ワンオペ  ママの【今が一番幸せ♡】と言える現実をサポート/健康美四柱推命鑑定師 滝本ひかり

メリークリスマス！

街もクリスマス関連のディスプレイが溢れています

私、デパートやブランドショップのディスプレイを見るのが好きなんですが、

昨日、日本橋にお出かけしたときに可愛いの見つけちゃいました

それが、こちらっ！！

色遣いとアイテムの並べ方が全部ツボです

館内にはメリーゴーランドまで！

これはデパ地下のお菓子屋さんのお店のデザインなんですが、

こういうレトロチックなの大好きです

日本橋は古い伝統と新しいもの、新旧がバランスよくミックスされた場所で、すごく落ち着きます

そして、こちらは少し歩いて三越前。

コレド室町からのYUITO方面を眺めるアングルです。

電柱が地中化されているだけでなく、

商業施設の基壇部（ガラス貼りの下の土台の部分）の高さが同じに設定されているのが写真でわかるでしょうか？

左側（コレド室町の対面）にあるものの、うっかり写真に収めるのを失念してしまったのですが、

重要文化財である三井本館（ドラマ半沢直樹のロケ地でもありました）の高さ100尺（約30ｍ）に合わせる形で、通り沿いにある室町地区の商業施設の高さラインが統一されているのです。

歴史ある街並みを生かしながら、新しく創っていく

そのようにして街のポテンシャルを高めていく

それが再開発の醍醐味だと思います。

そして、約20年前に中央区が人口維持・回復を目的に区内の約8割に制定した『容積率緩和の地区計画』を受けて、日本橋エリアは近年マンションが増加しています。

東京駅に近く交通利便性もよい上に、落ち着いた雰囲気が人気で、建てれば売れるというようなエリアの１つだと感じています。

でも、人口増加に伴い、当初の目的が達成できたと区は判断し、容積率緩和が廃止されることに。

今後は、大規模マンションやタワーマンションが建てづらくなり、エリア内のそのような既存物件の希少価値が上がるかもしれません。

一方で、ホテルなどの建設では容積率緩和を認め、街の賑わい創出の政策は推進していくようです。

このように見てみると、区の政策がまちづくりに影響しているなぁ～と実感しますね。

少し先の街の様子をイメージするときに、行政区がどんな方針でまちづくりを進めているか見てみるとおもしろいです。

また、次の素敵な景色に出会えますように

それでは～

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資産価値の落ちにくい不動産選びって？？

こんにちは　滝本ひかりです

新築マンション販売歴約10年の現役OLが語るマイホーム購入のススメ

皆様、超絶ご無沙汰しております！

１１月、１２月と本業にコミットする毎日を送っておりました

あとは、喉からの風邪？引き終わりの咳喘息？？という呼吸器がおかしくなってしまう日々が続いておりました。（口開けて寝ていたのかしら。。。？笑）

皆様もご自愛くださいね

さてさて、今日はご質問をいただくことも多い『資産価値の落ちにくい不動産選び』についてお答えしたいと思います。

そもそも、一生自分で住む予定なら売却したり、賃貸に出したりするときのことなんて考えなくていいから、『資産価値を考える必要なくないですか？』と思いますよね。

ですが、お客様とお話をしていると

転勤やライフプランの変化に応じて、比較的数年～数十年で住み替えを想定して住まいを検討している方が多い印象です。

その備えとして『資産価値が高い物件を購入したい』と考えているようです。

資産価値を測る指標としては、リセールバリューが利用されることがあります。

今回は、リセールバリューが高い駅ランキングの結果から、資産価値が落ちにくい要素は何なのか見ていきたいと思います。

　　リセールバリューとは？

まず、リセールバリューとは、築１０年のマンションが分譲当時の価格からどの程度変化しているのかを調べて、その変動率を示したものです。

（新築時を100とする）

＜計算方法＞

リセールバリュー（％）　＝　築10年前後の中古マンション流通価格　÷　その物件の新築時の分譲価格　×100

リセールバリューを決める要素は、

立地
物件スペック
住戸の個別性

などいくつかあります。

この中でも、不動産はなにより『立地』が重要です！！

お部屋の中はお金をかければ変えることができますが、立地はそうはいきませんからね

では、どんな立地がリセールバリューが高いのでしょうか？？

（レイザーラモンRGのように、「はやく～RVあるあるいいたい～♪」と歌いながら発表まで引っ張ります！！笑）

不動産に関する情報を取り扱っている「東京カンテイ」による、2017年　首都圏　駅別　築10年中古マンションのリセールバリューランキングは、下記のような結果となっています。

