長期優良住宅って

こんにちは、最近洗濯が好きな岩本です。

今日は長期優良住宅について少しだけ書きたいと思います。

そもそも長期優良住宅って何？ってことなんですけど、要は長期に渡って良好で長持ちする家ってことです。（そのままやんｗ）

ただ言うだけなら誰でもできるので、きちんと国から一定の基準をクリアしてるということを認定された家のことを言います。

僕がよく一緒に仕事させていただいている注文住宅の部長さんがいるのですが、そこで建てる家は全て長期優良住宅です。

長期優良住宅にすると様々なメリットがあるのですが、登記に関して言うと、登録免許税が安くなるということです。

例えば、長期優良住宅ではない住宅を新築した場合、それを登記する場合（保存登記といいます。）の登録免許税は不動産の価額×1000分の1．5かかります。（居住用であること等、他の要件を満たす必要はありますが。）

他方、長期優良住宅の場合は、不動産の価額×1000分の1ですみます。

他にも、住宅ローン控除限度の額が長期優良住宅のほうが大きかったり、不動産取得税の控除の額が大きかったりするみたいです。

こうしてみると、登録免許税に関してはそんなに差はないかもですね・・・。

住宅ローンの抵当権の税金について

こんばんは、最近、肩・首・肩甲骨が動かなくなってしまっている岩本です。

さて、マイホームを購入する際、大抵の方が住宅ローンを組むかと思います。

マイホームを購入すると、不動産取得税等、さまざまな税金がかかるのですが、今回は登記に関する税金、特に住宅ローンを組むときにかかる抵当権の登録免許税はいくらかかるねんっていうお話です。

抵当権というのは、簡単に言うと、銀行に対する担保のことです。要はローンが払えなかったら担保に入ってる不動産を強制的に売って回収するぞっていうことです。この抵当権を登記するときには法務局に対して登録免許税という税金を納めなければなりません。

例えば、4000万円を銀行から借りたとします。その際かかる税金は4000万円×１０００分の４＝16万円です。

結構高いですよねえ。ところが、この税金が安くなる場合があるのです。

それは、いくつかのパターンがあるのですが、今回は銀行がJA（農協）の場合のお話をしたいと思います。

JAから住宅購入資金を借りる場合、その人は融資に関して審査を受けることになります。

その審査が通れば、抵当権者はJAになるのが普通ですが、農業信用基金協会になる場合があります。この基金協会というのは、あくまでお金を貸すのはJAなんだけど、万一お客さんがローンを払えなくなった場合に、まずは、基金協会がお客さんに代わってJAにお金を払って、代わりに払った分をお客さんの不動産から回収するっていうものです。

基金協会が抵当権者になれば、さきほどの4000万円を例にとれば、4000万円×1000分の1・5＝6万円となって、さきほどよりも10万円も安くなるのです。

とはいえ、お客さんが抵当権者を選べるというのではなく、ＪＡ，基金協会両方に審査を出して、通ったほうで行くというのが実際のところのようです。

審査基準も違うみたいですし、基金協会になったら保証料が発生しますし、金利も異なるので、お客さんにとってどちらが得かどうかは一概にはいえないかもですね。

ゲートキーパー法改正

　皆さん、明けましておめでとうございます。

　司法書士法人リーガルクリニックの岩本です。

　今日から日々の業務の事などをブログに書いていきたいと思いますので、少しでも気に留めていただけたらと思います。

一番最初ですし何を書こうかなと思いましたが、とりあえずは自分が今まで経験した業務について気になった事を書こうと思います。

　さっそくですが、去年の末に、不動産売買の売主様の本人確認で仙台まで行ってきました。

ご本人様に今回の取引の内容を説明した上で売却意思の確認をし、運転免許証の原本を確認した上でコピーを頂いてきました。

　さて、我々司法書士は、依頼者の方の権利保護のために本人確認を厳格にしなければなりません。

　その根拠の一つが「犯罪による収益の移転防止に関する法律（いわゆるゲートキーパー法」）」です。この法律は年々改正されていて、直近では３年前に改正され去年の１０月１日に施行されました。

　この改正によって、写真付きの公的な身分証明書（運転免許証・マイナンバーカード・パスポート・在留カードなど）いずれか１点、または、写真の無い証明書（各種健康保険証・国民年金手帳・外国人登録証明書など）については２点以上の提示が必要となりました。

