人口減少と日本経済

今後の日本経済を考えていく中で絶対に考慮しなければならない事項。


「人口減少」


不動産業界においても人口減少による負影響は大きいことでしょう。

２００５年をピークに減少を始めています。

２１００年には予想通りいけば日本全体の人口が４，０００万人台まで減少するとのこと。

３分の１とは・・・。

ちなみに１９００年台前後の人口も４，０００万人台。

過去１００年とこれからの１００年で急激に増え、急激に減るという現象を体験することになるのでしょうか。

１００年後は生きていませんが・・・。


必読の一冊です。

人口減少と日本経済/津谷 典子

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元請けと下請け

外壁塗装工事は一般的には工事項目として一つの工種・工事と思われがちだが、実は複数の工種・工事項目（専門工事会社）に分かれています。


０、元請け工事会社

１、足場工事（足場を組む工事）

２、下地補修工事 （下地のクラック等を補修する工事）

３、洗浄工事（外壁、屋根の汚れを洗浄する工事）

４、シーリング工事（外壁や窓廻りのシーリングをやり直す工事）

５、塗料納入（外壁塗料の納入）

６、吹付け工事（外壁塗料を外壁に吹き付ける工事）

７、鉄部塗装工事（鉄部の錆落しから新規塗装の工事）

８、現場経費・一般管理費（元請け工事会社の経費）


０の元請け工事会社は１～７を統括し、現場管理やアフターなどに対応する統括責任者の役割を担います。

外壁塗装工事でも上記の通り複数の専門工事会社が絡んでいます。

１～７の専門工事会社に対し、透明性のある競争入札に参加してもらうことで、全体工事費のコスト改善・圧縮の可能性が高まります。

どのような修繕が必要かということを調べる「調査・診断」業務に関しても、管理委託業者や工事業者任せではなく、不動産オーナー側の立場で判断できる第三者を活用した方が良いともいます。

客観的・中立的立場の人間がいない状況が工事金額、工事内容の不透明感を生む温床となり、実際に発生してしまう確率を高めることになります。

発注者サイドの視点でアドバイスを行うアドバイザーの存在が今後益々重要となるでしょう。

設計監理方式とは？

設計監理方式とは？


「企画・調査・診断・設計・監理」と「施工」を分ける方法が設計監理方式です。


・調査・診断・設計・監理　→　設計事務所、ＰＭ会社、コンサルティング会社

・施工　→　建設会社（建設会社の規模は物件の規模により様々）


新築計画・企画、調査診断・改修設計・施行会社の選定・資金計画等に係る専門的、技術的、実務的な業務を第三者へ委託し、工事実施段階では、工事監理を委託する方式です。

設計と施行を担う主体が分離されているので、必要とされる工事を客観的、且つ的確にに見極めた上で工事内容を定めることができます。

また施行会社を選定する段階においても競争入札等の競争原理を働かすことができ、コスト改善の可能性が高まり、全体費用での最適化が図れ、更には不動産オーナーの立場に立った工事監理が行われるなどのメリットがあります。

工事内容・工事費用の透明性の確保、責任所在の明確さなどの点で望ましい方式であるといえます。


今後、実際の調査ポイントや方法、その後の工事発注時におけるコンストラクション・コストマネジメントの活用方法・効果などをご説明いたします。

悩み中

１年ほど前からその地域では好立地に立っているソシアルビルが売りに出ている。

以前からウォッチしているが、現在でも売買が進む気配はない模様。

現在の入居率は約７０％。

現状利回りがグロス約１２％。

家賃を下げればテナントがつくのは間違いなさそう。

築２５年のビルなので今後、給排水系の問題が出てくる可能性が高い。

外壁塗装、鉄部塗装、屋上防水などの工事は早急に行う必要性大。


この価格で買って稼働率を上げるか、又は価格が下がるのを待つか・・・。



本日の面談。

やっと巡り合えた「本物」の方との出会い。

大切にしたいと思います。

ひらめき

大したひらめきではありませんが、トイレで用足しをしている時にひらめきました。

保有している築４０年オーバーのビル（ビルと言っても３階建ての小さなビルですが・・・）の未活用部分の活用方法について。

ビル外観の大規模修繕も必要ですが、ビルのイメージを変えて内装をとある用途向けに変えてあげればテナントがつきそうです。

今年の大きなプロジェクトが一段落したので、次はこのビルのプロジェクトをスタートさせようと思います。

このひらめきを大切にまずはじっくりとプラン計画、思考実験を繰り返します。

さてさてどうなるか(笑)