【8923】トーセイ(東証プライム) BY
現在値 2,470円/100株 P/E 10.6 P/B 1.40 11月配当優待
マンション開発から出発し、不動産流動化へ。都心に事業基盤。
配当金は11月の年1回、合計73円のため、配当利回りは約2.96%となります。
トーセイは株主優待制度を実施しており、11月時点の単元保有株主に対して、当社運営ホテルの共通宿泊券3,000円相当を1枚進呈しておりますので、単元保有時の想定配当優待利回りは約4.17%となります。また、継続保有期間1年超・2年超・5年超でクオカードを1千円・2千円・3千円別途進呈していますので、長期保有により同利回りは最大約5.38％となります。
業績を確認していきます。IFRSとなります。
■2021年11月期 売上高 617億円、税前利益 103億円、EPS 142.6円
■2022年11月期 売上高 709億円、税前利益 127億円、EPS 181.6円
■2023年11月期 売上高 794億円、税前利益 153億円、EPS 219.7円
■2024年11月期 売上高 921億円、税前利益 165億円、EPS 231.7円 ce
□2024年2月1Q 売上高 348億円、税前利益 91.9億円、EPS 132.9円(4/5)
□2024年5月2Q 売上高 717億円、税前利益 144億円、EPS 200.5円 四e
2023年11月期の売上高はYoY+12.0%の794億円、税前利益はYoY+20.1%の153億円となり、直近公表見通し並みの水準で着地しました。再生事業は売却を予定していた青梅物流を翌期送りにしたものの、JREから取得した大塚トーセイビルⅡの再販があったほか、賃貸事業のリーシングの進捗、好調な個人向け区分販売、ファンド事業のAUM積み上げも進んで大増勢となりました。ホテル事業についてもGOPはYoY4倍の20億円を確保したものの、開発事業については端境期で案件が減少し、同セグのみ減収減益となりました。
進行期である2024年11月期の予算については、売上高がYoY+15.9%の921億円、税前利益はYoY+7.8%の165億円を見込んでいます。開発事業では、青梅物流と自由が丘商業の合計127億円分を売却予定としています。再生事業は中小型物件を中心に50物件318億円の販売、ファンド事業のAUM積み上げのほか、ホテル事業も強い回復が進む公算です。4月5日に開示済の1Qは売上高348億円＆税前利益91.9億円と想定超の好進捗が確認されるものの、期ズレした大型物件である青梅物流の計上によります。
当社は終わった期を最終年度としていた3年中計で、目標としていた計数が大幅過達となったことから、新たに2026年11月期を最終年度とする新3年中計を公表しています。売上高を794億円→1,232億円、税前利益を153億円→190億円まで其々引き上げる計画としています。新中計での取組事項は、新規投資高2,603億円を軸とするものの、投資原資のための自己資本比率目標は34.6％(当初:33.4％)、ネットD/E目標は1.34倍(当初:1.31倍)とレバを増やさない形となっており、事業創出CFをそのまま充てる保守的な方針となっています。
業績の原資となる足許の棚卸資産残高はYoY+170億円の1,182億円に順調に拡大しており、中計期間は年間1,000億円～1,125億円ペースで仕入れる計画です。仕入れルート拡大のために不動産M＆Aを活用する方針であり、2023年にはLIXILリアルティの不動産流動化部門のカーブアウトに100億円を投じ、年間200億円分の仕入れを手当てしています。また今後はPEファンドの投資先企業の不動産オフバラニーズ等を掘り起こしにいく方針です。
ファンド事業については、外資マネーを背景に私募ファンドの受託物件が積み上がっており、2022年の大手町プレイスの政府保有床(4,364億円)といった大型物件の受託も進んでいます。海外ファンドの投資意欲は依然として高水準であり、ドライパウダーも潤沢に残っている状況にあるため、環境なりの順調な拡大が見込まれます。なお足許ベースのAUMは2.43兆円に達しており、中計目標の3兆円の達成が十分射程に入ります。
株主還元については、新中計期間において段階的に配当性向を35%水準まで切り上げることとし、7円増配の年73円配(同31.5％)を予想しています。なお会社側では、現在の含み益を考慮した0.95倍台のNAV倍率と、管理事業やファンド事業をSOTPで計算した潜在的企業価値を4,391円と試算しており、なお割安水準にあるものと解されます。
*参考記事① 2023-11-10 1,907円 BY
【8923】トーセイ/青梅物流の売却を余裕の“翌期送り”、フィービジネスの力強い成長が続く。
*参考記事② 2023-04-10 1,460円 BY
【8923】トーセイ/AUM2.3兆円が射程、会社側試算の実質BPSは3,464円に達する。
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