【8963】インヴィンシブル投資法人(東証REIT) OP
現在値 42,600円/1株 P/E--.- P/NAV 0.85 6月分配優待 12月分配優待
フォートレスを主スポンサーとする総合型リート。ホテルが8割、住宅が2割。
実績分配金は年2回・合計182円(167円+15円)配のため分配金利回りは約0.07%となります。
なお、当法人発表の分配金予想は【未定】となっています。
インヴィンシブル投資法人は投資主優待制度を導入しており、6末・12末の単元投資主に対して、当法人保有ホテルと一部のパイプライン物件のホテル宿泊について、ベスト・アベイラブル・レートから10%割引で予約が出来るサイトのコードを進呈しています。
業績を確認していきます。
■2019年06月期 営業収益 273.3億円、経常利益 212.4億円 DPU 1,656円
■2019年12月期 営業収益 185.8億円、経常利益 116.3億円 DPU 1,910円
■2020年06月期 営業収益 94.1億円、経常利益 14.9億円 DPU 70円
■2020年12月期 営業収益 83.4億円、経常利益 6.2億円 DPU 102円
■2021年06月期 営業収益 38.0億円、経常利益▲35.9億円 DPU 15円
■2021年12月期 営業収益 【未定】億円、経常利益【未定】億円 DPU【未定】円
2021年6月期の営業収益は前期比54.5%減の38.0億円、経常利益は同赤転の▲35.9億円と大幅減での着地となり、分配金（DPU）については期初非開示ではあったものの、前期比87円減となる15円となりました。年初からの新型肺炎禍の再拡大とインバウンド需要の喪失により、国内ホテル75物件の稼働率は前年同期間比12.5ppt減の35.6%、ADRは同4.0%減の6,940円、RevPARは同28.9%減の2,472円となりました。そのため、主要オペレーターのマイステイズ・ホテルマネジメント(MHM)から収受する賃料は10億円に減じた固定分のみとなりました。また、ケイマン2物件については空港閉鎖の影響を受け、稼働率は7.9%に留まっています。
進行期である2021年12月期の見通しについては、期初時点から分配金予想を含め未定としています。足許まで開示されている国内ホテルのRevPARベースでの2019年比の同月実績については、7月40.3%、8月37.4%、9月36.1%と書き入れ時の夏季需要や五輪特需を全て取りこぼすような格好で、浮上が見られない状況です。2019年との比較でRevPARが6割程度の水準に戻り、かつ、その状況が半年程度継続することがMHMの固定賃料復元の目安とされているため、もし仮に緊急事態宣言明けの10月からの3ヵ月が復調したとしても、巻き返しは不可能と解されます。他方、7月に仙台商業施設の売却により6億円弱の譲渡益を計上しているものの、想定DPUは数十円から、多くても100円程度が予想されます。
当法人は新型肺炎前までは年間分配金を2018年の3,113円から、2022年には3,700円までに引き上げる計画をしており、外部成長を一切見込まない一方、ケイマンの空港の拡張効果＆ウェスティンの増築(巡航NOI15.2%）と内部留保吐き出しにより、向こう8年間の年間分配金下限を3,400円としていました。ところが感染の深刻化でMHMが経営破綻寸前まで追い込まれたことから、同社救済を優先して賃料減額するとともに、先々のために内部留保の吐き出しも制限し、結果として配当もゼロ近傍まで大幅に減配されているような状況です。
今後の見通しとしては、足許10月で緊急事態宣言が全面解除となり、「go toトラベル」復活する公算が高いことから、年明け以降の2022年6月期から顕著な回復となることが想定されます。他方、インバウンド復活は現状では見通すことが難しく、ビジネスの出張需要は一定程度しか戻らない可能性が高いことから、巡行復元が期待される2023年であっても、元の8割～9割程度が精々とみられます。他方、ケイマン2物件に関しては、2021年9月から段階的に観光客受け入れを再開しており、既述の増築計画は棚上げになっているものの、早い段階での復活が期待されます。
当法人のバリュエーションについては、依然として分配金利回り評価がワークしないため、0.85倍に沈んだP/NAVが下値メドとして考えられます(競合のJHRは0.87倍)。またポートフォリオにはなお465億円を超える賃貸住宅を保有しており、これらは鑑定評価額かそれ以上で比較的換金しやすいことから、85億円程度に及ぶ賃貸住宅含み益の顕在化により、無配までは転落せずに凌ぎ切る公算が高いものと考えています。
*参考記事① 2021-05-19 43,700円 OP
【8963】インヴィンシブル投資法人/ワクチンとの綱引きだが、売却可能な賃貸住宅まだある。
*参考記事② 2020-11-02 33,250円 OP
【8963】インヴィンシブル投資法人/客足の戻りは想定超とみられるが、分配金水準回復には要時間。
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特定の証券・金融商品の売買の推奨ないし勧誘を目的としておらず、本記事に基づいて投資を行い、何らかの損害が発生した場合でも責任を負いません。
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