1．都営新宿線　馬喰横山駅　155.2％

2．みなとみらい線　みなとみらい駅　148.2％

3．京成押上線　京成曳舟駅　145.3％

4．JR京浜東北線　東神奈川駅　145.0％

5．東京メトロ有楽町線　豊洲駅　144.2％

6．都営新宿線　岩本町駅　144.0％

7．ゆりかもめ　お台場海浜公園駅　137.7％

8．JR山手線　品川駅　137.2％

9．東京メトロ銀座線　表参道駅　136.2％

10．東京メトロ東西線　門前仲町駅　134.9％

＜総括＞

首都圏においては、算出可能だった683駅の平均値は91.5％

都心部はリセールバリューが100以上が多い。

都下や周辺3県近郊～郊外に行くほどリセールバリューは段々と低くなる傾向がある。

⇒都心部まで短時間かつダイレクトにアクセスできる駅ほど居住ニーズが集まりやすく、リセールバリューも高くなる特徴

　リセールバリューランキングから紐解く「キーワード」

1．『職住近接』

ランキング1位「馬喰横山」駅や6位「岩本町」駅、10位「門前仲町」駅は、JR山手線の内側に比べて割安な価格だったこと、東京駅・丸の内エリアというオフィス街へのアクセスが良好な点が評価されています。

職場の近くに住み、通勤時間を短縮することで、趣味や資格取得勉強など自己投資に充てる時間が増え、得るものも多いでしょう。

お客様と商談をしていても、この「職住近接」のニーズは非常に高いと感じます。

また、最近では、会社の近くに住むと福利厚生手当が出る企業もあると聞きます。

企業側の視点では、遠方の通勤定期代や深夜残業代のタクシー代がかさむと、かなりの出費になります。

また、社員が通勤の満員電車で疲弊して仕事のパフォーマンスが低下することも防ぐことにもつながるなど、職場の近くに住んでもらうメリットはたしかにありそうです。

2．『再開発』

再開発によって、新しい駅ができたり、商業施設や企業の誘致などで、街の機能が向上し、街に来る人の流れが変わります

そして、街が活性化します。

さらに、就業人口が増えたり、遊びに来る人が増えると、『職住近接』のニーズが高まったり、周辺の不動産への需要が高まることが期待されます。

再開発の成功事例として耳にするのが、下記のようなエリア。

「押上」周辺…東京スカイツリーの完成で利便性、知名度も上昇し、都心へのアクセスの良さから居住人口も増えました。それによりマンション価格も上昇傾向。

「武蔵小杉」周辺…タワーマンションや商業施設が多数建設され、街の印象が向上。

「大崎」周辺…もともと工場が立ち並ぶ準工業地域だったのが、高層マンションが多く建設され、居住人口の増加、商業施設の建設により、住みやすさと資産価値が上昇。

今回のランキングでは、

2位「みなとみらい」駅、3位「曳舟」駅、4位「東神奈川」駅、5位「豊洲」駅、8位「品川」駅が再開発関連に該当します。

最近、再開発が行われた、もしくは今後行われる予定の街はリセールバリューが高くなりやすい傾向ですので、再開発動向は要チェックです。

また、余談かつ個人的な意見ですが、ひとつの企業の工場やオフィスによって発展してきたような街は要注意かなと思っています。

特に、エリアの経済がその企業のみによって支えられている場合は、その企業が撤退した後を考えるとちょっと心配かなと思います。

マンションを購入する際は、マンションそのもの（点）を購入するというよりも、街（面）全体を購入するという意識でいたほうがよいでしょう。

3．『高いブランド性やステータス性』

今回のランキングでは、

9位の「表参道」駅や、（上記のランキング表には記載していませんが）11位「六本木」駅、12位「目黒」駅、26位「白金台」駅など、JR山手線エリアの南側に位置し住宅街としての人気やブランド性を誇る駅がランクインしています。