しかも写真の無い証明書１点しか持っていない場合は、住民票や納税証明書、公共料金の領収書などの補完書類を提示してもらうか、後日郵送してもらうことになります。

　また、法人については、登記事項証明書もしくは印鑑証明書で法人自体の確認をして、取引ご担当者様個人の本人確認を上記の方法する必要があります。

　このように司法書士には厳格な本人確認義務が課されているのです。

　ちなみに、牛タン、ずんだ餅はおいしかったです。

相続放棄・限定承認の申述の照会

こんにちは、東大阪市の司法書士の谷奥です

今日は決済、市役所、法務局と、外出ばかりであっという間に終わった感じです

明日から１１月年末に向けて頑張ります～

さて、今回は、相続放棄・限定承認の申述の照会について。

相続人が、相続放棄をやっているかどうか知りたいとき、相続人や利害関係人（債権者等）からできる紹介制度があります。

被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所に対して照会の申立をします。

必要書類は以下のとおり。

１．被相続人の住民票の除票（本籍入り）

２．照会する人の利害関係を証する書面

・・・債権者であれば、債権を証する書面等

　　（この書面に記載の住所が住民票上のものと異なる場合は、沿革を証明する住民票除票や戸籍の附票が必要）

３．照会をする人の資格証明書（個人の場合は住民票、法人の場合は登記事項証明書）

４．相続関係説明図

５．照会申請書及び被相続人等目録

照会自体は無料ですが、証明書の発行には、１人当たり収入印紙１５０円が必要です。

なお、家庭裁判所によっては調査期間の制限もあるため、照会前に一度家庭裁判所問い合わせてみるのがよいでしょう。

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農地法の許可がいる場合の原因日付

こんにちは、東大阪市の司法書士の谷奥です

今日は久々に大阪簡易裁判所へ行ってきました～

初めて行った時は簡裁の法廷がどこかわからず、ウロウロしたのを覚えています

だんだんと寒くなってきますが体調には気を付けましょう

さて、今回は、農地法の許可がいる場合の原因日付について。

畑や田などの農地を誰かに売ったり贈与したりする場合は、農業委員会や都道府県知事の許可等を受けなければならない、ということは、以前このブログでも取り上げました。

【農地法の許可／ブログより】

http://ameblo.jp/legalclinic/entry-11556741565.html

では、農地法の許可がいる場合、所有権移転登記の原因日付はいつにするのでしょうか？

答えは、「農地法の許可書が到達した日」です。

よって、例えば売買契約の日が８月１日で、許可書が到達したのが８月５日であれば、登記原因は「平成２５年８月５日売買」となります。

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登記申請中に証明書が取りたい時は・・・

こんにちは、東大阪市の司法書士の谷奥です

今日は寒さのせいか鼻風邪をひいてしまったかもしれません・・・

いや、ただの鼻炎だ！と言い聞かせてなんとか業務終了です。。

季節の変わり目はわかっていても注意ですね～

さて、今回は、登記申請中の各種証明書の取得について。

例えば、ある会社について登記申請をすると、その登記の完了までは、その会社の登記記録にはロックがかかってしまって、登記事項証明書（謄本）等は取得することが出来ません。

ただし、管轄法務局で、かつ、窓口まで行けば、登記申請中の内容と関係のない事項の一部事項証明書や、印鑑証明書を取得することができます。

通常（登記申請中でない状態）であれば登記簿謄本や印鑑証明書は管轄法務局以外の法務局でも取得できます。

しかし、登記申請中の場合は、管轄法務局でしか申請内容の確認ができないため、 管轄法務局以外の法務局で取得することはできません。

あくまで、登記申請中の内容と関係がないということを確認してから、証明書の交付が可能になりますので、管轄法務局へ出向く前に、念のため確認の問い合わせをしてみれば確実ですね

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監査役の取締役会への出席義務

こんにちは、東大阪市の司法書士の谷奥です

昨日から急に寒くなりましたね～

秋の始めに着る用に買った服が使えないままになりそうです…

さて、今回は、監査役の取締役会への出席義務について。

監査役は取締役の職務執行を監査するため、取締役会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければなりません。（会社法第３８３条）

