回、入手した管理費の請求書にはハッキリと半額の25,000円（消費税込み：27,500円）と書かれていて動かぬ証拠といえる。

　なぜ半額なのか、どういう基準でどういう人を対象にしているのかは定かではないが、限定販売で一部の人だけが、その恩恵にあずかっていて詳しい実態は分かっていない。

バーゲンセールの目的は？

　バーゲンセールの目的として考えられることは契約者数が、余りにも少ないことが考えられる。

　ハートランド管理センターの和泉氏とトラスト管理の大崎氏とは白浜の管理権をめぐって真っ向から争っているわけで、そのすきに上野健一は、共生バンクにM&Aを持ちかけて、まんまと寄生作戦に成功している。

　その後、共生バンクは和解を持ちかけているが、シティトラスト不動産グループの柴山会長は、その和解を拒否したことから、問題解決はさらに遅れることが予測される。

譲渡契約無しで権利主張は無理がある

　商法上、双方で譲渡契約を交わして、その上で権利を主張するのであれば、まだ理解できるが双方の主張が真っ向から異なっている以上、請求書が送られてきて、それで支払えば二重契約となる。

　もし、間違っていたからといって、その金が戻ってくることは極めて難しい。しかも取り返してもらえる保証も無い。

　従って、道路敷き等を取得し所有権があると主張しても、裁判で決着しない限り、単純に管理権を主張することはできない。

　このため、管理費の請求書が双方の会社から送られてくるという、前代未聞の異常状態が起きているわけだ。

疑問や疑念でトラスト管理に不信感が！

　不動産を購入した人達からすれば、どちらの会社に払えば良いのか迷うのは当然で、当初、トラスト管理からの要請で内容証明を提出し、ハートランド管理センターとの解約に応じた人は、僅かに70名前後と極めて少なく、トラスト管理にして見れば予想外だったと思われる。

　そこで、電話で執拗に説得する作戦に出たが、当初の７０名を加えても150～160名止まり、しかも解約に応じた人の中でも、今回のトラスト管理のやり方に疑問や疑念をいだいて躊躇し、当面、両社から距離を置いて静観するしかないと考えている人も多数いることは確かだ。

意外と少ないとは書けなくて！

　「白浜クリスタルタウン」誕生と題した、書面には「今年より弊社からご所有様へ管理費等のご請求をさせて頂いておりますが、ご所有様のご理解を賜り、お陰さまで既に大部分の方よりご入金を頂きました。」との記述がある。

　この大部分という言葉は抽象的で、一体何％に当たるのかと、ネットで調べると９０％とあった。

　ちなみに「ほとんど」という言葉も９０％、「大半」も９０％という意味合いがあり、いずれにしても、大部分には当たらない状態であることは確かのようである。

批判や不信・不満・疑念・疑惑は解消されていない！

　前回にも触れたが、第２回臨時総会に参加された方はお分かり頂けると思うが、自治管理組合の執行部は一切の発言を控えて、総会は執行部に対する批判や不信・不満・疑念・疑惑で紛糾することを想定し、弁護士まで雇って対応した。

　さらに、これまでの個々人対管理会社の関係から煩わしい手続きを無くすために法人化し、会社対管理会社の関係で契約すると説明し、強引に法人化に舵を切った。

　しかも、昨年の３月５日に法人格を取得したものの、１年以上経過したにもかかわらず、定款は公表せず、逆に批判や不信・不満・疑念・疑惑が増大した。

　定款を公表できない理由も前回に述べたとおりで、自由に退会できることを謳っている定款と一旦契約したら不動産を手放さない限り管理地獄から逃れられないことを謳っている管理約款とが真っ向から矛盾するからである。

バーゲンセールは一石二鳥の迷案！？

　トラスト管理の大崎氏等は、こうした組合執行部への不満の矛先がトラスト管理に向けられては元も子もない。ここは、あんじょう丸め込んで、不満の矛先をかわす必要がある。

　一方の文珠四郎氏の自治管理組合の執行部も、このままでは面目丸つぶれで汚名返上したいところである。

　トラスト管理と掛け合って値引きすることを引き出してきたとすれば、執行部の顔も立つし、双方の利害が一致する。まさに、一石二鳥の名案ということなのだろう。

自治管理組合は反対勢力への防波堤！？

　トラスト管理の目的は、明らかに正規の契約者との差別化で、反対勢力に対する威圧と防波堤の役割が暗黙の了解と言えるのではないか。

　このような卑劣極まりない策略に踊らされて、文珠四郎氏の自治管理組合は自立を標榜し法人化までした。

　文珠四郎氏の名前で届いた、Ｒ４年２月吉日付けの文章には、「我々一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合は、白浜ホープヒルズ・シーサイドの住民、別荘所有者を中心とし､分譲地の環境を守り生活の利便と資産価値を維持する為結成された、約１０年前から存続する組織であります。」と記されている。

