平屋にした理由

家作りにあたって最初に考えたのは、
平屋建にしようとしたことです。

太陽光パネルは付ければ付けるほど
メリットが出ることは知っていたので、
たくさんのパネルを乗せたかったのです。

もう１つは二階の間取りを考えるのに苦労したことです。
二階建てにすると、階段の場所と廊下の広さがネックになるため、
だったらいっそのこと平屋にしてしまおうと、
思ったわけです。


一般的に平屋は高くなるとのことですが、
実際はどれくらい高くなるのでしょうか？

<コスト>
まず一条工務店では坪単価がプラス1万円アップします。
それにベタ基礎にする場合はその費用が掛かります。
ベタ基礎の費用は大体坪2万円くらいだったと思います。
平屋にするとベタ基礎面積が二倍になるので、
最終的に坪単価はプラス2万円みておくとよいでしょう。

<メリット>
①自由度の高い空間を設計できます。
i-smartでは総二階が基本になるため、
『LDKを広くしたい』とか、
『一階の収納を広くしたい』という要望を
同時に叶えることが出来なくなります。
この２つを同時に叶えるには、
二階を広くするか、割高でも総二階を崩すかの
どちらかしかありません。
平屋ではこういった煩わしさから解放されます。

②階段や二階の廊下部分を削減出来ます。
実際に間取りを書いてみると、二階の廊下や間取りで
苦労します。
効果的な配置が困難なため、
どうしても無駄な廊下などの空間が出来てしまいます。
この無駄な空間を排除することで、
1坪以上の空間を削減できます。

③太陽光パネルを二倍乗せられる。

④ルンバで家中を掃除できる。

⑤老後のことを考えると、
階段のない生活は安心できる。
(老化が早まるとの意見もあります)

⑥耐震性能が高い。

二階部分の重量が無くなるため、自然と耐震性能は高くなる。
構造や施工に不安なローコスト住宅こそ、

平屋住宅の本領発揮かも？！

<デメリット>
①コストが割高になる可能性がある。
階段や廊下で1坪削減したとすると、
コスト増加分は十分に吸収出来ます。
しかし、土地は無限にあるわけではないので、
広い土地を買わなくてはなりません。
実際にはこの土地購入分だけ、
コストが嵩みます。
(都会ほど費用割増分が大きくなる)

②防犯上の問題
一階の窓が増える分侵入しやすい家になります。
また防犯フィルムを貼る場合は、
その分コストが高くなります。
ただし、統計データによると、
平屋の方が空き巣被害に会う確率は低いとのデータがあり、
精神的にはデメリットと感じますが、
現実的にはメリットであるとも言えます。

③子供部屋の配置
子供部屋が外部から知らないうちに
入れる間取りになっていると、
子供の教育的には悪い。
親がしっかり管理できる間取りにしなければならない。


<感想>
総じて平屋の方が良いと判断しました。

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きっかけ

銀行員的感覚では、
3,000万円程度の建売物件の
売上総利益率は15～20%位だと認識しています。
(大手ハウスメーカーは除く)
広告費や人件費を差し引くと、
最終的な利益は100～200万円くらいでしょうか。
もちろん取り扱い販売戸数が多ければ、
経費も集約出来ますので、
その工務店の業態によっても大きく異なります。

さて、一条工務店のi-smartでは、
タイル張りが通常の9割引で出来るとのことです。
しかし、このキャンペーンをバカ正直に受けとると、
タイルの割引分だけで通常の利益が飛びます。

というわけで、i-smartの仕様は、本当のところ
いくらなのか、可能な範囲で調べてみたいということで
取り上げていきます。

不動産の最適購入法

初めて理系らしいネタを書けるので、
ちょっとだけ嬉しいです。

土地や建売物件をいざ買うとなると悩みますよね。
『もっといい物件が出そうな気がする』
そう思うとなかなか決断できず、
そうこうしている間に売り切れる。
後から、早目に決断しておけばよかったと
後悔した経験を持つ方は意外と多いはず。

次こそはと反省するのが文系
最適な購入法があるはずと考えるのが理系


というわけで今日はその最適購入法を紹介します。
なおこの理論では土地だけではなく、
建売物件にも応用できるため、
以降は『土地』ではなく『不動産』と表記します。


<前提条件>
不動産は順次50物件紹介されるとする。
ただし紹介された物件を買うか買わないか決めないと、
次の物件は紹介されない。
一度買わないと決めた物件は後日買うことは出来ない。


<解答>
これは『お見合い問題』として知られる問題です。
専門書籍には最適停止問題として記載されています。
さて専門的な解説は他のサイトに譲るとして、
結論だけ書きます。

