土地は資産価値で買うな

以前土地の価格を調べる方法を紹介しました。
今日は、土地の資産価値について書きたいと思います。


仕事柄、不動産会社の土地に対する考え方を
聞く機会に恵まれます。
彼らは、土地にはお金をかけるべきだとの考えで、
分譲地、特に駅前の物件を薦めてきます。
<メリット>
①時価の高い土地は、購入層が限られるため、
　同じ地区に変な人が入ってこない。
　隣人は公務員や上場企業の社員が多く、
　子供のレベルも高い。
　何より一緒に遊べる友達が絶対にいる。
　子育てには最高の環境である。
②既に造成及び文筆、測量が完了しており、
　建物の資金計画が立てやすい。
③駅前などの利便性が高い地域は、
　高齢になったときにこそ恩恵が得られる。
　病院が近いことは非常に安心できる。
④今、時価の高い土地は50年後も
　高い値段で売ることが出来る。
　そのお金で高齢者専用住宅に移ったり、
　田舎に引っ越したり、選択肢が広がる。
　田舎だと安くしても売れない可能性があり、
　生涯引っ越し出来なくなる可能性がある。

ここまでは実際に不動産会社の社員さんが
言っていた台詞です。
結構えげつないことを
さらりと言う方もいらっしゃいましたが、
話の方向性としては大体同じです。

ここから私が思うデメリットを挙げます。
<デメリット>
①お買い得物件はない。
　不動産会社がキッチリ利益を取っており、
　立地が良い分値段も高い。
②学歴の高い人が多く、
　同時にプライドが高い人が多い。
　家であったり車であったり
　子供の成績であったり、
　不要なところで争いが生まれることもある。
　争いが生まれても、そこから逃れる術はない。
③人口減少が見込まれるため、
　土地の流通はさらに鈍化し、
　将来的には資産価値が目減りする可能性がある。
　(売りたいときに高値で売れない)


<個人的な感想>
不動産会社の営業マンが言うことは、
概ね同意出来ますが、
個人的にこういう考え方は嫌いです。
さすがの私でも、買う前から土地と建物を
手放すことはイメージ出来ません。

まず高い土地に高い建物を建てるなら、
将来的に売ることは考えません。
次に高い土地にローコスト住宅を建てるなら、
安い土地にローコスト住宅で建て、
その分借り入れを減らしたり、土地や建物を広くします。
ただしこればっかりは、個人的な好みによります。


結局、私は田舎の駅前(ローカル線)の土地を買いました。
流通性がないので将来な資産価値はほぼゼロです。
しかしかなり広い土地をかなり安く買えたので、
私と妻はかなり満足しています。
土地は資産価値ではなく、将来のライフスタイルが
合うか合わないかで決めるべきだと思います。
皆さんはいかがでしょうか？

大手ハウスメーカーの特徴

ハウスメーカー選びで迷っている方のために、
ハウスメーカーの特徴をまとめていきます。
第一回目としては大手ハウスメーカーについてまとめました。

大手ハウスメーカー
・知名度
　住宅展示場に行くと必ずあり、
　CMも多く知名度は非常に高い。
・構造
　軽量鉄骨系が多いが、
　昔ながらの木造住宅を取り扱うところもある。
・コスト
　非常に高い。
・特徴
　販売戸数が多いことにつきる。
　大量販売を前提にしたビジネスモデルであり、
　これが維持できないと根幹がゆらぐ。

　工場での一括生産が基本であり、
　日本の製造技術や品質管理が活かされている。
　自社工場の稼働率を確保するために、
　一定量の受注を常に確保しなければならず、
　住宅展示場への進出であったり、
　テレビ雑誌への広告宣伝費を
　出し続けなければならない。