自治管理組合はＺＫＲグループの倒産と共に消滅

　しかし、それは事実無根であり、１０年前に存続していたのは全管連時代に上野健一によって結成された組織で、しかも、毎年開催するとした総会も、２年毎の役員改選も行われないまま、上野健一のＺＫＲグループの倒産と共に消滅した組織なのだ。

　それが降って湧いたように、２０２０年の７月と１２月に立て続けに２回の臨時総会を開催している。

　しかも、現在係争中のハートランド管理センターに３ヶ月前まで在籍していた、森西氏はシティトラスト不動産グループに移籍すると、消滅していたはずの文珠四郎氏の自治管理組合の事務局長を名乗り、第１回の臨時総会は、管理費ゼロ、３億円は貯まっているはずの家屋建築負担金もゼロと、共犯関係にあったハートランド管理のずさんな管理実態を批判し、自主管理への指示を取り付けた。

法人化したものの邪魔な存在に！？

　さらに、表向きは「白浜希望ヶ丘自治管理組合」の第２回臨時総会としながら、何も審議せず、何も決議せず、高い弁護士料を支払い、弁護士の力を借りて極めて強引に法人化することで押し切った。

　２０２１年３月２１日に執行部の極秘裏の元で、しかも極少数でデッチ上げて定款と役員を決めて、２０２１年３月５日に法人化した。

　もともと、法人化した文珠四郎氏の自治管理組合名義で管理費を集めて、それをトラスト管理に丸投げすることで全てがうまく行くと楽観していた大崎氏と森西氏であったが、定款の第１１条には任意な退会が謳われていて、トラスト管理にとって、法人化した一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合の定款がトラスト管理の事業展開に取って「足かせ」になることに気づき、「定款」を全否定するしかなかった。

　このため、組合員を集めて７月１０日に開かれた説明会の案内状には、定款の説明という項目が記述されていたが、直前になって、そのことに気づき、実際に会場で配られた資料にはその記述は削除されて、臨時総会での説明を全て反故にして、管理会社と個人の契約に戻すしかなかった。まさに策士が策に溺れたというのが実態のようである。

組合員に対する背信行為！！

　しかし、トラスト管理にとって、法人化した一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合の定款がトラスト管理の事業展開に取って「足かせ」になることに気づき、「定款」を全否定すると共に、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合の存在そのものを抹消するという暴挙に出たことが何よりの証拠といえる。

　このように見てくると、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合はトラスト管理が、白浜で実行支配するために、都合よくつくられた団体で、トラスト管理の忠実な下僕に成り下がり、言いなりになって、その代償が管理費の半額だとすれば、こうした行為は、絶対に許されない行為であり、組合員への背信行為と非難されても仕方がないのではないだろうか。

　「白浜クルッテルタウン誕生」！？

「トラスト管理の管理部」からの怪文書？

　２０２２年３月吉日として「トラスト管理の管理部」から「白浜クリスタルタウン誕生」という怪文書と共に、２０２２年３月１５日付けで「令和４年度共益維持施設管理費」（注：ハートランド管理センターの管理費の名称は、共益施設維持管理費とあり維持と施設の文字がなぜか前後している）として請求金額５５，０００円の請求書が送られてきている。

　しかし、契約していない人まで送り付ける手口は、上野健一と全く同じで、トラスト管理と契約していない以上、振り込め詐欺と何ら変わらない。

　支払ってしまえば、黙示の承認をしたことになり、それは契約したと見なされ、彼等に一生つきまとわれる。

ＣＴＦグループはとんでもない会社だった！？

　シティトラスト不動産グループはもっと紳士的な会社と思っていたら、とんでもない会社で、アドベンチャー前の希望ヶ丘を「白浜クリスタルタウン丘の街」とし、シーサイドは「白浜クリスタルタウン海の街」と分譲地の名称を変更させていただきますと書かれていた。

　不動産の販売が思うように進まないからと、後からきて道路を取得したからといって、十数年も使い慣れた白浜希望ヶ丘という名称を、一方的に変更するのは独断的過ぎると言うもので、その根底には誤った経営理念があるからではないのか。

