設計と施工は分けた方がいいのか？

■昨年の１０月頃にいわき市の実家の近くで撮影した夕焼けです。とても綺麗にグラデーションが出たので驚きました。ｉＰｈｏｎｅのカメラも捨てたもんじゃないのですね。

◯工事発注を前提とした責任施工方式

新築工事や大規模修繕工事、リフォーム工事などを工事発注を前提に建設会社へ企画・設計（調査診断）等を依頼する方法を指します。

施行会社（設計・施行・監理部門を有する総合建設会社や管理会社）を選定し、計画立案（調査診断等も含む）・設計から工事の実施までという全ての工程を請負契約という形で発注をする方式です。

建設プロジェクトに精通した信頼できる施行会社がいる場合に採用されることが多く、初期段階から施工性（工事中の仮設計画や工事実施手順等）に配慮した検討を行うことができ、後述する設計監理方式のような専門家の費用を必要としないメリットがあります。

ただし、設計と施行が一体化するため、工事内容と費用内訳の関係が不明瞭となりやすく、また、技術的知識が施行会社に偏るため、正しい判断で必要な工事内容を定めるという点で問題となる場合があります。

この方式を採用する場合は、検討結果の適切な情報開示や検討内容毎の費用内訳の提示をうけることが重要となります。


◯設計と施工を分ける設計監理方式

企画・設計・施行会社の選定・資金計画等に係る専門的、技術的、実務的な業務を委託し、工事実施段階では、設計監理を委託する方式です。

工事費以外にも専門家の費用が発生しますが、設計と施行が分離されているので、必要とされる工事を客観的に見極めた上で工事内容を定めることができます。

競争入札等の競争原理を導入して施行会社を選定することができ、発注者側の立場に立った設計監理が行われるなどのメリットがあります。

工事内容・工事費用の透明性の確保、責任所在の明確さなどの点で望ましい方式であるといえます。

今後、設計計画の重要性、更には工事発注時におけるコンストラクションマネジメントの活用方法・効果などを書いていきたいと思います。


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代表取締役　芹澤 豊宏

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多摩までドライブ

■ロンドン五輪がいよいよ始まります。ということで「頑張れ！日本！」！！！！


弊社コンストラクション事業部のＳと午後から多摩方面にドライブに行ってきました。

本格的に取り組みを開始しようと思っている分野の下地となる調査のため、とても大事なドライブでした。

帰り道、大型のミキサー車に道を譲ったところ、そのミキサー車が左右を確認せず出てきたものですから、我々の目の前で危うく大事故を起こしそうになる瞬間を目の当たりにしました。

本当に危なった・・・。

更にその帰り道の車中、弟から入電があり、某団体の資料に弊社に関する記載があるとのことで確認してみては？とのことでした。

大きな間違いの記述でしたので早速電話をし、きっちりと対応をお願いしました。

今年は厄年。

色々な出来事が楽しめと言わんばかりに舞い降ります（笑）

頑張ります！


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不動産を持つということ２

■写真はシンガポールにある「ザ・フラトン・シンガポール」というホテルです。１９２８年に完成し郵便局として使われていた建物を２０００年にホテルに改装したそうです。シンガポールの中でも歴史的建造物としてフラトンの名前はよく知らているようです。詳しくはこちらから。

以前書いた不動産を保有することについて、実際に修繕や改良を行なっていくに当たりまず必要なことは、保有不動産の状態がどのような状況にあるのかを把握し、短期・中期・長期の修繕計画を立案することと過去の修繕履歴を記録化することがあります。

我々人間でも定期健診や健康診断があるように、保有不動産においても、客観的・中立的な立場から調査・診断を行うことが必要であり、同時に所有者サイドの視点、及びテナントサイドの視点から現在求められている仕様・性能と比較検討をしていくことも必要となります。

その作業を行うことで保有不動産の現状把握ができ、今後、実際どういった工事が必要になるのか、いつ頃どのような工事を行うべきなのか、本当にその工事が必要なのか等を明確にすることができるようになります。

次のブログ更新では、実際にそういった調査・診断業務を依頼しようとする場合、どのような方法があり、どのようなメリットやデメリットがあるのかを説明したいと思います。

■工事発注を前提とした責任施工方式
■調査・診断と施工を分ける設計監理方式

不動産と金融の融合により、不動産の活用方法が多彩になってきた昨今、保有する不動産の価値をどのように見極め、どのように活用するかの判断が非常に複雑になっています。

こうした不動産を保有されている方々のお悩みにお応えすべく、不動産の調査・デューデリジェンスから、建物に関する管理業務サポートまで、多岐にわたるコンサルティングサービスを提供できればと思っており、日々精進しております。