最初の3分の1は見る(評価)だけにして、
その時点で絶対に契約してはならない。
3分の1を過ぎてからは、今までと比較して、
２位までなら購入する。
後半に進むにつれて、２位を3位に、
3位を４位に下げていく。


この最適停止問題のキモは
①経験が浅い間は契約厳禁
②ある程度経験を積んだら、今までの中でも優れていた時のみ契約する。
③経験数重ねるごとに理想を下げる。

この三点にあると思います。
当たり前のことを言っているようにも見えますが、
営業マンの巧みなトークによって、
初めていいなと思った物件を
そのまま購入する方もいます。
それが良いかか悪いかは誰にも分かりませんが、
この方法を実践すると、かなり平均点の高い物件を
契約できるはずです。

<感想>
配偶者を選ぶのも不動産を選ぶのも、
通常分母を決めることは出来ないところが
難しいところですよね。
ですがこの考え方は見習うべきだと思います。

保証料って何？

最近はハウスメーカーの営業マンが
しっかり資金計画を立案してくれるので、
銀行員としては仕事が減って助かっています。
その中で、保証料についても説明があるようで、
保証料自体の質問を受けることはまずありません。

大抵の場合、保証料は前払方式と後払方式があり、
どちらがよいかとの話をする程度です。
大半は前払方式が得ですよという話をして、
早ければ二分で説明が終わります。

でも皆さん保証料って前払いだと
30～60万円くらいしませんでしたか？
そんなに興味ありませんか？
せめて納得した上で払いませんか？


さて、住宅ローンに出てくる登場人物は三人です。
借りる人と、貸す人(銀行)と借りる人を
保証する人(保証会社)の三人です。

余り一般的には知られていませんが、
お金を借りるということは非常に大変ですが、
『保証会社』が間に入っているだけで、
簡単にお金を貸してもらえます。
もし保証会社無しでお金を借りようとしても、
よほど安定した収入がないと厳しいと思います。

さて、保証会社とは、
『お金を借り易くするために、
借主の連帯保証人になってくれる人』です。
その代わり保証料をよこせ！という理屈です。


それではここで問題です。
お金を返せなくなったとき、
この三者の関係がどうなるでしょう？！


お金を返せなくなると、
銀行は保証会社からお金を一括で返済してもらい、
この時点で関係者ではなくなります。
つまり銀行の懐は全く痛みません！！
って誰も聞いてないですよねｗｗ
（実際はそんなことないです）

その後は私もよく分かりませんが、
借主と保証会社の話し合いが行われ、
いくらなら返済出来るのか、
もしくは破産するのかといった、
今後の方針を決めます。

つまり住宅ローンの影の支配者は保証会社なんです。
銀行は住宅ローンの審査をしていません。
保証会社が審査出来るように、
書類を整備することが仕事なんです。



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住宅ローンのポイント

住宅ローンの興味関心は依然として高いようですね。
私もローンをやっていましたので、
わかる範囲で書いていきます。

まず最初に、住宅ローンのポイントについてです。
住宅ローンを比較するポイントは、
大きく分けると4つあります。

①金利(金利の優遇条件)
②団信(団体信用生命保険)
③保証料
④その他サービス
⑤事務手数料(2012/12/11 追記)

私がローンを担当していたとき、
金利を教えてくださいという電話を
何度も受けましたが、
住宅ローンは金利だけで決まるものではありません。
上記の四つのポイントを総合的に勘案して決めてください。

ところで団信と保証料って
どれくらい認知されているのでしょうか？
何のために保険に入るのか、
何のための保証料なのか。

恐らく需要はないでしょうけど、
住宅ローンというものの、
理解を深められることを願って、
これから徐々に書いていきたいと思います。


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高圧電線付近の土地

高圧電線付近の土地は、
他と比べると明らかに安いですよね。
私も買おうとしたことがあります。

最終的にはその土地を買うには至りませんでした。


色々調べて分かったのは、
高圧電線が人体に影響を与えるとはいい切れない、
ということです。
日本は、現状問題が無いから、
規制する必要がないというスタンス。
海外では、人体に影響を与える可能性があるから、
高圧電線付近の居住を規制するというスタンス。

ソースは忘れましたが、
子供の白血病発症率が二倍になるとの記事を読みました。
個人的にはゼロに近い確率を二倍しても、
確率はゼロのままだと思っています。
仮に発症確率が二倍であったとしても、
無視してよい事象だと思います。
これは言い換えると、
①子供を１人出産したときに発症になるケースと
②子供を２人出産してどちらかが発症するケース
に収束します。
仮に子供を四人出産したとしても、
発症確率が四倍になると考える人は極小派です。