ただし、「監査役会設置会社でなく、会計監査人設置会社でもない非公開会社」であれば、監査役の監査権限を定款で「会計監査」のものにすることができます（会社法第３８９条１項）

そして、定款で権限を会計監査に限定された監査役には、取締役会への出席義務はありません。（会社法第３８９条７項→第３８３条不適用）

しかし、義務はないが監査役が出席した場合には、取締役会議事録への記名押印はしなければならないため、注意が必要です。

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相続登記に期限はあるの？

こんにちは、東大阪市の司法書士の谷奥です

９月は予想以上の忙しさで、すっかりブログの更新がおろそかになってしまいました・・・

今日は久々の更新です

さて、今回は、相続登記について。

結論から言って、相続登記をするのに期限はありません。

そもそも何のために登記の名義を変更するのかというと、「その不動産が自分の所有であるということを、第三者に対して主張できるようにするため」というのが最大の理由です。

例えば売買による不動産取引があっても、実は「登記の名義を変えなければならない」と法律で定められている訳ではありません。

ただ、売買や贈与のといった場合は、二重譲渡を防ぐためにも、すぐに名義変更の登記（所有権移転登記）をするのが必須です。

二重譲渡とは、先にＡさんからＢさんが不動産を購入したのに、登記をしないでいるうちに、別のＣさんがＡさんから同じ不動産を買って所有権移転登記をしてしまった場合、第三者に自分の所有権を主張できるのはＣさん、ということになってしまうのです。

そういったことを防ぐために売買等の場合はすぐに登記をするのです。

それに比べると、不動産の名義人が亡くなって相続が発生した場合、現在の名義人は被相続人なので、二重譲渡はありえません。

よって、第三者に権利を主張されることは考えにくいですし、すぐに相続登記をしなくても不都合は無い場合が多いかもしれません。

しかし、不動産を売却するときや、家の建替等で住宅ローンを組む際には、名義が被相続人のままではもちろん不可能です。

そこで、いざ相続登記をしようと思った時に、被相続人が亡くなったのが何十年も前であれば、手続きが複雑になってしまうことはよくあります。

添付する戸籍が古すぎて取れなかったり、新たに相続が発生していて相続人の数が膨大になっていたり・・・ということが考えられます。

ですので、期限はありませんが、相続登記はできるだけ早めに済ませておきましょう

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婚外子訴訟…違憲判決

こんにちは、東大阪市の司法書士の谷奥です

先週はブログが更新できない程の忙しさでした

今日も３連休明けということもあって、何かとバタバタでした～

さて、今回は、婚外子訴訟の違憲判決について。

先日ニュースになっていて驚きました。

婚外子（法律用語では、「非嫡出子」と言います）の相続分は、婚姻関係のある夫婦の子（嫡出子）の２分の１とされてきたのですが、これが意見という判決が出ました。

ネットを見ていると、この判決に対して反対意見があったり賛成意見があったりですが・・・。

法定相続分が変わるということで、実務上もかなり注意を払わなければならないことになりました。

具体的には、平成１３年７月以降に起こった相続で、法定相続のお話が出てくる際には注意しなければなりません。

今後、今までにはない問題の案件が出てきそうです。

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会社の目的

こんにちは、東大阪市の司法書士の谷奥です

最近昼間は夏の暑さが戻ってきましたね～

明日からの３連休はお天気は良くないみたいですが…

さて、今回は、会社の目的について。

会社の定款には目的を記載しなければならず、目的は同時に登記しなければならない事項でもあります。

目的は、主にその会社がどんな事業をやっているかということですが、将来的にどんな事業をするかを盛り込むこともできます。

実はこの目的、昔（新会社法の施行前）は、どんな目的でも登記できるという訳ではなく、具体性、適法性、 明確性、営利性がなければならない、とされていたようです。

それが会社法施行後は、「目的」の適格性について具体性は考慮しないということになりました。

よって、実は思い切って「商業全般」というのも目的とすることができます。

これでかなり何でもまかなえる感じはありますね・・・。

ただし、都道府県等の許認可が必要な事業をする場合は、会社の目的としても、こう書かなければならない、ということが決まっている事がありますので注意が必要です！

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