i-smartでＨＥＭＳ

最近仕事が忙しいのと、

年賀状の作成に忙しすぎることと、

次回の記事のために、勉強しすぎていて

なかなか新しい記事が掛けていません。

（納得のいく内容になっていないので下書きとして保存中）

さて、そろそろ誰か記事にするかと思っていたのですが、

あまり誰も書いていないようなのでHEMSについて取り上げます。

っとその前に皆さんＨＥＭＳって知っていますか？

Home Energy Management System の略で、

直訳すれば、「家に関係するエネルギーを管理するシステム」

といったところでしょうか。

一言でＨＥＭＳと言っても、

メーカーごとに出来ることが違います。

どこのメーカーでも出来ることとして「消費電力の視える化」が

挙げられます。

各部屋ごとの消費電力を知ることで、

省エネに「繋げていこう」という考え方です。

しかし、ＨＥＭＳ自体は

直接電力の消費を抑えるものではありません。

中には、省エネに向けて電化製品を直接制御する製品も

発売されていますが、全製品対応しているわけではないので、

よく調べた上で購入しなければなりません。

（AiSEG対応機器という呼ばれ方をします）

さて、我らが一条工務店ではどのＨＥＭＳが取り付けられるのでしょうか。

　　　　そ　　　　れ　　　は　　　　！　！

因幡電機産業株式会社の

エムグラファーという製品です！！！

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

何だろう、この微妙な空気・・・・・

全く聞いたことのない製品でした。

製品について調べてみましたが、

電化製品を制御する機能は付いていないようです。

もともとＡｉＳＥＧ対応機器はまだ種類が少なく、

未来への投資という感が否めませんが、

個人的には導入したいシステムです。

少し勉強している人なら気になるのが

補助金ですよね？！

調べてみるとこの製品にも補助金１０万円は出ます！！

この点は非常に重要ですよね。

またこの補助金の申請期日は平成２６年の１月です！！

今から家を建てる人でも十分に間に合います。

ちなみに導入費用ですが、

どこまでＨＥＭＳで管理するかによって、金額が変わってきます。

電力を視える化する最小システムで

２０万円だそうです。

補助金１０万円分を差し引くと、実質１０万円の出費です。

正直言って開発途上のシステムであり、

今すぐ導入することには抵抗感がありますが、

建設後に設置しようとしても難しそうです。

そのことを考えると我が家でも導入することになると思います。

何か情報がありましたら、またここで展開していきます。

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農地転用を自分でやってみた

この度、土地を購入するにあたって、
農地転用の申請をやってみました。

土地は自己資金で買うので、
予定がどれだけ後ろにズレようと、
あまり影響がなかったことと、
農地転用費用は20万円必要とか、
色々な噂を聞いていたので、
何事も経験だと思い、
自分で申請することにしました。

結論としては、自分でやる価値は十分にあると思います。
２日間休みをとって役場に聞きに行ったとしても、
十分元は取れます。


自分でやってみた感想として、
農業委員会がいつ開催されるのか事前に調査する必要があります。
日程調整にだいぶ苦労しました。
申請書類を提出したからと言って、
書類の差し戻しになる可能性もあります。
市街化調整区域の場合だと、
最悪半年間農地転用許可が下りない可能性もあります。

このあたりのバランス調整が司法書士だと

きっちりやってくれそうな気がします。

私の場合は農地を農家が買う三号申請と呼ばれるもので、
比較的レアな手続きだったと思います。


しかし、今回の件で銀行員としてハクを付けることが出来ました。
この調子で所有権移転登記も自分でやろうか本気で悩んでいます。

ただ土地の売買は安心を買う意味でも
司法書士に頼むべきか非常に迷うところ。

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地元工務店の特徴と住宅完成保証制度

長所
・本社経費や宣伝広告費にお金を掛けていないぶん、
家本体に予算を配分できる。
・手数料や付帯工事費が安め。
・打ち合わせ回数が非常に多く、
　トコトンまで練って家を建てることができる。
　但し営業さんとの相性が非常に重要。
・地元の評判を気にしており、
　施工レベルやアフターサービスの水準が
　非常に高い。

