不動産を実際に所有すると、大切な不動産の価値を維持すると同時に、その不動産の価値を高める方法や更なる活用方法など研究したくなります。
より価値を高めていくことが求められている時代ですからね。
そのためにまず大切なことは、日々の保守点検や適切な修繕を計画的に実施していく必要性があります。
①保守点検
保守点検とは、建物竣工時からの機能を維持していくために定期的に行う点検を意味します。建物の不具合点のチェック、設備・機器の作動状況のチェック、消耗品部品の交換や作動状況のチェック、補修などを主に確認します。法律上定められた法定点検と、任意に行う自主点検とがあります。エレベーターの保守点検は法定点検に当たります。
②修繕工事
修繕とは、建物竣工時の部材や設備の劣化部の修理・取替えを行う工事を意味します。劣化部分の性能・機能を建物旬工事の水準まで回復させることを目標とし、劣化や機能の低下の都度に行う補修工事と長期修繕計画に則り、計画的に行う計画修繕とがあります。
③改良工事（バリューアップ）
建物は経年に伴い、建物の仕様や性能そのものが、現在において求められているレベルと比較した場合、どうしても陳腐化してしまう感が否めず、資産価値の低下に繋がる可能性が高くなります。その機能低下を改善するためには、修繕工事だけでは既存性能の維持・回復しか実現できないため、的確な市場調査と建物の調査診断を行った上での性能・機能をグレードアップさせる工事が必要となります。その工事を改良工事、又はバリューアップ工事といい、今後テナントニーズの多様化、満足度、省エネルギーなどを考慮した場合、不動産を所有している者として検討していく必要性が高いものと考えられます。
④改修工事
上記②修繕工事と③改良工事を同時に行う工事を改修工事と言います。建物全体の修繕工事と機能・性能の向上を目的とする改良工事を同時に行い、資産価値の改善を図ります。
以上のように、資産価値を維持していくためには、計画的に計画・検討、そして実践・実行をしていく必要のある事項が山のようにあります。
言葉の定義を理解し、保有不動産に何がどのように必要なのかを把握し、その内容と計画を明確にし、不動産経営における大切な第一歩ではないでしょうか。
株式会社ニーズ・コーポレーション
代表取締役 芹澤 豊宏
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