立地の優位性や交通利便性があることはもちろん、高いブランド性やステータス性を誇っており、富裕層からの支持も高く、資産価値が上昇しやすい傾向です。

実際にお客様と商談していても、『ブランド立地は「値崩れしにくい」のではないかと思って来場した』というお声を聞きます。

以上、リセールバリューランキングの振り返りでした

『資産価値』を測るうえでひとつの指標として、活用してみてください

それでは～

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敷居は高い？～マイホーム購入検討の始め方～来場編

こんにちは　滝本ひかりです

新築マンション販売歴約10年の現役OLが語るマイホーム購入のススメ

少し前に、マイホーム購入に向けての手順（準備編）をご紹介しました。（関連記事はこちらから）

今回は来場編です！

新築マンション販売では、

1)竣工前にモデルルームを使って販売する青田売りのケース

2)竣工してから実物を見せて販売する竣工販売のケース

の２パターンがあります。

今日は、採用されている割合の多い青田売りのケースの、主にモデルルーム来場時の流れについてご紹介します

①現地確認～来場予約

マンションの建設地を見ずにモデルルームに来場されるお客様が多く、後から見に行って『ぜんぜんイメージと違った！』ということは、往々にしてあることです。

時間に都合がつけば、事前に確認しておくことをお勧めします

また、営業担当者の人数にも限りがありますので、突発的にモデルルームに来場した場合、最悪そのまま帰ることもあります

ちゃんと対応してもらいたい場合はHPか電話で予約をすることをお勧めします。

また、事前に満席だった場合でも、当日急遽キャンセルになって空きが出ることもあります。ダメ元でも電話をすると案内してもらえることがあります

②アンケート記入

予約した時間にモデルルームに来場し、受付を済ませます。

商談スペース（もしくは個室）まで案内されると、ウェルカムドリンクを飲みながら、『来場アンケート』を記入します。

氏名
現住所
家族構成
年収
希望条件

などを記入していきます

③営業担当者のヒアリング～物件プレゼンテーション

アンケートの記入が終わった頃に営業担当がやって来ます。

挨拶を交わした後は、担当者がお客様の希望を細かく汲み取っていきます。

実は、最近の研究では、人の印象は『0.5秒』で判断されると言われており、相性が合う合わないかなどを、このタイミングで感じ取ってしまうかもしれません

不動産を購入する際にお金の話は欠かせない要素ですが、会ったばかりの営業担当者に

「年収や勤務先などの個人情報を開示したくない！」

と思う方は、このタイミングでは無理に伝えなくても結構です。

本音を言うと、営業担当も人間なので、自己開示をあまりしてくださらない方やリアクションがない方はアプローチしにくいですが、なんとか会話のきっかけを見つけようといろいろ頑張っています。笑

担当者と話を進めるうちに、信頼関係が築けてきたら、よりよい提案を受けるために、いろいろとお話ししてみてください

④モデルルーム内覧

物件プレゼンを受けた後は、いよいよお楽しみのモデルルーム内覧です！

どんな部屋が見られるのかと、お客様のテンションが一番上がるときです

私は、このときのお客様の期待に満ちたキラキラした目が大好きです！！

モデルルームは、数タイプの間取りがあるなかで、広めのタイプの部屋を1つ再現することが多いです。(見栄えもしますし、大は小を兼ねるということで汎用性があるため)

また、タワーマンションや総戸数の多い大規模な物件は、あらゆる家族構成に対応するため、生活シーンの提案を複数できるように、いくつかモデルルームを作ります

よく『自分の検討している部屋とモデル住戸は間取りが違うからイメージしにくい』というご意見も伺います。

全部のタイプを作れるのがベストですが、その製作費も販売価格に反映されることを考えると、全部作れとは言い難い・・・

そこで、アナログな方法になってしまいますが、実際の現場では、モデル住戸と検討している部屋のサイズの違いをメジャーを使ってご説明したりして、空間の広さをイメージしてもらいます。