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週末徒然

■この建物は築５０年程の建物で、耳鼻科でした。３．１１の震災の影響で建て壊しするようです。この形状で木造というとても貴重な建築物ですが、残念ながら消えてしまいます。ということもあり、写真に納めた次第です。


週末は甥っ子のＴ君（中学３年生）の卒論作成のためのサポートをしました。

毎年レポート作成がある私立中学に通っており、今年は卒業年度あるためより力を入れたものを作成したいという思いがあったようで、ゆかりのある「いわき市」を絡めた「東日本大震災」をテーマに決めたそうです。

Ｔ君からお話を聞かせて頂くことができる企業や個人をご紹介願いたしとの要請があり、家族全員で確方面へアプローチし、お願いをした結果、各方面様々な方から快諾をいただくことができました。

アクアマリンふくしまではオープン前の貴重な時間帯に館長様から直々にお話を聞くことができました。震災時のアクアマリンふくしまから見えた光景、津波の状況などリアルな映像でその時を体感することができました。改めてこの震災が与えた被害は甚大なものだったのだと感じさせられました。

帯同した次男は、アクアマリンふくしま内の釣り堀コーナーで鯵を２匹釣り、更にそれを自分で３枚に下ろすという体験までさせてもらい、次男は次男で相当楽しめたようです（笑）

その後、豊間地区、薄磯地区と車で走り、何もなくなってしまった市街地や山積みになった学校の校庭なども見学し、Ｔ君はその所々で無言、無心で写真を撮りながら感慨に耽っていました。

その後、常磐病院にお勤めをされている方のお話を聞いたり、消防隊員のお話を聞いたりと忙しく車を走らせ、私達も一生懸命いわきの現状を伝えようとサポートさせていただきました。

広野町まで車を走らせ、原発対応の基地となってしまったＪヴィレッジの手前まで行き、そこでＵターンをし、帰ってきたりと。


Ｔ君曰く。

メディアで流されている情報で東日本大震災のことに関してある程度分かっているつもりでいたが、今回このような形で生の声を聞けたことにより、その情報がより深化され、メディアの情報を自分のこととして感じることができるようになった気がすると。

他人事だと感じていた部分は少なからずあり、反省する転もあるが、これを機会に再度この震災を見つめ直し、しっかりとしたレポートを作成し、後世伝えていきたいと。


見習わなければ・・・。


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不動産を持つということ

不動産を実際に所有すると、大切な不動産の価値を維持すると同時に、その不動産の価値を高める方法や更なる活用方法など研究したくなります。

より価値を高めていくことが求められている時代ですからね。

そのためにまず大切なことは、日々の保守点検や適切な修繕を計画的に実施していく必要性があります。


①保守点検

保守点検とは、建物竣工時からの機能を維持していくために定期的に行う点検を意味します。建物の不具合点のチェック、設備・機器の作動状況のチェック、消耗品部品の交換や作動状況のチェック、補修などを主に確認します。法律上定められた法定点検と、任意に行う自主点検とがあります。エレベーターの保守点検は法定点検に当たります。


②修繕工事

修繕とは、建物竣工時の部材や設備の劣化部の修理・取替えを行う工事を意味します。劣化部分の性能・機能を建物旬工事の水準まで回復させることを目標とし、劣化や機能の低下の都度に行う補修工事と長期修繕計画に則り、計画的に行う計画修繕とがあります。


③改良工事（バリューアップ）

建物は経年に伴い、建物の仕様や性能そのものが、現在において求められているレベルと比較した場合、どうしても陳腐化してしまう感が否めず、資産価値の低下に繋がる可能性が高くなります。その機能低下を改善するためには、修繕工事だけでは既存性能の維持・回復しか実現できないため、的確な市場調査と建物の調査診断を行った上での性能・機能をグレードアップさせる工事が必要となります。その工事を改良工事、又はバリューアップ工事といい、今後テナントニーズの多様化、満足度、省エネルギーなどを考慮した場合、不動産を所有している者として検討していく必要性が高いものと考えられます。


④改修工事

上記②修繕工事と③改良工事を同時に行う工事を改修工事と言います。建物全体の修繕工事と機能・性能の向上を目的とする改良工事を同時に行い、資産価値の改善を図ります。


以上のように、資産価値を維持していくためには、計画的に計画・検討、そして実践・実行をしていく必要のある事項が山のようにあります。

言葉の定義を理解し、保有不動産に何がどのように必要なのかを把握し、その内容と計画を明確にし、不動産経営における大切な第一歩ではないでしょうか。


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