短所
・標準仕様という考え方があまりなく、
　どんな家になるのか想像しにくい。
・標準仕様がないため、

　仕様を決めるまでは見積書が出てこない。
・財務状態がわからない。
　悪徳業者であると、着手金を支払った翌日に、
　計画倒産させることもありえる。
　同様に家が完成するまでに倒産する危険がある。
・どんなにアフターサービスが優良でも、
　社長が引退すると同時に会社を閉鎖させる
　可能性がある。
　20年後もその会社があるかどうか分からない。
　その一つの指標として後継者がいるか、
　または子供が同じ会社で働いているのかを聞くと良い。


やはり地元工務店の特徴として、
ローコスト住宅より安く家を建てられることがあります。
それだけ余分な費用を払っていない構造になっています。
コストパフォーマンスは非常に高いものだと思っていますが、

大手と比べると仕入れ値が高いため、
コストパフォーマンスは本当のところよくわかりません。

標準仕様というものがない場合が多く、
打ち合わせ回数は非常に多くなる傾向にあります。
色々こだわりがある人には向いているでしょう。


やはり

一番の障害は、会社の信用力です。
着手金を支払ってすぐに計画倒産させることも十分にありえます。
そういった不安がある工務店では、

お客さんにつなぎ融資を出して後々のトラブルを避けるため、
工務店にお金を借りさせて、

後日利息精算させたこともあります。

家が立たずに借金だけ残るケースも想定しなければなりません。

最近では、住宅完成保証制度というものを

利用するケースが増えてきました。
この住宅完成保証制度の特徴は、
工務店が建設工事中に倒産した場合、
①工事を引き継いで完成させてくれる。
②その場合でも追加費用に上限が定められており、
　コスト負担を最小限に抑えらえる。
③このサービスの保証料として、
　五万円くらいかかるが、大きな安心を得られる。
④このサービスを利用するには工務店の審査もあり、
　財務内容の悪い工務店では利用することが出来ない。

といったところでしょうか。
個人的に小規模な会社であれば、

住宅完成保証制度の利用が出来る会社と

契約することをお勧めします。

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ローコスト住宅@直営店

ローコスト住宅に限りませんが、
フランチャイズと直営店では、
なんとなく雰囲気が異なります。

フランチャイズのハウスメーカーは、
言ってみれば地元工務店と建材メーカーのコラボレーションで、
地元工務店の強みである施工レベルと
大手の商品開発力が組合わさった形態です。

直営店の良さとは何だろうかと考えると、

同じ仕様の家を建てるなら、

フランチャイズより安くなる傾向があります。
また、知名度が高いことから、
もしもの場合の安心感があります。


直営店のデメリットは、
施工レベルが低い場合があることです。
言ってみれば手抜き工事される心配があるということです。

直営店では、本社とかけ離れたところで
営業活動を行っているため、その地域ごとに大工を
かき集めてこなければなりません。
ローコストメーカーでは大工への支払い単価も低く、
腕のいい大工は集まってきません。
また、工事期間も非常に短く、
多少の失敗は誤魔化すことも少なくないそうです。
他のブログで、一部工事のやり直しをお願いしたら、
「規定の範囲内だから工事をやり直さないとか、
倒壊した場合は保証します」と言われた方もいました。


また、営業マンが多忙過ぎるため、
アフターサービスが非常に悪いと言うことも共通しています。
家作りは、特別なことをやろうと思えば思うほど、
営業マンも苦労するため、提案力は弱いです。

総じて、家そのもののコストパフォーマンスは、
非常に高い一方で、アフターサービスや施工レベル、
提案力は非常に弱いです。

＜ローコスト住宅のまとめ＞

直営タイプとフランチャイズタイプをまとめてみると、

長所と短所が異なることがよくわｋります。

＜直営タイプの長所＞

・安い

・建材は良いものを使っていることが多い

・それなりの規模がある会社が多いので、

　建設途中での倒産リスクは低い

＜直営タイプの短所＞

・施工レベルに不安がある

・アフターサービスもあまり期待できない

＜フランチャイズタイプの長所＞

・施工レベルが高い

・アフターサービスも期待できる

・建材は良いものを使っていることが多い

＜フランチャイズタイプの短所＞

・直営タイプと比較すると若干高い

・建設途中での倒産リスクがある

　同様に会社が閉鎖されるとその後の

　アフターサービスも受けられなくなる

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＜追記＞

ちなみに、地震で倒壊した場合は、
保証の対象外だったと思います。
自然倒壊に限定されますので、余り意味のある
保証だとは思えません。



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団体信用生命保険１

住宅ローンを契約する場合、
必ず生命保険を付けなければなりません。
これを略して団信(団体信用生命保険)と言います。
何故か一番大事な『生命保険』が抜け落ちているので

