指値とおりました～
これで表面11％ 実利9.37％ （あくまで現状の高めの家賃でだけどね）
この物件 管理費／修繕積立 が抑えめなのよ。そこが一番のウリ。
現家賃だと、家賃費１５％以下。
それでありながら、ファミ混ということもあり管理もいけてるし、大規模修繕も問題なし。
非常に外見もきれい。清掃状態も問題なし。
現在の管理がイケていて、修繕も問題なくて、積立もたまっているという事は今後の値上
げもあまり考えられない。この点は実際手取りに大きく影響してくるでしょ。
とりあえず、ぼちぼち株を現金化して、資金をつくっておこう。
先日の見学した２戸目の物件について、仲介の担当者さんから連絡あり。
やっと先方の不動産屋と連絡がとれました。とりあえず現在の入居者さんは上場企業の社員さんで属性的には問題ないみたいです。ただ売主さんの様子から大幅な指値は難しいかも・・ とのこと
相場からの利回りでいえば１０％位いれたい。３年前の同フロア同タイプの成約事例もそれくらいだし・・
ちょっとまよったけど、高め家賃の今の入居者さんが更新したばかりなこと、設備系も最近入れ替えていることから、３％位の指値で入れてみました。明日あたり返事あるかな？
ところで仕事から帰って、いつものようにネットで物件探ししていると１か月前に買付入れようとして、先を越されてあきらめた物件がアップされてる・・・・
これも気になるな～
指値とおらなかったら、また問い合わせみよう。
ネットで目星をつけた案件と、懇意の仲介業者さん紹介の案件の見学に行ってきました。
１戸目は横浜の某駅から１分の物件。
ウリは広さもワンルームにしては３０平米近くあり、駅もちかく、商業施設も近い。
難点は利回りが目標より0.6ポイント低いのと、管理費・積立金の比率が現行家賃の20％を超えている点。
賃貸付けの観点からいえば広さと立地はかなり有利、ただ、投資の側面からいうと自分で決めた目標数字はぶれさせたくない・・。 ということで近隣の利回りなどをもとに、ダメ元な指値を入れてみようかと思う。一時保留。
２戸目はまた、横浜の私鉄の駅から徒歩６～７分くらいの案件。
こちらは広さ（約29ｍ2）と現行家賃で割り出した実利が目標値であること、管理費・積立金の家賃比率が約15％であることがウリ。
難点は 旧耐震 であることと駅からの距離、および立地（駅からの間にコンビニがな い）。入居付けについては旧耐震はあまり気にしないけど、立地は重要。
今の入居者が入っていてくれれば、かなり利回りもいいのだけど、退去されると入居付けが大変かもしれない。家賃も周辺相場からみると１０％位おちるかもしれない。
とりあえず２戸目の入居者の属性などを調べるため、売り主側の仲介に電話してみるも、つながらず。
あしたこちらの仲介担当から連絡して、情報をあつめてくれるとのことで、本日は一時撤退。
とにかくいい物件はアシが早いので、マメに探して決めたら即座に動いていかないと・・
本日は２戸目の区分の融資を頼んでいる銀行へ、本審査の書類提出に行きました。
不動産投資のメリットの一つに銀行融資をつかってレバレッジをかけられることがあげられます。
たとえばこの２戸目の物件。
全額現金払いだと
諸費用込みで710万円 手取が年間62.4万円
投入資金に対する利回は 約8.7％
融資を利用すると
今回、融資可能額 530万円 年間返済額が約25.2万（３５年 3.2％）
つまり自己資金 180万円 にたいして手どりが年間 37.2万円
投入資金に対する利回りは20.6％ で２倍以上になります。
もちろん長い間に家賃も落ちたり、ほかの経費がかかったり（その場合自己資金に対する負担率は２倍以上）するので、額面どおりにはうけとれませんが、その辺のリスクをおりこんでも２倍程度の利回りにはなります。
以前は区分所有にたいして、融資をしてくれるところは殆どなく、あってもノンバンクのため金利面での負担が・・。
ところが今回融資をお願いしたＳ銀行は区分に対する融資も積極的で、かなりいい条件で融資してくれます。
・物件の評価額の９割まで融資可能（銀行が評価します。ちなみに今回は本体６５０万円の物件で、５３０万円融資をうけられらので、評価額は５９０万円くらいでしょうか）
・総額で年収の５倍くらい借りられる。（今回の担当さんにきいたところ、はっきりとした数字は教えてKれませんでしたが、そんなニュアンスでした）
・融資期間を長くとれる 法定耐用年数＋２０年（新耐震） OR １０年（旧耐震） － 築年数 で上限３５年 ということで今回は ３５年でかりられました。
・金利は変動で 短プラ ＋1.6％ 今回は 3.175％です
ちなみに都市銀のＲ銀行は 変動1.8％で融資可能だったのですが、返済期間がながくとれませんでした。（35－築年数につき、８年） 融資可能額も400万で、年間返済約54万円になりキャッシュフローが殆ど残らないので、今回は辞退。築浅で評価額がとれる物件にはいいかもしれません。
「借金」というとマイナスイメージもありますが、不動産投資の場合はリスクをコントロールして融資を行えば、借金は重要な武器になります。
きちんと賃貸のつく物件であれば賃貸人がローンを払ってくれるので、自分で返済しなければならない「借金」とは別物ともいえます。