息の掛かった業者以外の出入は禁止！！

　令和３年９月１日付けの「白浜ホープヒルズ・白浜シーサイド温泉使用届完了のお知らせ」と題した大崎代表取締役名で送られてきた書面には「今後は、白浜分譲地の管理に関する業者様につきましては、弊社が依頼した会社以外の業者様の出入りは原則として禁止させていただきます」としている。

　ここには、トラスト管理の息の掛かった業者以外の出入りができないことが書かれていて、これでは○○組といわざるを得ない。

心機一転とは善良な人達を騙して金を取ること！？

　送られてきた怪文書には、「弊社といたしましては、クリスタルタウンという名前に恥じないように、美しく輝く住みよい街づくりをめざし、心機一転分譲地の維持管理に邁進していく」としているが、「心機一転」とは、ある事をきっかけとして、新たな気持ちや態度で事に臨むことであって、きれいな言葉で飾りたてて、格好だけ整え、見せかけだけのド派手な看板をやたらと建ててＰＲすることではない。

　ましてや、上野健一と同様の手口で、不動産を所有している善良な人達を騙し、あるいは業者を脅して金を取ることでもない。

サイトは、その信ぴょう性に疑問が？

　前回のブログでも少し触れたが、ＱＲコードから開いてみる限り、第２回臨時総会の場で説明していたトラスト管理のサイトで示すとされている、収支報告も実行計画もどこにも示されていない。

　ただ草刈りを行った写真も、ビフォー及びアフターに不自然さが感じられて、過去の写真の使い回しと思われるものが多くあり、その多くは昨年の８月以前にハートランド管理センターの手で行っていて、その信ぴょう性が疑われても仕方がない。

　さらに、側溝の掃除の写真だが、側溝を詰まらせている原因は、側溝に張り巡らしている温泉管や水道管によって、自然な流れを遮って、詰まらせているだけで、その配管の多くはＫＲＧ以前の上野健一の下で、工事を指示していた森西氏の責任が重い。

「大部分が賛同」？にわかに信じがたい！

　文面には「今年より弊社がご所有様へ管理費等のご請求をさせて頂いておりますが、ご所有様のご理解を賜り、お陰さまで既に大部分の方よりご入金を頂きました」とある。

　大部分を辞書で引くと「ほとんどの部分」とか「半分以上の部分」とあり、第２回臨時総会の場で、執行部批判で終始し、紛糾したことを思うと「既に大部分の方よりご入金を頂きました」ということをにわかに信じられない。だとすれば、管理費のバーゲンセールを行う必要はなかったはずで、ここにもトラスト管理の騙しの手法が隠されていると思われる。

世間から「サギ集団のレッテル」が！！

　度々ブログに書いたが、トラスト管理は、温泉のメタンガスの測定を行う申請を県に提出し、それが受理されたことを以て「温泉使用の届出完了のお知らせ」と、さも温泉の配湯を和歌山県が認可したような表現で、温泉契約を結ばせるという手口は、上野健一のサギ集団と何ら変わらないと言うことだ。

　そうなれば、資産価値は益々下がり、誰も見向きもしなくなる。販売が思うように伸びない原因をしっかり見極めることをしない限り誰も信用しないし、根本的な解決策とは言い難い。

平然とウソ・騙し・脅しの「白浜クルッテルタウン」！？

　このように平然とウソ・騙し・脅しを行うサギ集団の会社に金を払えば、一般世間から「白浜クルッテルタウン」と呼ばれかねない。１円たりとも支払う理由が見当たらないからである。

　弁護士の先生から、後からきた管理会社がどのような約款で縛り付けようとしても、それは提案事項であって合意事項とは言えない。契約していない以上支払う理由がないとアドバイスを頂いている。

１期を中心とした法人化した自治会に相談を！

　前回のブログでも書いたが、既に管理費を支払った方は、トラスト管理がハートランド管理センターに対して行ったように、内容証明付き郵便で解約の手続きを取るか、払い込みを止めて時効に持ち込み、簡易裁判で仕掛けてきたら、通常裁判に切り替えることです。いずれにしても１期を中心とした法人化した自治会に相談することをお勧めします。

トラスト管理の承諾書無効の手続きを！

かんきょう整備と所有地管理契約

　これまでも、ことある毎に、このブログで述べてきたが、３月６日のsakiyama0120さんのコメントに関連して、少し１期の管理費に関して深掘りして見る。

　私共の調べでは、１期の分譲が開始されて１年も経たない間に管理費に関しては２種類の異なる契約書が存在していて、さらに、温泉に関する項目では３種類に分類することができるが、ここでは、管理費に関して述べることとする。