　なお、自社で生産していない建材についても、
　大量発注していることから、仕入値も安い。
　

・所感
　様々な本やwebサイトで、
　宣伝広告費であったり、住宅展示場の
　維持費及び人件費であったり、
　研究開発費が無駄だと書いてあります。

　しかし地元の小規模ハウスメーカーでさえ

　展示場を持っている時代です。
　なぜ大手ハウスメーカーだけが叩かれているのか、
　私にはよくわかりません。

　また社内体制も本部一括管理であり、
　かなりシステム化されています。
　効率的な運営が図られており、
　個人的には悪い印象は全くありません。

　基本的にハイコスト・ハイパフォーマンスなので、
　自分が必要としない機能にもお金を払っている
　ことになります。
　そのため、坪単価が非常に高価になります。

　その他の特徴として、営業マンが優秀な方が多いです。
　家作りにおいて、担当者選びは非常に重要です。
　全てをマネージメントしてくれるのは担当者なので、
　担当者次第で出来上がる家は変わります。
　さすがに大手のハウスメーカーは、
　こういったマネージメント能力に長けている方が
　多いように感じます。
　(優秀な営業マンをご雇用するための費用は
　　当然工事費用に含まれています)

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銀行系住宅ローンと住宅支援機構融資比較１@銀行サイド

お金を借りる人から見たら、
銀行系住宅ローンも住宅支援機構(フラット35系)も
大きな違いはありません。
しかし、金融機関サイドでは全く異なる貸金になります。

まず住宅支援機構の融資は、
銀行サイドでは『代理貸』と呼びます。
契約自体は借りる人と住宅支援機構で締結し、
金融機関は住宅支援機構の『代わりに』お金を
振り込んだり、毎月の返済を集金したり、
返済が滞れば督促したりします。
その代金として、金利の一部を手数料としてもらいます。

借り主が破産すると、金融機関は住宅支援機構から
全額もらえますので、人件費を除けば、
損失は全くありません。

以前、住宅ローンは保証会社から
全額返して貰えるため、銀行はリスクゼロと言いましたが、正しくは銀行単体で見ればリスクゼロなんです。
リスクは保証会社が負うわけですが、
実際保証会社というのは、
銀行の関連会社であることが殆どです。
つまり、連結決算ベースでは、
回収出来なかったお金は、全額損失として計上するため、
ほぼ100%のリスク商品とも言えます。


さて、銀行にしてみたら、
担保価値があって、安定した収入がある人に対しては、
多少のリスクを負っても、金利収入でガッポリ
儲けたいですよね。
不安事項があるなら、住宅支援機構の
リスクゼロで、手数料で地道に儲けたいのですよね。

そうするにはどうしたらいいでしょうか？！
答えは、住宅ローンを若干安くする代わりに、
審査を厳しくすればよいのです。

事実、私は一度も住宅支援機構を
取り扱ったことがありません。
また、私が勤める銀行では、
住宅支援機構の融資より、
若干割安に住宅ローンを作っているので、
住宅支援機構を薦める理由もありません。

まあ、金融機関の文化もあるので、
中には住宅支援機構を売りにしている金融機関も
あるかもしれませんね。

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間取りの希望

我が家の希望する間取りは、

簡潔にまとめると↓な感じです。





LDKを出来る限り広くして、子供部屋は狭くする。

→個人の部屋を狭くして、家族全員がリビングで

　過ごす家にしたい。



小屋裏収納を付ける。

→若干の不便さを我慢すれば、

　安くて広大な収納スペースを確保出来る。

　出し入れの少ないものはここで保管する。

→固定資産税の課税対象外であり、

　固定資産税の高い一条工務店だからこそ、

　維持費を安く抑えることが出来る。





洗濯物は基本的に室内干し。

洗濯機の隣に干すスペースと収納を確保。

→洗濯物を取り出したらその場で干せるようにする。

→乾いた洗濯物はそのまま吊るしておき、

　片付け不要にする。



和室は玄関の隣にする。

また和室とリビングを繋げる。

→和室を客間として孤立させると、使わない空間になる。

　だから子供が小さいうちは家族全員の寝室に、

　またリビングとしても客間としても

　利用出来るようにする。



キッチンを家の中心にする。

→ランドリースペースと隣接させ、

　家事導線を短くする。

→キッチンからリビングを見渡せるようにして、

　子供が何をしているか把握出来るようにする。

→出来ればキッチンからの見晴らしをよくして、

　誰かが来たときには分かるようにしたい。

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サラリーマンが家事をすると家計は大赤字？！

両親共働きの家は、
一般的に離婚率が高いと言われています。
また、聞かない子供に育ちやすいと言われ、
少し心配しています。

我が家は共働きで、親とも同居していませんし、
将来的にも同居する可能性はゼロです。
逆に言えば、これからの全ての家事は、
私か妻が担うことになり、
身体的にも精神的にも大変なことになるでしょう。

