そろそろコツンと・・・

ＮＹ安を受けて日経平均は大幅安となり、このまま底なし沼に突入するのではないかという雰囲気になってきましたが、例えば、ナンピン買いを続けてきたフジ住宅8860が自社株買いと上方修正から急反発するなど、個別を見ると、先行して下げていた中小型の不動産株は急反発するものもあり、そろそろコツンときたのではないかと思ったりしています。

最近の報道を見ると、工事代金の支払いが出来ない不動産業者がまだまだあり、連鎖倒産が続く可能性があるとの声が聞こえますが、その可能性は否定できないものの、財務が悪化している業者についても、支払いのリスケジュールその他によって乗り切る可能性もあり、全面悲観する必要はないのではないかと思っています。

財務面での心配もなく、前期において、もう既に危険な水準に達してると、マンション分譲から撤退し、戸建てと中古販売に回帰したフジ住宅については、ほぼ完全に倒産する心配はないと断言できるとは思いますが、サンフロンティア不動産についても、おそらく大丈夫だろうと強気で行こうと考えています。

不動産リートについても下げ止まった感じで、下げ止まってしまうと、もっと仕込んでおきたかったという気がしてくるのですが、目先、強気で行きたい感じです。リートについても、こういう弱気が蔓延してくると、色々な悪材料を宣伝する人がいますが、今さら悪材料を取り上げて嘆いていても仕方がなく、もう既に悪材料を織り込んだ水準まで売り込まれているリートもあり、積極的に仕込んでいく局面であると思えてならない感じです。リートが、低利回りの物件を購入し、レバレッジをかけることによって高配当を演出していたことは周知の事実ですが、それは、昨年あたりの行け行けドンドンの時代に警鐘を鳴らしていたのであれば、意味のあることではありますが、今は、もうそれを織り込んだ水準にまで売り込まれており、仮に減配になったとしても、十分にもとがとれる水準であると思われます。

ヘッジファンドの換金売りが続くとか、先物裁定買い残の売り圧力とか、まだまだ売りの材料は尽きない感じで、今後もダウが暴落し、日経平均も連れ安する局面もあるかも知れませんので、ここで、大きな勝負に出ることは出来ないかも知れませんが、休むも相場と休んでいても仕方がありませんので、乱にチャンスありと、積極的にのぞみたい感じでいます。売るも相場、買うも相場ですが、ここは、ヘッジファンドの換金売りに、買い向かいたい感じです。

という感じで、ちょっとバタバタしていますので、今回はこれにて。。。

悲喜こもごも・・・不動産銘柄ナンピン継続！！

日経平均は大幅続伸、ＴＯＰＩＸや新興指数も上昇して、全体、力強さを感じさせら、ほっとした感じです。リートも急反発し、個別では木曜日までナンピン買いを続けたグロースリート8963も５％を超える上昇となり、やれやれの売りを出すことが出来ました。その一方で、中堅戸建てのフジ住宅8860、東栄住宅8875は、１０％を超える大きな下げが続きました。前回のブログでも書いたとおり、不動産・建築関連の底値買いを目指して、パルクセールに買い向かってる感じなのですが、フジ住宅のナンピン買いは断固継続する一方で、東栄住宅は、つい先日、買ってみたばかりであるものの、創建ホームの倒産を受けて、なにやら自信がなくなってきた感じで、ナンピン買いは見送り、ワコーレマンションの和田興産など、下落している不動産銘柄を新規に買うことにしました。

東栄住宅の値動きを見ていると、８／１に出された無配・減配の可能性を示唆した下方修正の影響から売られているというよりも、フジ住宅と同じく、全体に引きずられた動きであると思われるのですが、事件屋がらみの土地の問題が、一部で話題に上るなど、何やら雲行きが怪しい感じでもあり、買いますことはさすがに出来ない感じでした。フジ住宅の場合、前期より、現在の不動産不況を見込んで、ファンド向けの事業やマンション事業から撤退し、得意の戸建て分譲の状況は、そんなに悪くない様子であり、地合に引き面れて、売り込まれているだけであると思えてならない感じで、何か隠された悪材料がないとは言い切れないのですが、思い切って、ナンピン買いを継続しています。

金融機関との関係を考えても、銀行にとって不動産業者は、単に貸出先として上客であるだけでなく、住宅ローン顧客の紹介など、なくてはならない上客であるという面もあり、余程の悪材料とか、金融庁からの強力な外圧などがない限り、そんなに簡単に切れる存在ではないというのが現状だと思えてならない感じです。とはいえ、ゼファーやら、アーバンやら、金融機関に切られてゆえに倒産した事例はあるのですが、それは、資産査定がかなり甘かく、行け行けドンドンで走りすぎたのだと思えてならない感じです。という訳で、フジ住宅を考えると、この会社は、資金繰り悪化による倒産の可能性は、ほとんどないのではと、考える感じです。