かんきょう整備と所有地管理契約

　先ず、分譲開始当初に発行された不動産売買契約書では、その重要事項の①に「管理費」についての記述があり「買主は、土地売買契約時に㈱かんきょう整備と所有地管理契約を締結し、所有地管理費として年間金三万六千円（消費税別途）、別荘として家屋建築後は年間金五万円（消費税別途）を支払うものとします。」（以下省略）となっている。

家屋建築後永住者は自治管理組合より独立

　一方、その不動産売買契約書の特約条項の２項の後半には、「本物件購入と同時に買主は白浜希望ヶ丘自治管理組合に入会し、家屋を建築し永住するまでは希望ヶ丘自治管理組合員となり、家屋建築後永住者は住民自治会員となります。」

　さらに、特約条項の３項の後半には、「家屋を建築後、住民登録を白浜町へ移し、永住される件数が３０軒になった時点で住民会として白浜希望ヶ丘自治管理組合より独立し自治管理費月１，０００円（予定）をお支払い頂く為、住民自治会員については家屋建築後、所有地管理費を支払う必要はありません。」となっている。

全管連の台頭で共益施設維持管理費に

　それが、平成１４年１２月頃では、①「共益施設維持管理費」と名称が変わり「買主は、

残金決済時に㈱かんきょう整備と管理契約を締結し、年間金三万六千円、別荘として家屋建築後は年間金五万円（所有地管理費・組合費を含む〈管理費に対して消費税が課されます〉）を支払うものとします。（中略）かんきょう整備の案内に基づき全国自治管理組合連合会㈱に支払うものとします。」と変わって、全国自治管理組合連合会㈱（全管連）に支払うと変わり「全管連」が台頭してきたことが分かる。

名称変更で別荘者からも

　その特約条項の２項の後半には、「本物件購入と同時に買主は全国自治管理組合連合会に加盟する、白浜希望ヶ丘自治管理組合に入会し、家屋を建築し永住するまでは希望ヶ丘自治管理組合員となります。」と変わってきた。

住民自治会員の所有地管理費は無し！

　さらに、特約条項の３項の後半については、「家屋を建築後、住民登録を白浜町へ移し、永住される件数が３０軒になった時点で住民会として白浜希望ヶ丘自治管理組合より独立し自治会費月１，０００円（予定）をお支払い頂く為、住民自治会員については家屋建築後、所有地管理費を支払う必要はありません。」となっていて、販売開始当初のものと記述が同じであることが分かる。

自治会を設立し自治管理組合から独立！

　上野健一は、不動産を購入した人達から管理費等の金員を取り立てるための窓口として白浜には、白浜希望ヶ丘自治管理組合を置いていることを明記していて、不動産売買契約書は、自治会を設立することで、こうした組合から独立することができるとしている。

　１期を中心として、設立された自治会組織がこの不動産売買契約書によって、極めて合法的に保証されている組織であることが分かる。

自治管理組合は管理費徴収の窓口

　このため、上野健一のもとでつくられた文珠四郎氏の白浜希望ヶ丘自治管理組合も、トラスト管理の大崎氏のもとで法人化した一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合も、いずれも、それぞれの管理会社のための出先機関であり、それぞれの管理会社が便宜的に設置した組織であり、不動産を購入した人達のための組織では無いことが分かる。

家屋建築負担金等は将来の再整備や道路の破損修理積立金

　全管連（ZKR）グループは、既に倒産して存在していないが、白浜希望ヶ丘自治管理組合は全管連時代に上野健一によって、組織されたものであることが分かる。

　しかし、不動産を購入した際に交わした、この不動産売買契約書は、新たな管理会社と契約しない限り、法的には現在も有効である。

　また、家屋建築負担金や家屋建築時の道路使用の影響費などの名目で家屋を建築する際に納入するお金は、将来に向けて本来は、再整備や道路の破損修理積立金とし重要事項で位置づけていて、これを管理会社の収入源として日々の経費に充てることは本来の意味から大きく逸脱する。

後からきた管理会社の約款は提案事項！

　また、後からきたＫＲＧ管理センター（現在のハートランド管理センター）にしても、シティトラスト不動産グループにしても、それぞれの管理会社が提示している約款は全て提案事項であり、その約款を飲む飲まないという選択肢は不動産を購入した側にあり、契約を交わしていない限り道路を管理会社が取得したとしても、それを盾に管理費を強要することはできない。

