抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更と承諾書の添付
今日はついでにもう一つ書いておきます。タイトルどおりですが、如何せん手間がかかっている。
大分入り組んでいるのではしょって書くと・・・
Ａ土地
甲区 乙区
共有者 Ｓ １ Ｓ持分抵当権
共有者 Ｔ 抵当権者 Ｘ銀行
共有者 Ｕ ２ Ｓ持分抵当権
抵当権者 Ｘ銀行
３ Ｔ持分抵当権
抵当権者 Ｙ銀行
現在の権利関係はこうなっている。これを共有物分割で２筆に分筆して、
Ａ－①土地 Ａ－②土地
Ｓの単独所有 ＴとＵの共有
という形に持っていきたい。既に分筆は完了している。分筆しただけなので、
Ａ－①土地 Ａ－②土地
甲区 乙区 甲区 乙区
共有者 Ｓ １ Ｓ持分抵当権 共有者 Ｓ １ Ｓ持分抵当権
共有者 Ｔ 抵当権者 Ｘ銀行 共有者 Ｔ 抵当権者 Ｘ銀行
共有者 Ｕ ２ Ｓ持分抵当権 共有者 Ｕ ２ Ｓ持分抵当権
抵当権者 Ｘ銀行 抵当権者 Ｘ銀行
３ Ｔ持分抵当権 ３ Ｔ持分抵当権
抵当権者 Ｙ銀行 抵当権者 Ｙ銀行
という権利関係は変わっていない。２つに分かれただけだ。で、Ａ－①の土地は、
３番抵当抹消
共有物分割でＴ、Ｕ持分全部移転
１番抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更
２番抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更
という流れになるのだが、問題は、「１番抵当権の効力を所有権全部に及ぼす変更」登記を申請する場合、２番
抵当権者の承諾を得る必要があるのかどうかで迷ったというわけだ。司法書士の受験勉強では、後順位抵当権
が存在する場合、承諾書の添付が無ければ、主登記、あれば付記登記でということまでは学習するし、私はし
た。が、今回は、同じ金融機関で、かつ、２番も連件で及ぼす変更登記も申請する。
迷った末、結局、登記所に相談した。結論は、連件申請ならば、不要ですという回答だった。受験勉強では、正し
いかどうかは分からない。恐らく試験には出ないでしょう。因みに、２番が同じ金融機関でなくても、連件ならば、
いりませんという回答をもらった。ありがたい。これで、一安心。聞いといてよかったと思う。が、管轄登記所が違
えば、確認しておいたほうがいいとは思う。
因みに、Ａ－②の土地は
１番、２番抵当権抹消
共有物分割で、Ｓ持分全部移転
３番抵当権の効力をＴ持分全部に及ぼす変更
でいく予定にしている。予定というのは、連休をはさんでしまうからだが早めに準備しておくに越したことは無い。
仕事のミスは仕事で取り返す。ま、一歩一歩ですね。これからもがんばります。
やっちまった・・・
開業して、初めて大きくやってしまった・・・。
抵当権の契約の日付を間違って登記してしまっていたようだ。司法書士としてはやってはいけない初歩的なミス
だろう・・・。
更正登記は終わったが、金融機関、なにより依頼人に大変なご迷惑をおかけしてしまった。
仕事のミスは仕事で取り返すのがスジだが、この金融機関とのお取引はもう無いだろう。
仕方ない、開業とはそういうものだ。リスクは常に付きまとう。しかし、６ヶ月も前の登記の更正をいまさら持ってこ
られてもという気がしないでもないのだが、そういうものなんだろう。
登記は恐ろしい、改めてそう思う。自戒を込めて。
少し気になること
たまには、本業のことも書きます。
ベテランの司法書士先生なら、「そんなことか」と思われるかも知れませんが・・・
先日、建物の保存登記の依頼を受ました。保存登記とは、建築したあと最初にする登記ですが、当然税金がかかります。
普通は建築後すぐにするものなのですが、何年間もしていなかったという珍しいケースでした。もちろん、義務ではないので、絶対に保存登記をしなければならないわけではないです。住宅ローンを組むならば、登記をするんですが、住宅ローンも組んでいないので、する必要が無かったわけです。
で、登記する際の税金ですが、普通は「固定資産評価額×０．４％」の額を納めます。減税措置もあるのですが、それはさておき。
で、この固定資産評価額は、建物ならば、年月とともに、評価額が下がってきます。建物の老朽化に伴い、金額が下がるわけです。
要は、保存登記は何年か経った後にやれば、金額が安く済むという少し不思議な現象がおきてしまうわで。。。ま、微々たる金額ですが、今回も４０００円ぐらい安くなる計算です。
うーん、どうなんでしょうね。早めに登記をしたほうがいいですと、司法書士ならばアドバイスするべきなんでしょうが、義務では無いので、難しいところではありますね。
納税は国民の義務ではあるんだが・・・
確定申告がようやく終了しました。
タイトルにも書いたんですが、国民の義務であるのは分かるんですが、如何せん分かりにくい！！
以下、青色申告相談コーナーでのひとこまを。
「すいません、びたいち、書き方がわかんないっす！」
「あら、ご職業は何かしら？」
「実は、司法書士をほそぼそと・・・」
「あら、じゃー先生なら大丈夫よ（にこにこ）！！」
（心の叫び！！）
「分かんないから聞いてんの！！」
追伸
それでも、親切にご指導いただきました。ありがとうございました。ついでに、勢いで青色申告会に入会しました。弱っ！！だって、記帳代行の費用安かったんだもん。税理士さんにお願いすると、月１万円だけど、２０００円だったんだもん！！
皆さんも確定申告はお早めに。