それでもイメージがわかない場合は、同じ会社の別の物件で近い間取りがあれば、それを見てもらうこともあります。

⑤後商談

一通りの案内が終了すると、最初の商談スペースに戻ってきて、検討度合いを一度確認します。

ある程度前向きに検討できそうだなというときには、資金計画について相談したり、質問をする時間をとります。

１回の来場で購入を決めるには判断材料が少なく、ほとんどの場合は再度来場して徐々に内容を詰めていくことになります。

こうして文字にするだけでも、商談の内容が多いことを感じますが、実際の見学時間は約1時間半～3時間もかかります！

また、購入判断に至るまで、3回くらい来場される方が多い印象です。

1度にこれだけ長い時間をかけて、説明を受けたり考えたりすることって他にないと思うので、意外と体力や気力も使います。

たまーに、1日に欲張って3物件くらい見学される方もいらっしゃいますが、3物件目の説明なんてほぼ内容が入っていないだろうと思われる目をしています。笑

そんなことがないように、『大人の女性のマイホーム探し』では、余裕をもったスケジューリングで行いたいものですね

一連の流れがわかると、モデルルーム見学の敷居は低く感じませんか？気になる物件があれば、そこでの生活をイメージするために一度見学してみてはいかがでしょうか

それでは、また。

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我が家のマイホーム購入体験談　～その1～

こんにちは　滝本ひかりです

新築マンション販売歴約10年の現役OLが語るマイホー購入のススメ

久しぶりの更新となりました

実は、10月になって、一緒に仕事をしていたメンバーが転職をしたり、異動になったり。

仕事量が増えて、ちょっとお疲れ気味ながらも駆け抜けて充実した12日間でした

仕事が慌ただしくても私が元気でいられるわけ・・・

それが、癒しの我が家♡

帰った瞬間、とっても落ち着きます

改めて「家っていいなぁ～♡」と思ったので、私自身のマイホーム購入時の体験談をご紹介してみようと思います。

　マイホーム購入を意識させるコツ

私がマイホームを購入したのは、今から2年前。

もともと私が独身時代から数年間住んでいたエリアを主人も好きになってくれ、このエリアにずっと住みたいねという話をしていました。

賃貸の更新が半年後に迫ってきたタイミングで、そろそろ購入したいなーと私はひとりで計画を練り練り

新築物件のチラシや中古物件の資料を主人に見せて、まずは購入に対するハードルを下げようとしました。

資料を見せるときは、1回につき3物件までとマイルールを設定。

そして、見せる前に私の中での優劣の順位を決めておくのです。

題して

／

今日の物件クイズ～　

＼

私「この中で私が1番いいと思った物件はどれでしょう」

主人「う～ん。。どれよ？笑」

「考えることを放棄しないで～」

「ん～じゃあ、これ？」

「なんで、この物件が1番だと思ったの？」

「なんとなく」

「いやいや、なんか理由はあるでしょうに。笑」

「柱が部屋の中に入っていなくて有効面積が広いってこと？」

「そうそう！金額とかは他のもクリアしてるからね。間取りもいいよね」

実は、クイズ形式で楽しみながら、マンションの広告の見方や購入時にかかる費用などの知識を教えていたのですﾆﾋﾋ

それでも、

「お金がかかることは結婚式が終わってからね～」

とお預けをくらっていましたが。笑

　運命の物件との出会い

そして、運命の日を迎えます

結婚式から1週間後に、たまたま中古物件のサイトを見た時、直感的にこれいいかも！と感じた物件があったのです。

すぐに窓口の不動産会社に連絡して、内覧の予約をしました！！

さらーっと部屋全体を見てから、マイナスな面が特になく、生活がイメージできたので、

「申し込みたいんですけど♡」

と担当の営業マンに申し出ました。

もちろん、私一人では購入できませんし、最終的には主人にも相談しないといけないと思っていたので、話を進める前提ではあるものの、申込書だけは書いてその場は終わりました。

～　数時間後の夜　～

「・・今日内覧した物件いいと思うから買いたいんだけど、これから現地見に行かない？」

「いいよ」

当時住んでいた家から徒歩10分以内くらいの距離だったので、二人で歩いて現地まで行きました。

夜だったので、不動産屋さんに中を見せてもらうこともできないので、メインエントランス側からマンション全体の外観を、それから検討している部屋を外から見ました。

「あの位置にある部屋だよ～」

正直外から見ただけじゃ決められないかな～と内心ドキドキしながら、どう思うか確認してみました。

「プロが見ていいって思ったんでしょ。なら、いいんじゃない？いいって思う感覚がいつも近いから、たぶん俺もいいって思うはず」

うえっえー！！！！？

アナタ、モノワカリイイアルネ

そう思いました。笑

それと同時に、男らしい～！！！（改めて惚れちゃう♡）

ということで、購入することに決まりました～！！！

そして、その1週間後には契約という超スピード決断でした。

背伸びも我慢もすることなく

私たち夫婦にぴったりとマッチしているなと感じるおうちです。

背伸びもしない
我慢もしない

これってけっこう重要かな～と思います。

実際に暮らしてみて良かったこと等については、また別の機会にご紹介しようと思います～

もし我が家の体験談が参考になる部分があれば幸いです♡

それでは～

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