自治管理組合の自主管理は虚偽！

　全管連時代の文珠四郎氏の率いていた旧白浜希望ヶ丘自治管理組合は、わけが分からないうちに文珠四郎氏が祭り上げられて上野健一に利用されたとして、被害者の立場であると言い逃れることはできる。

　しかし、今回、法人化した一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合は、第２回の臨時総会の場で２期の組合員の猛反発を無視して法人化を強行した以上、もはや言い逃れをすることはできない。

　文珠四郎氏は第１回臨時総会の場で、自分たちが自主管理することが不可能であることが分かっていたにもかかわらず、白浜希望ヶ丘自治管理組合の名の下で自主管理をすることを提案し、組合員の賛同を取り付けた。

強引な法人化で組合員離れが

　シティトラスト不動産グループに鞍替えした森西氏は、１期を中心とした自治会が既に法人化していることに焦りを感じていたようだ。

　そこで、文珠四郎氏の自治管理組合を法人化することで、多くの組合員の信頼と賛同を得ようとして、第２回の臨時総会の場で法人化を強行に進めた。

　しかし、賛同を得ない上、強引な進め方で法人化を宣言し、強行に推し進めた結果、多くの組合員の批判を受け、組合員離れを招く結果に終わった。

　その後もコロナの蔓延で思うような活動ができなくて計画はことごとく徒労に終わり、行き詰まってしまったようだ。

　したがって、新たに誕生した、一般社団法人白浜希望ヶ丘自治管理組合の代表理事の文珠四郎氏は、完全に組合員を騙したことになり、上野健一の下で組織された管理組合のように知らなかったでは済まされない背信行為である。

組合員を縛り付ける第１９条

　ＫＲＧ管理センターの管理規約第９条には（管理期限）についての記載があり「所有者が土地を所有する間、存続するものとする。」とあり、土地を手放さない限りは解約できないと謳われている。

　トラスト管理の管理約款の第１９条の（管理期限）においても、ＫＲＧ管理センター規約の９条に当たる部分が、同様に謳われている。

管理契約の解約は可能の前例！！

　森西氏は、第１回臨時総会後に組合員に対してハートランド管理センターとの管理契約の解約を組合員に勧めるため、文珠四郎氏名でハートランド管理センター宛てに契約解除の内容証明を送り付け、解約するように促して実際に解約させている。

　こうした事実から、たとえ約款の第１９条に「土地を手放さない限り管理契約の解約ができない」と明記していても、トラスト管理自身が管理契約の解約は可能であることを文珠四郎氏が行った解約手続きの実例を通して立証していると言える。

姑息な手法で契約を迫る！

　一方、トラスト管理は、温泉事業権が和歌山県からの承認を得たような虚偽の内容で、組合員を錯覚させて、トラスト管理の約款に関する承諾書と共に、温泉管理に関する承諾書を組合員に送り付けて、よく分からない組合員を契約させるという、極めて悪質な手口で契約を迫ってきた。

　トラスト管理から送られてきた温泉に関する承諾書も管理約款に関する承諾書も、実質的には契約したものと見なされる。

トラスト管理との管理契約の解約は可能！

　上述したようにハートランド管理センターの管理規約もトラスト管理の管理約款も土地を手放さない限りは解約できないとしているものの、トラスト管理は文珠四郎氏名で組合員の解約を行った。

承諾書を既に送ってしまった場合は！

　このことは、トラスト管理との解約が可能であることをトラスト管理自身が証明しているようなものである。

　もし、承諾書を送ってしまった場合は、御社から送られてきた承諾書等の書面に事実と反する内容が含まれていることやハートランド管理センターとの係争中の問題で、未だ結論が出ていない、などの問題点を理由に、一旦、提出した承諾書を破棄しますとして、株式会社トラスト管理の大崎好司代表取締役宛てに内容証明郵便で送り付ける手続きを取ることをお勧めする。

不慣れな方は１期の自治会を頼っては？

　残念ながら、上記手続きが不慣れで手に負えない場合は、トラスト管理からの執拗な請求に対して無視することで、トラスト管理からの執拗な管理費請求の煩わしさが残りますが、管理費の支払いを停止し、５年以降の管理費について時効に持ち込むことで、対応することが可能だ。

　いずれにしても、１期を中心とした一般社団法人白浜希望ヶ丘自治会に相談されることで安心を勝ち取ることをお勧めする。場合によっては、内容証明の手続きについて、代行をお願いしてはと思う。