また現実問題として、
高圧電線付近で生活している人は大勢おり、
影響は軽微だと考えています。
同様に、現代は電磁波で溢れており、
そのために携帯電話や電子レンジの使用を
制限する動きは皆無であり、
高圧電線だけは影響があるとする
ダブルスタンダードこそ私は認めません。


理系として言わせてもらえば、
高圧電線付近での生活がリスクだと断定はできません。
仮に影響があったとしても、微々たるものであり、
交通事故などのリスクと比較しても、
実質影響はないと言えます。

しかし精神的にはどうしても負担になります。
親や友人からはずっと言われ続けるでしょうし、
仮に重い病気になったとき、
電磁波の影響ではないことも証明出来ません。
そういうことを勘案して私は高圧電線付近の物件は
除外することにしました。

なお、私個人としては高圧電線付近の土地でも問題ないと思いますが、
将来自分の子供が買うと言ったら殴ってでも止めます。


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住宅ローン返済0円の家プランをやめた理由

当初、平屋50坪の家をタマホームで建て、
20kwの太陽光パネルを乗せるプランを立てました。
住宅ローンは2,500万円借りるとすると、
大体売電収入と住宅ローンの返済額が等しくなります。
つまり、全量買取制度を使えば、今までの家賃相当額を
20年間はそのまま貯蓄に回すことができます。
(20年間で1,440万円程度)

しかしタイトルからも分かるように、
このプランはお蔵入りとなりました。
今日はその理由をお話します。



まずタマホームで建てようと思った最初の理由は、
木造住宅の平均寿命は26年だと知ったからです。
26年で資産価値がなくなるなら、家って消耗品なんだなと改めて思いました。
家を建てるにあたり、ライフプランを立てるために、
木造住宅の寿命を調べてみたら何と26年だったのです。
確かに銀行業務でも固定資産税の計算でも、
築20年の木造住宅の時価は、ほぼ0円として扱います。
また20年でリフォームが必要ともよく言われますので、
あながち間違いでは無いと思いました。

しかしよく調べてみると、
木造住宅の平均寿命は26年という事実は変わりませんが、
これから建てる家が26年ほどしかもたないという認識は完全に間違っています。


この木造住宅の平均寿命26年という数字は、
平成8年に発行された建設白書だと言われています。
この建設白書の中では、確かに木造住宅の平均寿命は26年だと記述されています。
一方で、26年という結果となった背景についても記載されています。

それによると、戦後住宅不足が発生し、
安価な平屋の風呂なし住宅が、大量に建設されたことが
原因だとしています。
これによって住宅不足を解消したものの、
快適に生活することは余り考慮されなかったため、
高度経済成長に伴って、この時期の住宅は非常に短期間で取り壊されることになりました。
今でも田舎であれば、平屋の倉庫のような家を見かけることができます。

しかし一方で築70年を越える家も少なくありません。
田舎の家の大半がこのタイプですよね。
最新の建設基準でなくても、そもそも木造住宅は70年ほど持ちこたえる耐久性が備わっているのです。
これを前提にすると、家作りが根本から変わってきます。


当初はどこで建てても30-40年で建て替えるなら、
ローコスト住宅で建てればいいやって思っていましたが、
終の住みかとなると話は別です。
多少高くてもやはり性能の高い家に住みたいと思うのも、
至極当然なことだと思います。



もう１つの理由として、
一条工務店であれば40坪の建物にカーポートを含めて30kwの太陽光パネルが乗せられました。
すると20年間で1,000万円近い利益が得られる計算になります。
加えて、発電期間を長期で考えるほど、
タマホームとの差は縮まります。


以上を要約すると、
①今から建てる家で一生を過ごすと考えると、
　やはり性能の高い家がいいと思った。
②太陽光発電による収入も
　トータルで見れば十分得られるとわかった。
といったところでしょうか。


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売電収入で住宅ローンの返済を軽減２

タマホームなどのローコストメーカで
大容量太陽光パネルを設置すれば、
売電収入と住宅ローンを相殺できるはずです。
ではどれくらい相殺できるのかざっくり計算してみましょう！

<条件１>
ソーラーリフォームさんのＨＰでは、
ソーラーフロンティアのパネルが約33万円/kw （補助金含めず）です。
http://www.solar-reform.jp/?gclid=CKbNh-mF7bMCFYRapQodW1EAkQ