言葉自体がよくわからなくなっていますよね。

さて団信の保険料は原則銀行が負担します。
これは契約者が支払うとなると幾つかの問題が起こりえるからです。

ケース１

収入が減り、保険料が支払えなくなったとき、

保険契約が失効（強制解約）してしまう可能性があります。

すると万一の場合、残された遺族は非常に大変な目に合います。

ケース２

契約者が意図的に生命保険を解約するケースです。
これも最終的にはケース１と同じ目に合います。

残された遺族のためにも生命保険は必須だということで、

こういったことを防止するために、保険料は銀行負担に
なったわけですね。



ちなみに、フラット35では、
団信への加入が必須ではありません。

後日任意脱退することで、解約することもできます。
個人的には絶対にオススメしませんが・・・・・

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ローコスト住宅@フランチャイズ

ローコストハウスメーカーの中には、
フランチャイズと呼ばれる業態があります。

その代表格がアイフルホームや
クレバリーホームです。
本社が研究開発・資材の仕入・宣伝広告を担い、
営業と施工は地域の地元工務店が担うという
完全分担制です。
それぞれの強みを活かした形態だと思います。
一方で本社への手数料が発生するため、
他の工務店より、若干高くなる傾向があります。

とは言ってもデザインや仕様を
常に最新にアップグレードされており、
また、施工は地元工務店がやってくれるので
安心感があります。

価格のみで決める方には合いませんが、
コストパフォーマンスに優れた良い家が
期待できます。


2012/12/14 追記

フランチャイズのデメリットを紹介します。
まずは、契約自体は地元の工務店と契約します。
つまり地元工務店が倒産しても、
契約上、本部は何もしてくれません。
（サービスの一環として完成保証しているところもあります）

ですから、よほど信頼できる工務店でなければ、
住宅完成保証制度の登録事業者であることが
絶対条件になります。


住宅完成保証制度は、近いうちに地元工務店の特徴で
取り上げる予定です。
そちらも是非参考にしてください。

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保証料ゼロ円の甘い罠

保証料というのは保証会社が決めるため、
住宅ローンを借りる先によってマチマチですが、
経験的に0.2%前後で設定されています。
ただし、保証会社によっては、
収入があったり自己資金が潤沢な、
いわゆる優良顧客に対して、
こっそり保証料を安くすることもあるようです。
(うちの銀行はありません)


しかし、最近はネット銀行を中心に保証料ゼロ円という
商品が出ていることを知りました。
しかも金利も安い！！
『これはネット銀行で借りるしかないな』と思って
内容を精査してみると驚きの事実が判明しました！

何と事務手数料で50～60万円ほど掛かるとの記述が！
通常事務手数料は5万円程度です。
それが10倍以上の手数料を取るとは！！


つまりこの商品は、保証料ゼロ円といいつつも、
それ以上に手数料を上乗せして儲けています。
また、保証料は、前払いを選択すると

繰上返済したらその分返ってきます。
しかし手数料の場合は、繰上返済しても返ってきません。
更に手数料には消費税が掛かります。
（保証料に消費税はかかりません）

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あたかも何処よりも安い商品を発売したように見せかけて
実際は改悪されている商品を見ると、非常に腹が立ちます！
ただでさえ叩かれやすい業界なのに、

これ以上評判を下げることは本当にやめてもらいたい。

一方でこういうことが出来るのは、実店舗をあまり持たない

ネット銀行だから出来るのだと思います。

地方の金融機関がやると、地元のお客さんを

一気に失う可能性があるから、今後も多分やらないでしょうね。

建売物件の特徴

建売住宅を見ると、
どれも似てような外観・間取りであることの気付きます。
しかも大体2,500万円から3,500万円の間に収まります。
これは住宅ローンを組んだときに、
返済額が家賃相当額に収まる金額を逆算することで
売買価格が決められているからだと思われます。

さて、今回は建売物件の特徴について
考えていきたいと思います。

どれも狙ったような総二階の建物です。
考えられる理由は次の通りです。
①価格を抑えるため、土地を最大限有効にした形状。
②足場の組立から施工に至るまで、
　工事が簡単な形状にすることで、
　工期短縮を狙ったもの。

