借金したら相続税が安くなる？

税理士×大家です。

前回、固定資産税を安くするためにアパートを建築する場合があると書きましたが、

もう一つ相続対策でアパートを建築する場合もあります

世間一般では、「借金してアパートを建てると相続税が安くなる」と言われてますが、

本当にそうなのか

結論は、「借金してアパートを建てると相続税が安くなる」は間違いで

「アパートを建てると相続税が安くなる」が正解です

どういうことかと言うと、

借金しただけでは相続税は安くなりません

相続税の対象となる財産は、

【プラスの財産】－【マイナスの財産（借金）】

で計算するため、借金はプラスの財産から引けるのは確かです

これが誤解を生んでいる原因です

具体例で考えてみましょう

例えば、もともと３億円の土地持っていた人が、２億円の借金した場合どうなるか？

【３億円＋２億円（借金で受け取った金額）】－【２億円（借金）】＝３億円

借金する前と財産額は変わっていません

恐らく世間一般では、

【３億円＋０円】－【２億円（借金）】＝１億円

になると思っている人が多いと思います

このような状態になるには、借りた２億円を浪費してしまうか、

２億円を隠すか（←脱税です）しかないです

じゃあ、なぜアパートを建てるのかと言うと、

現金をアパートに変えると評価が下がるからです

建物の相続税の評価は固定資産税評価額で、一般的には建築費の50％～60％くらい

と言われています。

さらに、建物を賃貸にした場合は、評価が70％になります。

つまり、２億円で建てたアパートが、８，４００万円の評価になるということです

さらに、アパートの敷地にすると土地の評価が約２割程度下がるので、

【２億４，０００万円＋８，４００万円】－【２億円（借金）】＝１億２，４００万円

結果として相続税は安くなります

しかし、これはあくまでも借金したからではなく、現金をアパートに変えたからです。

借金をしたのは手持ちの現金がなかったから

何が言いたいかと言うと

借金をするのは、現金を調達する手段であって、

相続税を安くするための手段ではないということ

このことはしっかりと理解して頂きたいと思います。

上記の例では、どのくらい相続税が約くなるかと言うと

相続税が３０％の場合（財産額に応じて10％～50％）

ざっくり計算すると

（３億円－１億２，４００万）×３０％＝５，２８０万円

２億円を３５年元利金等で３％の利息で借りたときの金利総額は

１億２，２００万円

５，２８０万円の節税するために、１億２，２００万円の金利を払うことになります

もちろんアパート建てるので家賃収入でまかなえるのではないかと思われますが、

それはあくまでも３５年ちゃんと家賃収入が入ってくるという前提ですよね

アパート経営は事業だという認識がない方がアパート建ててしまったらどうなるんでしょう・・・

手許に現金がないため、土地を売却しないと相続税が払えないという方もいらっしゃるので、

借金してアパートを建てるということに否定をするわけではありません

ただ、しなくてもいい借金であれば、する必要はないと思うわけです