先週より、不動産リートのＩＲにも注目しているのですが、短期借入金の利率は、１％前後と低利であり、返済期限が来たものについても、順調に借り換えが進んだり、リプラスのように増資による資金調達など、こちらも、資金繰りの不安はほとんどないようです。また、所有物件の売却によって、益を出すリートもあれば、新規に物件を取得するリートもあり、世間が騒ぐほど、不動産不況の深刻さは感じられず、株価のみが以上に暴落してきたように思えてならない感じです。大雨の被害をアナウンスするリートもありましたが、これを材料に売り込まれるならば、まさに、絶好の悪目買いのチャンスであると思えてならない感じであります。また、タカラレーベンでは、短期の値幅がとれたのは、嬉しい限りでした。

それはさておき、日本オプティカルにＴＯＢの話が出て、連日ストップ高になっていましたが、残念なような、嬉しいような結果となりました。もともと、600円台で買った銘柄なのですが、その後の、優待ブームもあってか、1500円台まで買い上げられ、ニンマリしていたものの、その後の暴落で、なんと、たったの85円まで売り込まれてしまったのでした。私の方は、何度か、ナンピン買いを行ったものの、さすがに100円以下では放置していたのですが、結局、150円ほどの買い単価となり、300円のTOB価格は、ほっとする感じとなったのでした。

不動産銘柄やら、リートやら、安値圏にある銘柄の買い場が・・・

株式市場は、なにやら、雲行きが怪しい感じになってきましたが、個人的には、まだ、戻りの途中にあるような、それでいて、次なる暴落を待つ局面であるというよりも、暴落の可能性を視野に入れつつ、このまま、大きく押さずに戻ってしまう可能性を優先して、ここは、「やられても買い」の場面ではないかと、いまだに思っています。コメントのやり取りの中では、いろいろ触れていたことですが、先週は、大幅下落の不動産株やら、リートを買いまくりました。毎度おなじみのサンフロンティア不動産(8934)や、フジ住宅(8860)の他、長らく放置していたダイナシティ(8901)やら、新規の銘柄では、タカラレーベン(8897)、東栄住宅、リートでは、ＭＩＤリート(3227)、日本グロースリート(8963)、スターツリート(8979)などなどといったところです。

サンフロンティア不動産は、例のＵＳＡのＳはスルガということで、そういう心配はないと思えるようになったのですが、Ｕのアーバン、Ａの・・・と同じく、不動産再生ビジネスということで、乱高下していますが、参戦したのが浅いので、まだまだプラス勘定になっているのですが、以前からホールドしていたダイナシティなどは、見事な大暴落となっていて、買いコストの平均化を考えるナンピン買いのレベルではなく、まったく別勘定での新規銘柄のような株価になってしまった感じです。

REITについては、割高な水準まで買い上げられたことと、ファイナンスの仕組みや税制面での優遇などが、個人家主の敵であるように思って、今まで買うことはなかったのですが、最近の値下がりは注目に値し、配当利回りが１０％を超える水準にまで、売り込まれたものを見ると、食指がが動いてしまう感じとなったのでした。財閥系のリートなどは、利回り面で魅力がある水準まで売り込まれていませんが、そうでない所ほど、高利回りの水準まで売り、私が目を付けたのは、旧松下興産系のＭＩＤリート3227やら、アパマンショップＨＤ系のグロースリート8963やら、ピタットハウスのスターツ系の8979やら、非常に面白い水準であり、スターツ系8979は、投資単位が10万円以下と手軽であり、私が利用する証券口座からは手数料無料で買うことが出来るのも有り難い限りです。

これらの銘柄、一つ、二つ潰れたとしても、残りの銘柄の急騰で十分埋め合わせが出来ると思ってるのですが、さらに、リートは、倒産の可能性もなく、超～割安な水準にまで売り込まれ、今、買わずして、いつ買うのだと、つくづく思う感じで、あと少し待って、底入れを確認するという意見も、もっともだと思うものの、今は、短期のリバウンドも狙え、それがダメなら、長期で持っても面白いと思う感じです。。。世間には、長期投資と短期の投機狙いは別物だという信仰が根強くあるようですが、こういう銘柄は、目先は、短期の勝負も可能性であり、はたまた、長期的な視点から見ても、十分に買える銘柄であると、つくづく思われます。

リートは信用取引で買うことが出来るようですが、目先、リートの値下がりによるキャピタルロスの心配はあるものの、２％前後の買い方金利を払って、10%前後の配当を受け取ると考えると、一般的な不動産投資が手軽に小口化されたものだと思えてならない感じです。実際の一棟売りの不動産を購入すれば、メンテナンスやら税金やらと、色々な経費がかかりますし、いざ転売したくなったとしても、すぐに換金できるとは限らず、アーバンやゼファーのように、資産はあっても、資金繰りが回らず・・・なんていう事
態に陥る可能性もゼロではありませんが、リートの場合は、税制面での優遇やら、嫌になれば、売り逃げることが可能性だという点は非常に有り難いように思われます。

そういったことやら、市況のことやらを書いていたのですが、書いているうちに長くなったので、詳細は、ｆｃ２のブログの記事にすることにしましたので、興味のある方は、ご高覧いただければ幸いです。　　　→　　【ラリックマはかく語りき「リート！！　～　不動産関連銘柄の底値買い」　http://lalikkuma.blog120.fc2.com/blog-entry-14.html】