<条件２>
1kwのパネルで約4万円/年 売電出来ると仮定します。

	設置費用	補助金	合計	売電収入/年	売電収入/20年	総利益
3kw	990,000	105,000	885,000	120,000	1,890,000	1,005,000
6kw	1,980,000	210,000	1,770,000	240,000	3,780,000	2,010,000
9kw	2,970,000	315,000	2,655,000	360,000	5,670,000	3,015,000
12kw	3,960,000	0	3,960,000	480,000	9,600,000	5,640,000
15kw	4,950,000	0	4,950,000	600,000	12,000,000	7,050,000
18kw	5,940,000	0	5,940,000	720,000	14,400,000	8,460,000
21kw	6,930,000	0	6,930,000	840,000	16,800,000	9,870,000
24kw	7,920,000	0	7,920,000	960,000	19,200,000	11,280,000
27kw	8,910,000	0	8,910,000	1,080,000	21,600,000	12,690,000
30kw	9,900,000	0	9,900,000	1,200,000	24,000,000	14,100,000

数年前まで、太陽光発電は元が取れないと言われていましたが、
最近では国からの補助金もあり、固定買取制度で売電価格も高めに設定され、
何より太陽光パネルの価格が大きく下落していることから、今では10年で投資資金が回収出来るようになりました。
期間20年で見れば十分な利益を得られます。

このメリットを享受することで、住宅ローンの返済を
今までの家賃の範囲内に抑えることが出来ます。
もし、土地が既にあるなら売電収入だけで住宅ローンを
返すことも不可能ではありません。
一度タマホームさんで平屋の見積りを出してもらい、
住宅ローン0円のプランを出してもらったこともあります。
ただし、平屋50坪のプランなので、広めの土地がある人でないとちょっと厳しいです。
でも逆に言えば、親からもらった土地に家を建てたり、
土地購入分の自己資金があるのなら、
正に夢の住宅ローン0円住宅が建てられます。
今までの家賃相当額がそのまま貯蓄に回せるので、
年に四回くらい家族で海外旅行が出来そうですね。


さて、そんな住宅ローン0円住宅を真剣に考えた私ですが、
最終的には一条工務店で建てることになったため、
夢発電の返済が終わるまでは今の家賃以上の返済をすることになりました。
その理由については、また後日書きます。


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太陽光発電売電価格2

前回、売電価格は変更されることがあると書きました。

売電価格が変わるケースとして挙げられていたのは、
急激なインフレやデフレです。
今回はそれがリスクなのかどうか検証します。

インフレの場合
自民党がインフレターゲットを2%を
目標にするとのニュースが報道されており、
今後インフレになる確率はありえます。
さてインフレを例に出すと、
今まで100万円で買えていた物が、102万円に価格が上がることになります。
これがインフレ率2%です。
理論的に言えば皆さんの給料も2%上がります。

影響を理解するためにインフレ率1000%を仮定します。
皆さんの給料は10倍です。
ジュース1本1200円です。
売電価格は420円/kwです。
見かけ上、損でも得でもありません。
でも、売電価格が固定されていたら、
42円のままです。
皆さん経済情勢に合わせて売電価格を
上げて欲しいと思いますよね？


デフレの場合
同様にデフレ率10%を仮定します。
皆さんの給料は9割カットです。
ジュース1本12円です。
売電価格は4.2円/kwです。
気分的には嫌ですが、
理論的にはやっぱり損も得もしていません。
ですが売電価格が固定されていたら、
42円のままで、経済情勢を踏まえれば、
物凄くメリットが出ます。


つまり売電価格を完全に固定可すると、
経済情勢によっては、物凄くメリットが出ることもあるけど、
もの凄く損することもあるということです。
そこで政府は安定したメリットを享受出来るように、
固定買取制度の売電価格を変更させることができるように
制度を組み立てた訳です。


結論
固定買取制度の売電価格は、太陽光パネル設置者に安定的な
利益を提供出来るように作られた制度だと思います。




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太陽光発電売電価格

太陽光発電する方にとって、
電気がいくらで売れるのかは、
収支計算をするに当たって非常に重要な
ポイントになります。

しかし今年度は42円/kwで売却出来ることは誰でも
知っていますよね。
今日のテーマは売電価格は本当に固定されるのか、
について紹介したいと思います。


結論からいいますと、
売電価格は変更される可能性があります。
私がこれまでに会ってきた営業さんは、
全員口を揃えて『変わりません』と言いましたが
資源エネルギー庁の買取制度を見ると、
買取価格が変動するケースについて、
記載されています。

それは急激なインフレやデフレが起こった場合です。

これを知っている営業マンはよく勉強されている方だと思います。
こういうことまで知っている方に担当して欲しいですね。

資源エネルギー庁の参考ＨＰ
http://www.enecho.meti.go.jp/saiene/kaitori/faq.html#3-4



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