新築登記

建物を建築した場合、通常、①建物の保存登記と②担保権設定登記（銀行から

の借入れの担保）をすることになります。


①②の登記には、登録免許税がかかります。


では、どれぐらいかかるのでしょうか？

これは、建物を建てたのが、その人が居住するためなのか、

それとも賃貸に回すために建てた（自分で居住しない場合）のかによって

変わってきます。


実は、自分で居住するために建てたのであれば、

①の建物保存登記に関しては、賃貸物件と比べて、８分の３に軽減

されます（長期優良住宅の場合、４分の１まで軽減されます）。

②の抵当権設定に関しては、４分の１まで軽減されます。


これは、結構大きな違いになります。



我々司法書士の仕事としては、登録免許税軽減のための書類（住宅用家屋

証明書）を取得する作業が大事になります。

いわゆる専用住宅証明書（自分で居住することを証明する書類）の取得です。


一方、賃貸物件の場合、その作業が要らない（結構余裕をもって

登記ができるようになる）ことになります。


専用住宅証明書の取得は、意外に注意を要します。

分譲住宅

分譲住宅を開発する方法。

まずハウスメーカ・デベロッパー等は、例えば１０００㎡のＡ土地

と１０００㎡のＢ土地を取得します。

次に、Ａ土地とＢ土地を合筆します。（２０００㎡のＣ土地になる）。

その後、Ｃ土地を２００㎡の土地１０個に分筆する方法がとられます。


で、通常、ハウスメーカが土地を取得する際には、銀行から融資を受け

ます。

その場合、銀行は、土地に抵当権を設定します。


今日はここでの注意点ですが、ハウスメーカーはＡとＢ土地を同時に

担保に入れなければならないとのことです。

先にＡ土地を購入し、これに抵当権を設定、次にＢ土地を購入して、

これに抵当権を追加設定する方法ではだめです。

なぜかというと、Ａ土地とＢ土地を合筆できなくなるからです。

合筆の要件の一つに、同一（順位番号等も）の抵当権でなければならない

ということがあるからです。

一旦抹消すればいいのですが・・・

今日は、土地の決済がずれた場合の注意点でした。

法人の任期合わせ

例えば、役員のAは、平成２２年に就任している。

一方役員のBは、平成２３年に就任している。

役員の任期は、３年となっている。

この場合、Aさんは、平成２５年に役員再任登記を、

Bさんは平成２６年に役員再任登記をすることになります。

一度にABの再任登記をすることが出来ません。

手続きが増えてしまいます。


では、この役員の登記を一度にして簡略化することはできないでしょうか？

方法はあります。

①役員を選任懈怠にして、権利義務役員にする方法。

　これは、２５年にAを再任をすることを放置し、２６年に

　Bと合わせて再任する方法です。

　しかしこれには、選任懈怠として過料の制裁が裁判所からくるおそれ

　があります。

②役員が辞任して、すぐに選任・就任（再任）する方法。

　これは、Aが２５年に再任されるに合わせて、Bが同日に辞任し、

　再度Bを選任（再任）する方法です。

　これには、なんら問題はありません。

　これにより、ABともに次回は２８年に再任することが可能となります。

　一度で手続きが終了するメリットがあります。


なので、当事務所では、②の方法を使って任期合わせを行っております。