また間取りも非常に似ています。
これは当然といえば当然で、核家族をターゲットに
しており、予算も同じであれば、
間取はむしろ全く同じでも違和感がありません。


さて、一般的に建売物件は、
注文住宅で全く同じ家を建てるより300～500万円ほど
安くなると言われています。
どうしてそんなに安く出来るのか考察したいと思います。


理由１
外観を総二階かつ単純な形にすることで、
作業は簡単になります。
結果として工期を短縮することが出来ます。

理由２
間取も同じだと設計図を使い回すことが出来ます。
建築確認申請も楽になるので、
設計士への支払を削減することが出来ます。

理由３
施工業者も、違う家を二棟建てるより、
同じ家を二棟建てた方が、
施工レベルは高くなります。

理由４
経験的に建売物件は早く痛みやすいと言われます。
良い材料を使っていないためでしょうか。
固定資産税の償却期間は15年と注文住宅より
短く設定されているのはそういった背景が
あるからかもしれません。

理由５
販売業者は早く売り切りたい理由があります。
建売物件は完成した時点から資産価値は目減りします。
時間が経てば経つほど、お客さんも不信がり、
また宣伝広告費も営業マンの人件費も嵩みます。
加えて、建売物件を建てるまでの費用は、
全て会社の自己資金で賄わなければなりません。
預金が潤沢にある会社は別ですが、
中小企業だと次の物件を建てるための
土地を買い付けたり材料を買うことも困難になります。
その間も従業員の給与等の支払があることから、
割安感に訴えて、早期売却を目指します。

理由６
建売業者には、注文住宅業者のような仕事の並みがありません。
また、隣接した地域で複数の案件を手掛けることから、
人員を効率的に運用できます。

理由７
上記『６』と同様に、材料を一括で仕入れ、
一括配送することで、
仕入価格を安く抑え、配送費を削減できます。
同時に資材を融通しあえるので、
無駄な資材を極力抑えることが出来ます。

<まとめ>
建売物件が安いのは、
①建売物件ならではのコスト削減
②仕様が全体的に安い
③建売業者の内部的な都合
といった複数の要素があるからです。


<所感>
何度も言いますが、注文住宅より、
確実に安くマイホームを手に入れることが出来ます。
また、業者も値下げしてでも早期売却したい
理由があることを頭の隅に入れておいてください。
値引きに釣られて、契約しそうになったら、
是非『不動産の最適購入法』の記事を読み返してください。
きっと思い留まってもらえると思います。