だからこそ、家事を楽にする仕組みが必要なんです。
それだけで夫婦喧嘩が確実に減ります。


今一番気にしているのが、
洗濯してから片付けるまでの流れです。
毎日何気なくやっていますが、
１ヶ月の作業時間で見れば膨大です。
これを何とかしようと悪戦苦闘しています。


ところで、サラリーマンの給料を時給換算すると、
いくらくらいか知っていますか？
ボーナスや社会保障も込みで、
大体3,000円/時間　くらいだそうです。
『時間をお金で買う』とはよく言いますが、
これを根拠にすると、実は高速道路は、
非常に有効な交通手段であることがわかります。

よく、食器洗い乾燥機が省エネであることを
売りにしているようですが、
実は人件費削減効果の方が圧倒的にでかいのです。

仮に毎日20分洗い物に費やすとすると、
3日で3,000円、１ヶ月で30,000円、1年で360,000円です。
つまり共働夫婦が洗い物をするのは大赤字です。
食器を運んだり片付けたりといった作業分を
差し引いたとしても半年で十分元が取れます。


サラリーマンの時給はボーナスや社会保障を含めると3,000円です。
つまり多少お金を掛けても、家事を減らせるのであれば、
相対的な家計はプラスになります。
それだけの覚悟を持って、
家事の削減に取り組んでいます。

現代人らしい物の考え方ですが、
こういうものの見方があるということ
紹介しました。
異論反論は、メールかメッセージでどうぞ。

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家には柔軟性が必要不可欠

今欲しい間取りと、
10年後に欲しい間取りは大きく違います。
例えば、今だと家族三人が同じ部屋で
ベッドで寝ていますが、
来年は子供が二人になります。
十年後、子供は個室で過ごすようになり、
二十年後、子供は家を出ます。
三十年後、孫が遊びに来るかもしれません。
また、両親を引き取るかもしれません。
最近の家は、夫婦と子供だけの核家族を
前提にしているように感じます。
つまり、家族構成が変わるときに、
増築改築の話し合いをするのでしょうが、
建て替えという意見も必ず出ます。

私がローコスト住宅でもいいなと思えたのは、
家の使いやすさというのは、
家族構成に大きく影響するからなんです。
大手ハウスメーカーだと、
建て替えるという選択肢は最初になくなります。
逆に建て替える可能性があるなら、
大手ハウスメーカーで建てては非常に勿体ないです。


一条工務店で建てるということは、
終いの住みかとなることが前提です。
金銭的に建て替えることは出来ません。
i-smartは2×6ですから、改築することもできません。
つまりあらゆる可能性を考えて、
汎用性の高い間取りを考えなければなりません。
これがすごく難しい！！

皆さんはどうやって間取りを決めているのか不思議でなりません。

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地震保険４ 統計情報(オススメ)

みなさんは営業マンに、
「地震保険はみなさんどれくらい入っていますか？」
なんて聞いていませんか？

隣の芝生はやっぱり気になりますよね。
ただ営業マンに聞くより、
もっとよい方法があります。

損害保険料率算出機構という組織があり、
ここが様々な損害保険の統計情報を公表しています。

その中から一部抜粋します。
<保険金額>
800万円以下が54%
1000万円以下が73%
2-5年間くらい生活出来る資金を
確保しているように見えますね。
どうやら多くの方々は、地震保険で住宅ローンを
相殺させようとしているわけではないことがわかります。

<契約期間>
1年　71%
5年　15%
残りは若干2年契約が多いかなってくらい。
長期割引制度は興味がないということでしょうか。
特にコメントはありません。

<付帯加入率>
全国平均53%
火災保険を新規に契約した人の
何％が地震保険に加入したのかを見る指数。
つまり最近家を建てる人の約半分が、
地震保険に加入していることになります。

