借金したら相続税が安くなる？
税理士×大家です。
前回、固定資産税を安くするためにアパートを建築する場合があると書きましたが、
もう一つ相続対策でアパートを建築する場合もあります
世間一般では、「借金してアパートを建てると相続税が安くなる」と言われてますが、
本当にそうなのか
結論は、「借金してアパートを建てると相続税が安くなる」は間違いで
「アパートを建てると相続税が安くなる」が正解です
どういうことかと言うと、
借金しただけでは相続税は安くなりません
相続税の対象となる財産は、
【プラスの財産】－【マイナスの財産（借金）】
で計算するため、借金はプラスの財産から引けるのは確かです
これが誤解を生んでいる原因です
具体例で考えてみましょう
例えば、もともと３億円の土地持っていた人が、２億円の借金した場合どうなるか？
【３億円＋２億円（借金で受け取った金額）】－【２億円（借金）】＝３億円
借金する前と財産額は変わっていません
恐らく世間一般では、
【３億円＋０円】－【２億円（借金）】＝１億円
になると思っている人が多いと思います
このような状態になるには、借りた２億円を浪費してしまうか、
２億円を隠すか（←脱税です）しかないです
じゃあ、なぜアパートを建てるのかと言うと、
現金をアパートに変えると評価が下がるからです
建物の相続税の評価は固定資産税評価額で、一般的には建築費の50％～60％くらい
と言われています。
さらに、建物を賃貸にした場合は、評価が70％になります。
つまり、２億円で建てたアパートが、８，４００万円の評価になるということです
さらに、アパートの敷地にすると土地の評価が約２割程度下がるので、
【２億４，０００万円＋８，４００万円】－【２億円（借金）】＝１億２，４００万円
結果として相続税は安くなります
しかし、これはあくまでも借金したからではなく、現金をアパートに変えたからです。
借金をしたのは手持ちの現金がなかったから
何が言いたいかと言うと
借金をするのは、現金を調達する手段であって、
相続税を安くするための手段ではないということ
このことはしっかりと理解して頂きたいと思います。
上記の例では、どのくらい相続税が約くなるかと言うと
相続税が３０％の場合（財産額に応じて10％～50％）
ざっくり計算すると
（３億円－１億２，４００万）×３０％＝５，２８０万円
２億円を３５年元利金等で３％の利息で借りたときの金利総額は
１億２，２００万円
５，２８０万円の節税するために、１億２，２００万円の金利を払うことになります
もちろんアパート建てるので家賃収入でまかなえるのではないかと思われますが、
それはあくまでも３５年ちゃんと家賃収入が入ってくるという前提ですよね
アパート経営は事業だという認識がない方がアパート建ててしまったらどうなるんでしょう・・・
手許に現金がないため、土地を売却しないと相続税が払えないという方もいらっしゃるので、
借金してアパートを建てるということに否定をするわけではありません
ただ、しなくてもいい借金であれば、する必要はないと思うわけです
みなさんからのフィードバック
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いよいよ本格的スタートですね！ 楽しみ！
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"これから親の物件１棟を受け継ぐ予定です。税金対策が採られていないです。今後増やしたいのですが。。。"
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落合さんにはその辺も聞きたいなぁ～(^o^)
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なるほど、すぐにでもできそうな提案をいっぱいいただき感謝感激！
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上原美優さん死去に思うこと。
おはようございます。今日はちょっと「大家さん」から離れたお話です。
5月12日未明、タレントの上原美優さんがお亡くなりになられました。ご冥福をお祈りいたします。
警察庁が3月3日に、2010年の自殺者統計を発表しています。
昨年の日本の自殺者の数は3万1690人。13年連続で3万人を超えたことになります。
