ドイヒーな事業計画
税理士×大家です。
税理士にとって忙しい時期になりましたが、頑張って更新しようと思います
先日の休みの日に、母親の友人の大家さんとお会いしました。
昨年１棟アパートを建てて、もう１棟建てる予定とのこと
うまく収支がまわるのかどうか心配なので見て欲しいということで話を聞くことにしました
その方は、千葉県に広い土地を所有していて、駐車場経営を行っていたのですが、
固定資産税が高いので、それを何とかしたいとのことで、ハウスメーカーさんに
アパート経営を勧められたようです
ちなみにこのハウスメーカーさんは大手さんです。
【解説】
一般的に駐車場の場合、固定資産税が高くなります
というのも、自宅やアパートなどの建物が建っている場合には、
住宅用地として固定資産税の課税標準が1/6、
都市計画税の課税標準が1/3になる特例がある
ので、アパート建築すると固定資産税の負担が軽くなり、家賃収入も増えるというメリットが
あり、それを理由にハウスメーカーさんは営業したりします。
話を聞くにあたって、「ハウスメーカーさんからの事業計画書を用意してください」と言っておいたのですが、
何と、私が言った時点で事業計画書がなかったらしく
ハウスメーカーさんに問い合わせたあとに、出てきたとのこと
このとき既に高額の建築注文書にサインした後です
順番逆だろ～
と思いながら事業計画書を見たのですが、
ぱっと見て気づいた点は
○利回り（年間収入／建築費）がかなり低い（6％台）
→地域柄、高い家賃が見込めないことと、建ぺい率、容積率の関係から部屋数が取れないので
年間収入は低くなっているようでした。
○返済比率（年間借入金返済額／年間収入）がかなり高い（66％）
これはかなり危険だなと思いました
よくよく聞くと、１棟目も同じような内容でした
既存の税理士さんが付いていたようで、２棟目の建築には反対していたようです
（理由は説明していなかったようですが）
さらに驚いたことが、１棟目の事業計画を見ると、
収入に家賃収入の他に給与収入（その方はサラリーマンです）が入っており
生活費も考慮されていたのですが、生活費の設定が給与収入の1/3以下という
かなり低い金額に設定されていました
つまり、（給与収入－生活費）が事業の収入にプラスされていて
手残りが残るという計画になっていました
当然に給与収入を外すと手残りはマイナスになります
ちなみに、この事業計画書は渡されただけで、ハウスメーカーさんからの
説明は一切なかったとのこと
私は、２棟目の建築は白紙に戻すようにアドバイスしました
この大家さんは、大手だからということでかなりハウスメーカーさんを信じきってしまって
自ら事業を行うという大事な検討をしていなかったという点では大いに反省する必要があると思います
ただ、それにしてもこのハウスメーカーさんの対応はヒドイと思いました。
建てることがメインかもしれないけれど、
大家さんは人生を左右してしまうくらいの大きな借金を背負っていくといことを忘れないでもらいたい
せめて、事業計画の説明くらいはちゃんとしてもらいたい
それと、（自戒の念を込めて）税理士は、建築に反対するなら、ちゃんと理由を説明しろ
恐らくちゃんと理由を説明していたならば、反対を押し切ってまで建築することにならなかった
と思います。
相手に伝わらなかったら、相手に言ったことにはなりません
ちょと熱くなってしまいました
1.21
こんばんは、スタッフの落合です。
約2ヶ月前の大震災発生の日＝３．１１、ビンラディンが殺害された原因となった日＝９．１１、なぁんて報道されていますが、皆さん「１．２１」ってなんだかお分かりでしょうか？
それは「行動する大家さんの会（AOA）」が初めて行動を起こした日＝新宿での発足会の日です。
その日は、現スタッフ6名の内、下條さん、税理士ｘ大家さん、凛杏さんの3人が各人のブログで呼びかけて大家さん達が集まりました。その数50名以上。私も、素人大家ブロガーさんも、新米大家よしゆきさんもこの会で知り合いました。
もちろん、発足させただけではなんの意味も無いので、大家さん共通の問題を勉強する為の第一回の機会として、3月26日に「勉強会」を企画しましたが、残念ながら、「３．１１」の関係で延期となってしまいました。
その後、第一回目の勉強会は、これまた１１がつく「６．１１」に企画されておりますが、それまで何もしないというのは”行動する大家さんの会”という名に反する、という”思いつき”で、明日「ミニ勉強会」が行われます。
席に限りがあるので、一応”満席”ということになっては居ますが、もし、明日お時間のある方、もしかしたら”立ち見”になるかもしれませんが、ご参集下さい。（これ、完全に私個人の勇み足ですが、大家さんが交流できれば、怒られないでしょう！！！）
ミニ勉強会の後は、新宿西口に繰り出す予定です。
AOA発足の目的は、「水と空気を考える」ではありますが、もちろんその為に、同じ課題を抱える大家さんとの出会いも重要です。その意味では、明日のミニ勉強会も我々の、重要な行動の一つであります。
今晩も1時間程、スタッフで定例の”スカイプ会議”を致しましたが、いい感じで議論が深まりました。
手前味噌ではありますが、なんとなく期待出来そう！ いや、絶対に「なるほど、今日話しを聞いてよかった」って内容にしたいと思います。
明日の内容については、後日このブログにアップさせていただきますので、よろしくお願いします。
６月の勉強会&懇親会の参加受付中！
他の大家さんと知り合い話し合うよい機会です。
ホームページのイベント参加受付からお申込みください。
http://www.o83nokai.org/event
懇親会場の予約など準備の都合上、31日で申込みを締切らせていただきます。
お問合せはメールで staff@o83nokai.org 宛にお願いします。
イベントの概要は次の通りです、、、
日時 ６月１１日（土曜日） 午後２時～午後４時３０分
開場 午後１時３０分 中途参加中途退場可。割引はありません。
場所 東京都豊島区東池袋1-6-4 ABCアットビジネスセンター別館 405号室
http://abc-kaigishitsu.com/ikebukuro/annex405.html
費用 １人1,500円（会場費および施設代）当日受付にてお支払いください。
懇親会は、午後５時から会場周辺の飲食店（未定）で行います。費用は５千円程度を予定しています。
定員 １００名
参加資格 どなたでもOK。ただし営業活動はご遠慮ください。
参加申込 ５月３１日（火曜日）まで
プログラムの概要
１．税理士渡邊浩滋のセミナー
「税理士大家がこっそり教えます♪ 負のスパイラルを断ち切る！大逆転満室経営」
２．地方物件４棟５０室のオーナー落合淑彦のセミナー
「素人大家５年間の成績表 空室率3.7%を如何に達成したか？」
３．テーマ別ディスカッション（交流会）－他の大家さんと知り合うチャンスです！
この勉強会は、皆さんと同じ大家がスタッフで運営している「手作りの勉強会」です。皆様のご協力をお願いします。
大家さんの交流の場を提供することで、今後も皆様のご期待にお応えできるよう最善を尽くして努めてまいります。
よろしくお願い申し上げます。
行動する大家さんの会 スタッフ一同
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