<世帯加入率>
全国平均26%
今現在、地震保険を契約している人の割合です。
最近は半数が地震保険に加入していることから、
古い家ほど契約していないことが、
ここから推測できます。
それも当然のことで、２０年もすれば、
住宅の資産価値はほとんどありません。

地震保険は時価ベースであり、
再調達価格ベースの火災保険とは基準が違います。
つまり築20年長の地震保険は保険料の
払い損と言うわけです。

また以前書いたように、
住宅の耐用年数は26年なんて短いものではなく、
昔の家でも普通に100年近くは問題ありません。
つまり、そもそも加入できない(加入しても意味がない)
住宅がたくさんあるわけです。

以上を勘案すると、最近の地震保険の付帯率は高く、
日本全体の加入率が低いという結果は、
むしろ健全な状態にあるといえます。

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地震保険３ 保険料について

地震保険の保険料は、
都道府県によって保険料が大きく変わります。
例えば、愛知県（愛西市）と三重県（桑名市）と岐阜県（海津市）を
比較すると保険料は下記の通りになります。

＜前提条件＞
保険金額：1,000万円
保険期間：１年

＜保険料＞
愛知県：30,600円
三重県：30,600円
岐阜県：12,700円

＜参考ＵＲＬ＞
http://www.mof.go.jp/financial_system/earthquake_insurance/jisin.htm

この３つの市は、非常に近く、
数キロ行けば県が変わる地域です。
にも関わらず、岐阜県であれば保険料は半額以下になります。
これってすごい違和感があります。
私は保険料が安い件だから文句はありませんが・・・


そうそう。
地震保険は１～５年契約しかありません。
これは、保険料は、地震の発生や活断層の調査結果などを考慮して、
保険料率が変更されるためです。
ちなみに５年契約にすると、保険料は約１割引になります。
火災保険も長期契約にすると割引率が高くなるのと同じ理屈ですね。

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地震保険2

地震保険は保険会社と政府が共同で運営しており、
どこの保険会社で契約しても、
同じ条件で契約できます、

さて、地震保険の目的は、
生活の再構築にあります。
では生活の再構築に幾ら必要なのでしょうか。

それは誰にもわかりません。
確かにローン相当額であれば、
ひとつの回答になりますが、
地震保険の構造上、ローン相当額の保険金額は設定出来ません。
地震保険をフルに付けても結局は満足のいく
契約にすることは難しいと思います。

反対に、生活の再構築を目的とするなら、
200万円もあれば、当面の生活は何とかなるとも言えます。

結局今の地震保険では契約するにしても
契約しないにしても、モヤっと感は否めません。

ちなみに個人的には条件次第では、
地震保険に加入してもよいですが、
基本的には不要だと思っています。
それはまた後日。

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地震保険1

どうも地震保険に関する情報が少ないと思うので
情報を展開します。

まず、地震保険の存在理由ですが、
地震によって住宅が損傷した場合に、
生活を円滑に再構築することを目的として保険であり、
決して家を建て直すための保険ではありません。
ここが火災保険と根本的に違います。

そして火災保険を契約したら、
地震保険は原則付帯しなければなりません。
ですから地震保険を契約しない場合のみ、
契約書に契約しないための印鑑を押捺します。
(契約するために印鑑を押す場所はありません)

地震保険は保険会社と政府が共同で運営しています。
そのため、どこの保険会社で契約しても、
選べる保障内容は同じです。
当然保険料も同じです。
つまり地震保険についていえば、
どこの保険会社でも全く違いはありません。


余談ですが、
保険会社は地震保険で利益を出すことを禁じられています。
言い換えれば保険会社にしてみたら、
地震保険は契約になってもならなくても、
利益面には関係ありません。
これが営業マンの知識不足に繋がっている気がします。


さて話を戻しますが、
地震保険とは家を立て直すための保険ではなく、
地震によって崩壊した生活を再構築するための保険です。

これから何回かに分けて地震保険の説明をします。
何故なら、地震保険は商品内容が複雑で、高額だからです。
なるべく、要点だけを押さえて簡潔に書くよう心掛けますので、
どうかお付き合い願います。