私の不動産投資手法その４－将来の自宅に投資することのメリット①

 

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小１息子の初めての授業参観が近々あるので、とても楽しみにしていたのですが飛び出すハート

参観できるのは家族のうち一人だけとの連絡を今日受け取りゲロー

はじめて小１の壁を感じましたよ笑い泣き笑い泣き

見に行けない親にはZOOMとかで公開してくれてもいいんじゃないかしら爆笑

 

 

☆☆☆

 

では早速真顔

書きたいことで溢れているわニヒヒ

 

昨日、私の不動産投資手法が、

 

１．自分は安い家に住み

２．一方で将来住んでもよいと思う家を青田買いし

３．家の支払いを賃借人にしてもらいつつ、将来住むかもしれない家の購入原価を下げる

 

であることとお伝えしました。

本日からはそのメリットを書いていければ照れ照れ

 

すでにおわかりになっている方も多いことと思いますが、私が実践している手法のメリットを改めて整理してみたいと思います。
 

★メリット★
①購入価格を実需で買うより安価に抑えることが可能
②出口戦略の選択肢が増える
③当初の客付け作業は不要で、入居者属性も高め
④小さい物件を買うという選択肢が生まれる

今日は①購入価格を実需で買うより安価に抑えることが可能な理由についてついて詳しく書いてみたいと思いますウインク

お付き合いいただきありがとうございます照れ

 

２つ前の記事で、実需と投資では、売価の設定が違うというお話をしました。

２つ前の記事はこちら→
これは、実需では、市況等で価格が調整されるのと比べ、投資では「収益還元法」といって、投資で得られる利益から値付けがされることが一般的だからです。

ちょっと本筋からそれますが、念のため収益還元法ってなに？という方のためにとっても簡単に補足してみます。

もっと正確に知りたいという方はぜひググってくださいませニコ

ある物件から、月々１０万円の家賃収入が得られるとします。
これを年に換算すると、１２０万円／年の収益となりますね。
投資家は、だいたいいくらくらいの利率であれば、その物件を購入してもよいと思うと思いますか？
これは、都心部か地方か、新しいか古いか、といった様々な要素を持って、今後売却しやすいかしにくいかでも変わってくるのですが、現在の市況では、都心築浅では約３％、地方の物件だと２０％越えなんていうところまで物件の状況によって様々です。

ちなみに、私の持っている物件についていうと、どちらも６％弱で取得しました。

先ほどの例で考えると月々の収入が１０万円なので、年間収益が１２０万円。
年利６％の場合
物件価格×６％＝１２０万円
となり、物件価格が２０００万円と決定され、

年利１２％の場合
物件価格×１２％＝１２０万円
となり、物件価格が１０００万円と決定されます。

なんとなくイメージをつかんでいただけましたでしょうか？

・・・計算あってるかしらzzz

今は不動産投資の世界に参入する方も増え、需要が増しているため、以前より低い利率で物件が売りに出されることが多くなった印象があります。
実需の価格に不動産投資の価格が近づいている感じ。
それでも、相場観として、都心築浅を除けば、実需価格の０．５～１割前後は安く売られていると思います。

 

ここであれ？と思ったあなた。

鋭すぎます物申す
２つ前の記事で書いた事例では、A物件とB物件の価格差は、なんと２割引き近かったのですよ。

そんなお得な物件が、実は、結構長い間売れずに楽街に掲載されたままで、さらにこの物件、２００万円値引きされて楽街に再掲載されたんです。

（リリママはこのタイミングで業者に電話しましたが、ときすでに遅し。業者の方も、ちょっと前までずっと売れ残っていたので、紹介できなくて残念ですとおっしゃっていました。）

 

どうして投資家の方が見向きもしなかったかというと、これが、収益還元法の妙といいますか。

月額１５万円という安い賃料をオーナーが設定していたため、売価４９００万円だと年間利益が４％しかでないのですよね。

都心のタワマンやおしゃれマンションなどの魅力のある物件でない限り、多くの投資家が手を出したいと思える数字ではなかったため、売れ残っていたものと思われます。

 

こんな風に、自分の望む物件とマッチングして、なおかつ本業の方からは敬遠される魅力的な物件というのも、探せば確実にあるのです凝視



業者や投資家は、「非常に割安な物件」を市場に公開する前に持っていきます。

彼らには勝てない。
だから私は、「自分が住むことに納得できる物件」であればよいと思って物件探しをしています。

年間収益がいくらかを確認して、
「あ、この収益なら１年たてばこの物件を〇〇万円で買えたことになるな。２年後には〇〇万円！十分よね。」
と、あえて低めなハードルを設定。
そうすると、そのハードルを越えたときの喜びもひとしおです。

はじめての不動産投資物件の戸建てを購入したときは、
「今入ってくれている入居者さんが２年いてくれたら、少なくとも損はしないな」と考え、購入を決意しました。
２年たてば、少なくとも土地の値段で業者買取をしてもらえると判断したのです。

もうすぐ購入から3年を迎えます。
そして、今のところ実需で売却するときは購入当時より高値で売れるでしょうし、安定して賃料をいただけたことで、２軒目の不動産投資につなげることができました。

夫は、「持ってるだけでチャリンチャリン」と表現しておりますよニヤニヤ

結果的に、良い物件に出会えた、と思っています。

不動産投資では、購入時の価格より高く売り抜けることをキャピタルゲインを得るといい、月々の賃料収入のことを、インカムゲインを得るといいます。
キャピタルゲインは市況に大きく左右されるので、今後も得られるとは限りません。
でも、インカムゲインは毎月かならず入ってきます。

不動産の売買を繰り返してキャピタルゲインを狙う投資家もいますが、私は手堅くインカムゲインを得られればそれでいい、という守りの姿勢。

結果キャピタルゲインがついてくれば、もちろんうれしいですがウインク
不動産投資は、時間をかけて長くやることでどんどん安定してくることを実感しています。
果報は寝て待てふとん1ふとん2ふとん3

みなさんがもし、「このあたりに物件を買いたい」という具体的な目標が決まっているのであれば、ぜひ、そのあたりのSUUMOの物件と、楽街の物件を比べてみてください。

不動産投資物件は１ルーム物件が圧倒的に多く、かつ、ファミリー物件はそもそも実需で売ることが可能なので、SUUMOより物件数は少ないとは思いますが、もしあれば、その物件は高い確率で想定より安い価格で売りに出されているのではないでしょうか照れ照れ


本日はこのあたりで。
次回は「②出口戦略の選択肢が増える」を掘り下げてみたいと思います。

お読みいただきありがとうございましたデレデレ

 

（都心のマンションというイメージで載せてる写真真顔息子つきからちょっと加工したわよ真顔）