本日は２戸目の区分の融資を頼んでいる銀行へ、本審査の書類提出に行きました。
不動産投資のメリットの一つに銀行融資をつかってレバレッジをかけられることがあげられます。
たとえばこの２戸目の物件。
全額現金払いだと
諸費用込みで710万円 手取が年間62.4万円
投入資金に対する利回は 約8.7％
融資を利用すると
今回、融資可能額 530万円 年間返済額が約25.2万（３５年 3.2％）
つまり自己資金 180万円 にたいして手どりが年間 37.2万円
投入資金に対する利回りは20.6％ で２倍以上になります。
もちろん長い間に家賃も落ちたり、ほかの経費がかかったり（その場合自己資金に対する負担率は２倍以上）するので、額面どおりにはうけとれませんが、その辺のリスクをおりこんでも２倍程度の利回りにはなります。
以前は区分所有にたいして、融資をしてくれるところは殆どなく、あってもノンバンクのため金利面での負担が・・。
ところが今回融資をお願いしたＳ銀行は区分に対する融資も積極的で、かなりいい条件で融資してくれます。
・物件の評価額の９割まで融資可能（銀行が評価します。ちなみに今回は本体６５０万円の物件で、５３０万円融資をうけられらので、評価額は５９０万円くらいでしょうか）
・総額で年収の５倍くらい借りられる。（今回の担当さんにきいたところ、はっきりとした数字は教えてKれませんでしたが、そんなニュアンスでした）
・融資期間を長くとれる 法定耐用年数＋２０年（新耐震） OR １０年（旧耐震） － 築年数 で上限３５年 ということで今回は ３５年でかりられました。
・金利は変動で 短プラ ＋1.6％ 今回は 3.175％です
ちなみに都市銀のＲ銀行は 変動1.8％で融資可能だったのですが、返済期間がながくとれませんでした。（35－築年数につき、８年） 融資可能額も400万で、年間返済約54万円になりキャッシュフローが殆ど残らないので、今回は辞退。築浅で評価額がとれる物件にはいいかもしれません。
「借金」というとマイナスイメージもありますが、不動産投資の場合はリスクをコントロールして融資を行えば、借金は重要な武器になります。
きちんと賃貸のつく物件であれば賃貸人がローンを払ってくれるので、自分で返済しなければならない「借金」とは別物ともいえます。