この数字は、1日に平均87人が自殺している計算になり、交通事故での死者より多い数字です。
大変、不謹慎な例えですが、死者の人数だけを考えた場合、今回の震災でお亡くなりになられた方が、現時点で約1万5千人ですから、自殺者の人数は、毎年東北大震災が2回発生することが13年連続で起こり続けているのと同じ規模だと言うことになります。
※もちろん、自殺と震災での死亡を同列にして比較してしまうことは、間違っています。あくまでも規模をイメージして頂く為だけに、あえて表現させて頂きました。
政府や自治体・企業、教育や医療の現場では、震災への支援と同様、「自殺者０実現」を目指して、政策を真剣に取り組んで頂きたいと切に願っています。
ここまでを読んで、
「俺（私）には関係ないや。」
と思いますか？
いやいや、私はアメブロの記事を読むたび、恐ろしくなることが多々あります。
誰でも起業を勧める記事
かんたんに儲かると、投資を進める記事
会社を辞めて、ITで儲けようと言う記事
マンションやアパートを建てて、不労収入を得ようと言う記事
etc
皆さんは、「引っかかる方が悪い」と思うかもしれません。
もしくは、記事を書いている本人が本当に「儲かる」と信じているか、実際に本人が「儲かった」のかもしれません。
けれど、事実として
●起業して7年以内に80%以上の会社・お店が倒産します。
●かんたんに儲かる投資なら、なぜ他の大多数の人々がしないのでしょうか？
●ネット環境のみを利用して月に20万円以上稼げる方は、全体の1%未満です。
●必死にサラリーマンで働いて、3000万の家を35年かけて返済しているのに、一般人がマンションやアパートを1棟丸々取得するのが現実的な選択なのでしょうか？
もしかしたら、記事を書いている本人は悪気はないかもしれません。
逆に、自分さえ儲かれば、引っかかってくれればそれでいいと思っているかもしれません。
もし「引っかかった人」がデフォルト（返済不能）時、誰が責任を取るんですか？
それがきっかけで、自殺してしまったらあなたはどう感じますか？
皆さんには「自殺の加担者」にだけは、ならないで欲しいと真剣に思っています。
また、上記のような記事に対して、興味を持ってしまっている皆さん、これだけは確認してください。
●自分には経営者としての資質、知識、経験、行動力があるのか？その根拠は？
●宝くじのような確率でも、本当にその道に進みたいのか？その理由は？
●今後少なくとも30年、その仕事で本当に生き残れる自信があるのか？その根拠は？
人間は元気な時は100ある物が100個とも見ることが出来ます。
ストレスを感じている時、心が折れている時、健康が充実していない時、100ある選択肢でも、1つか2つしか見えない時があります。
実際に私が経験したことですから、これは本当の事です。
「死」の選択肢しか見えないこともあることでしょう。
心身が疲れたら「人生を一休みして」また100個の世界が見える状態にしてから動き直しましょう。
目の前の物しか見えない時に、人生を大きく左右する判断を下してはいけません。
それは、仕事の選択もしかり、自分の命に対してもしかりです。
私の両親は、1つの例外を除いて、私の人生において何の押しつけをして来ませんでした。唯一の押しつけが、
「私たち（両親）より早く死ぬな。」
でした。ですから、私にはどんな苦しみが来ようとも「自殺」の選択肢はありませんでした。
何か行き詰って「死」が頭をよぎったら、こんな所↓に相談するのもいいかもしれません。
全国いのちの電話
話は重複しますが、「自殺の加害者」にも「自殺の被害者」にも皆さんがならないことを、切に願ってます。
上原さん、天国では幸せに暮らしてくださいね。
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「参考」自殺を考えている人を助けるに当たって気を付けるべき点
「自殺を考える人が欲しないもの」
・一人きりでいる事。 倍も悪化するように見えるかも知れません。相手にしてくれる人がいるだけで、事情がすっかり変わるものです。 聞く。
・助言される事。 お説教は無駄です。「元気をだせ」とか、「すべてうまくいくでしょう」のような元気付けも役に立ちません。分析、比較、分類、批判等も無用です。 聞く。
・尋問。話題を変えたり、哀れんだり、もったいぶらない事。感情について話すには困難が伴います。自殺を考えている人は急かされたり、守勢に立たされるのを好みません。 聞く。
国際ビフレンダーズより抜粋
下條雅也