また、可能な限り建設中の物件を
見に行くと良いでしょう。
最初は何もわかりませんが、
段々と目が肥えてきますよ。

でも安いんだよな～

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収納スペースを確保しつつも費用を削減する方法！

収納スペースはあるに越したことはありません。

結局、収納の問題は、必要対効果の問題に収束します。

今日は営業さんと契約後初めての打ち合わせになりました。

嫁は土間収納を作りたいと仕切りに言っていました。

しかし今日の打ち合わせでは、

土間収納は作らないことになりました。

その理由はこうです。

私の家はすごい田舎にあるので、土地は十分にあります。

すると、クローゼットや土間収納以外の方法が

非常に有効である　ことがわかったからです。

収納スペースは４つの選択肢があります。

①クローゼット

　坪単価は57万円ほどするため、非常に高価な収納スペースになります。

②土間収納

　クローゼットと同様に坪単価57万円の非常に高価な収納スペースです。

　担当の営業さんに聞くと、あまりやられる方はいらっしゃらないとか。

③小屋裏収納（ロフト）

　坪単価6万円＋簡易階段7万円で作ることが出来ます。

　断熱材の外になるので、高気密高断熱ではなく、

　そのため、保管状況は、クローゼットよりは落ちます。

　また、高さは1.4ｍ以下に制限され、移動は簡易階段を使うため、

　利便性は悪いですが、使う頻度が低い物であれば、十分有効です。

　しかし家の中に広大なスペース空間を作れるメリットはあります。

　なおi-smartではロフトを作ることは出来ません。

④屋外の物置

　坪単価12～15万円くらいで設置することができます。

　（組み立て費用と転倒防止工事費用込み）

　ただし、広さ的には４坪くらいまでに限定されます。

　土間収納の代わりとしては十分な機能を果たします。

https://www.ex-shop.net/index.php?action=public_item_mo_menu

⑤ストックヤード

　勝手口等に簡易な物置としては使えますが、

　スペースとしては非常に狭いです。

　タイヤや自転車を保管するのが精一杯だと思います。

　価格は幅広いのでここでは控えます。

https://www.ex-shop.net/index.php?action=public_item_sy_search_execute

＜収納スペースまとめ＞

クローゼットの一部を小屋裏収納に代えることで、

大幅なコストダウンを図ることができます。

同様に土間収納を屋外の物置やストックヤードに代えることで、

大幅なコストダウンを図ることができます。

坪単価の高い一条工務店等のハウスメーカーでは、

こういうところでコストダウンを図りたいですよね。

ちなみに、ローコスト住宅であれば、

贅沢に土間収納やクローゼットを作っていたかもしれません。

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平屋ならではのお勧めオプション：小屋裏収納（ロフト）

平屋建において、お勧めのオプションは、

「小屋裏収納」です。

i-smartは総２階が基本になります。

総２階の家は一般的に次のような問題が付きまといます。

それは、「１階が狭く、２階が広い」ことです。

＜総２階の問題点＞

最近の流行としては、

「ＬＤＫを広くしたい」

「１階に収納がたくさん欲しい」

というニーズが強くあります。

かといって、１階には水周りをはじめ、

削れない空間ばかり詰まっていて、

一番削りやすいのがＬＤＫと収納という矛盾を抱えます。

もし、ＬＤＫを広くしたり、収納を多くすると、

その分２階も広くしなければなりません。

すると、２階は

主寝室や子供部屋を少し広めに取ったり

ウォークインクローゼットを広くしたり、

収納部屋を増やしたり、

吹き抜けにしたり、バルコニーにしたりして、

１階とのバランスを取ることになります。

つまり、総２階の家では、

空間を削る作業になる１階部分に対して、

２階部分は空間を埋める作業になるため、

自然と２階の収納部分は広く取られます。

＜平屋の場合＞

平屋建てには、総２階のような制約がありません。

すると、ＬＤＫを広くしようと、収納を増やそうと、

自分の思い通りの間取りを作ることができます。

逆に、空間を埋めるために収納を作っていた総二階と違って、

平屋では意識しなければ収納空間は若干少なくなります。

＜小屋裏収納のメリット＞

小屋裏収納をやろうと思ったのは、

値段の高い高気密高断熱の空間を

収納に費やすのがもったいなく思えてきたからです。

i-smartでは、空間をどのように使おうと坪57万円ほどします。

1坪の収納を作ろうとすると57万円もするのです。

逆に言えば、収納を1坪分減らせば、予算を57万円削減出来ます。

これを小屋裏収納に変えれば、約６万円/坪＋ハシゴ代７万円で

収納空間を作ることができます。

仮に２坪（４帖）の収納空間を普通に作ると、

114万円（57万円×2坪）掛かるのに対して、

小屋裏収納であれば19万円でできます。

これならば、大収納空間も容易に作れそうです。

また、小屋裏収納やロフトは「部屋」としては認められておらず、

固定資産税の評価対象外となります。

固定資産税の評価額が高い一条工務店では、

なおさら嬉しいオプションですよね。

＜小屋裏収納のデメリット＞

費用対効果では最高のパフォーマンスを発揮する小屋裏収納ですが、

当然のことながらデメリットもあります。

①小屋裏収納やロフトの天井高さは1.4m未満と定められている。

　（i-smartはロフトの設置不可！）

　→正しくは、天井高さ1.4ｍ未満の空間は、

　　固定資産税の評価対象外としており、これに合わせて小屋裏収納や、

　　ロフトの高さが設定されていると言える。

②移動手段が簡易階段のため、物の出し入れに制限があったり、

　多少の危険がある。

③断熱材の外になるため、夏は暑くて冬は寒く、

　保管するものが限定的になる可能性がある。

　→小屋裏収納の温度・湿度については、

　　　後日掲載すると思います。

④高さを確保するために、屋根を３．５寸にしなければ難しい。

　→見た目の好みの問題です。

　　発電効率は上がるというメリットもあります。

＜小屋裏収納まとめ＞

屋裏収納は、安く収納空間を作るには最高の方法です。

ただし、どうしても使い勝手は悪くなってしまいます。

それでも検討する価値は十分あると思っています。

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